资产评估第五章
资产评估学第五章(机器设备)
例5－4
第三节 机器设备陈旧贬值的估算
设备陈旧贬值＝设备重置成本－设备评估值 二 机器设备实体性贬值的测定 实体性贬值是指机器设备因使用磨损和自然损耗造成的贬 值 实体性贬值＝设备重置成本×有形损耗率 成新率＝1－有形损耗率 某设备购于2003年1月，2007年1月进行资产评估。该设备 在每天工作8小时的情况下，可以连续工作10年。被评估 设备的利用情况为每天工作12小时，但每年有2个月的季 节性停产。则该设备的成新率为（ ） A．40% B．50% C．60% D．70% 实体性贬值常用的几种方法：技术测定法、比率法、修复 费用法
第三节 机器设备陈旧贬值的估算
（一）技术测定法 到现场进行技术检测和鉴定来确定实体性贬值率 观察收集的资料：
设备的现时技术状态； 设备的实际已使用时间； 设备的正常负荷率；设备的原始制造质量； 设备的维修保养状况；设备重大故障经历； 设备大修、技改情况；设备工作环境和条件； 设备的外观和完整性
表 5－3
例5－2
第二节机器设备重置成本的估算
（三）进口机器设备重置成本的确定 向境外购买，通过外汇结算（外币调整、关税） 重置成本＝（FOB价格＋途中保险费＋国外运杂费）×
基准日外汇汇率＋进口关税＋增值税＋银行手续费＋外贸 代理费＋商检费＋国内运杂费
重置成本＝CIF价格×基准日外汇汇率＋进口关税＋增
值税＋银行及其他手续费＋国内运杂费
自制 外购
国产 进口
第一节 概述
机器设备评估的范围 1、企业固定资产管理和使用范围的机器设备 2、与房屋建筑物，无形资产，原材料等密切联 系的机器设备（大型，小型） 3、具有机器设备的重要特征，但未列入机器设 备管理范围的对象，可作为机器设备评估，但需 专项说明
第五章 资产评估基本事项
第五章资产评估基本事项第五章资产评估基本事项资产评估是一个广泛应用的概念，可以涵盖不同类型的资产，例如房地产、汽车、股票、债券等。
它是指根据一定的评估原则和方法，对某个资产的价值进行估计和评定的过程。
在金融、保险、贸易等领域，资产评估是一项重要的管理工作，有助于机构和个人合理配置资产、降低风险、保护权益。
资产评估的目的是确定资产的市场价值，也就是一个资产在特定时间和地点的实际价值。
市场价值是指在正常交易条件下，一个资产能够出售的价格。
通过资产评估，我们能够了解资产的潜在风险和回报潜力，从而做出更明智的投资决策。
首先，资产评估的基本原则是客观性和独立性。
评估师应该站在一个第三方的角度，从客观的角度评估资产的价值。
评估师需要遵循一定的估价原则，例如市场价值原则、比较市场法则、收益法则和成本法则等。
在评估的过程中，评估师需要收集大量的信息，包括资产的基本情况、市场环境、行业动态等，以便进行准确的评估。
其次，资产评估的方法多样化。
不同类型的资产有着不同的评估方法。
例如，房地产评估可以采用比较市场法，即通过比较类似房屋的交易价格来确定房屋的市场价值。
股票评估则可以采用收益法，即通过分析公司的财务状况和未来的盈利能力来确定股票的价值。
不同的评估方法有着不同的适用范围和准确度，评估师需要根据具体情况选择合适的方法。
此外，资产评估也需要考虑不同的风险因素。
在进行资产评估时，评估师需要考虑到市场风险、经济风险、法律风险等因素的影响。
例如，在房地产评估中，评估师需要考虑到整体房地产市场的波动性、宏观经济环境的变化以及法律法规的调整等。
通过全面评估风险，可以更准确地评估资产的价值和潜在风险。
另外，资产评估还需要考虑评估的时效性。
由于市场的动态性和经济的波动性，资产的价值会随着时间的推移而变化。
因此，评估师需要根据评估的目的和时效性，选择合适的时点进行评估。
一般来说，资产评估的时效性越高，评估结果的准确度越高。
在进行资产评估时，评估师还需要遵循一些伦理规范。
资产评估第五章
5.房地产评估房地产评估概述房地产的含义：房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
（土地，建筑物，房地三种形态）房地产权益指房地产的财产权利及相应的利益。
房地产的分类：①按用途分类分为，居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他房地产；②按开发程度分类分为生地（无基础设施的土地）、毛地（有待拆迁旧房的土地）、熟地（基础设施完善的土地）、在建工程（未完工房地产）、现房（含土地：包括新房、旧房）；③按建筑结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、其他结构。
房地产特征：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。
房地产价格评估的理论基础：地租理论；地价理论；区位理论。
楼面地价= 土地总价格/建筑总面积= 土地单价/容积率容积率= 建筑总面积/土地总面积）影响房地产价格的因素：一般因素：①经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；②经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；③行政因素：房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策区域因素：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。
个别因素：①土地个别因素；②建筑物个别因素。
评估的目的及对象房地产评估是指评估机构及评估专业人员根据委托对房地产进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告等。
评估对象：土地、房屋、房地。
