高层豪宅-上海汤臣一品推广策略共150页
汤臣一品内地最贵的豪宅
2500万RMB豪华装修设计这套中国内地最贵豪宅位于“汤臣一品”A栋四十二楼,样板房。
此套超级江景大宅上下2层，面积980平方米，售价3亿元RMB。
超大客厅@Versace Home at TomsonRiviera超大客厅@Versace Home at Tomson Riviera餐桌@Versace Home at Tomson Riviera试衣间@Versace Home at Tomson Riviera卧室@Versace Home at Tomson Riviera卧室一角@Versace Home at Tomson Riviera洗澡的时候看着浦江美景爽，不过貌似 金茂大厦和环球金融中心，可以看到你洗澡，哈@Versace Home at Tomson Riviera全套VERSACE@Versace Home at Tomson Riviera走廊一角@Versace Home at Tomson Riviera台灯也是VERSACE@Versace Home at Tomson Riviera小餐厅@Versace Home at Tomson Riviera厨房@Versace Home at Tomson Riviera地板VERSACE美杜莎女生头像是木块拼接镶嵌的@Versace Home at Tomson Riviera卧室床上用品也是VERSACE@Versace Home at Tomson Riviera书房@Versace Home at Tomson Riviera小浴间@Versace Home at Tomson Riviera客卫@Versace Home at Tomson Riviera Versace Home at Tomson Riviera总共有100多个VERSACE抱枕@Versace Home at Tomson Riviera走廊一角@Versace Home at Tomson Riviera这里有种特别的感觉@Versace Home at Tomson Riviera客卧@Versace Home at Tomson Riviera二楼@Versace Home at Tomson Riviera二楼客厅@Versace Home at Tomson Riviera二楼客厅一角@Versace Home at Tomson Riviera房间一角@Versace Home at Tomson Riviera主餐厅@Versace Home at Tomson Riviera吊灯@Versace Home at Tomson Riviera烟灰缸也是VERSACE@Versace Home at Tomson Riviera超大阳台@Versace Home at Tomson Riviera君临天下，一望无际浦江美景@Versace Home at Tomson Riviera阳台上开比基尼派对不错@Versace Home at Tomson RivieraVersace Home at Tomson Riviera汤臣一品与范思哲联手打造汤臣一品A栋四十二楼首套样板房面积超过900平方米。
【上海浦东建筑】中国第一豪宅——汤臣一品（组图）
【上海浦东建筑】中国第一豪宅——汤臣一品（组图）
汤臣一品作为汤臣集团的旗舰项目之一，是位于上海市浦东小陆家嘴核心区的一个商品公寓，该公寓由2幢40层和2幢44层的超高层组成，于2005年10月开盘，挂牌均价为11万元/平方米-12万元/平方米，被誉为“中国第一豪宅”，至2009年初时，总共只卖出四套。
该公寓均价已升至130000元/平方米。
在2009年底，汤臣一品成交了28楼一套房源，这套面积为597平方米的豪宅总价为9609万元，单价高达16.0848万元/平方米。
不追求独特风格，而着眼于恒久的美。
从外滩方向看过来，汤臣一品的四幢建筑端庄大气，与环球金融中心、金茂大厦，共同构成陆家嘴的独特风景。
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yzwsolo 拍摄时间： 2010-05-14。
汤臣一品案例分析
把握政策
在大陆，房地产价格早已不仅是经济问题、 社会问题，它还是一个政治学问题。在政府 不断要求下调房价，抑制房价过快上涨的情 况下，汤臣集团推出了天价楼房，与中央政 府的宏观调控政策相悖。汤臣集团可以适当 调整“汤臣一品”的房价，把握政策节奏。 当政府需要靠房地产来拉动经济，就几乎不 可能抑制房价，就可以在这种适当的时机销 售。
吸引市场的卖点
