2016年甘肃天水上亿广场·台湾士林不夜城招商方案_市场调研
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天水上亿广场·台湾士林不夜城项目 招商方案
第 一 部 分
市场调研
1. 天水城市、人口简介
天水简介
甘肃第二大城市，经济总量排第二，人口数排第二，投资建设规模排第 二。 国家级历史文化名城，年接待游客1800万人次，西北排名第二（仅次于 兰州2100万人次） 关中——天水经济区次核心城市、甘肃省省域副中心城市，西北投资最热城 市。 西北地区的重要工业城市，国家老工业基地之一，目前有工业企业 900家。
较低，桥南商圈是新兴商圈，目前人口导入不足
• 经营档次以中低档为主，当地居民消费力一般
代表商业体
• 商埠路步行街、新亚购物广场、亚泰购物广场、金都商城、景园商厦、
金都盛达广场等
主要客群
• 以本地居民为主，外来消费人群较少
商业价值
• 商业价值最高的地段位于商埠路步行街Hale Waihona Puke Baidu最高租金16元/天/方
秦、麦两区业态占比
天水人口简介
天水市是甘肃人口第二大市，主城区秦州区人口为69万。
人口规模：总人口380.26万人，常住人口331.17万人，其中城镇人口112万人。 (2015年天水市国民经济与社会发展统计公报)
名称 天水市 清水县 秦安县 甘谷县 武山县 张川县 总户数（户） 995618 87471 156889 167815 121637 86520 总人口（万人） 380.26 33.14 63.77 64.71 48.27 36.44 城镇人口 128.95 6.15 15.33 15.59 11.47 7.78 区域面积KM² 14359 2003 1601 1572 2011 1311
造业、物流业及旅游产业为发展重点的陇东南地区中心城市。
天水市历史悠久，文化旅游资源丰富，交通便捷，未来宝兰客运专
线建成通车将极大的促进天水经济发展。
由于天水秦、麦两区地处“两山一川”狭长型地带，存在城市中心
可开发土地放量不足的情况，城市发展以秦州区西侧及秦麦连接区域
为主要方向已成必然，本案正好位于“东拓西进”的主轴线上，周边 两公里辐射20万人口，发展前景良好。
2. 天 水 经 济 发 展
经济水平及消费增长
经 济 发 展 小 结
天水经济总量较小，产业结构不尽合理，多元产业支撑体系尚 未形成，核心竞争力不强。 天水城镇化率34%，城市处于低速发展期，城镇化速度推进缓 慢，城市人口吸纳能力较弱。 天水消费品市场规模大、总量较高，在全省位于上游，竞争力 较强，城市消费吸纳力较强，居民消费力不低。 商品房竣工面积及销售面积相对施工面积有较大差距，未来几 年内，将出现一定商品房面积的放量。
人口密度
人/KM² 263.24 164.5 396 409.1 238.49 276.28
秦州区
麦积区
196890
178696
70.34
63.59
40.01
30.53
2409
3452
290.24
183.11
城 市 与 人 口 小 结
天水市位于甘肃省东部，兰州市和西安市之间，是关中-天水经济 区的次核心城市，是国家级历史文化名城，西北地区宜居城市，以制
1. 项 目 属 性
项目指标
主要经济技术指标 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 文化产业市场 商业综合体（地上） 其中 办公楼及商业裙房 办公楼 酒店式公寓 38215.22平米 99640.00平米 84020.00平米 30890.00平米 13680.00平米 10850.00平米 14300.00平米 14300.00平米 15620.00平米 6870.00平米 4430.00平米 4320.00平米 2.2 45% 15% 641辆 7150.00平米
3. 城市商圈及商业简介
天水商圈分布图
秦州区商业概况
秦州区商圈
中心区域核心地位不减，商业开发及经营水平较低
1. 商业格局
中心城区商业物业设施整体发展较为落后，后续价值增长乏力； 但其作为天水经济中心的核心地位短期内不会改变。 零售模式单一，传统业态为主，体量小，辐射力弱，多数仅以满足配套周边居民 而存在和发展起来的社区型商业，住宅底商。
备注
安置房
在售 安置房 在售
王家磨村
山水嘉园 华天产业园 山水新城 新天坛医院 佳.水岸小 镇 福门.财富广 场