评估的特点：①房地合估；②建筑物产权受土地使用权年限制约；③以房地产最佳使用为评估前提。
房地产评估程序的程序：①明确评估基本事项；②拟定评估作业方案；③实地勘察评估对象；④收集资产评估资料；⑤评定估算；⑥编制和提交资产评估报告书；⑦资产评估工作档案归档。
5.2市场法及评估参数一、房地产评估市场法的含义：是将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，以类似房地产的价格为基础，经过因素修正估测评估对象房地产价值的方法。
资产评估第五章 房地产评估
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
资产评估第五章
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
资产评估第五章课件
√ 近期购进的库存材料
近期购进的材料库存时间较短，周转快。在市场价格变化 不大的情况下，其账面价值与现行市价基本接近，在评估 时可以取原账面成本作为评估值。
若两年内变现：
变现 4 净 01 值 （ 511% 0） （ 11% 0） 149 .（ 90 万元
评估 5值 4 70% 049 .9 03% 052 .2（ 57 万元）
√ 呆滞材料的评估
￭ 呆滞材料是指从企业库存材料中清理出来需 要进行处理的材料。由于这类材料长期积压， 时间较长，可能会因为自然力作用或保管不 善等原因造成使用价值下降。对这类资产的 评估，首先应对其数量和质量进行核实和鉴 定，然后区别不同情况进行评估。对其中失 效、变质、残损、报废、无用的，应通过分 析计算，扣除相应的贬值数额后，确定其评 估值。
例：对甲企业中的库存化工原料A进行评估，有关资料如 下： 该材料系两个星期前从外地购进，购进数量5 000千克， 单价490元/千克，运杂费为600万元。根据材料消耗的原 始记录和清查盘点，评估时库存尚有2 500千克，经技术 鉴定，质量没有发生变化。评估业务发生后，企业持续经 营，材料按在用用途继续使用。 根据上述材料，可以确定该材料的评估值如下：
因企业改制后仍需使用这些标准件，故以历史成本 为基础，考虑短失、贬值、价格变动等因素进行调 整。
评 材 估料 值 1 短 历 1 失 贬 史 率 1 值 成 价率 本 格
1）该批标准件的历史成本：
材料 2 5 4 评 0 6 95 0 0 0 估 0 1 00 2 值 （ 0 25 元 30
《资产评估学》第五章无形资产
无形资产通常受到法律保护， 具有独占性和排他性，防止其 他企业或个人非法使用或复制
。
无形资产的类型
专利权
指国家专利主管机关授予发明创造者或者单 位对发明创造在一定期限内享有的专有权。
商标权
指企业对其所拥有的商标在一定期限内享有的 专有权。
著作权
指作者对其创作的文学、艺术和科学作品在一定 期限内享有的专有权。
专利权的收益预测
评估人员需合理预测专利权的未来收益，并采用 适当的折现率进行折现，以确保评估结果的准确 性。
04 商誉的评估
商誉的定义和特点
总结词
商誉是一种无形资产，通常指企业在经营活动中形成的、超过单项资产价值总和的非货币性资产。
详细描述
商誉通常表现为企业的整体价值超过其各单项资产价值的总和，这主要是因为企业在长期经营中形成 的良好信誉、品牌形象、市场地位、组织文化等方面的价值。商誉的特点包括不可触知性、不可单独 转让性、依附性等。
商誉的评估方法
总结词
商誉的评估方法主要包括割差法和超额收益法。
详细描述
割差法是通过企业整体价值与其各单项资产价值的差额来评估商誉价值的方法。 超额收益法则是将商誉视为能为企业带来超额收益的无形资产，通过预测未来 超额收益并折现来评估商誉价值的方法。
商誉评估的注意事项
总结词
在商誉评估中，应注意考虑企业整体价值和单项资产价值的差异、未来收益的不确定性、评估参数的选择等因素。
收益法计算公式
无形资产价值=Σ(未来第t年的预期收益×折现率)^t
收益法注意事项
需要合理预测无形资产的未来收益、选择适当的折现率和预测期限， 同时需要考虑风险和不确定性等因素。
03 专利权的评估
资产评估基础第五章资产评估基本事项
第五章资产评估基本事项掌握1.资产评估相关当事人的构成、权利及义务。
2.资产评估目的的作用及确定。
3.资产评估常见经济行为的类型、评估目的、评估对象及评估范围。
4.资产评估对象及其组成和确定。
5.资产评估范围的类别及确定。
6.资产评估基准日与资产评估报告日的区别、作用及法律意义。
7.主要价值类型的种类、特征及选择。
8.资产评估假设的作用及主要评估假设的内容与使用。
熟悉1.资产评估结论的使用期限。
2.资产评估基准日的选择和期后事项的处理原则。
3.价值类型的作用。
了解1.现实性评估、追溯性评估和预测性评估的差异。
2.非真实性假设及特别假设。
资产评估的基本事项主要包括资产评估的相关当事人、评估目的、评估对象、评估基准日与报告日、价值类型及评估假设等。
这些事项是资产评估专业人员确定资产评估程序、选择评估方法、形成及编制评估报吿的基础。
评估主体——谁来评？——机构＋人员，资产评估工作的主导者评估客体——评什么？——被评估的资产，即评估对象评估依据——凭什么？——有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据评估原则——坚持什么？——内在行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则（工作原则，经济技术原则）评估目的——做何用？——资产评估结果具体用途。
如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等。
