大运河孔雀城项目市场调研报告
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郑北孔雀城调研报告
孔雀湖
2期
3期
售楼部
别墅
城市展览馆
洋房
本
案
郑北新区
平原新区
开发商 占地面积
容积率 物业类型 建筑风格
物业
项目概况
目前阶段 预计情况
备注
武陟孔雀城房地产开发有限公司 760亩 1.3
洋房、联排 新亚洲
华夏幸福基业物业
项目位置 总建筑面积
绿化率 代理公司 装修标准 推广主题
焦作郑北新区郑焦城铁武陟高铁站东1000米 —— 35%
产品系列 华夏系列
孔雀城 大卫城 兰亭系列 孔雀英国宫
业态
定位
住宅、商业、城市综合体 都市成熟置业客户首居需求
郊县低密度别墅
精英家庭第二居所
轻轨沿线中小户型
都市白领首居
中式园林生态小镇 英式低密度洋房
成熟年龄阶层精神需求 支付能力有限的刚需人群
代表项目 华夏花园、华夏经典、第五大街、第九园、华夏奥韵 永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城 孔雀大卫城4线、6线 兰亭新镇 潮白河孔雀英国宫、永定河孔雀英国宫
园区的成功运转在增加政府财政收入的同时，也对土地的获取形成正反馈，一方面是政府对用地指标的支持，另一方面也使得公司 低成本获取土地的优势得以保持。
运营模式总结 夏幸福形成了“工业园区+房地产开发”的独特模式。简而言之，其商业模式的核心之一是与政府签约，垄断片区一级开发，
进行土地整理与配套设施建设，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并为园 区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收；其五， 政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本。华夏幸福的商业模式具有 很强的复制能力，大量新增项目的获取也为其持续高增长奠定了基础。
北京大运河孔雀城淡市营销100天
在售情况：一期尾货， 价格
万 9200元/㎡ ，产品：193—263 通 ㎡联排。 紫 后期开盘：二期预期五一开盘， 藤 产品： 联排190-267㎡， 堡 独栋200-300㎡， 独栋80-130
㎡，价格：9000- 10500元/㎡
竞争综合力分析
本案占据市场先机，区位稍好，但规划方面长期 看来存在较大竞争威胁。
二级市场量跌价升， 供应持续不足， 成交大幅下滑，
成交价结构性上扬。
二手房市场量价齐跌， 二手房成交量大幅下降，
成交价下降甚微。 。
前景研判
从紧的政策环境成为常态，面对市场应持谨慎态度
2月调控以来，成交骤降，一手房量跌价升 3月市场冷清依旧，价格下行压力较大
报告思路
一、市场概述 二、竞争环境 三、目标解析 四、启示及关键动作
项目 区位
客户关注点
规划
威胁
类别 到国贸直接距
离 结论 总占地面积 总建筑面积 物业类型 容积率 绿化率
车位数及配比
开发分期
交房时间
结论
紫藤堡
北京欢庆城
公园城
永定河孔雀城
本案
45公里
50公里
30公里
50公里
本项目相对距离北京较近，位置较好。
45公里
优势
400亩，共8200 亩
11000亩
1780亩，规划更 多
2010年
4.15—7月底
8—9月
9.29—11月
调控淡化期
调控再 次加强
力度再次加强
12月2011年1月-2月
市场表现
2月北京楼市：成交量骤降，价格结构性上涨，一手房 量跌价升，二手房量价齐跌
“京十五条”出台， 三次调控效力显现， 房地产企业资金紧绷，
河道治理工程市场分析报告
河道治理工程市场分析报告1.引言1.1 概述概述部分：河道治理工程市场分析报告河道治理工程市场一直是建筑工程领域中的一个重要分支，其在城市规划和环境保护中扮演着重要的角色。
随着城市化进程的不断加快，对于河道治理工程的需求也日益增加。
本报告旨在对当前河道治理工程市场的现状、需求分析以及竞争格局进行深入分析，为市场参与者提供全面的市场情报和发展战略指导，同时对市场未来发展进行前景展望，并提出相关发展策略建议，以促进河道治理工程市场的健康发展。
1.2 文章结构文章结构部分的内容应该包括对整篇文章的整体结构和各部分内容的简要介绍。
可以按照如下内容来编写文章结构部分的内容：文章结构部分:本文将主要包括三个部分，分别是引言、正文和结论。
1) 引言部分将介绍本文的概述，文中将首先对河道治理工程市场进行简要概述，然后介绍本文的结构和目的，最后对全文内容进行总结。
2) 正文部分将包括河道治理工程市场现状、市场需求分析和市场竞争格局三个部分。
在河道治理工程市场现状部分，将分析当前市场的整体情况以及相关政策法规的影响；在市场需求分析部分，将深入探讨市场对河道治理工程的需求特点和趋势；在市场竞争格局部分，将分析市场中各个主要竞争方的地位和竞争策略。
3) 结论部分将展望河道治理工程市场的发展前景，并提出市场发展的策略建议，最后对全文进行总结。
1.3 目的：本报告旨在对当前河道治理工程市场的情况进行全面分析，探讨市场的现状、需求和竞争格局，为相关行业提供准确的市场情报，帮助企业、政府和投资者了解市场趋势，制定合理的决策。