地段好景观优美：汤臣一品地处上海浦东小陆家嘴 核ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、 金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩 而立。 设施先进：室内采用日本大金（DAKIN）VRVⅡ户 式中央空调和美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统， 保安系统也十分完善：美国Honeywell防盗主机、 美国DORCON掌机仪、德国SIEDEL可视对讲系统、 Lonbon紧急对讲系统等，共有56个智能系统 。 开发集团实力雄厚：汤臣集团是以房地产开发为主 业,兼营工业、观光休闲、酒店、高尔夫球场、电影 业的大型企业集团。
上海是一个国际大都市，始终走在国际的前沿，吸 引国内外身价不菲的人士。以市场容量为标志，上海房 地产市场已经成为全国乃至全世界最大的房地产市场， 上海的房地产市场近年来大背景趋好，上海房市开始转 暖。土地一级市场供应回落，供求关系趋于平衡。市场 需求增长较快，新建商品房增长迅速。但类似于“汤臣 一品”这样的高价楼房在上海的市场上比较少。 上海的收入高的人士也比较多。其中一部分人热衷 于高档消费，具有注重圈层感、追求神秘、国际化、奢 华、权利感的心理 。他们的消费理念比较“前卫”！ 而传统的财团也纷纷看好上海的房地产市场。其财 力雄厚，也能成为其目标客户群之一。
树立品牌
房地产品牌出了名得到顾客认同，就是名牌。 成了名牌，产品在市场就不不愁卖不出去。 品牌一旦成了名牌，就会非常值钱，即所谓 无形资产。 汤臣集团需要把“汤臣”打响世界，其经营 领域也可以适当地扩展。要经常参与大型公 益活动、富有亲民亲善的爱心行为 。
豪宅经典案例--汤臣一品PPT
小区装设卫星电视接收系统及有线电 视接收系统。每户预留十门电话线路。
法国海格(Hager)住户配电箱。
采用进口德国ABB公司EIB系统。
美国碧慕(BEAM)中央吸尘系统。
美国霍尼韦尔(Honeywell)防盗主机， 美国道肯奇(DORCON)掌形仪， 德国SIEDLE可视对讲系统。
整体建筑特点：整体风格汲取了中国 传统建筑的人文理念。建筑外形设计 为玉琮形状，楼宇顶部设计为一品官 员的顶帽形状，“汤臣一品”由此得 名。
水景特点：小区水景流线和外形设计为龙形，与江水之
势互相呼应。圆形的大堂象征珍珠，与水系合为一体，
构成一幅“瑞龙含珠” 图
3
汤臣一品——室内设计特点
入户大堂：采用全玻璃架构的穹顶天幕，穹顶高 12.7米，直径16米，整个穹顶不使用钢材
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
户籍 上海 贵州 贵州 加拿大 江苏 辽宁 美国 上海 上海 上海 香港 浙江
人数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
套数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
面积 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432
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THANKS!
14
前墙面采用进口石灰岩及花岗岩门套及日本三菱 （Mitsubishi）铝复合板， 地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆。
日本Yoshitake减压阀。
日本EBARA给水泵。
开能(Canature)净水器。
冷水管采用日本积水(Sekisui)钢塑复合管，热水管采 用304不锈钢管。
日本积水(Sekisui)DVLP钢塑复合排水管。 独立侧排水系统，维护修缮互不干扰。
上海十大豪宅
上海十大最贵楼盘的策划参考之十：财富海景花园当前均价：￥68100推广口号:财富有价，海景无价推广策略：1、具有带室内外双泳池及酒吧、健身房、宴会厅的顶级会所，与滨江绿带及游艇码头一脉相连。
该项目一举打破了传统意义上高端住宅大而全的刻板印象。
2、除了注重项目本身的高品质外，还会不定期的主办文化营销讲座，并邀请业主参加国际性高端商品的公关活动，体现了陆家嘴一线江景豪宅不凡的国际视野。
项目简介：在陆家嘴滨江豪宅区里，目前在售的一线江景项目屈指可数。
财富海景花园位于在如此稀缺的一线江景黄金地段，区别于其他豪宅大而全的传统概念，位于浦明路258弄的财富海景花园走的是极致精品路线。
社区内更有日本京都园林大师――星野嘉郎精雕细琢水、花、苔、石、竹五大景观区，以及带室内外双泳池及酒吧、健身房、宴会厅的顶级会所，更与滨江绿带及游艇码头一脉相连，真正享有极致繁华中的绝对宁静。
居住群体：上海中央商务区中的财富菁英聚居地。
上海十大最贵楼盘的策划参考之九：翠湖天地御苑当前均价：￥73000推广口号：珍稀瑰宝典藏一生推广策略：举行“翠湖天地御苑”空间鉴赏酒会上，瑞安房地产特别携手全球最大的天然钻坯供应商和钻石推广机构—国际钻石贸易公司DTC，联合呈现一场钻石珍品秀。
力邀到胥丽文、春晓以及来自香港的陈嘉容等一线超模，完美演绎了十余件DTC经典的钻石珍品。
之后的三天，这批钻石珍品将在“翠湖天地御苑”艺廊中精彩呈现。