直接或间接的决定和制约着价值类型选择价值类型——质的规定——对资产价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有制约性评估方法——特定技术——是分析和判断资产价值的手段和途径评估程序——怎么做？——从开始到结束的顺序评估假设——前提条件？——评估得以进行的前提条件假设等第一节资产评估相关当事人内容概要相关当事人委托人、资产评估机构及专业人员、产权持有人（或被评估单位）、报告使用人（指的是委托人之外的报告使用人）。
一、评估委托人（一）概念资产评估法规定签合同人即是委托人。
《资产评估法》规定，资产评估委托人应当与评估机构订立委托合同，资产评估作为一项民事经济活动，是建立在委托契约基础上的，与资产评估机构就资产评估专业服务事项签订委托合同的民事主体，就是资产评估的评估委托人。
资产评估学-第五章无形资产评估
不可确指无形资产是指不可辨认的、不能独立存在的、不 能单独取得或转让的，离开企业整体就不复存在的无形资 产。如商誉。
8
（3）按无形资产的权益分类。可以分为所有权无形资产和使 用权无形资产。
所有权无形资产是指由企业拥有所有权的无形资产。
使用权无形资产是指由企业拥有使用权的无形资产，如企业 通过不同途径获得的专利使用权、商标使用权、特许经营权 等。
3
根据无形资产定义，理解无形资产应把握以下几点：
（1）非实体性。无形资产没有具体的物质实体形态，不会像有形资产 那样，其价值会因物质实体的损耗而贬值。但是无形资产也有其一 定的表现形式，如专利证书、商标标记、技术图纸、工艺文件等， 而无形资产通常又依托于实体（有形资产），通过实体来发挥作用。 这就要求对无形资产必须考虑其依托的实体来评估。 （2）排他性。无形资产是由一定的主体排他性地占有，凡不能排他性 的占有或者不需要任何代价即能获得的，都不是无形资产，如政府 发布的经济信息。无形资产的这种排他性有的是通过特定主体自身 保护取得；有的则是以法律保护获得；有的则是借助法律保护并以 长期生产经营服务中的信誉取得社会的公认。 （3）效益性。成为无形资产的前提是其必须能够以一定的方式，直接 或间接地为其控制主体带来收益，而且必须能够在较长的时期内持 续地带来收益。如果仅仅是偶尔对经营发挥作用，但不具有持续性， 就不能视为无形资产。
17
2.同类无形资产的价格水平
（四）寿命因素
每项无形资产一般都有一定的使用期限，无形资产的使用期
限除了应考虑法律保护期以及合同协议外，更主要是考虑其 具有实际超额收益的期限，这在很大程度上影响着无形资产 的价值。
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（五）技术因素
资产评估：收集整理评估资料
第五章资产评估程序第05讲收集整理评估资料六、收集整理评估资料（一）评估资料及其分类【熟悉】（二）评估资料核查验证的一般要求【掌握】1.核查验证的概念指资产评估专业人员依法对评估活动中所使用资料的真实性、准确性和完整性，采取适当的方式进行必要的、审慎的核查验证，筛选出作为评估依据的资料，以保证评估结果的合理性。
收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证。
可以在其力所能及的条件下，剔除不具有可靠来源和不合理的资料，增强评估结论的合理性、科学性和准确性。
2.核查验证的常用方式包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。
①观察关注观察方式的有效性和充分性。
对重要的观察事项，应当记录观察对象、观察时间、观察地点、观察人员、观察结果，并对观察到的现象与核查验证对象是否一致发表明确意见。
②询问形成询问记录，并要求询问人和被询问人对询问记录采用签字或盖章等方式予以确认，被询问人拒绝签字或拒绝以其他方式确认的，评估专业人员应当在书面记录中注明。
③书面审查分析相关书面信息来源的可靠性，并通过核对原件等方式对准确性和完整性进行核查，同时要求提供方在原件复印件上盖章。
④实地调查形成书面记录，由相关当事人签字；如为企业法人，需要根据调查事项的重要性和相关性判断是否需要单位盖章确认。
当事人拒绝签字或盖章，应在书面记录中注明。
⑤查询查询公告、网页或其他载体相关信息，对查询的信息内容、时间、地点、载体等有关事项形成查询记录。
⑥函证可以采用邮寄、快递、跟函、电子形式函证（传真、电子邮件、直接访问网站）等方式发出和收回。
信件回执、查询信函底稿和对方回函应当由经办资产评估专业人员签字。
被询证者以传真、电子邮件等方式回函的，可以要求被询证者寄回询证函原件。
被询证人未签署回执、未予签收或在函证规定的期限内未回复的，由经办人对相关情况作出书面说明。
⑦复核应当结合核查验证对象的特点，采取验算、校对等具体措施判断核查验证对象的真实性、准确性和完整性。
资产评估课件第五章_房地产评估
• 三、房地产的特性 • 1.位置固定性 • 2.供求区域性 • 3.长期使用性 • 4.大量投资性 • 5.保值增值性 • 6.投资风险性 • 7.不易变现性 • 8.政策限制性
• 四、房地产评估原则 • 1.最有效使用原则 • 2.合法使用原则 • 五、房地产价格的特征 • 1.房地产价格是权益价格 • 2.房地产价格与用途相关 • 3.房地产价格具有个别性 • 4.房地产价格具有可比性
• 补充资料：
• 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米５０元，空置率为１０％，每年需支付管 理费为年租金的３.５%，维修费为建筑重置价格的１.５％，土地使用税及房产税合计为每建 筑平方米２０元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为７％，建筑资本化率为８％。