同时，通过对市场发展前景的展望和市场发展策略的建议，促进河道治理工程市场的健康发展，推动相关行业的持续发展和进步。
1.4 总结总结部分：通过本报告的分析，可以看出河道治理工程市场具有广阔的发展前景。
目前市场现状显示出市场需求量大、竞争格局较为激烈的特点。
在未来，随着社会经济的不断发展和环境保护意识的加强，河道治理工程市场将迎来更多的机遇和挑战。
北京_大运河孔雀城_XXXX营销策略报告
内内部部竞争项锁目定竞争分析
万通2009—15号地
土地面积：92,000㎡ 容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
大运河孔雀城
万通2009—12、13号地 土地面积：240260㎡ 容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
协成钳屯乡京东国际新城 占地面积：3000亩
下半年存在供应量压力。按照正常的项目运营周期，潜在竞争项目将在2010年三
本项目外部竞争项目为本项目的分流竞争项目，且竞争程度较弱。
外部潜在项目竞争分析
富力地产建筑面积600万㎡
外
项目周边待开发地 块达到850万㎡
2009年7月17日，万通地产通 过公开摘牌的方式获得香河四 块国有土地的使用权，总面积 达到533093.33㎡。
万通2009—14号地 土地面积：200833㎡ 容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
目前成交客户中对孔雀城品牌认可的仅占3%，
孔雀城系列品牌具备很大的提升空间。
小结
通过项目品牌整合营销，实现销售额不断提升，大规 模滚动开发，实现了销售速度上的胜利！ 品牌形象已经初步建立。 未来，品牌具备很大的提升空间。
2010年目标下必须明确的三个背景：
背景一：宏观市场 背景二：品牌发展 背景三：市场竞争
外部在售项目竞争分析
水色时光 区域：北京顺义奥林匹克公园 客群：绝大多数为北京客群 明年推量：2010年推出一期剩余的2套独栋， 和7套 162㎡联排，已近结盘。后期13.5万 ㎡土地未定产品类型。
盘龙谷
外
区域：天津蓟县国家盘山5A级景区西坡五盆沟
客群：30%北京客户，其余为天津及周边客户
明年推量：二期漫山红墅剩余的20套联排，后 期未开发的土地量共有3000亩，正在规划中。
北京昌平八达岭孔雀城项目营销策划报告
教育设施
项目内有幼儿园和小学等教育机构 ，方便家庭子女教育。
医疗设施
项目周边有多家医院和诊所，方便 居民就医。
旅游设施
项目紧邻八达岭长城，旅游资源丰 富，有多家酒店和旅游景点。
02
市场分析
宏观市场分析
市场需求
近年来，北京房地产市场持续 繁荣，市场需求稳步增长，为 孔雀城项目提供了良好的市场
环境。
销售策略实施
价格策略
根据市场需求和竞争状况，制定合理的价格策略。
渠道策略
利用多种渠道进行销售，包括线上平台、线下实体店、合作伙伴 等。
促销策略
通过各种促销活动吸引客户，如优惠券、满减、限时特价等。
销售团队组建与培训
团队组建
招聘有经验的销售人员，组成高效的销售团队。
培训计划
定期进行产品知识、销售技巧、客户服务意识等方面的培训，提 高销售团队的专业水平。
项目总结
项目特点
本项目以文化旅游地产为特色，集休闲、娱乐、文化、旅 游为一体，注重打造高品质的生活体验和丰富的文化内涵 。
营销策略
针对目标客户群，制定相应的营销策略，包括价格策略、 推广渠道、营销活动等。
目标客户群
目标客户群为有度假需求的城市中产阶层及以上的家庭和 个人，年龄在25-60岁之间，具有一定的消费能力和追求 品质生活的意愿。
过程的顺畅和高效。
促销策略
促销目标
通过促销活动吸引潜在客户，提高项目知名度和 销售量。
促销方式
采取多种促销方式，如优惠券、折扣、赠品、活 动等，以吸引客户并促进销售。
促销执行
制定详细的促销计划，包括促销时间、地点、方 式、预算等，确保促销活动的有效执行。
广告策略
推荐-20XX年潮白河孔雀城全案营销报告1P 精品
6
——
上善若水 70 平
胸怀天下 方 公源 里起 风潮 情白 小河 镇畔
7
一、项目价值梳理
-----产业规划
8
一、项目价值梳理
9
潮白河畔、水岸生活。
项 目
区域发展、城市别墅。
产
品 五
蓝色水街、动感魅力。
大
价 值
幸福长者、健康生活。
点
品牌实力、信心保证。
二、与其他孔雀城的品牌关系
一个北京，四个孔雀城。 潮白河孔雀城，从一诞生就肩负着更大的责任。 它肩负着提升企业品牌形象， 提升市场对孔雀城产品力的认知， 将“京郊别墅小镇连锁品牌” 提升为京郊别墅小镇专家的升级任务。
签约金额(万元)
21293
34443
41881
31603
21501
回款金额(万元)
10646
27868
38162
36419
24992
均价
4700
4900
5100
5200
5300
新增可售套数
4
162
144
156
72
新增可售面积
950
31200
27800
30200
13900
叠拼
销售套数 销售面积
6
113
我是谁
关于新城镇——
5
新城镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。
里斯顿位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，占地45平方公 里，由GULF OIL 公司开发。托高尔夫球场、高科技产业经济，3年之内将 一片田园、村舍、养殖场、湖泊，变为拥有5000居住人口，1400人就业的 新城。目前拥有6.5万居民、超过4万就业岗位，是华盛顿地区收入最高、 失业率最低、最富活力的城镇之一。
——
上善若水 70 平
胸怀天下 方 公源 里起 风潮 情白 小河 镇畔
7
一、项目价值梳理
-----产业规划
8
一、项目价值梳理
9
潮白河畔、水岸生活。
项 目
区域发展、城市别墅。
产
品 五
蓝色水街、动感魅力。
大
价 值
幸福长者、健康生活。
点
品牌实力、信心保证。
二、与其他孔雀城的品牌关系
一个北京，四个孔雀城。 潮白河孔雀城，从一诞生就肩负着更大的责任。 它肩负着提升企业品牌形象， 提升市场对孔雀城产品力的认知， 将“京郊别墅小镇连锁品牌” 提升为京郊别墅小镇专家的升级任务。
签约金额(万元)
21293
34443
41881
31603
21501
回款金额(万元)
10646
27868
38162
36419
24992
均价
4700
4900
5100
5200
5300
新增可售套数
4
162
144
156
72
新增可售面积
950
31200
27800
30200
13900
叠拼
销售套数 销售面积
6
113
我是谁
关于新城镇——
5
新城镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。
里斯顿位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，占地45平方公 里，由GULF OIL 公司开发。托高尔夫球场、高科技产业经济，3年之内将 一片田园、村舍、养殖场、湖泊，变为拥有5000居住人口，1400人就业的 新城。目前拥有6.5万居民、超过4万就业岗位，是华盛顿地区收入最高、 失业率最低、最富活力的城镇之一。
香河房地产市场调研报告
➢2001年，香河县跻身全国最具发展活力百强 县行列；
➢自05年以来，香河GDP稳步增长；
➢ 07年GDP总值91.6亿元，增幅高达28%；
支柱产业
➢香河拥有家具制造营销、机械制造、纸制品包 装、钣金制品、服装加工、新材料等六大产业 ；
➢其中，家具生产企业拥有1800多家，年产值近 50亿元；同时，并带动相关企业的发展；
联通京津冀，真正的金三角 核心，国家规划利好，但需 逐步实现
区域周边利好
从北京城市化发展上看：北京城市化高速发展， 进入郊区化阶段，向外扩张态势明显，大量人口 外泄
➢按照国际标准，城市人口 比重达70％以上，第三产 业占50％以上，第二产业 稳定在30％左右为城市化 进入高速增长期；
➢当前，北京的城市化水平 达到83.62％，远远高于全 国平均水平；在进入城市 高速增长的同时，也吸引 了大量人口的流入；
道路规划 ➢重点建设多条干道：根据道路规划，实施新华大街西延、新开街西延 与通唐线、运河大道贯通工程，拓展城区西部空间； ➢开辟进京新通道：
15公里运河大道一、二期工程（安平－县城－高速出口）全线贯通； 8.8公里通唐线西延通车，与通州漷县高速出口相连接；
区域市场现状 市场大势向好，自04年开始，香河市场“量价”
区域市场现状 市场机会凸现，大量项目上马，至07年，市场
存量已为市场年消化量的2倍，市场竞争激烈
售价攀升推动市场开发，加速存量沉淀 ➢受价格攀升影响，开发商看到巨大投 资价值，更加速了市场供应量的增加， 加速每年存量的累积；
市场供应逐年激增，加剧市场逐年沉淀
➢自04-07年，市场开发量、上市量、消 化量均保持递增，但每年都是供大于求， 并逐年沉淀
➢纸制品加工业，是华北最大的印刷包装基地， 全县印刷包装企业178家；
北京伟业顾问-北京孔雀城项目汇报报告
1
宏观分析
I. 项目背景 II. 指导原则 III. 项目对比分析
I. 项目背景
北京住宅郊区化发展 “孔雀城”品牌的打造和延续 “固安孔雀城”给我们的启示
政策环境
I. 项目背景
北京住宅郊区化发展 美国住宅郊区化发展过程
第一阶段 第二阶段
城市居住功能郊区化
主要因素：美国人渴望居住在人口密度低的城市外围地 带，公路的发展使公交汽车和小汽车成为人们出行的便 利工具。
5300～ 10000元/平 米
1.33
高层洋房、小 高层洋房、多 6500元/平 层洋房（带电 米 梯和不带电梯）
开盘时间 2004.9 2004.5
南湖 雅居乐
占地约30万 平米，建面 约34万平米
1.28
高层洋房、独 8000元/平
栋、联排
米
2004.5
广州 雅居乐
占地约330 平米，建面 约400平米
必需 的生 活配 套
对外 交通
产业拉 动的基 础设施
联动 拉升 公共 设施
对外 交通 发达
产业 升级
第
第
郊
第
相
相
卫星
魅
N 或 2
２
区
居
大
所
盘
１.５ 居
对 封 闭
对 开 放
城镇
力
（第
城
１.５
镇
居
小
小
居或
所
镇
镇
第１
居）
第一 次别 墅生 活冲 动
相对 完备 的生 活配 套
......
