项目投资拓展评估模型

合集下载

相关定义及解释：

一级土地获取：指开发商通过国有土地出让获取土地。项目用地完成规划选址、土地预审，完成土地使用性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、公共设施等规划调整，完成建设用地指标调拨。

二手转让项目：指原企业因资金短缺或经营问题，转让项目土地。此项目要求土地产权清晰无抵押、质押；手续齐全：国有土地使用证在手（建设规划许可证、施工规划许可证，

建筑施工许可证齐全最好）；项目范围内无拆迁物、权属不清、历史遗留问题等现象；项目公司无负债或负债在成本可接受范围内。

合作开发项目；满足一级土地开发或二手转让项目的基本要求；我司要求占51%以上股权，利于项目后期开发建设（注：满足一级土地开发或二手转让项目的基本要求指：项目用地完成规划选址、土地预审，完成土地使用性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、公共设施等规划调整，完成建设用地指标调拨。项目范围内无拆迁物、权属不清、历史遗留问题等现象。土地使用权归属完整，无抵押，土地权属无争议，取得土地使用权或公司股权的程序及交易方式合法，具有可操作性。）。

城市更新项目：城市更新意愿达双80%以上，我司在拆迁补偿完成前不实质性投入；拆迁补偿完成后我司以收购项目公司、合作开发等方式成为项目实施主体（注：双80%指项目范围内建筑面积和占地面积达到80%以上同意城市更新；拆迁补偿完成前不实质性投入指前期拆迁我司不负责但可缴纳一定项目保证金，待项目公司完成拆迁补偿后再投入；收购项目公司或合作开发的我司必须控股操盘，实施主体资格确保确认在我司名下）

3.项目投资拓展指标要求：

为保证集团可持续发展，避免出现销售额“大小年”及发展断层，项目拓展过程中既需关注近期经济利益明显的短平快项目，也应该关注销售利润率高，投资回报率高的中长期项目，更需包括早期投入低，项目周期长，后期收益高的土地储备项目。一般短平快项目土地储备应该占土地储备总数的20%-30%。

指标短平快项目中长期项目储备型项目

项目类型1、快速开发、销售项目；

2、低存货，高运转，风

险低；

3、位于城市中心区，房

地产热点区。

1、大规模，可持续发展

项目；

2、高销售利润率，高投

资回报率，销售周期略

长；

3、位于城市郊区，城市

房地产重点规划区。

1、土地储备项目；

2、早期投入低，项目周

期长，后期收益高；能通

过低投入圈定优质用地；

3、位于城市房地产重点

发展规划区，新兴核心经

济区。

规模

一线城市：≥5万建面

其他城市：≥10万建面

一线城市：≥15万建面

其他城市：≥30万建面

一线城市：≥30万建面

其他城市：≥50万建面

内部收益率

（IRR）

30%以上25%以上-- 销售利润率10%以上13%以上15%以上

投资利润率13%以上18%以上20%以上

年投资净利润

率

8%以上7%以上5%以上净现值＞0 ＞0＞0

敏感性分析地价成本、建安成本、回迁比例、容积率、销售价格、售价增长率等最敏感的因素不利方向变化10%时，项目净现值＞0，内部收益率＞10%

战略性目标为实现新进入城市、片区、经营转型等集团战略性目标，各指标可降低20% 注：以上指标为项目开发期指标。对预期持有的经营类物业，在项目竣工时以模拟市场价格计入销售收入，保持项目开发期数据的完整性及项目间横向可比性。