• 假设条件：土地使用权期满时土地使用权及地上建筑物由国家收回。 • 要求：计算该宗地２００３年３月的土地使用权价值。 • 评估过程： • １. 计算总收益 • 年总收益＝５０ × １２ × ９００ × （１-１０％）=４８６０００（元） • 2 . 计算总费用 • 年管理费＝４８６０００ ×３.５％
二、资本化率（折现率）
• （一）资本化率的确定方法： • １.净收益与售价比率法 • ２.无风险利率加风险调整法 • ３.各种投资收益率排序插入法 • （二）土地折现率、建筑物折现率与综合折现率（以土地和建筑物价值为权数）
r r1L r2B LB
• 三、常用计算公式 • １.房地产价值＝房地产净收益×年金现值系数 • 房地产净收益＝房地产总收益－房地产总费用 • 房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金 • 2.土地价值＝土地净收益×年金现值系数 • 土地净收益＝土地总收益－土地总费用 • 土地总费用＝管理费＋维护费＋税金 •或 • 土地价值＝房地产价值－建筑物价值 • 建筑物价值＝建筑物重置成本－年贬值×已使用年限 • 年贬值＝建筑物重置成本×（1-残值率）/耐用年限
资产评估经典教材第五章机器设备评估
2019/11/16
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第一节 机器设备评估概述
二、机器设备的分类
（一）固定资产管理中使用的国家分类标准 《固定资产分类与代码》：6位数字层次代码结构 （二）会计核算中使用分类标准 生产用 、非生产用 、出租、未使用 、不需用、融资租入 （三）按机器设备的工程技术特点分类
通用设备 、专用设备、非标准设备
2019/11/16
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一、重置成本的计算
（四）基础费
设备的基础是为安装设备而建造的特殊构筑物，有些特殊设 备的基础是列入构筑物范围，不按设备基础计算。
国产设备基础费＝国产设备原价×国产设备基础费率
进口设备基础费＝相似国产设备原价×国产设备基础费率
或：
进口设备基础费＝进口设备到岸价×进口设备基础费率
例：某悬链式水幕喷漆室为非标准自制设备，构建日期为1995年
12月，评估基准日为2003年9月30日。计算该悬链式水幕喷漆室的
重置成本。
根据设计图纸，该设备主材为钢材，主材的净消耗量为25.5吨，
评估基准日期钢材不含税市场价为3500元/吨，另外，所需主要外
购件（电机、泵、阀、风机等）不含税费用为55680元。
2.国外运输保险费
＝（FOB价＋海运费）×保险费率÷（1－保险费率）
3.关税＝CIF价×关税税率
4.消费税
＝（CIF价＋关税）×消费税率÷（1－消费税率）
2019/11/16
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一、重置成本的计算
（五）进口设备从属费用
5.增值税 ＝（CIF价＋关税＋消费税）×增值税率
6.银行财务费＝FOB价×费率（0.4%-0.5%)
=5,896,776（元）
（13）重置成本= （11）+ （12）=153,316,176 （元）
第五章 资产评估行业管理 《资产评估：理论与实务》PPT课件
第五章 资产评估行业管理
第一节资产评估业管理
二、资产评估行业自律管理
(二)中国资产评估协会履行的职责
制定行业发展目标和规划，并负责组织实施；制定资产评估执业准则、规范和行业自律管理规 范，并负责组织实施、监督和检查；负责组织注册资产评估师及分专业全国统一考试；负责注 册资产评估师注册和会员登记管理；负责对会员执业资格、执业情况进行检查、监督，对会员 执业责任进行鉴定，实施自律性惩戒，规范执业秩序；组织开展资产评估理论、方法、政策的 研究，负责资产评估行业教育培训工作；编辑出版协会刊物，组织编写、出版与行业发展相关 的书籍、资料，对资产评估行业和评估专业进行宣传；负责向政府各界和市场主体反映会员意 见、建议及有关需求，维护会员合法权益；为会员提供专业技术支持和信息服务；协调行业内 外关系，改善外部执业环境；代表行业开展对外交流、国际交往；参与行业有关的法律、法规、 规章和规范性文件的研究、起草工作；推动行业文化建设，组织行业党建工作；指导地方协会 工作，领导本会专业分会及地方派出机构；办理法律、法规规定和国家机关授权或委托的有关 工作；承办其他应由本会办理的事项。
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第五章 资产评估行业管理
五、资产评估机构的年检制度
（一）年检内容
(1)评估机构内部机构设置及人员配备情况,综合性资产评估机构是否设有独立 的评估部门,是否建立了正常的工作制度,评估人员的数量、年龄结构、专业结 构、技术职务结构是否符合规定,评估人员内部培训及参加外部培训的情况。 (2)评估机构的业务开展情况,评估的项目类型、数量、规模。 (3)评估工作质量情况,主要检查项目的评估依据、过程、方法、结果是否科学、 合理,是否符合有关规定和内容。 (4)资产评估机构信誉情况。 (5)对法律法规的执行情况及遵守职业道德情况。 (6)评估机构的收费情况等。
资产评估实务课件第五章房地产评估
五、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+ 空房损失费
（二）单独评估土地的价值
土地的价值=土地纯收益/土地资本化率 土地纯收益=土地总收益—土地总费用 土地总费用=管理费+维护费+税金 （三）单独评估建筑物的价值 建筑物价值=房地产价值－土地价值 建筑物价值 = （房地产纯收益－土地纯收益） / 建筑物资本化率