山水嘉园
佳.水岸小镇 山水新城
天水师范学院
住宅
本项目
福门.财富广场
大唐人家
小计
约200
9352
家属楼
大唐人家 新华印刷厂 甘肃机电职业 技术学院
闫新庄村
项目招商支撑要 素
名称
天水师范学院 甘肃机电职业技术学 院 学校 工
总人口
约1.5万 约1.5万 约0.8万 约4.3万 约2万人
备注
/ / 未来扩充约2 万人
厂村庄
华天科技园 天水郡 61师
/ /
合 计
11.3万
项目周边未来潜在 未来秦州文化园、福田综合体的建成与运营对区域商业的氛围的形成将形成 助推作用。 供应项目
项目名 称 地理位 置 技术指 标
秦州文化园（秦州印象） 西十里高速公路出口正对面 总规划面积约403亩（包含城市道路面积37.19亩），广场用地面积 6720平米；居住区建筑面积275779平米；商业建筑面积39702平米； 地上总建筑面积315418平米，地下建筑面积52829平米。 分为广场、商业、居住三个功能片区，前部广场与规划区西侧天水西 客站利用地下通道联系；采用围合式布局，利用外部商业对居住空间 围合；北部设置大型商业建筑，中部集中布置居住建筑。
项目招商支撑要 素
其中
地下建筑面积 （不计容） 地下超市及辅营 综合体车库及其他 办公酒店地下车库 容积率 建筑密度 绿地率 机动车停车位 滨河商业区及售楼处面积
项目四至
未来项目区域内人口导入近15万人，人口支撑力较好，且项目周边以年轻群体为主。
楼盘名称 总户数
约1500
约1500 约5000 1152
天水目前的商业市场主要以商业街，裙房，小型集中型商业为主，零售模式单 一，从供应模式上看，街区型商业的发展强于集中式商业，综合性商业形式尚 未显现。
总体量约23万
总体量约21万
零售：40% 餐饮：32% 服务：28% 商业街
零售：62% 餐饮：17% 服务：21% 集中型商业
第 二 部 分
项目定位
2. 商业模式单一
3.商业项目缺乏特色
商业定位不明晰，商业物业素质普遍不高，布局凌乱，缺乏主题性或特色鲜明的 商业地产。
4. 商业辐射力窄
商业项目规模小，扩张能力弱，竞争力不强，经营局限于本地市场。
麦积区商业概况
麦积区商圈小结
• 分为桥北和桥南两个商圈，桥北是核心商圈，商业氛围较好，经营档次
片区特点
第 一 部 分
市场调研
1. 天水城市、人口简介
天水简介
甘肃第二大城市，经济总量排第二，人口数排第二，投资建设规模排第 二。 国家级历史文化名城，年接待游客1800万人次，西北排名第二（仅次于 兰州2100万人次） 关中——天水经济区次核心城市、甘肃省省域副中心城市，西北投资最热城 市。 西北地区的重要工业城市，国家老工业基地之一，目前有工业企业 900家。
较低，桥南商圈是新兴商圈，目前人口导入不足
• 经营档次以中低档为主，当地居民消费力一般
代表商业体
• 商埠路步行街、新亚购物广场、亚泰购物广场、金都商城、景园商厦、
金都盛达广场等
主要客群
• 以本地居民为主，外来消费人群较少
商业价值
• 商业价值最高的地段位于商埠路步行街Hale Waihona Puke Baidu最高租金16元/天/方
秦、麦两区业态占比
天水人口简介
天水市是甘肃人口第二大市，主城区秦州区人口为69万。
人口规模：总人口380.26万人，常住人口331.17万人，其中城镇人口112万人。 (2015年天水市国民经济与社会发展统计公报)
名称 天水市 清水县 秦安县 甘谷县 武山县 张川县 总户数（户） 995618 87471 156889 167815 121637 86520 总人口（万人） 380.26 33.14 63.77 64.71 48.27 36.44 城镇人口 128.95 6.15 15.33 15.59 11.47 7.78 区域面积KM² 14359 2003 1601 1572 2011 1311
造业、物流业及旅游产业为发展重点的陇东南地区中心城市。
天水市历史悠久，文化旅游资源丰富，交通便捷，未来宝兰客运专
线建成通车将极大的促进天水经济发展。
由于天水秦、麦两区地处“两山一川”狭长型地带，存在城市中心
可开发土地放量不足的情况，城市发展以秦州区西侧及秦麦连接区域
为主要方向已成必然，本案正好位于“东拓西进”的主轴线上，周边 两公里辐射20万人口，发展前景良好。
2. 天 水 经 济 发 展
经济水平及消费增长
