人才匮乏

人才匮乏：物业管理最大的危机

如果有高素质的人才，物业暴力还会频频发生吗？

如果有高素质的人才，物业管理还会低水平重复吗？

人才是现代企业发展永恒的基石，而对于“朝阳产业”的物业管理，人才的作用就显得愈益重要。经过20多年的发展，初具规模的我国物业管理业正进入发展过程中的盘整期。种种迹象表明，现在物业管理已到了行业发展“生死存亡”的关键时期，体制调整、法制建设、管理模式更新等重大课题经过多年来的累积放大，已成为关系到行业能否健康发展的关键问题，到了非解决不可的时候。有迹象表明，物业行业大震荡已拉开了序幕！

在这一波行业大震荡中，物业管理的一大隐痛——人才问题，也再一次凸现出来。与体制相关，联系到行业的整合以及加入WTO的背景，历来被视为物业管理业软肋的人才问题显得越发严重，以至于让人们产生这样的担心，人才会不会成为物业管理业永远的痛？

“先天不足”与“营养不良”

物业管理业从业人员素质的相对低下首先是由其先天不足引起的。

现在的物业管理公司大部分由房管所或单位房管部门转制而来，而房管所和单位房管部门作为后勤部门，一向被视为“老弱病残”等淘汰人员的“收容站”。这一点在北方物业发展相对滞后的地区表现得更为明显。因此，大部分物业管理公司成立之初，就背上了沉重的人员包袱。

同样，由房地产公司派生出来的物业管理公司，一开始主要也是由房地产公司的“冗员”组成的，而且物业公司还要不断地“收容”上级房地产公司分流下来的人员。因此，大部分物业管理公司先天就存在人员素质相对低下的问题，这一现象即使在物业管理发展比较好的南方也表现明显。

在物业管理发展过程中，因行业整体不受重视，社会上和物业管理业内部都将物业管理行业定位在一个较低的层次上，以至于长期以来，业内业外都认为物业管理就是简单的维修、清洁、绿化和保安，不需要高素质的人才，因此一直就缺乏良好的人才引进机制与培养机制。

物业管理公司限于经济和行业人才培养机制落后等原因，人才的引进与培训工作一直比较滞后。例如成立于1990年的国家建设类一级培训机构——深圳物业管理进修学院，作为国家建设部在中国南方惟一指定的房地产及物业管理行业专业培训机构，在全国物业管理培训中处于领先位置，10年来也不过培训学员3.7万多人次（其学员来自全国各地）。其他城市成立物业管理培训机构的则很少。屈指可数的高校物业管理专业和培训机构，相对于全国200多万的物业管理从业人员来说，只能是杯水车薪。

“先天的不足”加上“后天的营养不良”，物业管理业由此成为人才资源最为贫瘠的地带。

人才危机随时到来

随着社会对物业管理的重视和物业管理的发展，近两年来，第一批投身于物业管理业的“勇敢者”处境开始改观，不断涌现的物业管理公司、管理处急需大量优秀的物业管理人才。在物业管理公司为了抢市场忙得不亦乐乎之际，业内各级人才面对众多机遇也玩起了跳槽游戏。换岗的主要是企业中高层管理人员。工程技术人员的流动也被业内视作寻常事。?

物管人才的流动，对于行业来说当然是一个积极的现象，对物业管理尚不发达的地区也是一大福音，有助于物管先进经验的传播，有助于各地物业管理的发展，但对于流失人才的企业来说，则是沉重的打击乃至灭顶之灾。物业管理公司近两年来市场拓展力度加大，人才储备本来就跟不上市场的发展，中高

层管理人员数量有限，流失一两个对公司来说都是巨大的损失。流失人才带走的不仅是经验和理念，也是市场和品牌。

物管人才向其他行业转移的例子也大量存在。由于收入偏低、体制不顺、缺乏发展空间等原因，物业管理人才尤其是中层管理人员以物业管理为跳板，大量向房地产开发、中介和酒店管理等行业转移。

人才的争夺与流失进一步增加了物业公司的管理成本，使得物业管理人才缺乏的问题更加严重。

但是物业管理的人才危机其实才刚刚开始，未来几年才是物业管理人才危机最为严重的时候。物业管理覆盖面的快速增加、加入WTO后外资公司对人才的吸引以及社会对物业管理要求的提高，将会带来更为猛烈的物业管理人才冲击波。

我国物业管理正处于上升期，物业管理的推行将在未来几年内全面铺开。全国绝大部分城市已引进和推广了物业管理新体制，但据统计，全国物业管理的覆盖面只占物业总量的30％，经济发达城市仅为50％。物业管理未来的市场空间巨大。

例如北京，至2001年底，其物业管理覆盖率仅为37％，而北京现有的房产价值不低于5000亿元，物业管理的推广尚有大文章可作。另外，申奥成功后，北京在城市建设中必将加大投资力度，兴建一批高质量高水准的建筑，这也为物业管理的发展提供了更为广阔的空间。今后，北京巨大的资产需要至少10万人的管理队伍。

加入WTO后，物业“洋管家”已开始进入我国市场，发达国家的物业管理已经运作了一个多世纪，积累了很多成功的经验，拥有先进的作业技术、丰富的管理经验和大量的专业管理人才。竞争中，本土物业管理公司对人才的要求也

会相应提高。而且，“洋管家”也会吸收大量本土物业管理人才，这势必会引起更为激烈的人才争夺大战。

不过这些都不是引起物业管理人才大危机的关键因素。随着物业管理的发展，社会对物业管理要求的全面提高才是物业管理从业人员面临的最大挑战。

整体管理水平的提高、服务的细化与品质的提升、现代楼宇高科技设备的增加以及现代管理手段的应用都对物业管理从业人员提出了更高的要求。来自市场的要求是最有说服力的，未来几年物业管理业为达到这样的要求，必须为全方位提高从业人员的整体素质付出艰巨的努力。

比如随着社区经济的发展，物业管理凭借其天时地利的先天优势，将会涉足社区教育业、社区文化娱乐业、社区家政业、社区商务服务、社区健康服务、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店经营等，这就需要大量既懂专业，又懂得现代物业服务理念的高素质从业人员，对从业人员的要求将是少而精，行业需要的将是高素质的物业管理人才。

未来的路别无选择

面对物业管理业的人才困境和更大的人才危机，许多物业管理企业也开始认识到问题的严重性，但相对于其他行业，物业管理业对于人才的重视仍显不足，人力资源的管理明显缺乏有效的手段和应对措施。从行业整体来看，缺乏有利于人才成长的制度创新、后备人才培养乏力、公司用人短视等问题依然非常严重。

制度创新是现代企业发展的生命力之所在。物业管理企业的制度创新应适应全球经济一体化和新经济发展的趋势，并充分重视人才资源，真正体现“以人为本”的理念，如实施期权制、全员持股等制度创新计划，以塑造企业的核心竞争力。面对激烈的市场竞争，物业管理企业只有选择制度创新，才能真正按照