某饭店经营数据规划分析
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XX饭店
十年经营数据规划
XX饭店地处市最黄金地段,酒店主营项目为常规客房和餐饮。其它一楼天井区和顶楼露台区可用于出租营业。酒店优势十分明显,所处地区也非常有生命力。
本计划根据饭店自身特性,经过多项论证和比较,选用一下方案,计划认为此为最佳方案。
现将计划元素罗列如下:
1、计划必须保证饭店中、长期可持续性发展的要求。保证
饭店在10年时间中在所在区域的核心竞争力。
2、计划直接将10年收回银行贷款本息为目标,进行相关
数据的测算。
3、计划极力倾向饭店塑造精品会员式酒店的发展方向。并
认为相当的客房空间质量十分重要。客房数量和餐位数合理比例十分重要。
4、计划对未来10年市场竞争方式,市场渠道演变趋势,
旅游者消费审美取向等业内因素有充分考虑。其它如政治、社会环境、不可抗力等不作相关探讨。
5、计划对饭店主观经营管理作乐观预测。因涉及长期综合
主体,不作细节操作的界定。
6、计划针对产品:标准客房80间(套)。
底楼餐厅,餐位数120位。
天井租赁区
露台租赁区
一、客房
随着酒店市场竞争能力的不断完善,以及自我定位的日臻成熟,而逐步凸现酒店的精品特质。同时,配合酒店正常更新的节奏。将计划针对的10年度分为三个阶段。
(一)产品设置
第一阶段:1-3年度
1、酒店开业初期。
2、客源主动选择性尚不充分。
3、低端客房作为进入市场的主打产品。
第二阶段:4-5年度
1、酒店逐步为市场认可,并具有相当知名度。
2、所在街区全国闻名。
3、酒店第一次内部更新装修(根据当时情况而定)。
4、大床房供不应求,高级房供不应求。
第三阶段:6-10年度
1、市场知名度极高,酒店形成独特传统。
2、精品酒店特征体现,形成固定客户群。
3、国内中产阶级消费方式风行,酒店审美取向趋于多元化。
4、酒店第二次内部更新装修(根据当时情况而定)。
(二)客房定价
第一阶段:1-3年度
1、第一年度
(1)基于准四星级的挂牌价、Walk-in价格。
(2)基于同地段三星级的旅行商、散客、团队价格。
2、第二年度
(1)基于四星级的挂牌价、Walk-in价格。
(2)基于同地段准四星级的旅行商、散客、团队价格。
3、第三年度
(1)基于四星级的挂牌价、Walk-in价格。(2)微调旅行商、散客。
(3)取消团队价格,实行团散一体价。
第二阶段:4-5年度
1、第四年度
(1)经过装修后,挂牌价、Walk-in价格一次性到位。(2)旅行商价格达到四星级标准。
(3)散客价格适当上扬,幅度小于旅行商价格。(4)实行团散一体价。
2、第五年度
(1)挂牌价、Walk-in价格保持不变。
(2)旅行商价格保持不变。
(3)散客价格再次适当上扬,缩小和旅行商价格的价差。高级房基本相同,套房一体价。
(4)实行团散一体价。
第三阶段:6-10年度
1、第六年度
(1)经过装修后,挂牌价、Walk-in价格一次性到位,达到五星级标准。
(2)旅行商价格微调上扬。
(3)标准客房散客价格保持不变,套房保持与旅行商价格的一体价。
(4)实行团散一体价。
2、第七年度
(1)只对低端房的旅行商、散客价格进行微调。
3、第八年度
(1)只对低端客房的旅行商价格进行微调。4、第九年度
(1)对低端客房的旅行商价格进行微调上扬。
(2)对低端客房的散客价格进行一定程度的上调。
5、第十年度
(1)价格保持。
(三)客房出租率
第一阶段:1-3年度
1、第一年度
(1)至下半年度,普通标准房、大床房基本处于无房状态。(2)高级大床房在下半年度逐步打开销量。
(3)套房尚未被市场接受。
2、第二年度
(1)普通标准房、大床房基本处于无房状态。(2)高级大床房依靠up-grade增加使用量。(3)套房使用率增加。
3、第三年度
(1)普通标准房、大床房由于团队量减少而出租率回落。(2)高级大床房形成自有客户群,出租率坚挺。
(3)套房使用率稳步上升。
第二阶段:4-5年度
1、第四年度
(1)价格调整和房型调整造成半年的震荡,为长远效益的短期牺牲。
2、第五年度
(1)酒店创新高的一年。
第三阶段:6-10年度
1、第六年度
(1)新房型:俱乐部房的适应期。
2、第七年度
(1)高级大床房、俱乐部房使用率上升。
3、第八年度
(1)高级大床房、俱乐部房使用率上升。
4、第九年度
5、第十年度
(四)客房平均房价和营业收入第一阶段:1-3年度
1、第一年度
2、第二年度
3、第三年度
第二阶段:4-5年度1、第四年度
2、第五年度
第三阶段:6-10年度1、第六年度
2、第七年度
3、第八年度
4、第九年度
5、第十年度
二、餐饮
餐饮受到社会综合餐饮环境的影响较大,具有相当的可变动性。对于餐饮经营的长期计划有一定的难度。目前,本酒店的客房数和餐位数配置基本接近常规标准,即 1 :1.5左右。在此引入业内通行的餐位数:客房数公式进行测算: