房地产金融与投资概论全套参考问题详解
房地产金融试题及答案
房地产金融试题及答案
试题一：
1. 什么是房地产金融？
2. 举例说明房地产金融的各种形式。
3. 概述房地产金融的作用和意义。
答案一：
1. 房地产金融是指在房地产领域中进行的金融活动，包括提供
房地产贷款、房屋抵押贷款、房地产证券化、资产证券化等。
2. 房地产金融的形式包括商业银行住房抵押贷款、房地产投资
信托基金、房地产开发债券、房地产信托等。
3. 房地产金融的作用包括促进房地产市场发展、提供资金支持、分散风险、推动经济增长等，具有重要的经济意义。
试题二：
1. 什么是房地产融资？
2. 解释房地产融资的主要方式。
3. 分析房地产融资的挑战和风险。
答案二：
1. 房地产融资是指通过向金融机构或投资者融资来满足房地产
项目开发和运营的资金需求。
2. 房地产融资的主要方式包括银行贷款、债券发行、股权融资、信托融资等。
3. 房地产融资面临的挑战包括高利率、信用风险、市场波动等
因素，同时存在着流动性风险和市场风险。
试题三：
1. 房地产金融的法律风险有哪些？
2. 介绍房地产金融监管的主要内容。
3. 分析房地产金融法律风险管理的重要性。
答案三：
1. 房地产金融的法律风险包括贷款违约、合同纠纷、抵押物处理问题等。
2. 房地产金融监管的主要内容包括银行监管、证券监管、信托监管等，旨在保护投资者利益、维护金融市场稳定。
3. 房地产金融法律风险管理的重要性体现在保护金融机构和投资者的合法权益，促进金融市场的健康发展。
以上为房地产金融试题及答案，希望对您有帮助。
《房地产金融与投资概论》1-2练习题(学生)
《房地产金融与投资概论》练习题1-2（答案）一、名词解释1、房地产也称不动产。
广义的房地产是指不动产；狭义的房地产是指房屋与土地的结合。
2、土地是人类赖以生存的重要资源，是世代不断各耕耘、建立与积累起来的巨大财富。
土地是人类赖以生存的重要资源，是世代不断各耕耘、建立与积累起来的巨大财富。
3、房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。
4、房地产金融体系是由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。
5、抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，并将该财产作为债权的担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
6、房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。
当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。
7、房地产抵押贷款是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。
当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。
8、初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。
9、二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。
10、房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有、使用、处置和收益权。
11、房地产按揭贷款，又称银行按揭贷款，指的是在房地产买卖过程中，按揭人（即购房者）与开发商签订楼宇买卖合同，并付清非按揭款后，凭楼宇买卖合同与按揭权人（一般是银行）签订按揭合同，由按揭权人向开发商付清余下的垫付款本利之和。
二、填空1、房地产类型工业房地产、住宅、特殊房地产。
房地产金融与投资概论-05第五章住房抵押贷款证券化－参考答案
第五章复习思考题参考答案1．什么是住房抵押贷款证券化？它的推行有何意义？住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS）是资产证券化的一种。
它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（Special Purpose V ehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
住房抵押贷款证券化的实质就是将原先不易被投资者接受的缺乏流动性但能够产生可预见现金流的资产转换为可以自由流通的，能够为广大投资者所接受的证券，从而为金融机构开辟一条理想的融资渠道。
住房抵押贷款证券化这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，丰富了社会的投资渠道、有利于住房抵押贷款的运作和退出。
其作用具体表现为（1）抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。
以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。
而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。
（2）提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。
通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。
另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。
（3）抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场有积极作用。
推行抵押贷款证券化，对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。