经 济 发 展 小 结
天水经济总量较小，产业结构不尽合理，多元产业支撑体系尚 未形成，核心竞争力不强。 天水城镇化率34%，城市处于低速发展期，城镇化速度推进缓 慢，城市人口吸纳能力较弱。 天水消费品市场规模大、总量较高，在全省位于上游，竞争力 较强，城市消费吸纳力较强，居民消费力不低。 商品房竣工面积及销售面积相对施工面积有较大差距，未来几 年内，将出现一定商品房面积的放量。
人口密度
人/KM² 263.24 164.5 396 409.1 238.49 276.28
秦州区
麦积区
196890
178696
70.34
63.59
40.01
30.53
2409
3452
290.24
183.11
城 市 与 人 口 小 结
天水市位于甘肃省东部，兰州市和西安市之间，是关中-天水经济 区的次核心城市，是国家级历史文化名城，西北地区宜居城市，以制
1. 项 目 属 性
项目指标
主要经济技术指标 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 文化产业市场 商业综合体（地上） 其中 办公楼及商业裙房 办公楼 酒店式公寓 38215.22平米 99640.00平米 84020.00平米 30890.00平米 13680.00平米 10850.00平米 14300.00平米 14300.00平米 15620.00平米 6870.00平米 4430.00平米 4320.00平米 2.2 45% 15% 641辆 7150.00平米
3. 城市商圈及商业简介
天水商圈分布图
秦州区商业概况
秦州区商圈
中心区域核心地位不减，商业开发及经营水平较低
1. 商业格局
中心城区商业物业设施整体发展较为落后，后续价值增长乏力； 但其作为天水经济中心的核心地位短期内不会改变。 零售模式单一，传统业态为主，体量小，辐射力弱，多数仅以满足配套周边居民 而存在和发展起来的社区型商业，住宅底商。
备注
安置房
在售 安置房 在售
王家磨村
山水嘉园 华天产业园 山水新城 新天坛医院 佳.水岸小 镇 福门.财富广 场
山水嘉园
佳.水岸小镇 山水新城
天水师范学院
住宅
本项目
福门.财富广场
大唐人家
小计
约200
9352
家属楼
大唐人家 新华印刷厂 甘肃机电职业 技术学院
闫新庄村
项目招商支撑要 素
名称
天水师范学院 甘肃机电职业技术学 院 学校 工
总人口
约1.5万 约1.5万 约0.8万 约4.3万 约2万人
备注
/ / 未来扩充约2 万人
厂村庄
华天科技园 天水郡 61师
/ /
合 计
11.3万
项目周边未来潜在 未来秦州文化园、福田综合体的建成与运营对区域商业的氛围的形成将形成 助推作用。 供应项目
项目名 称 地理位 置 技术指 标
秦州文化园（秦州印象） 西十里高速公路出口正对面 总规划面积约403亩（包含城市道路面积37.19亩），广场用地面积 6720平米；居住区建筑面积275779平米；商业建筑面积39702平米； 地上总建筑面积315418平米，地下建筑面积52829平米。 分为广场、商业、居住三个功能片区，前部广场与规划区西侧天水西 客站利用地下通道联系；采用围合式布局，利用外部商业对居住空间 围合；北部设置大型商业建筑，中部集中布置居住建筑。
项目招商支撑要 素
其中
地下建筑面积 （不计容） 地下超市及辅营 综合体车库及其他 办公酒店地下车库 容积率 建筑密度 绿地率 机动车停车位 滨河商业区及售楼处面积
项目四至
未来项目区域内人口导入近15万人，人口支撑力较好，且项目周边以年轻群体为主。
楼盘名称 总户数
约1500
约1500 约5000 1152
天水目前的商业市场主要以商业街，裙房，小型集中型商业为主，零售模式单 一，从供应模式上看，街区型商业的发展强于集中式商业，综合性商业形式尚 未显现。
总体量约23万
总体量约21万
零售：40% 餐饮：32% 服务：28% 商业街
零售：62% 餐饮：17% 服务：21% 集中型商业
第 二 部 分
项目定位
2. 商业模式单一
3.商业项目缺乏特色
商业定位不明晰，商业物业素质普遍不高，布局凌乱，缺乏主题性或特色鲜明的 商业地产。
4. 商业辐射力窄
商业项目规模小，扩张能力弱，竞争力不强，经营局限于本地市场。
麦积区商业概况
麦积区商圈小结
• 分为桥北和桥南两个商圈，桥北是核心商圈，商业氛围较好，经营档次
片区特点