6.计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740- 170778 =241 962（元） 7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩 余使用年期为50-6=44（年）。 = 241 962 ×（P/A,7%,44）=3280 499 （元） 单价=3280 499/500=6561（元） 8.评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为 3280 499元，单价为每平方米6561元。
有一房地产03年纯收益为50万元,资本化率为5% 第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基础上增 加1万元； 第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基础上增 长1%； 请分别评估2种情况下的房地产的价值 P=a/r+b/r2 P=a/(r-s)
有一宗土地，土地使用权转让年期为50年，预计资 本收益率为10%,预计前五年的纯收益为15万元， 16万元，18万元，15万元，20万元。从第六年起， 纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗土地的 评估价格。
一、房地产价格的种类 （一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权 价格、其他权利价格 一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价 格。 抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要 比市场交易价格低。 租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付 的价格。
江苏省2024年资产评估师《资产评估》：第五章土地使用权评估考试试题
江苏省2024年资产评估师《资产评估》：第五章土地运用权评估考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某项固定资产的原价为600000元，预料可运用年限为5年，预料净残值为50000元。
企业采纳双倍余额递减法计提固定资产折旧，则第4年该企业为该固定资产计提的折旧金额是__元。
A．10400B．20800C．39800D．518402、被评估地块剩余运用年限为30年，参照物剩余运用年限为25年，假定折现率为8%，被估地块的年限修正系数最接近于__。
A．0.9659B．0.948C．1.152D．1.0543、自破产程序终结之日起____ 内，有破产法规定情形的，债权人可以恳求人民法院依据破产财产安排方案进行追加安排。
A：6个月B：1年C：2年D：3年4、在生产管理上，____是制定定额，计算劳动量，配备工人，核算生产实力，支配生产作业支配，进行质量检验和班组经济核算的基本单位。
A：生产纲领B：工序C：工艺规程D：作业支配5、板式楼梯传力路途为____A：墙一平台梁一楼梯板B：平台梁一墙一楼梯板C：楼梯板一墙一平台梁D：楼梯板一平台梁一墙6、单缸四冲程柴油机每个工作循环由四个冲程组成，其工作过程是______。
A．进气冲程→燃烧膨胀冲程→压缩冲程→排气冲程B．进气冲程→增压冲程→燃烧膨胀冲程→排气冲程C．进气冲程→压缩冲程→燃烧膨胀冲程→排气冲程D．进气冲程→压缩冲程→增温冲程→排气冲程7、由数控机床组成的____可以按随意依次加工一组不同工序与不同节拍的工件，并能适时地自由调度和管理。
A：柔性制造系统B：刚性制造系统C：弹性制造系统D：间接输送系统8、当建筑物采纳大放脚形式的砖基础时，若基础挑出墙外的宽度为180mm，则该砖基础放宽部分的合理高度可取__mm。
A．240B．360C．480D．5409、图样中，下方轴线编号为__。
A．自左向右数字编号B．自右向左数字编号C．自左向右字母编号D．自右向左字母编号10、内墙面抹灰分层中，起墙面找平作用的是____A：底层B：中间层C：结合层D：饰面层11、三相异步电动机的机械特性是指在肯定电源电压和转子电阻下，____之间的关系。
资产评估：明确业务基本事项
第五章资产评估程序第02讲明确业务基本事项二、明确业务基本事项（一）资产评估业务基本事项【掌握】①委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人②评估目的③评估对象和评估范围④价值类型⑤评估基准日⑥资产评估项目所涉及的需要批准的经济行为的审批情况⑦评估报告使用范围⑧评估报告提交期限和方式⑨评估服务费及支付方式⑩委托人、其他相关当事人与资产评估机构、资产评估专业人员工作配合和协助等其他需要明确的事项（二）具体内容及要求【掌握】1.明确委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人（1）明确委托人及产权持有人的基本情况包括但不限于：①委托人及产权持有人名称；②委托人及产权持有人类型、注册地址和注册资本和统一社会信用代码；③委托人和产权持有人所属行业、经营范围；④委托人与产权持有人的关系；⑤委托人的诚信记录、是否有能力支付合理的评估费用等。
（2）明确评估报告使用人及其基本情况在可能的情况下，评估机构洽谈人员应要求委托人明确资产评估报告的使用人、使用范围、使用方式。
（3）了解委托人与相关当事人之间的关系①委托人与被评估单位没有投资关系或者不是关联方，评估机构洽谈人员应考虑是否在委托环节重点提出相关评估工作的配合问题，以引起委托人的重视并明确责任。
同时，评估机构洽谈人员还应评价委托人对被评估单位的协调能力和对评估配合要求的响应能力，避免在委托人配合力度很弱的情况下，造成评估专业人员不能完成现场调查和资料收集等评估程序，无法形成可靠的评估结论。