项目简介：翠湖天地御苑为新天地较有特色的顶级公寓，层高设计不压抑，居住较为舒适。
其会所品质较高，面积达7000平方米，有各类高档运动设施。
中央庭院设计也十分幽雅，为10000平方米的法式园林绿化。
据了解，该盘是首个引入88新天地精品酒店服务的住宅，有优质的物业管理。
目前翠湖天地御苑可售房源175套，总1030套，根据户型的大小、楼层的高低，总价从几百万到上千万不等……这样的小区其实上海有很多，有的时候，买房只是为了买个身份。
豪宅案例分享(上海汤臣一品)
• 高端话题引导 • 现场氛围营造
营销推广
整合大众媒体资源，引导舆论风向，扭转社会偏见。
形式： 平面媒体： 软文报道（例：大宅之路） 网络媒体： 专题报道（例：双城记，解读香港与上海） 电规媒体： 第一财经频道（例：节目制作） 资源整合： 平面媒体： 《新闻晨报》、《东斱早报》、《21世 纪经济报》、《上海楼市》 网络媒体： 新浪、搜狐、搜房、腾讯 电规媒体： 第一财经频道
舆论风向引导 高端话题引导 金字塔圈层引导 现场氛围营造 形象保持稳定
营销推广
邀请国际知名设计师打造样板间（VERSACE HOME等），营造现场氛围。
例： 主题： 寻找美杜莎之夜 合作伙伴： VERSACE 形式： 晚宴+表演
舆论风向引导 高端话题引导 金字塔圈层引导 现场氛围营造 形象保持稳定
电气：照明调空开关:采用进口德国ABB公司EIB系统
视讯装置：美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视对讲系 统，来邦（Lonbon）紧急对讲系统
配套服务：安全保障
• 汤臣一品致力于打造一家一世界的私人领地，安全是其的第一指导原料； • 忧外至内拥有三道掌纹门禁（入户大堂-电梯厅-入户门），均需“密码+掌纹识别”方
• 在常规的豪宅物业服务之外，引入台湾领先的酒店管理品牌----晶华酒店管理集团，为业主提供个性化私人管家服务，包 括
• 24小时礼宾服务； • 24小时保安服务； • 个性化私人管家服务； • 清扫及洗衣服务； • 会晤及商务服务； • 预订及代购服务；新建快递服务；私人地下停车服务 •… • 给业主以全方位照顾，带来真正的国际大宅生活方式。
大堂：外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石
豪宅经典案例--汤臣一品
汤臣一品——价格走势
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000
0 2006年1月
汤臣一品价格走势曲线
2006年11月
2007年9月
2008年7月
2009年5月
汤臣一品价格走势
记录时间
最高价
2009－06－16 2008－05－29 2006－10－10 2006－06－05 2006－04－20 2006－01－11
14万元/平方米 15万元/平方米 15万元/平方米
均价 11万元/平方米 9万元/平方米 13万元/平方米 10万元/平方米 11万元/平方米 11万元/平方米
最低价
8万元/平方米 8万元/平方米 8万元/平方米
汤臣一品——客户明细
09年汤臣一品成交的13套房源客户明细
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
最高单价 76061 86911 104706 79997 85859 68420 73299 106532 90052 102572 86906 78062
年龄 44 29 40
33 30
49 20 46
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汤臣一品——营销三大败笔
汤臣一品营销败笔之一：开发商对政策判断失误
汤臣一品推出时，正值政府宏观调控最高峰的时期，在政府不断 要求下调房价，抑制房价过快上涨的情况下，汤臣集团推出了当 时标价为11万元/平方米的天价公寓，比第二名的房价整整高出一 倍，公开挑衅中央政府的宏观调控政策。
户籍 上海 贵州 贵州 加拿大 江苏 辽宁 美国 上海 上海 上海 香港 浙江
人数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
套数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
汤臣一品推广策略大纲0305
1、维持与媒体的良好关系；2、利用他们的圈子和个人媒体（博客）进行 口碑传播；3、建立一品与媒体之间的正常信息渠道，避免揣测与捕风捉
影带来的误会
方式：非正式沟通（如宴请）、灵活沟通（针对单个媒体）
3月内进行一次与本地主流媒体的非正式沟通！
行动3：通路建设
界定传播平台
要小道消息，不要大众媒体！
思路另案展示！
行动2：完善基础工作
2、楼书
结构：包括一本“土地楼书”（卖地段）和一本“建筑楼书”（卖建筑） 核心概念：时间 书名：《Through Time有时间的土地》、《To Time给时间的建筑》