II. “孔雀城”品牌的打造和延续
D260-300㎡
1%
10%
某地产项目案例分析概论(PPT 80页)
上院户型，地上两层，销售面积230㎡，300-700㎡花园、首层10-20㎡储藏室、二层露台赠送， 高附加值；四面围合式类独栋产品，居住品质感、私密性较强。
产品信息——区域配套分析
精英城市概念的提出，给八达岭提供了思路， 于是就有了现在的12+4+1城市经营全方位生活网的配套体系
产品信息——社区配套分析
发布软文截屏
对比分析
永定河项目有良好的知名度以及完善的社区景观对市场有一定的冲击 但目前仅剩余10套左右联排产品，产品老化，对我们竞争压力很小
永定河孔雀城
VS
凤河孔雀城
知名度 区域 交通
目前价格 产品 配套
建筑风格 园林 客群
永定河：是京郊代表项目之一 凤河：是一个纯新盘
永定河：位于河北固安开发区，区域村化严重 凤河：位于 “金三角”区域，工业区核心区
市镇级生活、医疗、教育 配套完善
客户构成
小康二代 小康多代 富贵二代 富贵多代
产品体系
独栋，联排、叠拼 面积全面，集中170-350
平米
社区内部景观三重体系 （配套景观、节点景观、
功能景观）
完善配套生活体系 （社区商业、社区医疗、
社区教育、社区娱乐）
小镇别墅社区，别墅生活 氛围，居住舒适度高
客户分析
永定河：摆渡大巴直达地铁；距南三环30分钟车程 凤河：高速廊坊出口，距东三环35分钟车程
永定河：项目已开发多期，价格已经长成，均价1.2万/㎡ 凤河：新盘，首次推出，升值空间大，价格待定
永定河：目前仅剩下10余套台地联排产品，产品老化 凤河：首次推售，产品多样，优化产品，选择性大
永定河：商业以及休闲娱乐配套 凤河：教育资源、商业以及休闲娱乐配套
产品信息——区域配套分析
精英城市概念的提出，给八达岭提供了思路， 于是就有了现在的12+4+1城市经营全方位生活网的配套体系
产品信息——社区配套分析
发布软文截屏
对比分析
永定河项目有良好的知名度以及完善的社区景观对市场有一定的冲击 但目前仅剩余10套左右联排产品，产品老化，对我们竞争压力很小
永定河孔雀城
VS
凤河孔雀城
知名度 区域 交通
目前价格 产品 配套
建筑风格 园林 客群
永定河：是京郊代表项目之一 凤河：是一个纯新盘
永定河：位于河北固安开发区，区域村化严重 凤河：位于 “金三角”区域，工业区核心区
市镇级生活、医疗、教育 配套完善
客户构成
小康二代 小康多代 富贵二代 富贵多代
产品体系
独栋，联排、叠拼 面积全面，集中170-350
平米
社区内部景观三重体系 （配套景观、节点景观、
功能景观）
完善配套生活体系 （社区商业、社区医疗、
社区教育、社区娱乐）
小镇别墅社区，别墅生活 氛围，居住舒适度高
客户分析
永定河：摆渡大巴直达地铁；距南三环30分钟车程 凤河：高速廊坊出口，距东三环35分钟车程
永定河：项目已开发多期，价格已经长成，均价1.2万/㎡ 凤河：新盘，首次推出，升值空间大，价格待定
永定河：目前仅剩下10余套台地联排产品，产品老化 凤河：首次推售，产品多样，优化产品，选择性大
永定河：商业以及休闲娱乐配套 凤河：教育资源、商业以及休闲娱乐配套
孔雀城开发经营策略报告
大广带状公园
1
7
孔雀生态公园
1 6
永定河运动公·15园
孔雀大湖 10
幸福医院 7
幸福学校 6
固安规划馆
幸福港湾 福朋酒店
2 8
孔雀广场 幸福天阶
5 9
3 创业大厦
1
体育公园 12
中央公园 4
文化中心 1 3
城市客厅功能核
幸福快线 1 4
幸福广场 11
二、配套价值 2013\2014年建成精英配套
12大城市级配套
幸福小剧场 380
2013年
风情商业
3800
2013年
运动主题公园 80000 2014年
幸福幼儿园 3000
2015年
合计
9.19万
——
幸福幼儿园 幸福小剧场
英式风情商业
பைடு நூலகம்
二、配套价值 四合一图书馆——牛津剑桥智慧凝结/精英文化思想驿站
二、配套价值 幸福小剧院/精英生活艺术舞台
二、配套价值 英伦风商业街/繁华与知性的稀有交融
极限运动场
儿童撒野公园
儿童运动公园
5、纯粹的人车分流——精英家庭生活安全无忧
社区绝对无车安全最优 社区景观资源绝对最大化
6、绝版的低密社区——最低密度社区
四、产品价值——新空港孔雀城产品魅力
产品组合 联排 高层
户型
立面 景观
安全智能化
容积率
比例
< 1.0
44%