②对于普通经济行为涉及的资产评估，第三者委托评估机构对拟评估资产进行评估，一般应事先通知产权持有人、资产管理者并征得资产管理者的同意，这往往是执行评估业务的先决条件。
③对于司法等部门依法需要对特定资产进行强制性评估的行为，评估业务的开展不需要以产权持有人或资产管理者的同意为先决条件，资产评估专业人员执行此类业务时应当充分考虑相关当事人的不配合行为可能对评估执业产生的影响。
资产评估第五章笔记
第五章无形资产评估的特点一、无形资产及其分类（一）无形资产的特点无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态。
对产生经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。
特点：1、无形资产具有流动性，并且有限期限长。
2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大。
权力只是无形资产的一部分，并非都是无形资产。
3、无形资产单独不能获得收益、它必须附着于有形资产。
（二）无形资产的分类1、按企业取得无形资产的渠道，可分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产。
2、按有无法律保护，可以分为法定无形资产和收益性无形资产。
专利权、商标权、著作权、计算软件、集成电路布图等属于法定无形资产。
3、按可辨识程度，分为可确指无形资产和不可确指无形资产（商誉）。
知识产权，包括专利权、商标权和版权。
二、无形资产评估的程序（一）明确评估目的1、市场上无形资产的转让；2、无形资产投资；3、股份制改造、清算财产；4、法律诉讼中作为诉讼标的；5、纳税需要；7、保险的需要及其他目的。
（二）鉴定无形资产1、证明无形资产存在。
（1）无形资产的先进性（2）无形资产的适用性（3）确定无形资产的归属是否为委托者所拥有。
2、确定无形资产类型。
专利权，专业技术与商标同属于工业产权。
3、确定其有效期限商标权，有的商标权历史悠久，价值较高，有的商标则是越新越值钱。
（三）确定评估方法，搜集相关资料。
（四）整理和报告，做出评估结论三、无形资产评估的收益法无形资产转让和投资价格的评估，是指以无形资产作为投资手段或确认的转让对象所进行的评估，或者说，是将无形资产作为获利能力进行的评估。
（一）无形资产功能性及其评估应考虑的因素1.附着性。
附着性是指无形资产往往附着于有形资产而发挥其固有功能。
2.共益性。
有不同的主体同时共享（收益）。
3.积累性。
作为知识产品的无形资产在产生经营中的作用，往往承上启下，在一定范围内发挥特定的作用。
4.替代性。
（二）无形资产评估中收益法的应用无形资产转让的最低收费额由以下因素决定：1.重置成本。
资产评估第五章。房地产评估案例
资产评估第五章。
房地产评估案例房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1―5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
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安全利率通常选择银行中长期利率 3、收益率插值法 （三）种类： 1．综合资本化率 是将土地及其建筑物看作一个整体评估 所采用的资本化率 2．建筑物资本化率 3．土地资本化率
【案例】被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房， 评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在 2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006 年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之 初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5 年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用 人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每 平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生 的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的 产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评 估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上 同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致） 保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评 估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场 租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市 场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上， 假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
