万菱汇购物广场品牌分析课件
城市之“光”——广州万菱汇广场改造
城市之“光”——广州万菱汇广场改造邓孟仁;倪阳【摘要】广州万菱汇广场是广州天河路上最大的停建续建项目,该文围绕“流动之美”的设计理念,介绍了设计者如何通过改造建筑的公共空间,利用led灯与幕墙系统结合形成的新型外墙维护系统,构建出当今具有时代特色的商业综合体建筑典范,并赋予建筑以新的生命与活力.%The Guangzhou One-Link Plaza is the largest non-completion project on the Tianhe Road in Guangzhou. This article based on the "flowing beauty" and introduces how the designer construct the commercial synthesis architecture possessing of time characteristics through the transformation of the building public space and the using of the exterior maintenance system which is combined by the LED lights and the curtain wall.and give he building new life and vitality.【期刊名称】《华中建筑》【年(卷),期】2011(029)012【总页数】3页(P56-58)【关键词】建筑改造;流动之美;灯光【作者】邓孟仁;倪阳【作者单位】华南理工大学建筑设计研究院 510641;华南理工大学建筑设计研究院 510641【正文语种】中文【中图分类】TU247广州万菱汇广场是广州天河商圈中大型综合项目之一，该项目位于广州市天河区天河路以南，基地南北长约328m，东西长约66m，总用地面积21380m2，由1栋49层的超高层写字楼及2栋超高层公寓组成（图1、3）。
商业品牌集合店PPT学习教案
万宁
万宁致力于为顾客提供全面的健与美产 品，产 品范围 包括健 康产品 、护肤 品、化 妆品、 个人护 理用品 、男士 用品、 母婴用 品、女 士用品 、药品 、时尚 精品、 缤纷的 小吃和 饮料等 ，照顾 着不同 层次、 不同年 龄人群 的消费 需求。 目前万宁在内地有200家分店，数量并不 多，2015年会 启动快 速扩张 的发展 模式， 并且计 划2016年门店 突破500家。 新店有70%会 集中在 华南地 区，北 京、上 海、杭 州、苏 州、重 庆、成 都等重 点城市 亦将成 为突围 区域， 然后向 周边城 市辐射 。
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WE
WE作为全球最成功的快时尚品 牌之一 ，总部 设在荷 兰乌德 勒支， 该集团 拥有数 家知名 时装批 发及零 售公司 ，包括O’Neill 、Beldona、Setpoint以 及 Waal wear Men &Kids。 WE坚持时尚路线和平价路线， 货品系 列包括 流行男 装、女 装、童 装、鞋 靴和配 饰等。 目前， WE在中 国上海 、重庆 、宁波 等一线 城市开 设了旗 舰店， 店铺由 WE总 部委托 世界顶 尖设计 公司设 计，单 店营业 面积超 过1000平米， 在未来 几年， WE在中 国黄金 商圈还 将开设 200家 旗舰店 ，店铺 覆盖上 海、北 京、天 津、沈 阳、武 汉、青 岛等城 市。
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Novo Retail
NOVO中国地区自第一家概念店抢滩上 海市场 后，公 司全体 同仁经 过近十 年努力 ，于整 个中国 地区， 在华东 、华南 、华北 、西南 多个中 心一二 线城市 设有百 货公司 专柜及 独立概 念商场 。 NOVO旗下历年各类品牌中，MISSSi xty、ENERGIE、REPLAY、LESPOR TSAC 、EVISU、KILLAH、 Episode、Jess ica、C olour18、 WeekendWor kshop、Oxygen等都为世 界知名 服装， 销售遍 布欧洲 、美洲 、亚洲 等。 2015年将拓展目标锁定在各大一线以及 省会城 市。
万菱汇区位分析
背景位于天河路以南，体育东路以东交界处的万菱汇前身为广州有名的港资烂尾工程“京光广场”。