10第十章房地产市场研究-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论
房地产金融与投资概论第十章复习思考题答案要点一、为什么说房地产市场是低效率市场？房地产市场的低效率主要由以下原因造成：1、房地产位置的固定性使得房地产市场是区域性极强的市场，房地产市场的供求关系、价格水平、市场条件、市场发育等等都与当地的社会经济发展水平有关，不同区域的房地产市场特征不同，不同区域的市场信息没有太大的可比性。
2、房地产商品的异质性使得每一处房地产都是与众不同的，房地产商品的可替代性较差，物业价格的可比性也比较差。
3、在房地产市场上获取信息是困难的，而且成本昂贵。
双方个别谈判的特点不仅使房地产交易缺乏集中市场，交易的价格信息也是隐秘分散的，收集、整理房地产交易信息的难度和成本都较高。
4、房地产商品的交易成本高。
房地产的交易过程复杂、费时，不仅有相关的各项税费，而且佣金也比较昂贵。
所以，房地产交易实际上很难成为一种经常性的交易活动。
市场价格的变动往往并不能及时真实地反映供求关系。
因此房地产市场是低效率的。
二、房地产市场研究有何重要意义？房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合房地产市场的特定内容和运行特点，采用一定的市场调查方法，获得有关房地产市场参与者、房地产产品、市场运行状况以及环境变量等信息，通过对这些信息的处理和分析为房地产投资决策提供依据的活动。
由于房地产市场是一个无效率的市场，所以能否获取足够的且有效的市场信息对房地产投资有着重要意义。
主要体现在：1、房地产市场研究可以为房地产投资者提供全面的市场信息。
通过市场调查可以获得大量的一手资料或二手资料，这些资料可以反映市场需求状况及动态变化，让投资者的项目策划和评估有一个真实、客观的起点。
2、房地产市场研究可以帮助投资者把握投资机会，制定有效的投资策略。
市场研究就可以在一定程度上估计市场环境因素的变化以及对房地产市场的影响，因此，市场研究可以帮助投资者掌握某类房地产投资的供需发展趋势，及时地地发现投机机会，并针对性地制定投资策略。
房地产金融试题及答案
一、香港房地产发展成功的原因1.高地价政策2.政府控制土地开发3.活跃的房地产投资企业4.稳定的税费以及完善法律制度等二、房地产证券化的特征1基础资产的法律形式是合同权利2、参与者众多，法律关系复杂3、独特的融资模式4、安全系数高5、证券品种多样化，适合于投资6、政策性强三、除了商业银行贷款外，房地产开发商还有哪些融资渠道？1.大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。
有关监管部门应该适当放松对房地产上市公司的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量的小规模闲散资金。
2.将保险资金引入住宅融资市场。
保险资金比较稳定、数额巨大，比较适合投资于住宅产业的开发，有利于提高投资规模。
3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。
4.积极发展住房公积金贷款。
可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。
（划线部分为关键词，答出即可得分）四、什么是房地产信托有何作用？房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。
作用1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。
2. 利用房地产信托的社会理财只能，提高经济效益，促进房地产业的发展。
3.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，客观上起到了融通房地产资金的作用。
4.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。
五、房地产抵押：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。
六、由于国家在购房户籍的限制，一些非当地人士通过公司或者是自己临时注册一个公司，以公司的名义来买房，你来谈谈对这种钻空子的购房方式的看法，分析它做隐藏的风险？答案：面对“京十五条”中严厉的限购门槛，借公司名义买房“曲线救国”，此种方法不仅交易成本高，而且所购房产依然无法记入个人名下。
房地产金融与投资概论全套参考答案
第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。
由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。
因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。
(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。
由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。
而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。
(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。
房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。
2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。
直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。
具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。