> 2.0
56%
关键配置
别墅产品
全私属双车位
新空港孔雀城五大价值体系
一、区域价值 二、配套价值 三、规划价值 四、产品价值 五、建造价值
北京昌平八达岭孔雀城项目营销策划报告XX年伟业顾问
多角度发掘项目自身价值属性， 找出核心价值
价值创造
价值挖掘——历史价值
硝烟弥漫的古战场，重大史实的见证者
1. 八达岭山口的特殊地形，成为历代兵家必争之地，一 向驻以重兵把守。
2. 1420年，明成祖朱棣迁都北京，决心统一中国，先后 五次御驾亲征途经八达岭深入蒙古高原。
3. 秦始皇东游、肖太后巡幸、元太祖入关、元代皇帝每 年两次往返北京和上都之间、明朝帝王北伐、清代天 子亲征……八达岭都是必经之地。
价值挖掘——交通价值
交通便捷，项目通达性良好，与北京城区保持一定距离
沙城出口
沙城镇
高速出口 铁路 高速公路 主干道 城镇
土木临时 出入口
小南辛堡镇
大秦铁路
北京市
官厅湖水库康ຫໍສະໝຸດ 庄东花东花园镇
出
园镇
口
出口
自驾路线：八达岭高速康庄出口向南。 未来延庆轻轨、京包高速与八达岭高速三线直达。
价值挖掘——品牌价值
价值挖掘——文化价值
长城十万里，文化五千年
1. 历代皇亲贵族、文人墨客吟诵八达岭的诗文更是数 不胜数。
2. 1961年，国务院确定八达岭关城和城墙为全国重点 文物保护单位。
3. 1987年，联合国接受万里长城为“世界文化遗产”。 4. 八达岭长城驰名中外，誉满全球。先后有尼克松、
里根、撒切尔、戈尔巴乔夫、伊丽莎白、希思等 372位外国首脑和众多的世界风云人物，登上八达 岭观光游览。
价值挖掘——战略价值
承接区域发展的龙头
京张
延庆
本案
一小时交通圈
怀柔 半小时交通圈
密云
京承 平谷
本案
门头沟
燕郊
京哈
房山
涿州 京石
价值创造
价值挖掘——历史价值
硝烟弥漫的古战场，重大史实的见证者
1. 八达岭山口的特殊地形，成为历代兵家必争之地，一 向驻以重兵把守。
2. 1420年，明成祖朱棣迁都北京，决心统一中国，先后 五次御驾亲征途经八达岭深入蒙古高原。
3. 秦始皇东游、肖太后巡幸、元太祖入关、元代皇帝每 年两次往返北京和上都之间、明朝帝王北伐、清代天 子亲征……八达岭都是必经之地。
价值挖掘——交通价值
交通便捷，项目通达性良好，与北京城区保持一定距离
沙城出口
沙城镇
高速出口 铁路 高速公路 主干道 城镇
土木临时 出入口
小南辛堡镇
大秦铁路
北京市
官厅湖水库康ຫໍສະໝຸດ 庄东花东花园镇
出
园镇
口
出口
自驾路线：八达岭高速康庄出口向南。 未来延庆轻轨、京包高速与八达岭高速三线直达。
价值挖掘——品牌价值
价值挖掘——文化价值
长城十万里，文化五千年
1. 历代皇亲贵族、文人墨客吟诵八达岭的诗文更是数 不胜数。
2. 1961年，国务院确定八达岭关城和城墙为全国重点 文物保护单位。
3. 1987年，联合国接受万里长城为“世界文化遗产”。 4. 八达岭长城驰名中外，誉满全球。先后有尼克松、
里根、撒切尔、戈尔巴乔夫、伊丽莎白、希思等 372位外国首脑和众多的世界风云人物，登上八达 岭观光游览。
价值挖掘——战略价值
承接区域发展的龙头
京张
延庆
本案
一小时交通圈
怀柔 半小时交通圈
密云
京承 平谷
本案
门头沟
燕郊
京哈
房山
涿州 京石
孔雀城项目营销报告
孔雀城项目营销报告2012-11目录第一部分市场环境 (3)1、市场分析 (3)1.1宏观分析 (3)1.2竞争分析 (7)第二部分营销目标 (12)1、行业目标 (12)1.1项目市场影响力 (12)1.2项目品牌影响力 (12)1.3项目产品突破力 (12)2、业务指标： (13)2.1货值、均价 (13)2.2销售周期、回款、开盘去化 (14)第三部分营销价值体系 (15)1、主城与城市价值 (15)2、配套价值 (16)3、产品价值 (16)4、生活方式与价值主张 (17)5、案名与主题提炼 (17)第四部分营销策略 (18)1、推广及渠道策略 (18)1.1渠道策略 (18)1.2推广策略（媒介、公关、活动等）及推广节奏 (19)2、体验区及场景策略 (24)2.1体验区及场景主题 (24)2.2体验区及场景客户体验策略 (25)3、包装策略 (25)3.1包装主题及概念 (25)4、价格策略 (26)4.1定价及溢价策略（均价） (26)4.2价格分期分配策略 (28)5、销售策略 (28)5.1产品销售分期组合策略 (28)5.2销售方式选择（自销、分销、代理、联合） (28)第五部分营销策略执行计划 (31)1、营销节奏（营销总控图范例） (31)2、营销组织及营销费用计划 (32)2.1营销组织架构 (32)2.2营销费用预算与支出计划 (35)2.3营销费用结构 (38)2.4销售分解 (38)项目营销方案框架第一部分市场环境1、市场分析1.1宏观分析沈阳是东北老工业基地，是东北经济发展的核心区域，近年东北老工业基地的改造及政府政策扶持影响，城市经济近年来发展速度飞快。