项目规划地上总建筑面积175764平方米，地下室51112平方米，总建筑面积为226876平方米，拟建三幢连体高层楼宇。
而楼盘的用途是商业（商务综合），包括写字楼、商务酒店、公寓、商业裙楼等，有各种规模的会议室、商场、餐厅、康乐中心、大型天台花园，首层还设大型露天罗马式广场。
“京光广场”项目成立于1991年，在当时规划规模仅次于广州地标物业中信广场，未来建成后将是天河商务区的重点项目。
但是在1997年的经济危机下，投资方建设资金不足导致项目建设停滞不前，直到2004年底，由同是港资的万菱实业以7.58亿元的价格拍下，重新动工建设，改名万菱汇。
于2010年第一季度投入使用。
基本信息1. 项目位置：广州市天河区天河路体育东路交界2. 经营公司：万菱实业地产3. 规模：总建筑面积5.5万m²，商业面积3.3万平方米4. 开盘时间：2011年11月5. 总层数：5层，-1~4层为购物中心用地6. 停车场：地下两层停车场，车位数650个7. 业态比例：零售70%、餐饮25%、休闲娱乐5%8. 周边配套:1) 交通：地铁三号线石牌桥站、一号线体育中心站，附近二十多条公共汽车线路可通往广州各区2) 学校：广州第四十七中学（明雅校区）、天河区体育东路小学3) 商场：正佳广场、太古汇广场4) 银行：工商银行、星辰银行、农业银行经济技术指标用地性质：商业服务，住宅占地面积：21531.65平建筑面积：232685平容积率：10.8？3.19使用年限：1992.6.30---2062.6.30塔楼A：办公，6.8万平，49层，层高3.6塔楼B：公寓，3.5万平，29层塔楼C：公寓，4.0万平，33层裙楼：商场，5.5万平，6层（地上五层地下一层），层高4-7.5-1F：18000平，层高61F：9000平，层高6-7.52F：9000平，层高5-63F：11000平，层高4-54F：5000平，层高4-55F：3000平，层高4-5停车场： 3.4万平，2层地块区位分析：1零售业区位消费市场状况高收入居住区低收入居住区空间距离交通条件岗顶地铁站天河路同行业竞争2服务业区位日常服务活动与零售业类似，一起分析企业对象服务是否存在待调查信息，交流，同行业集聚办公性质服务向心性，交通信息便捷定位中高端商场甲级写字楼高端公寓广州市天河区整体规划（2007-2020）重点提升天河路商业街、天河北路商业街、石牌西路数码科技商业街、体育东路商务美食街和车陂路商业街，形成4条广州市级商业街；改造提升员村二横路商业街、东圃大马路商业街、石牌东路游憩商业街等位于区域级商业中心内的主要商业街，初步形成天河区商业街品牌，成为商业格局的重要支撑。
商圈分析优秀课件
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（2）商圈经营产品互补性强，大多鲜明定位。有 全市知名的通讯一条街，深受大中学生，年轻人喜 爱的流行前线，经营实惠产品为主的中华百货，金 蒂濠老鼠街。
坚持不同定位产品的结合更能吸引不同年龄 段，不同消费层次的顾客，为顾客提供全面多样的 优质服务。
广场连通地铁，周边有烈士陵园， 商圈及附近缺乏高消费力的商务 流行前线，地王广场，英雄广场 通勤人口支持
和体育场与其共享人流。
金蒂濠老鼠街，金凯商业城和通
②中华广场的自我优势也为其增 讯接经营档次相对较低，对整个
力不少。
商圈整体形象有一定影响
全国最长观光电梯
功能配套设施完善，有全城最大 的自动化停车场。
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1.中华广场周边竞争店状况
中华广场商圈是年轻人喜爱的逛街去 处，是广州最早、也是目前最为成熟的 地铁商业街。
时尚产业是整个中华广场商圈最大的 引领力量。从流行前线开始，近几年再 连接上地王广场、中华广场负层商铺， 使得整个地下商圈更加红火。加上陵园 西、新动力数码城等，中华广场商圈形 成了和天河城、北京路等错位的、以本 地年轻消费者为主的新商圈。
2021/3/2916来自2.同属多功能聚集的竞争对手分析
流行前线由政府牵头，海印实业有限公司投资开发。地处广州
市中心，中山三路与较场西路交汇处，与地铁直接相通，地理位置 优越。流行前线名店城为地下两层建筑，营业面积15，000平方米， 总投资7，000万元人民币。于一九九九年六月二十八日全面开业。。 流行前线以特有的经营理念、现代的购物环境、鲜明的市场定位在 消费者心中有一定的地位。
万菱汇购物广场品牌分析 ppt课件
销售定位：随机应变，导入以“LOOK”为销售单位的顾问式整体造型销售概念，取代传