间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。
3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。
而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。
作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。
第一章概论(房地产金融与投资-武汉理工大学贺富强)
房地产开发企业
土地开发公司 房屋开发公司（住房开发公司） 地产开发公司（城市建设综合开发公司）
房地产金融机构
银行 保险公司 证券公司 信托投资公司 财务公司 典当行 信用社
房地产商品的消费者
个人 住宅合作社 住宅租赁公司
五、房地产信贷资金的筹集
以偿还为条件用于房地产业的资金，包括 （一）政策性房地产银行资金 （二）商业银行房地产信贷资金
第一、是城市经济发展的基础产业
为城市生产生活提供基础、载体和空间； 决定城市经济发展的规模、结构、布局和水平。
第二、是国民经济的先导产业
在房地产开发、经营和消费过程中，需要 大量的资金和物资，联系着一大批相关产 业，它的发展，能促进和带动相关产业的 发展，起到促进和导向的作用。
1、促进建筑业的繁荣
《房地产金融与投资》东北财经大学出版社 2000.10 李秉祥等译
参考
1. 龙胜平主编《房地产金融与投资》高等教育出
版社1998
2. William B.Brueggeeman&Jeffrey Fisher: 《 Real Estate Finance & Investments 》 Published by McGraw-Hill 2001
地上权：在他人的土地上修建房屋、拥有建筑 物、工作物、林木的权利。
广义的房地产除上述内容外，还包括水、 矿藏和森林等自然资源。
产权和房地产 Property Rights and Estates
与房地产相关的所有者权利（ownership rights）叫不动产(real property),与之相对 的是动产(personal property)
促进金融业的发展。
第三、是国民经济的支柱产业 房地产是构成整个社会财富的重要内容， 对国民经济具有稳定而长远的影响。
《房地产金融与投资概论》练习题3-5(答案)
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）一、填空1、固定利率抵押贷款的偿付一般可分为等额本金还款方式和等额本息还款方式。
2、住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第—类是坏帐风险，第二类是利率风险，第三类是提前付款风险，第四类是其他风险。
如贷款或投资的流动性或市场可售性。
3、可调利率抵押贷款是指定期地根据某种市场利率指数对贷款利率进行调整的抵押贷款方式。
4、在固定利率抵押贷款中，贷款人承担全部的利率风险；在可调利率抵押贷款中，根据所选择的利率指数的特点和利率调整的频率，部分利率风险将向借款人转移。
5、可调利率抵押贷款的核心思想是通过定期调整抵押贷款利率达到向借款人转移一部分利率风险的目的。
6、在可调利率抵押贷款中最主要的变量是市场利率指数、调整间隔、可调利率抵押贷款的初始利率、利率边际、综合利率、利率波动上限和下限、还款额波动幅度、负分期付款等。
7、住房抵押贷款证券化与通常的资产面临的风险是相似的。
不过，这类证券面对的突出风险在于利率风险（市场风险）、提前支付风险和信用风险（违约风险）。
8、利率风险也称为市场风险，是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。
这是住房抵押贷款证券化交易中最难以规避的。
9、提前支付风险，指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。
这是住房抵押贷款面临的主要风险。
10、信用风险也叫违约风险，是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。
住房抵押贷款的证券化的信用风险是指借款人在按照合同偿还本金和利息方面出现了违约的风险，主要包括了有关债券人不支付、不按时支付，或者是支付时间与资产买方的债务到期和支付的时间不一致所产生的风险。
作为金融活动中最为基本的风险类型。
二、选择题1、影响抵押贷款利率的因素（ ABC ）。
A.预期的真实利率B.预期的通货膨胀率C.贷款风险D. 利率风险２、可调利率抵押贷款的付款方式主要有（ ABC ）。
01第一章 房地产金融概述-教学辅导-房地产金融与投资概论 龙胜平
第一章房地产金融概述一、教学提示本章需要掌握有关房地产金融的基本概念、房地产金融的作用、房地产融资的主要渠道，了解我国房地产金融的发展状况，同时应理解房地产泡沫和房地产金融的关系。
二、重点讲解本章应掌握的重点内容有：1、房地产金融的概念和作用理解房地产金融的概念首先应了解房地产经济的运行特点，房地产经济运行既有房地产的开发投资，也有房地产的流通消费。
由于房地产本身的特点，房地产资金的运行特点主要体现在资金需求量大、资金回收期长的特点。
因此资金对于房地产经济活动是非常重要的，不仅需要资金量上的保证，而且需要资金在时间上的保证。
房地产金融就是伴随着房地产经济而发展起来。
房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。
所以，房地产金融是有特定内容和鲜明特征的金融活动（这也是房地产金融研究的主要内容）。
房地产金融的作用主要体现在三个方面，首先是对房地产开发经营活动的资金保障作用。
由于在房地产开发投资过程中，开发商的成本投入非常高，在加上资金回收期较长，开发经营仅依靠自有资金是无法完成的，必须要利用大量的借入资金，同时杠杆融资也能给开发投资者带来可观的回报。
其次，根据住宅价值量大的特点为居民购房提供信用支持是房地产金融的重要运行内容，可以大大地提高居民现有的购房支付能力，改善居民居住水平，有效地促进房地产市场的健康发展。