（三）个别因素 1.土地的个别因素。 （1）区位因素。 （2）面积因素、宽度因素、深度因素。 （3）形状因素。 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 （5）容积率因素。 容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越 低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。 （6）用途因素。 （7）土地使用年期因素。 在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越 高。
2.土地的经济特性。 （1）土地经济供给的稀缺性 （2）土地产权的可垄断性 （3）土地效益的级差性。 土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不 同→经济效益上具有级差性 （4）土地利用的多方向性。 一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、 工业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的 多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定 土地的最佳用途。
第五章 房地产评估
第一节 第二节 第三节 第四节 房地产评估概述 房地产价格及其影响因素 收益法在房地产评估中的应用 市场法在房地产评估中的应用
第一节 房地产评估概述 一、土地的特性（掌握） 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性。 土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地 域性特征。 （2）土地效用的永续性 只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一 直延续。 （3）土地资源的不可再生性。 （4）土地质量的差异性。 土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异， 此差异导致土地级差地租的产生。
(3)容积率修正:(待估对象容积率修 正系数为分子) (4)土地使用年期修正 ４、确定房地产价格 五、应用举例(指导书)
如果确定比较案例宗地地价每平方 米为 800元，容积率为2.1，被估宗地 规划容积率为1.7，则待估宗地容积 率修正计算如下：
容积率
1.1
1.3
1.7
2.0
2.1
2.5
（三）按房地产的实物形态可划分为土地 价格、建筑物价格和房地产价格。 1.土地价格。 包括基准地价、标定地价和土地交易价格 等。 2.建筑物价格 指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的 土地的价格。 3.房地产价格 指建筑物连同其占用的土地的价格。
（二）根据价格形成方式可分为市场交易价 格和评估价格 1.市场交易价格。房地产在市场交易中实际 成交的价格。 2.评估价格。对市场交易价格的模拟。 房地产评估价格根据使用目的及其作用可分 为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交 易底价、课税价格等几种。 其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由 政府制定，且由政府定期公布。
（一）一般因素 主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。 1.经济因素。 （1）经济发展因素。 （2）财政金融因素。 （3）产业结构因素。 2.社会因素。 （1）人口因素。 （2）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。 （4）教育科研水平和治安因素。 （5）社会福利因素。 3.行政因素。 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。 （4）行政隶属关系变更。 （5）交通管制。 4.心理因素。
第三节 收益法在房地产评估的应 用
一、基本思路：同评估方法一章 纯收益 房地产价格= 资本化率
二、 适用范围： 有收益（如商场、写字楼、旅馆、公寓等）地 产。 三、纯收益 运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯 收益进行修正，其中特殊的剔除、偶然的因素， 取得在正常市场条件下房地产用于法律上允许 最佳利用方向上的纯收益值，其中还应包含 对未来收益和风险的预期。我们把这个收益称 为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评 估的依据。 纯收益=客观总收益-客观总费用
在确定纯收益时, 需进行收益修正：类似房地 产收益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性。 总费用是指取得该收益的各项支出,如维修费、 管理费用等。 四、资本化率 （一）实质：投资收益率 （二）方法： 1、纯收益与售价比率法 一般选择几个可比实例平均计算（见P182即 对几个可比实例的资本化率进行简单算术平 均. 2、安全利率 + 风险利率调整值法、
三、计算公式： １、标准：待估对象或参照物均可+容积率修 正（区域因素调整和个别因素调整一致即可） 房地产评估的市场法的基本计算公式是： P= P／× A × B × C × D P／—可比交易实例价值 A—交易情况修正系数； B—交易日期修正系数； C—区域因素修正系数； D—个别因素修正系数；