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统的单件销售，实现货品快速上市与快速售罄；
市场定位：一级城市，一、二级商圈；二级城市，一级商圈；
终端定位：与“ZARA ，H&M，C&A，UNIQLO，GUESS，MISS SIXTY,ONLY,OCHIRLY
,WATSONS”等国际二、三线，国内一线品牌相邻；ppt课件
兰卓丽女孩青春活力，爱玩爱闹、享受乐趣的生活，不拘形式地创造出
而有趣的游戏方式；她们经历着从女孩到女人的蜕变，有时天真、有时 12
认真，坚持且梦想着成为明星，追赶潮流、时刻变换着时尚“范儿”，
展现出千面女郎的万般姿色，她们无畏性感地游戏着自己的身体，表现
出人意料的戏剧效果。
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JOLIE&DEEN
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内优堂
国内女装品牌
品牌简介 内优堂为时尚贴身用品品牌,产品以袜类为主,专注袜类产品的设计和产品质量, 设计灵感源自日本,带领国内贴身用品潮流。 品牌宗旨是为顾客提供优质售前售后服务，让光临与购买产品的顾客感受到宾至如归，我们追求用料品 质，我们更加追求个人舒适度。为顾客提供时尚优质的产品，体现年轻活力，时尚搭配，带领潮流。
社会美誉度和企业经济效益大幅飙升。现今，安莉芳已建立强大的品质保证体系和系统有序的销售网络，
在国内四十多个城市设立过千家专柜/专卖店，是中国内衣行业史上，在最短时间内迅速占据国内内衣
市场的领先地位的品牌生力军之一。
品牌理念
新生代女人有自己的对待生活的态度和对时尚的追求。她时刻保持年轻化的心态，信仰与众不同和打破
营专家车广平先生的关注。2002年，在中国改革开放的前沿城市——广州，车广平先生创立了广州依妙实业有限公司，
商业案例分析—万菱汇2013
Thank you!
17m
12m ③ 17m
① ②
③
④
全长约320m
入口广场
④入口广场位于端头，放大处理，与外部道路相接。 ④入口广场同时也是办公楼集散广场
10m
④
23m
④
20m
① ②
③
④
全长约320m
引导部分
水平交通
水平交通
一字形动线：220米长通道
290m
公共交通面积：
楼层
-1F 1F MF 2F 3F 4F
营业部分
商业层高、柱网 商铺大小 业态布局
营业部分
商铺层高柱网及大小商业层高、柱网来自层高： 楼层 -1F 1F
2F 3F 4F
层高 5m 7.5m, 6.6m 5m 5m 4.5m
净高 3.2m 5.4m, 4.5m 4m 4m 3.6m
柱网：8.1x8.4m
柱子在走道中间，影响商铺的可视性。
3.6m 3.9m
引导部分
中庭
中庭空间
2-3F 7 x18m
1F12x25m 2-3F 15x27m
2-3F 7x30m
-1F 7x15m 1-2F 24x34m 3F 24x36m
中庭空间
中庭剖面图
1-1中庭剖面图
2-2中庭剖面图
1
3-3中庭剖面图
2
3
1
2
3
中庭空间
2,3F设有两个小中庭，进深只有7米， 令2F至3F的扶梯空间不至于太压抑。
消防道
(2车道)
①
②
③
办公楼大堂
体育东路
④
(6车道)
地铁石牌桥站
天河路(8车道) BRT
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维多利、中信)课件
区位：位于天河北与林和西路交界处 规模：占地2.3万㎡ ，总建筑面积32万㎡ 主要物业类型：
中信广场——中天购物城 裙楼商业：中天购物城，共五层，总建筑面积约4万 平方米 甲级写字楼：总建筑面积约20万㎡ ，楼高80层 公寓（2栋）：总建筑面积约8万㎡ ，每栋楼高38层
停车位：地下2层停车，共900个停车位 竣工时间：1997年
• 写字楼当前售价及租金：
• 销售均价： 22000~25000元/㎡ • 租金：约100~140元/㎡·月 • 物管费用： 25元/ ㎡·月
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维 多利、中信)
维多利广场
• 裙楼商业：以“白领银座”为主题，定位为 时尚白领的时尚购物中心，以国际品牌服 饰为主导，集购物、餐饮与休闲娱乐为一 体
规模：总建筑面积约20万㎡ ，楼高80层 其余各项指标：
中信广场——写字楼 单层面积：2500 ㎡
户型面积：112 ㎡至全层2500 ㎡ 大堂楼高：17.7米