第三，房地产金融多对房地产业，具有调节的作用，并进而影响到宏观经济的运行。
由于房地产金融是房地产业运行的“血液”，房地产的贷款规模、结构、利率等会对房地产的投资和消费产生重要的调节。
由于房地产业是国民经济中基础性、先导性产业，房地产业的热与冷都会影响宏观经济，所以，通过房地产金融信贷政策业可以对宏观经济产生调控作用。
2、房地产融资渠道直接融资和间接融资是两大融资渠道。
根据房地产融资内容，融资渠道也主要分为直接融资和间接融资。
在直接融资构成中，资金供给方和资金需求方构成直接的债权和债务关系。
06第六章房地产建设融资-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论
房地产金融与投资概论第六章复习思考题1．国内房地产开发企业申请开发贷款的基本程序是什么？此基本程序可分为如下几个步骤：首先，企业向银行提出贷款的申请。
内容包括贷款方式、贷款用途、金额、使用期限、还款方式等。
其次，银行对企业进行贷款前的审查。
在接到企业的贷款申请之后，银行不仅要研究项目本身的可行性，还要调查开发企业经营管理状况和资信等，以此作为决定是否贷款和贷多少的依据。
再次，贷款审批。
这是在贷款的审查报告基础上，银行管理层对借款人、贷款金额、期限、利率、贷款项目本身情况、风险情况、偿债能力、担保人的审查情况和抵押物的审查情况等内容进行重新确认，并按有关程序签订贷款合同的过程。
最后，贷款检查。
贷款发放之后，为了保证贷款质量，及时回收贷款本息，银行要对贷款的使用进行跟踪、监督。
包括检查贷款的使用情况和借款企业的基本情况。
2．应用高比率融资方式应该注意什么问题？由于高比率融资在给企业带来可能的高回报的同时，也给企业带来了更大的风险。
而且，融资比率越高，风险就越大。
这里的风险主要是指财务风险。
企业通过负债进行高比率融资可能导致企业所有者收益的大幅下降。
因为房地产企业所面临的风险很大，收益具有很强的不确定性，一旦外部环境发生不利的变化，企业的经营业绩就将受到很大的影响。
负债比率越高，财务杠杆的作用就越深，企业面临的财务风险就越大。
此外，高比率的负债融资还可能导致企业资金成本的上升。
因为当企业的负债比率较高，财务风险较大时，企业的投资者面临较大的投资风险，他们有理由要求更大的风险酬金。
而为了吸引投资者将其资金投向本企业，企业所有者将不得不付出较高的代价以筹集资金。
因此，房地产企业在进行高比率负债融资时，不仅要研究融资项目本身的市场前景和市场宏观背景以及国家的产业政策，而且还要认真分析企业目前和未来的财务状况。
在此基础上选择合适的融资比率，做到既能获得足够的资金补充，又能使企业的财务风险控制在本企业能够承受的水平上，从而使企业资金结构达到最优和企业所有者财富最大化的目的。
房地产金融与投资复习要点
房地产金融与投资复习要点(2014-12.13级GX)开卷时间:2014.11.17晚7:00—9:000 地点:新1-101,102,103,105,108可带计算器,不能用手机一、判断改错题（每题2分，共20分）(在题号前标√为正确;×为错误,有错需改)1.ARM所定指数三年中分别为7%,8%,9%,边际为3%,则合成利率为11%,10%,9%。
提示:合成利率=指数+边际2.贷款人分担的利率风险越多,拖欠风险溢价越高 (改错:低)。
3.收益性房地产NOI的年增长率为3%, 贴现率为15%,则资本化率为11%。
提示:资本化率=贴现率-增长率二、简答题（共25分）1.房地产投资的收益有哪些？2.简述房地产商品的特点3.提前清偿罚款的目的是什么？4.简述我国住房公积金的主要特点5.简介房地产投资的风险6.从租赁者角度看，租约中的费用上限和CPI调整如何影响租赁的风险7. 简介收益性房地产的评估步骤应用技术去评估价值8. 利率风险和确定财产权被评价拖欠风险之间存在什么差异?三、计算说明题（共40分）1、一家长计划为其子准备购房首付款,预计其子5年后买房结婚,首付需80万元,现有一银行推出的累计定期存款计划,年利率3%,每月存固定金额,按月计复利,到期可支取全部本息.如该家长参与此计划,每月应存款多少?2、一公寓为毛租赁方式，费用限额为10元，数据见下表（单位：每平方米元）：年 1 2 3毛租金50 50 50费用10 12 14 平均租金是多少？若贴现率为10%，有效租金是多少？()()()%3115,,15,,-⨯=+PV yrs i MPVIF B yrs i MPVIFA R A A 3、 某借款人面临在两种贷款之间做出选择。
以12％利率、3个点的签约成本，可以获得30年期300000元的A 种贷款。
而以11％的利率、2个点的签约成本，可以获得30年期同样金额的B 种贷款。
l ）如果贷款是在15年后偿还的，哪一种贷款是更好的选择？2）如果贷款是在5年后偿还的，如何选择？（不需要计算出结果，只需给出判断出方法） 4、一住房总价为150万元，可向银行申请70%抵押贷款，目前年利率为6%。
【精品】房地产金融与投资概论
【关键字】精品房地产金融与投资概论填空或名词（可能是）1、从房地产开发经营过程看，一个房地产投资项目基本上都要经过前期准备、土地开发、房屋建造、房屋出售（出租）、房屋资产管理等多种环节。
2、房地产金融：是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。
3、房地产金融体系：由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。
4、房地产抵押：是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保行为。
当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。
5、房地产抵押存款：是指借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期存款，并承诺以年金形式定期偿付存款本息。