思路另案展示！
行动2：完善基础工作
3、现场改造
包括：城界视觉识别系统、过渡性感受体验系统、品质体验系统、
行动5：活动运作
要做什么样的活动？
活动是为营销目标服务的，因此活动的类型也得有选择、有标准。 1、针对已成交客户（含汤臣其他项目）：以他们的名义、开发他们的资
源，举办“一品家宴月”
2、针对老客户（初期积累的）：回炉计划 3、针对外围客户（潜在但未知）：1）品牌联动；2）形象软化\小众“风 月场”传播 4、针对政府：解决“安全”问题，形象捆绑\大众传播 5、针对通路：关系维护性活动（交际）
行动5：活动运作
近期活动及舆论运作规划
月份
活动
3
4
•家宴月 •回炉计划
5
•渣打合作？ •电影节
6
•父亲节
7
行动5：活动运作
1、老业主活动：一品家宴月
1）内容：4.1~4.30期间，入住客户预约后即可享受一次在会所举 办的免费家宴服务，免费额度为2~3万元 2）目的：回馈；挖掘人际关系资源
汤臣一品案例分析PPT课件
PART 4 案例分析——汤臣一品
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第7页/共16页
建筑与园林设计
整个水系、园景设计融合了东西方的双重调性，其中水系为传统中国龙造形，瑞龙含珠的水景效果象征 着吉祥富贵的东方韵味，与法国Lalanne夫妇的“双鱼座”、“狮子座”雕塑等欧洲的当代顶级艺术精 品相互呼应，相得益彰。
2 第2页/共16页
建筑与园林设计
由台湾GDG建筑设计公司设计，采用“前低后高”的建筑布局，整座小区“品”形排布，形式稳固。 整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念，充分运用了新古典主义的手法表达了美好的中国寓意。 建筑外形设计为玉琮形状，象玉做的竹子节节攀升，并在楼顶有一品的官帽来加冕，大气庄重，“汤臣ng C 434㎡
3梯2户（含保姆电梯1部），四室两厅五卫，双入户。 每户拥有独立的私家门厅。 客厅开间宽7.4米，层高3.3米。 超大主卧系统，拥有延伸12米、进深2米的双面豪华阳
台，享受全角度的景观视野； 书房带卫生间，可变为卧室。 客卧设置双床，并带衣帽间和卫生间。 双保姆房。
汉斯格雅（Hansgrohe）淋浴组合，墙地面采用进口大理石打制，金属吊顶。 空调新风系统：日本大金(DAIKIN) VRVII户式中央空调。 中央吸尘:美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统。 智能设施：照明调控开关采用进口德国ABB公司EIB系统。 供水系统：中央净水系统，热水供应为德国威能(Vaillant)燃气壁挂式热水炉。冷水管采用日本积水
20066㎡
建筑面积 141894㎡
由2栋40层、2栋44层高层精装华宅（其中A、C栋为住宅出售，B、D栋为酒店式公寓 租赁）和1座会所组成
超高层住宅研究-案例
上海.汤臣一品.简介
记录时间 2006-10-10 2006-06-05
最高价 均价
最低价
价格描述 均价130000元/平米
80000元/平方米
最高价140000元/平方
2006-04-20
最高150000元/平方米，最 低80000元/平方米，均价为 110000元/平方米
上海.汤臣一品.房型图
上海.汤臣一品.房型图
广州.东湖御苑. 153m，47层
广州.东湖御苑. 总平面图
广州.东湖御苑. 简介
东湖御苑是由香港上市公司廖创兴集团全资子公司广州创兴房 地产发展有限公司开发的，占地12915M2，地处东山腹地，邻近东湖、 珠江，是广州最高的高档纯住宅楼之一，周边配套齐全，拥有空中花园 和耗资6000万，面积超过2000平方米，配套设施齐全的超豪华会所东湖 会，香港风格户型，深受市民喜欢，而最近新推的湖江双景双连、复式 单位更是在广州房产市场掀起了不小了的购房热潮。4栋47层塔楼，蝶 型结构，3梯8户共844户。大型成熟楼盘，小区布局合理，以125－226 方大户型为主，采光、私密性好，结构方正、实用率高。 地处海印生活圈，生活配套完善，远离交通主干道，受噪声影 响较少。广州的繁华地段有无数处，但既能坐拥四通八达之交通、轻松 购物之便利，又能饱览湖之秀色江之灵动，东湖御苑，却是全城罕有。 作为广州的高尚住宅社区，地处东山腹地，紧邻“羊城八景”之一的东 湖春晓，坐拥四通八达的交通，又能饱览湖之秀色江之灵动的东湖御苑 地处东山腹地，周边配套齐全，培正中学、执信中学、中华广场、流行 前线、王府井百货、东湖公园等名校兼购物休闲场所环绕周围，独拥市 中心珍贵江湖美景，自然风光，得天独厚，旺中取静。
深圳.华尔登府邸.简介
拥有国际顶级酒店福朋喜来登酒店及42万平方尺大型商场配套；享受 福朋喜来登酒店星级商务娱乐设施：具备现代设施的健身房、长24米的加热 户外泳池、跳水池、蒸汽浴室、桑拿房、泛亚餐厅PANASH、中餐厅CHINA SPICE、Out on Six 露天式户外酒吧...