平均售价：26000元/ ㎡ ； 租金价格：100-170元/ ㎡ ·月
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维 多利、中信)
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维 多利、中信)
规模：共五层，总建筑面积约4万平方米 各楼层分布：
1F:品牌服饰、商务配套、餐饮、便利店
中信广场——中天购物城 2F:品牌服饰、日用和化妆品
3F:餐饮、美容美发、眼镜店、服饰 4F:餐饮、美体塑身、商务中心 5F:中信国际俱乐部
广州商业综合体案例
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维 多利、中信)
维多利广场
• 区位：位于中国广州市天河路与体育西路交界 处，毗邻天河体育中心及地铁一、三号线
广州K11购物中心案例分析(51页)
项目业态品牌
B2功能分区
B2层设有主力店言几又书店，地铁出入口一侧则设置为餐饮集中区，该层 主要功能品类即书店与餐饮
书店 餐饮集中区
餐饮+特色零售
B2品类品牌
B2层餐饮以休闲轻餐为主，购物零售品类则以食品杂货为主
序号
1 2
3 4 5 6 7 8
9 10
11
1
名称
品类
子行业
行业
POP-UP STORE
购物
购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物
餐饮 餐饮
餐饮
POP-UP STORE（续）
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iL-fico
亚洲餐饮 休闲餐饮
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KNOT KNOT
饮品及甜品 休闲餐饮
26
SA JIAO撒椒
中餐
正餐
27
森田屋
亚洲餐饮 正餐
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Theatre Magic Kitchen &Pub喜剧
创意菜
正餐
名称：正佳广场 建筑面积：30万㎡ 定位：Mix Max一 站式购物中心 开发商：广州正佳 企业有限公司 开业时间：2005年1 月 代表品牌：欧时力 、歌莉娅、播、
PRADA、爱马仕、路易威登、杜嘉班纳、芬迪、迪奥、乔治·阿 玛尼、MIUMIU、周生生、雪花秀、优衣库、维多利亚的秘密、 祖马龙、潘多拉、乐高品牌专卖店、顺电、江南布衣、悦诗风吟 、施华洛世奇、欧米伽、思瑞、凯卓等
目录
A. 项目基础研究 B. 项目功能及品类分析
B1 项目品类比例 B2 各层功能及品类分析 B3 店铺实景
C. 项目动线及空间设计 D. 项目配套设施及亮点
项目品类比例
K11品类集中，从数量上看，零售购物为主要品类，零售门店数量达57% ，其中以个人休闲时尚购物为主，餐饮以正餐为主，娱乐以人文教育为主
天河参考综合项目分析万菱汇太古汇高德置地122646989
物业组成及类型
裙楼商场 5F 4F 3F 2F
塔楼A 塔楼B 塔楼C 裙楼
办公楼 公寓 公寓 商场
约6.8万 约3.5万 约4.0万 约5.5万
49 29 33 6 （地上5层，
地下1层）
3.6
4-7.5 ——
1F -1F 合计
停车场
约3.4万 2（-2至-3层） （约653个）
3
项目区位
天河路与体育东路交界处 （正佳广场的东侧 ） 体育中心商圈与岗顶商圈交 汇，连通天河北CBD与珠 江新城CBD的重要板块
Parking 15% Retail 24% Apartment 32% Office 29%
甲级写字楼 公寓
公寓
• 规划布局
公寓大堂 公寓大堂 写字楼大堂
商场中庭
商场中庭
1F平面图
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项目运营策略及市场表现
业态 写字楼 建筑面积 (平方米) 67,686 定位 甲级写字楼 租售策略 只租不售 业态/租户 ATV、达能等国 内外优质租户 引进ZARA 等国 际知名品牌 出租率/ 销售率 60% 经营情况 2010Q1交付 2010Q4正式对 外营业 租金/售价 (元/平方米） 租金：均价130150 租金：首层8001,500 元/平方米 售价：30,00050,000元/平方米 ——
双方签署意向书，约定太古地产拥有项目55%的股权；广州日报报业集团拥有项目45%的股权。
