可行性研究案例分析

3、项目经 营策略
经营策略： （1） 简化功能（2）提高性价比（3）节约成本
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第四部分 项目选址
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四、项目选址（SWOT分析）
优势（S）
• 地理位置优越 • 商业增值空间大
劣势（W）
• 竞争对手多 • 投资成本高 • 居住环境嘈杂
机会（O）
• 价格优势 • 同价位酒店竞争少 • 区位好，升值潜力大
4
340 19 340 340 121 15 204
还本付息计划：长期借款1000万，经营期（第2年）开始还款，3年还清（不含建设期） 建设期（第1年）应计利息27万元 经营期（第2年）计息56万元，还本328万元 经营期（第3年）计息37万元，还本332万元 经营期（第4年）计息19万元，还本340万元
威胁（T）
• 潜在竞争对手-明发酒店
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第五部分 投资估算与资金筹措
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五、投资估算与资金筹措（一）
表1
项目
1
总投资
1.1
1.2 1.3 2 2.1 2.1.1
2.1.2 2.2
建设投资
建设期利 息
流动资金 资金筹措 自有资金 用于建设
投资 用于流动
资金 长期借款ห้องสมุดไป่ตู้
投资计划与资金筹措表：
单位：万元
（1000/2）×5.58％＝27
147
全部自有
147
147 资金筹集中，自有资金与借入资金
比例约为1：1，因为在“锦江之星” 担保的情况下，银行贷款可达投资
147
总额的50％，期限不超 过5年
该项目总投资2000万，其中主要用于建设投资1826万，还包括27万的建设期
利息和147万的流动资金。建设投资（包括建设期利息）在建设期（第1年）一
险费2％，合计占建安费的7％
1.4
预备费
36
1.971522
按建安费的4%估算
2
无形资产投资 （加盟费）
50
2.738226
指加盟“锦江之星”一次性支付 的加盟费50万
3
递延资产投资 （开办费）
27
1.478642
包括咨询费、人员培训费、筹建人员 工资等（占建安工程费用的约3%）
合计
1826
100
建设投资1826万中：固定资产投资1749万，其中包括建安工程费用900万， 土地征用费750万，工程其他费用63万，预备费36万；无形资产投资主要是一 次性加盟费50万；递延资产投资重要指项目筹建开办费，约27万。
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五、投资估算与资金筹措（三）
表3
还本付息计划
单位：万元
项目
建设期
1
2
经营期 3
1 长期借款及还本付息
1.1
年初累计借款
1000
672
1.2
本年应计利息
27
56
37
1.3
本年还本
328
332
2
还本资金来源
328
332
2.1
折旧费
121
121
2.2
摊销费
15
15
2.3
未分配利润
192
195
注：本年应计利息=年初累计借款额*贷款利率5.58% 年初累计借款=去年年初累计借款 - 本年还本额 还本资金来源于折旧费、无形资产及递延资产摊销费和本年末未分配利润
1.1 建安工程费用
900
49.28806
每平米3000元，建筑面积3000平米 3000元/m2×3000m2＝900万元
1.2 土地征用费
750
41.07338
每平米15000元，占地面积500平米 15000元/m2×500m2＝750万元
1.3
工程建设其他 费用
63
包括：可行性研究费1％、勘察设计 3.450164 费2％、厂址选择费1％及工程监理保
合计
2000
1826
27 147 2000 1000 853
147 1000
建设期 1
1853 1826 27
1853 853 853
1000
经营期 2
备注
147
固定资产原值=建设投资-无形资产 -递延资产+建设期利息=1776万元
估算如表2所示（见附录）
（其中1000万借入，826万自有）
借入资金/2×贷款利率(5.58%)＝
6
第三部分 项目方案策划与经营
7
三、项目方案策划与经营
1、项目经 营模式
经营模式：通过特许经营方式加盟“锦江之星”
加盟意义：（1）“锦江之星”品牌的成功 （2） 加盟“锦江之星”所享 受权利
2、项目市 场定位
市场定位：工薪层商务人士和旅游者（介于二－三星级间）
定位依据： （1）定价：厦门共有68家星级酒店：两家五星级的优惠房 价分别为575元/间和568元/间；四星级以及准四星的优惠价为200—548元/ 间；三星以及准三星的优惠价为168—310元/间；二星的优惠房价为155— 280元/间。经济型酒店大约处于二－三星级水平，故大约拟订房价为188元 /间。 （2）出租率：根据“锦江之星”各加盟店80%以上的平均出租率以 及厦门实际情况，我们预测营业期第一年出租率可达62%，以后每年以 5%速度递增，第二、三年分别67%、72%，从第四年开始稳定在77%。
案例分析 “锦江之星”经济型酒店项目可行性研究报告
1
目录：
一、项目概况 二、市场分析 三、项目方案策划与经营 四、项目选址（SWOT分析） 五、投资估算与资金筹措 六、财务分析 七、风险分析 八、结论
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第一部分 项目概况
3
一、项目概况
项目名称：“锦江之星”经济型酒店 地址：厦门市莲坂地块 项目总投资：2000万元 经营模式：特许经营加盟“锦江之星” 项目规模：总建筑面积----3000平米 占地面积——500平
次性投入，流动资金在经营期开始（第2年）投入。
资金筹措计划：2000万总投资中自有资金1000万，长期借款1000万。流动资
金147万全部自有，建设投资853万自有1000万借入
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五、投资估算与资金筹措（二）
表2
建设投资估算表 ：
单位：万元
估算价 值
（万元）
占建设投 资比例(%)
备注
1 固定资产投资 1749 95.78313
（2）经济型酒店把客房 作为经营的绝对重点， 客房的条件可与三星级 酒店媲美。
2、厦门市 经济型酒店 现状及前景
分析
（1）厦门酒店业结构的 不合理和经济型酒店的 消费空挡给经济型酒店 的发展提供了大好机遇
（2）厦门为沿海开放城市 ，丰富的旅游资源和商务会 议吸引了大批游客和商务人 士，不断增大的客源成为经 济型酒店发展的有利因素
米 层数——6层 客房数——120间 员工总数——50人
市场定位：针对工薪层商务人士和旅游者的二－三星级经
济型酒店，每天每间标准间平均租金初步定价于188元
方案介绍：项目总投资2000万元，其中建设投资1826万，
流动资金147万；
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第二部分 市场分析
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二、市场分析
1、经济型酒店 概念及定位
（1）定位于普通消费大 众，价格适中，基本设施 齐全，干净、方便、舒适