大沈阳经济区确立、加快建设大浑南、全运会主办权花落沈阳等众多重磅利好使得整个城市发展的脚步迅速提升，这样背景下的沈城房地产市场吸引力增强明显，越来越多的全国性的地产大鳄将目光转向沈阳。
沈阳高速发展的同时必然导致城市建设外扩脚步的加快，使得房地产市场发展也随之外扩明显，各大开发商都将目光转向二环外甚至三环外。
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➢客厅：短进深南向客厅，豪华尺度飘窗 ，与餐厅一线式设计，空间豁朗大气
➢餐厅：与厨房、阳台一线式设计，动线 简洁合理，幸福相守每一餐
➢厨房：连接生活阳台，更多延展空间， 便捷式操作台，烹饪不再繁琐
➢卫生间：明 亮卫生间，沐 浴时分享受繁 星点点，浪漫 情怀经营生活 每一天
香悦四季
E户型（地上面积）：240平方米【光之殿堂】
涵纳洋房、别墅、主题商业街、酒店式公寓、 翡翠会国际会所、幼儿园等多元建筑形态
A1户型：【四季香栖】
2
三室两厅两卫 135.5平米
C户型：【香语香境】
4
两室两厅两卫 110.55平米
5
E户型：【光之殿堂】 地上面积240平方米
独栋别墅
6
F户型：【悦景豪庭】 地上面积 235平方米
11层洋房 A户型：【四季花颂】
1
三室两厅两卫 128.46平米
B户型：【香境大宅】
3
三室两厅三卫 155.94平米
香悦四季
A户型【四季花颂】 三室两厅两卫：128.46平米
➢客厅：豪华面宽，彰显大家会客 风范；与餐厅南北贯穿，清风自然 流淌
➢卧室：超大窗宽主卧，享健康明 卫；阔景飘窗，赏阅四季香韵
➢花园阳台：自然灵动空间，花园 、茶室、咖啡吧，创业无限生活
洋房9号楼2009年12月12； ➢入住时间：独栋2011年5月
洋房2010年年底 ➢精装标准：2500元/平方米 ➢销售均价：15500元/平方米（洋房）
项目特点
➢北京罕有的高标准奢享级豪装，500种国际知名品 牌，18位国际大师，经典风格奢贵搭配，点滴精细考 究，用艺术书写一段百年品质传奇。
香悦四季
顺义
轨道交通加速了城市外围的新城建设与人口进驻； 亦庄
产业 综合服务 临空经济带 高新技术产业
依托资源 CBD
机场物流等 CBD
通州基本情况
依托地铁八通线，轨道交通便利，公路网发达，生活配套完善、区 域内产业有限，分布在边缘区域。路网升级及配套完善使通州迎来 二次城市升级机会
S6
朝阳北路
京通快速
两广路 延长线
通州未来规划
发展前景一片光明
通州城市定位
➢ 承接北京部分职能的城市副中心； ➢ 北京东部城镇带综合服务基地；
通州发展目标 大国首都副中心——分担北京核心区的职能 世界城市新极核——构筑北京新的经济发展区域 运河文化承载地——发掘运河文化的新内涵 中国北方陆路港——沟通南北方的陆路枢纽 适宜居住生态城——成为北京最适宜居住的区域
庭院：下沉庭院设计，闲暇之 余，种花、品茗，悠然奢享田 园逸趣
功能空间：空间方正，使用率 高，可随心设计影院、酒窖、 建设室等，奢享别墅级尊崇体 验
步出式庭院：客厅餐厅均为庭 院步出式设计，让心灵随时与 自然亲昵对话
玄关：玄关空间独立完整，尽 显豪宅设计理念下的大家风范
卧室：独立卫生间设计，方便 老人生活，温馨关怀无处不在
➢餐厅：时尚观景餐厅，与厨房、 阳台紧密连接，科学东线便捷实用
➢书房：宁静北向书房，创造灵感 空间，配以飘窗，书卷画卷开启艺 术人生
香悦四季
C1户型【香悦时光】两室两厅一卫：88.66平米
➢客厅：与餐厅一线贯穿，南北双飘窗 ，清风与阳光自然流淌
➢卧室：双卧均享阔景飘窗，阳光与鲜 氧吐纳自然气息；纯南向主卧尊崇舒适
➢卫生间：全明卫生间，干湿分离，清 新自然每一天
➢厨房：方正厨房，L型布局，与餐厅 、阳台紧密连接，科学动线便捷实用
➢花园阳台：南向花园阳台，灵动百变 空间，迎接清晨第一缕花香