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本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==顶级豪宅slogan篇一：高端豪宅及竞品主打slogan高端豪宅及竞品主打slogan：汤臣一品：【登峰之后，世界平】上海起价170000元/平米，C栋面积434平米，A栋面(来自: : 顶级豪宅slogan )积597平米浦东星河湾：【生意、生活和修为的平台】上海均价75000元/平方米华润外滩九里：【外滩，商道精神】上海起价100000元/平方米万科翡翠别墅：【藏于城市精华处】上海3000-5000万元/套万科17英里：【我能与这个世界保持的距离】深圳均价：45741.00元/平方米九间堂：【大国之道，大宅气象】上海均价122744元/平米西山美庐：【居山大独栋】北京均价：63921元/平方米观唐：【香江北路，中式宅院】【追溯先贤的庭院生活】北京参考价：42232元/㎡观澜湖高尔夫大宅：【回家就是NO.1】深圳均价：40000元/平方米玫瑰园（爵世）：【别墅还是玫瑰园】北京户型面积600——1300平米，最低总价4000万元/套，最高总价11200万元/套碧水庄园—---—【3000亩私家湖景宅邸北美庄园生活】北京参考价：34349元/㎡清凉盛景——--【私人领地，占山为王】北京面积为250-350平方米之间，起价24000元/平方米，均价26000元/平方米，总价650万/套起。
星海湾壹号【高端影响大连】大连参考价：36000元/㎡天琴湾【世界由我，评价由他】深圳起价8-23万、均价13万元/平方米，897㎡独栋别墅总价1.6亿元/套钟山国际高尔夫别墅【紫金山麓，传世家宅】南京面积880平米，总价4500万元左右檀宫【休闲生活尊贵名宅】上海每幢建筑面积1500—1800平方米左右，占地面积2500（4亩）平方米左右。
起价6000万元/套最高价9800万元/套。
高容积率豪宅开发研究
常见的产品特色_更多的个性,引导和体验富有后的生活方式:
豪宅的误区
错误 豪宅不需要人气。 绝对的独立别墅才算高档，客户不希望有其它物业。 真实 纯别墅区平时只有保姆、孩子和小狗。产品多元化并非不可接受，并非希望完全远离人群，而是有隔离的融和。（从银湖到纯水岸） 错误 豪宅不需要便利。 真实 如北京的温榆河畔的价值体系建立原因。
顶级豪宅
高端豪宅
主流豪宅
“伪豪宅”
“真豪宅”
小规模 面向个别人 超越城市价格体系；
大气 私密 神秘 含蓄 个性
大气 张扬 强势 开放 速度
上海：汤臣一品 北京: 贡院六号
香港：凯旋门 广州: 凯旋会 上海：顶邦丽池 大连: 星海国宝 深圳：红树西岸、波托菲诺、香密湖1号
中小规模 面向少数 城市均价的4倍
豪宅的误区
豪宅的发展趋势（主动方向）
标志性建筑、显眼、外墙、内部装修 + 营销 如俊园的销售和贬值 产品、配套、装修、服务：如凯旋城。 区域和资源价值：如华侨城 居住者 居住者造就了真正的豪宅，如二沙岛（岭南会），所有人都知道这里属于谁。 与资源的结合： 由看景向用景、与景观的深层结合：前进一步是纯粹的自然，后退一步是无比的奢华和舒适。
更直接的接触——香密湖某别墅客户访谈
问题1：如何在城市传统高档区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：香密湖一号、亮马名居、华侨城波托菲诺 问题2：如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：锋尚国际公寓、淘金山、星河丹堤 问题3：如何在城市集中供应区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：星河国际、棕榈泉国际公寓、中信红树湾 问题4：如何在城市极端资源稀缺区域建立项目品牌 世联案例：西山美庐、中信栖湖、观澜高尔夫大宅