6、影响抵押存款利率的因素：预期的真实利率、预期的通货膨胀率和存款风险。
7、可调利率抵押存款：存款利率定期根据某种市场利率指数而不是根据物价指数调整的存款方式。
8、住房抵押存款证券化：是资产证券化的一种。
它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押存款汇集重组为抵押存款群组，由特殊机构（简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后一证券的形式出售给投资者的融资过程。
9、住房抵押存款证券化的主要参与者：一般有发起人（SPV），投资者，以及服务商、受托机构、信用增级机构、信用评级机构等中介机构。
10、房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。
股权融资：是企业向股东筹集资金，所获得的资金成为公司的资本，代表着股东对公司的所有权。
债权融资：是利用发行债券、银行信贷方式向债权人筹集资金，所获得的资金成为公司的负债，代表队企业的债权。
11、房地产保险：根据房地产及其相关利益可能面临的风险，划分为房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险和房地产信用保险四类。
房地产金融与投资考试试题
房地产金融与投资考试试题一、选择题（每题 3 分，共 30 分）1、以下哪项不是房地产金融的主要参与者？（）A 房地产开发商B 银行C 购房者D 建筑材料供应商2、房地产抵押贷款中，抵押物通常是（）A 土地B 房屋C 土地及地上建筑物D 以上都是3、房地产投资信托基金（REITs）的主要特点不包括（）A 高流动性B 高风险C 分散投资D 稳定收益4、影响房地产价格的因素不包括（）A 地理位置B 经济发展水平C 建筑材料价格D 购房者的心理预期5、房地产投资的优点不包括（）A 保值增值B 稳定的现金流C 低风险D 可以抵御通货膨胀6、以下哪种房地产投资方式风险最高？（）A 购买住宅用于出租B 参与房地产开发项目C 投资房地产信托基金D 购买商业地产7、房地产金融市场中，长期资金的主要来源是（）A 储蓄存款B 债券发行C 保险资金D 以上都是8、房地产评估的主要方法不包括（）A 市场比较法B 成本法C 收益法D 猜测法9、以下哪项不是房地产投资的风险？（）A 市场风险B 政策风险C 自然风险D 绝对无风险10、房地产金融政策对房地产市场的调控作用主要通过（）实现。
A 调整贷款利率B 控制土地供应C 限制购房资格D 以上都是二、填空题（每题 2 分，共 20 分）1、房地产金融是指与（）相关的资金融通活动。
2、房地产抵押贷款的还款方式通常有等额本金和（）两种。
3、房地产投资的收益主要来自租金收入和（）。
4、我国房地产市场的调控政策主要包括限购、限贷和（）等。
5、房地产金融创新的主要形式包括资产证券化和（）。
6、房地产投资分析中，常用的财务指标有内部收益率和（）等。
7、房地产开发贷款的期限一般不超过（）年。
8、房地产市场的供求关系影响着房地产的（）。
9、房地产金融机构的风险管理包括信用风险、市场风险和（）等。
10、房地产投资的资金来源可以分为自有资金和（）。
三、简答题（每题 10 分，共 30 分）1、简述房地产金融的主要功能。
13第十三章房地产投资决策方法-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论
房地产金融与投资概论第十二章复习思考题答案要点1、房地产投资决策的含义是什么？房地产投资决策是指在房地产投资活动中，以大量的信息为基础，通过定性的推理判断或定量的分析计算，为实现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。
房地产投资决策是投资分析工作的最终目的。
2、房地产投资决策的程序是什么？房地产投资决策的程序主要是确定决策目标，拟定决策方案，优选最佳方案，执行最佳方案。
①确定决策目标。
明确的决策目标是决策的基础，投资者应该从实际出发，根据市场研究和各种约束条件来确定所要解决的关键问题及其性质。
②拟定若干个可行方案。
根据掌握的市场信息，通过严格论证形成若干个可行的具体方案供决策者选择，也是实现决策目标的重要前提。
③优选投资方案。
这个工作步骤就是针对已经确定的若干个备选方案，采用具体的判断标准、定性或定量分析方法对这些方案进行比较和分析，从中选出最能符合要求的方案，以实现决策目标的最优化。
④决策方案的执行和控制。
这一工作是要求在方案选定后必须制定执行方案的手段、步骤以及应对风险的相应措施。
3、何谓确定型房地产投资决策、风险型房地产投资决策、不确定型房地产投资决策？①所谓确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，而且每一种方案只有一种确定可以预期达到的结果，决策者可以通过对各方案的结果直接进行比较来选择最优方案。
②风险型决策也称为随机型决策，是指每一种方案未来的自然状态不能预先肯定，可能有几种不同的结果，但是对每种自然状态发生的概率可以做出客观的估计。
因此，每一种方案都存在一定的风险。
③不确定型决策是指方案未来的自然状态可能有多种，但是对每一种状态发生的概率无法做出客观的估计，这种决策主要是根据决策人员的掌握信息的程度、经验与判断能力来进行。
4、数值比较法和比率比较法主要包括哪些指标？①数值比较法指的是用房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来评价投资方案是否可行以及选择最优方案的分析方法。
常用的指标有净现值(NPV)、净收益、静态回收期或动态回收期、等额年值（AW）费用现值（PC）、等额年费用（AC）等。
01第一章房地产金融导论-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论
房地产金融与投资概论第一章复习思考题1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。
