商务楼写字楼商业楼宇租赁技巧培训

自己公司风格的东西。若要考虑装修成本，建议带一个熟识的装
修师傅去估算价格。
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写字楼租赁技巧
• 四、谈判 • • 五、签约 • 签订合同都会走的一个流程，客户预约看房—看房登记—看房中
，出具《租赁意向书》给业主—谈妥价格及相应和条件—预约时 间签合同。
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• 六、入场装修
• （1）是否可装修
。通常的免租期是30天到45天，用于租客装修或申办证照的时间 宽限。
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• 5-4保证金 • 俗称“押金”，一般一次性交三个月的保证金，并且保证金是不计利
息的。如果房东违约就要双倍赔付保证金给承租方，如果承租方 违约则不退还保证金。 • 5-5违约金 • 对于房东未经租客同意提早解约，赔偿金额和违约金额要明确， 支付时间也要明确，否则按逾期付违约金处理，这又会涉及逾期 方面的赔偿。 • 5-6定金 • 客户可根据自身对写字楼的意向情况选择是否支付定金，降低房 源很快被抢占的可能性。如果开发商违约，须向购房者双倍返还 定金。
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• （5）明确各项费用的细则 • 5-1租金的支付方式 • 明确租赁日期和房租交付方式。表明租金的支付方式是按月、
按季度还是按年。并且表明是用现金还是转账来支付。 • 5-2 租金的调整 • 租金一般三年一涨或一年一涨。在合同中要注明对租金的涨幅和
涨租频率。 • 5-3免租期 • 房屋要装修，一般房东会给免租期。不同的房东免租期长短不同
• 明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修的 方案是否需要取得出租方同意。若有特殊的规定，应明确写明， 不如不给私自隔断等，若可自行改建，搭建，也须先说明清楚。
• （2）电话容量
• 对于一些老一点的写字楼，可能会有电话容量的限制。因经营的 特殊性，对于电话容量需求较大的公司，应事先明确如何办理扩 容或增量，以及办理扩容或增量所需的费用。
• （3）房屋质量：是否漏水，是否有裂缝，是否甲醛超标等。
• （4）周边：交通，餐饮等；周围的办公环境。
• （5）公共设施：看电梯的质量、数量和使用密度，厕所可供使用 情况等。
• （6）物业服务：主要看保洁状况和保安管理情况。
• （7）装修情况：房子的装修状况直接决定了装修的成本。比较理
想的是毛坯房，这样电路、空调、隔断都可以从0开始做，做符合
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• 一、明确企业对办公楼的要求 • （1）明确公司需要的面积范围 • 比如400-500平米，以及具体的可使用面积。 • （2）明确你要租的地址范围 • 按照商圈或者区域划分皆可。 • （3）明确最高可承受的价格 • 比如5元/平米/天，可接受的价格是否包括物业和取暖。 • （4）明确租赁用途 • 明确将租赁的写字楼作何办公用途。
• （7）租写字楼一般必须要租至少一年以上，三年以下，如果考虑 半年或者几个月的，只有极少数商务中心会做，而且多数面积都 是很小、价格较高的。租期超过三年的，一般业主不会同意，或 者是需要一定幅度的递增。
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• （8）租写字楼的价格很多时候分为“包票”与“实收”，“包票”即是租 金内已经包含租赁税发票，“实收”则是不含。
• （9）管理费一般来说，20元以下的多数都是没有中央空调或者中 央空调费另计的，20元以上的多为中央空调。管理费通常包含公 共部分的水电，维修保养、清洁卫生等等。但也有不少大厦会将 公摊费用独立于管理费，这点，专业的经纪人一般会主动提醒您 。
• （10）写字楼的中央空调除少数是24小时供应外，大部分都是供 应上班时间（多为8：30-18：30），另外加班需要支付一定的加 班空调费。
• （14）租赁合同的签订一般会签两份：一份是房管局的标准备案 用的，一份是详细的补充协议。房管局的合同比较笼统，一般写 清楚租金、年限双方盖章签字即可。
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• 二、挑选匹配合适的房源
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• 三、实地看房
• （1）采光：主要看朝向和窗户，是否符合办公需求。
• （2）通风：看中央空调的密度和功Biblioteka Baidu。
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• （11）写字楼内是不可以住宿（有商务公寓的除外），不可以明 火煮食的。
• （12）停车费分为三种：每小时计算、上班时间包月计算、24小 时包月计算，一般车位需要找管理处联系，与业主大多没有关系 。
• （13）免租期一般毛坯的交楼标准是15-30天，而带装修的则是3 －7天时间，有的业主不给免租期，有的给两个月，这还是要视乎 业主而定。
• 七、验收消防方面的情况
• 保卫、消防工作的宣传和教育情况，是否有定期组织实践，提高
保安和租户的防护意识。对于紧急情况和突发情形，是否有宣传
告示等。对于写字楼一些破损或者亟待更换的公共区域设施，了
解更新是否及时。
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THANKS!
谢谢观赏
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• （6） 明确“其他费用”方面 • 甲方除须缴纳物业费外，还须承担哪些费用，比如 • 1)自用电费(如1.0元/度) • 2)电话初装费及资源占用费 • 3)网络初装费及使用费 • 4)工作时间以外的空调制冷使用费(不同的写字楼的空调加时收费
标准不同) • 5) 公摊费用是否独立于管理费费用，也需要事先明确。