房地产企业下属物业公司的物业管理的早期介入

房地产企业下属物业公司的物业管理的早期介入

合使用管理的要求，从而为以后的管理工作打下良好的基础。

所谓的早期介入，指的是物业管理公司在接管物业前的各个阶段（项目可行性研究阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段）就参与决策，制定出与物业管理方案，并从工程管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监理、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面良好的建设性意见。

物业前期管理是一种物业管理公司同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法。因此，无论是对房地产开发商，还是对物业管理公司都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理公司对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽然有区别但又相互联系。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主既会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择，评价。在物业的开发阶段适时地选择恰当的物业管理公司，在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业的建设更加符合使用和管理你的要求。因此，物业管理的早期介入，是开发商不容忽视的重要环节。

2 物业管理早期介入的重要性

2.1 完善规划设计，节省投资成本

在房地产项目的前期规划阶段，设计单位更多的会从容积率、日照分析等经济指标和规划条件要求的角度来进行规划，设计，难免会忽略物业日后使用的方便性和管理的需要，从而会对物业以后的使用和管理造成一定影响。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑技术的进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案落伍。物业管理企业作为物业的管理经营维护者，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，，提出一些合力的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。在项目施工图设计阶段，物业管理公司还可以就房屋的水、暖、电、燃气管道设备、厨具洁具和门窗的选型选材提供咨询意见，避免使用一些价格昂贵、易锈易损的材料，既能为开发商节省投资，也可节省日后的使用维修成本。

2.2 加强施工监督，提高产品质量

在房屋施工阶段，按照法定程序虽然有监理单位进行监管，但监理单位与多数开发商一样，往往只注重房子的重大安全质量问题，对不会发生质量事故但会影响到使用效果的细节问题重视不够。另外，施工单位容易

和开发商发生工程款支付纠纷，受利益驱使可能会发生偷工减料的现象，当施工单位拖欠工人工资时，工人也会发生不按规范施工的现象。就目前的建筑市场管理体制来看，还无法完全避免这种现象的发生。物业管理公司以物业的最终维护管理者的身份进入施工阶段，出于为自己日后的维护保养节省资金和精力的角度出发，物业管理公司自然会站在比监理单位更加严格和挑剔的角度去监督施工质量，从而确保物业的施工质量。

2.3 熟悉物业结构，提前进入角色

物业管理公司的提前介入，有利于提前熟悉物业所在小区的环境，熟悉水、暖、电、燃气、通讯管线的走向，熟悉所安装的设备设施的使用保养知识，熟悉消防、垂直交通和安保等涉及到住户生命财产安全方面存在的隐患，熟悉小区内绿化植物的生长习性，还可以提前安排员工熟悉物业特性及做好培训工作，以便于更好地为业主提供服务。

2.4 引进知名物管，提升项目品质

目前消费者在购买商品房时，越来越关注物业管理服务的品质和价格，甚至把物业管理服务当作了是否购买的重要条件之一。在项目开发前期引入知名物业管理公司，可以让消费者在签订购房合同时清楚地了解到项

目的物业管理服务项目和收费标准，也可以反映出开发商的超前意识和开发商为业主负责任的态度，从而提升项目整体品质，为项目在激烈的市场竞争中赢得先机。

总之，现代建筑科技含量高建设规模大土建和安装工程工艺复杂，新材料种类增多，为保证物业管理正常使用和功能的充分发挥，需要物业管理企业提前介入，以便提供全过程管理服务。

3 物业管理早期介入的内容

在物业管理早期介入阶段，物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面：

3.1 物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务

无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，要获得物业管理业务首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。

1.进行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是

否有保证，开发商的资信条件是否较好并能协作配合，等等。这样做可避免管理权竞争得手后，由于开发商或建设方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利润，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。

2.具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。

3.投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。

4.选派管理人员运作物业前期管理。

3.2 根据物业档次确定各项服务所达到的标准

服务的标准是由物业管理档次决定的。普通居民住宅可能只需要一些基本的管理份额，如自行车存放、代订报刊、代送牛奶等。其他服务如清洁、保安、绿化及维修等工作德要求相对比较低，其收费也比较低。而高楼大厦、别墅则需要提高水平的管理与服务，如24h保安巡逻、停车场等各项服务，其收费也比较高。

3.3 制定物业维修管理方案

根据物业特点及外部环境有针对性地编写物业维修管理公约及计算楼宇各部分所占的管理份额，使各产权人能公平地负担楼宇管理费及管理维修基金的支出。

在制定物业管理方案时，应写明每一个知识产权人及使用人应交的费用。由于各知识产权人所拥有的物业其位置和面积各不相同，因此，应按物业拥有情况计算出按份额比例分摊费用的多少。把收费标准形同的进行归类，分类列出维修基金和管理费用应缴的份额。

3.4 建立与业主或使用人的联络关系

物业管理的对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。

1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。

2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。

3.参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。

3.5 察看工程建设现场

物业管理早期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。

1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安