太古地产与广州日报报业集团正式签约，将项目正式命名为“太古汇—广州日报文化广场”； 2002年 太古地产成功“兼并”原地块周边的妇幼保健院用地，项目总占地面积扩大至近5万平方米，建筑面 积增加至约45万平方米； 项目总投资40亿元（广州日报报业集团投资18亿元，太古地产投资22亿元）。 太古集团增持项目42%的股权，股权上升至97%，承担投资总额达38.8亿元；广州日报报业集团的 股权比例下降为3%； 项目正式定名为“太古汇”，完成用地手续，项目地块正式归入太古地产名下，重新启动“太古汇 ”项目。
商圈分析 珠江新城(课堂PPT)
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珠江新城—十年蓄势，浴火凤凰
珠江新城逐渐成为金融中心、 高端服务业中心、文化中心和跨国 公司总部中心……珠江新城的崛起， 标志着广州作为中国三大城市之一 的特殊地位；
她的功能，把广州从省会城市 推向影响整个南中国的现代大都会， 其社会经济文化辐射力直指东南亚。
2
珠江新城现阶段主要商业项目：
由地下四层、地上一百零三层的主塔楼和二十八层的附楼组成，
设有双酒店大堂，分别位于首层和七十层，六十九到一百层为超
白金五星酒店，为中国最高的酒店，其中，九十九到一百层为观
光层、餐饮层和休闲中心，并设有中国最高的游泳池。
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广州新电视塔பைடு நூலகம்
新电视塔选址于广州市新城市 中轴线与珠江景观轴交会处，北临 珠江，与21世纪中央商务区——— 珠江新城及海心沙市民广场隔江相 望。将来与珠江新城中的“双子塔” 构成大三角，与珠江新城南端的广 州市歌剧院、广东省博物馆构成小 三角，地位显赫。
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主要竞争对手
• 北京路、上下九是广州传统的核心商圈，但这两大商圈以 临街商铺为主，购物环境落后，商圈内主要商业项目档次 较低；更严重的是与城市主干道基本隔绝，周边道路多为 狭小的单行道，其最大硬伤是停车位严重不足，与地铁站 距离也较远。
• 天河路作为广州近十年最兴旺商圈，是广州市商业发展的 领航者，其所占据的主角地位不容置疑。而随着太古汇、 万菱汇、宏城广场、卓越时尚广场的入市，天河商圈还将 进一步扩容，并实现升级换代。然而，值得关注的是，天 河城与正佳广场作为天河商圈的两大主力，其筹建时间均 是1996年，商场规划与现在相比相差了14年，硬件及配 套设施落后。
作为世界第一高的广州新电视塔，将会在全 球最高的塔顶平台——454米处设置跳楼机。市 民坐上跳楼机后可升到约500多米的高度（具体 高度未定）感受刺激，同时可俯瞰广州全景。新 电视塔已经成为了羊城新的标志了！
万菱汇
萬菱匯 交通四通八达
独特的零售休闲新感觉
崭新的建筑设计
合共两个高达21米高的中庭提供宽敞的宣传平台 在广州前所未有，全长 350米的临街LED灯光外墙 设有 7.5米楼高 的临街铺面。是国际品牌设立旗舰店的理想位置 在商场内亦可享受到全天候的逛街购物的感觉
独特的零售休闲新感觉
商户组合
两层国际时装旗舰店
一个出类拔萃的项目
零售
58,000平方米 超过350米长的临街铺面及 崭新的LED外墙灯光设计 犹如逛街般的购物新感觉 全新进驻广州的国际品牌 （首、二层）
写字楼
65,000平方米 楼高49层的甲级写字楼 全方位360度景观 中央管理
服务式公寓
72,000平方米 约840间套房 经营公司为国际著名酒 店管理公司
一层（L1）——国际品牌(建议品牌类型)
阁楼层（L1M）——国际品牌(建议品牌类型)
二层（L2）——城市俪人(建议品牌类型)
三层（L3）——家居生活（家居饰品及用品） (建议品牌类型)
四层及五层（L4&L5）——美食天地 (建议品牌类型)
六层至九楼（L6-L9）——塑身地带
(建议品牌类型)
2、专家分析居民投入家居装修，家具及家饰的费用与房价成正比关系
例子：开发商出售带装修住房的交楼标准费用按年提高，由03年约800元交楼标准 升至08年25,000元装修标准，证明市场对交楼标准要求不断提高
三层（L3）——家居用品/家居饰品经营概念
二、社会消费品零售额持续上升，带动家用品消费额上升
社会销售零售额 亿元 4000 3000 2000 1000 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 年份