香悦四季
C2户型【美伦花香】两室两厅一卫：82.42平米
➢卧室：南向双卧，阔景飘窗俯仰皆景； 双卧之间距离优雅，尊重主人私密生活
M1 支 京沈高 线 速
六 环
M6支线 京哈高速
M6
M1
M6:预计在2012年通车； S6：规划中； 广渠路延长线：预计2010 年底通车；
交通升级：广渠路延长线——不收费快速路 直抵通州，地铁S6、M6实现全城贯通，升 级城市连接交通。 商务升级：规划中的通州商务园促进城市商 务及产业升级，建设以新型服务业孵化基地 、金融后台服务基地、外包型国际总部基地 为主的商务园区。 商业升级：规划的世纪星城107万平米超大 体量商业综合体，以商业、办公为主，兼有 市政、教育多元化的综合型商圈。 居住品质升级：K2·海棠湾的出现，一改通 州产品品质差的形象，迎合改善型客户需求 。通州区域商务环境、商业空间、居住 品质面临全面的升级改善，城市化发 展趋势明显。
大运河孔雀城项目市场 调研报告
2020/8/11
报告框架
通州区域概述 中央别墅区概述 马坡别墅区概述 其他项目
香悦四季 海棠公社 龙湖·花墅香醍
8哩岛·香醍溪岸 中央领仕馆
富力湾
挪威的森林
纳帕尔湾 恒大金碧天下
盘龙谷
通州区域概述
通州之于北京
通州地处北京东部边缘区域，与多个边缘组团共同承接北京东部外溢人 口，便捷轨道交通及低价格为通州在东部市场中的核心价值认知
主卧：豪华主卧，阳光中静享悠 然；独立更衣间，彰显品味生活
卫生间：三卧均涉及独立卫生间 ，独立采光，私密性与尊崇感不 彰自显
南派豪宅专家合景泰富倾力打造一座集“绿色生态、 特色水景、国际品质、主题商街、示范新城、和谐生 活”为一体的宜居住区。
项目基础资料
➢项目位置：顺义新城白马路与顺安北路交界 ➢项目类型：独栋别墅、11层洋房、酒店式公寓 ➢占地面积：45万平方米 ➢建筑面积：50万平方米 ➢绿 化 率： 60% ➢容 积 率： 1.1 ➢开盘时间：独栋预计2010年5月
——《通州区总体规划说明2004-2020》
通州的自然条件
自然条件得天独厚
温榆河
通惠河
境内大小河流13条，运河蜿蜒 ，势若游龙；潮白河碧波千顷，渔 歌唱晚。三河三路两侧百米绿色通 道颇为壮观，形成天然生态屏障。
潮白河
通州的定位
CBD的后院
交通便利 政府支持 自然资源丰富
CBD的后院
香悦四季
香悦四季
新北京规划提出了“两轴—两带 —多中心”的城市空间布局；核 心城区进入休整期。
发展“通州、顺义、亦庄、大兴 、房山、昌平、怀柔、密云、平 谷、延庆、门头沟”11个新城， 以疏解中心城区的压力。
“其中，位于东部发展带上的通
州、顺义和亦庄被确定为重点
新城。 ”
新城
——北京市规划委副主任黄艳
通州
外围产业园的崛起带来城市功能及城市化配套；
➢餐厅：与厨房、阳台一线式设计，动线 简洁合理，幸福相守每一餐
➢厨房：连接生活阳台，更多延展空间， 便捷式操作台，烹饪不再繁琐
➢卫生间：明 亮卫生间，沐 浴时分享受繁 星点点，浪漫 情怀经营生活 每一天
香悦四季
E户型（地上面积）：240平方米【光之殿堂】
涵纳洋房、别墅、主题商业街、酒店式公寓、 翡翠会国际会所、幼儿园等多元建筑形态
A1户型：【四季香栖】
2
三室两厅两卫 135.5平米
C户型：【香语香境】
4
两室两厅两卫 110.55平米
5
E户型：【光之殿堂】 地上面积240平方米
独栋别墅
6
F户型：【悦景豪庭】 地上面积 235平方米
11层洋房 A户型：【四季花颂】
1
三室两厅两卫 128.46平米
B户型：【香境大宅】
3
三室两厅三卫 155.94平米
香悦四季
A户型【四季花颂】 三室两厅两卫：128.46平米
➢客厅：豪华面宽，彰显大家会客 风范；与餐厅南北贯穿，清风自然 流淌
➢卧室：超大窗宽主卧，享健康明 卫；阔景飘窗，赏阅四季香韵
➢花园阳台：自然灵动空间，花园 、茶室、咖啡吧，创业无限生活
洋房9号楼2009年12月12； ➢入住时间：独栋2011年5月
洋房2010年年底 ➢精装标准：2500元/平方米 ➢销售均价：15500元/平方米（洋房）
项目特点
➢北京罕有的高标准奢享级豪装，500种国际知名品 牌，18位国际大师，经典风格奢贵搭配，点滴精细考 究，用艺术书写一段百年品质传奇。
香悦四季
顺义
轨道交通加速了城市外围的新城建设与人口进驻； 亦庄
产业 综合服务 临空经济带 高新技术产业
依托资源 CBD