案例1:
有一房地产03年纯收益为50万元,资本化率为 5% 第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基 础上增加1万元； 第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基 础上增长1%； 请分别评估2种情况下的房地产的价值 P=a/r+b/r2 P=a/(r-s)
案例2:
某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得 一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建 成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元， 经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建 筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为 500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每 月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字 楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为 10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修 费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计 为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地 资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权 出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿 收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地 使用权价值。
二、土地使用权 ㈠土地所有权的归属
国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可 以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。
㈡土地使用权出让（土地使用权首次交易）
土地使用权出让到期续期的相关规定 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权 期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用者需要继续使用土 地的，应当最迟于届满前1年申请续期，土地使用权出让合同约 定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依 照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
（二）区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、 技术等因素相结合所产生的特性。 1.商服繁华因素。 2.道路通达因素。 3.交通便捷因素。 4.城市设施状况因素。 （1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯 等设施。 （2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、 邮局等设施。 （3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、 文化馆等设施。 5.环境状况因素。 若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产 价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地 产价格水平较低。
房地产总价格：指一宗房地产的整体价格 房地产单位价格有三种情况： 单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的 建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格
楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。 容积率=建筑总面积/土地总面积 =土地单价/容积率
二、房地产价格的影响因素（掌握） 影响房地产价格的因素通常可划分为一 般因素、区域因素和个别因素，下面分 别予以阐述。
三、房地产的特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。 房地产一般具有如下特性：（熟悉） 1.位置固定性。 2.供求区域性。 3.使用长期性。 4.大量投资性。 5.保值与增值性。 6.投资风险性。 7.难以变现性。 8.政策限制性
四、房地产的评估原则
1、最有效使用原则 2、合法原则
五、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益/综合资本化 率 房地产纯收益=房地产总收益—房地产 总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+ 税金+空房损失费