由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。
因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。
(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。
由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。
而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。
(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。
房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。
2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。
直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。
具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。
间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。
3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。
而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。
作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。
04第四章可调利率抵押贷款-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论
房地产金融与投资概论第四章复习思考题参考答案1．提出可调利率抵押贷款的背景主要是什么？由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化，都将引起贷款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。
因此为了转移利率风险，贷款人设计了各种形式的可调利率抵押贷款。
从贷款人的角度，他们希望这类贷款能够实现两个目的：一个是要使这些更复杂的抵押工具能够为借款人所接受。
另一个是要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的可变性，从而有助于缓解贷款人所面临的存款不稳定性和资金成本问题。
2．根据物价指数调整的抵押贷款的优缺点何在？优点是：一方面向借款人转移部分利率风险，另一方面，也减轻了借款人的借款难度。
缺点是：第一是是物价指数反映的是全社会在一定时期内物价的总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。
第二，根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付款额能够与借款人的收入有效地匹配，但是从短期来看，当通货膨胀异常激烈时，借款人收入水平并不可能以同样的速度提高。
这样就增加了借款人的还款难度。
第三，是物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的，换句话说，物价指数是过去收集的数据，只是在现在才发表而已，反映的是历史的情况。
因为抵押贷款的每月付款额要在未来发生，因此这种历史价格并不一定能够精确指示未来价格的变动。
第四，是贷款人如果要保证有恒定的利差收入，那么就必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根据物价指数定期调整。
否则，抵押贷款的收益波动将有可能超过存款成本，从而将直接影响贷款的利差收入。
3．如何理解可调利率抵押贷款的付款机制？可调利率抵押贷款共有三种付款机制：第一，每月付款额和利率均无上限的情况：在没有波动上限的情况下，每月付款额变化相当剧烈，每月付款额的波动幅度很大。
这对于想要规避风险的借款人来说显然不是理想的方法。
而从贷方角度，更应考虑借款人是否有足够的能力应付如此巨大的波动。
09第九章房地产投资概述-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论
房地产金融与投资概论第九章复习思考题答案要点一、房地产投资的主要特点是什么？1、房地产投资成本巨大，投资回收期长。
土地的购置成本、建筑安装成本、基础设施费、资金成本、销售费用等各项成本费用使得房地产投资成为资金密集型经济活动，不仅开发投资环节众多、周期较长，而且出租经营型的项目投资回收期更长。
2、房地产投资的不确定因素多，投资风险很高。
这是由于房地产市场信息不完全、房地产商品变现性差、房地产投资成本高、投资回收期长以及影响房地产市场环境因素的复杂性等原因造成的。
3、房地产投资回报率，收益性好。
土地的稀缺性和人们对房地产商品较强的需求使得房地产的价格趋于上升，房地产投资者容易获得投资收益。
而且房地产投资风险高，投资者所期望的投资收益率也比较高。
房地产投资的避税效应也是收益高的原因之一。
4、房地产投资需要具备专业知识。
不论是房地产开发投资还是房地产置业投资，不仅需要经验，而且的复杂的程序和环节更需要专业性知识的保证。
二、房地产投资主要有哪些类型？1、按照房地产投资的对象所划分的种类有①土地开发投资，是指开发者通过合法途径获得土地使用权后，通过对土地的平整以及基础设施的投资建设，将土地开发成为具备“三通一平”或“七通一平”等建设条件的地块，并通过有偿转让或出租地块而盈利的投资行为。
②住宅房地产投资，以供人们居住的住宅为开发经营对象。
③办公楼投资，开发经营主要供城市中各类公司、机构、单位等用作办公场所的楼宇。