机场物流等 CBD
通州基本情况
依托地铁八通线，轨道交通便利，公路网发达，生活配套完善、区 域内产业有限，分布在边缘区域。路网升级及配套完善使通州迎来 二次城市升级机会
S6
朝阳北路
京通快速
两广路 延长线
通州未来规划
发展前景一片光明
通州城市定位
➢ 承接北京部分职能的城市副中心； ➢ 北京东部城镇带综合服务基地；
通州发展目标 大国首都副中心——分担北京核心区的职能 世界城市新极核——构筑北京新的经济发展区域 运河文化承载地——发掘运河文化的新内涵 中国北方陆路港——沟通南北方的陆路枢纽 适宜居住生态城——成为北京最适宜居住的区域
庭院：下沉庭院设计，闲暇之 余，种花、品茗，悠然奢享田 园逸趣
功能空间：空间方正，使用率 高，可随心设计影院、酒窖、 建设室等，奢享别墅级尊崇体 验
步出式庭院：客厅餐厅均为庭 院步出式设计，让心灵随时与 自然亲昵对话
玄关：玄关空间独立完整，尽 显豪宅设计理念下的大家风范
卧室：独立卫生间设计，方便 老人生活，温馨关怀无处不在
➢餐厅：时尚观景餐厅，与厨房、 阳台紧密连接，科学东线便捷实用
➢书房：宁静北向书房，创造灵感 空间，配以飘窗，书卷画卷开启艺 术人生
香悦四季
C1户型【香悦时光】两室两厅一卫：88.66平米
➢客厅：与餐厅一线贯穿，南北双飘窗 ，清风与阳光自然流淌
➢卧室：双卧均享阔景飘窗，阳光与鲜 氧吐纳自然气息；纯南向主卧尊崇舒适
➢卫生间：全明卫生间，干湿分离，清 新自然每一天
➢厨房：方正厨房，L型布局，与餐厅 、阳台紧密连接，科学动线便捷实用
➢花园阳台：南向花园阳台，灵动百变 空间，迎接清晨第一缕花香
香悦四季
C2户型【美伦花香】两室两厅一卫：82.42平米
➢卧室：南向双卧，阔景飘窗俯仰皆景； 双卧之间距离优雅，尊重主人私密生活
M1 支 京沈高 线 速
六 环
M6支线 京哈高速
M6
M1
M6:预计在2012年通车； S6：规划中； 广渠路延长线：预计2010 年底通车；
交通升级：广渠路延长线——不收费快速路 直抵通州，地铁S6、M6实现全城贯通，升 级城市连接交通。 商务升级：规划中的通州商务园促进城市商 务及产业升级，建设以新型服务业孵化基地 、金融后台服务基地、外包型国际总部基地 为主的商务园区。 商业升级：规划的世纪星城107万平米超大 体量商业综合体，以商业、办公为主，兼有 市政、教育多元化的综合型商圈。 居住品质升级：K2·海棠湾的出现，一改通 州产品品质差的形象，迎合改善型客户需求 。通州区域商务环境、商业空间、居住 品质面临全面的升级改善，城市化发 展趋势明显。
大运河孔雀城项目市场 调研报告
2020/8/11
报告框架
通州区域概述 中央别墅区概述 马坡别墅区概述 其他项目
香悦四季 海棠公社 龙湖·花墅香醍
8哩岛·香醍溪岸 中央领仕馆
富力湾
挪威的森林
纳帕尔湾 恒大金碧天下
盘龙谷
通州区域概述
通州之于北京
通州地处北京东部边缘区域，与多个边缘组团共同承接北京东部外溢人 口，便捷轨道交通及低价格为通州在东部市场中的核心价值认知
主卧：豪华主卧，阳光中静享悠 然；独立更衣间，彰显品味生活
卫生间：三卧均涉及独立卫生间 ，独立采光，私密性与尊崇感不 彰自显
南派豪宅专家合景泰富倾力打造一座集“绿色生态、 特色水景、国际品质、主题商街、示范新城、和谐生 活”为一体的宜居住区。
项目基础资料
➢项目位置：顺义新城白马路与顺安北路交界 ➢项目类型：独栋别墅、11层洋房、酒店式公寓 ➢占地面积：45万平方米 ➢建筑面积：50万平方米 ➢绿 化 率： 60% ➢容 积 率： 1.1 ➢开盘时间：独栋预计2010年5月
——《通州区总体规划说明2004-2020》
通州的自然条件
自然条件得天独厚
温榆河
通惠河
境内大小河流13条，运河蜿蜒 ，势若游龙；潮白河碧波千顷，渔 歌唱晚。三河三路两侧百米绿色通 道颇为壮观，形成天然生态屏障。
潮白河
通州的定位
CBD的后院
交通便利 政府支持 自然资源丰富
CBD的后院
香悦四季
香悦四季
新北京规划提出了“两轴—两带 —多中心”的城市空间布局；核 心城区进入休整期。
发展“通州、顺义、亦庄、大兴 、房山、昌平、怀柔、密云、平 谷、延庆、门头沟”11个新城， 以疏解中心城区的压力。
“其中，位于东部发展带上的通
州、顺义和亦庄被确定为重点
新城。 ”
新城
——北京市规划委副主任黄艳
通州
外围产业园的崛起带来城市功能及城市化配套；