④商业房地产投资，以满足零售、餐饮、娱乐、健身、旅游等功能需要的房地产为开发投资对象。
⑤工业厂房及仓储性物业投资。
2、按照投资方式又可以将房地产投资划分房地产直接投资和房地产间接投资。
房地产直接投资是指投资者将货币资金直接投入到房地产开发活动中，或者购买房地产进行租赁经营或转售。
房地产间接投资是指投资者购买房地产企业的股票或债券，或购买住房抵押贷款证券，或参与房地产信托投资。
3、按照投资者权利划分。
【投资】房地产投资与融资复习大全解读
【关键字】投资第一章房地产投资与融资概论1. 思考题：➢房地产市场的影响与联动✧房地产存量市场→房地产租赁市场所决定的租金水平→房地产价格→开发建设的房地产资产→房地产存量市场➢房地产投资价值与市场价值✧投资价值：投资者对投资物业未来收益的价值判断。
✧市场价值：在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。
➢房地产资产的需求为什么是引致需求，而不是直接需求？✧由于房地产资产的特殊属性，以建筑物和土地构成的房地产资产实际上可以被看作是一个中间产品，其价值取决于他对其他产品的贡献。
因此房地产资产的需求可以被看作是引致需求。
➢房地产市场的四象限模型的缺陷是什么？✧四象限模型是以经典经济学的基本假设为条件的，在用四象限模型对房地产市场运作的各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。
但事实上由于社会经济体系的复杂性，特别是国家宏观经济高速发展的时候，影响房地产市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时变化实际上已经不是单一因素变化的简单叠加。
因此，要找到房地产市场新的平衡点是非常困难的。
✧用四象限模型也不能把握房地产市场的瞬间调节与变化。
➢房地产市场的界定✧一个基于地域划分的多层次市场界定，即房地产市场是一个地区性市场，越是邻里区域的市场变化，对我们所研究的目标物业越会产生直接的影响。
➢房地产市场结构✧一个垄断竞争的价格搜寻者市场。
➢房地产市场无效率的原因✧房地产市场的信息获取比较困难、交易成本较高、产品异质等因素阻碍了市场效率的提高。
➢房地产市场价格搜寻者（中介）的作用？✧降低信息成本和交易费用，以及提高了市场效率。
➢为什么房地产资产管理是企业价值管理的重要内容？✧大企业中很大一部分资产是房地产资产。
第二章土地区位与房地产价值1. 思考题➢“胡焕庸线”✧著名人口地理学家胡焕庸在《中国人口之分布》一文中提出的我国人口地理分界线：自黑龙江的瑷珲（今黑河市）到云南腾冲为止。
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第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。
由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。
因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无常运行。
(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。
由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。
而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。
(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。
房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。
2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。
直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。
具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。
间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。
3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。
而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。
作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。
由于房地产业对资金的依赖性，房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地产业是一个高风险、高回报的行业，银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益，所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域，房地产金融的核心容住房抵押贷款更是银行的重要资产业务。
4、房地产泡沫的成因是什么？房地产泡沫有何危害？房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀而导致房地产价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。
房地产作为资产所特有的稀缺性，以及信息不对称的市场环境往往使得投资者对房地产的未来收益估计存在偏差。
当投资者过度看好未来的房地产收益时，他们就会利用贷款融资进一步扩大投资规模，同时高预期收益的诱惑又会吸引更多的人加入其中。
银行为了争夺市场份额，增加信贷规模，往往会忽略借款人的资信调查，低估房地产投资项目的潜在风险。
在这个过程中，如果金融体制不健全，银行信贷资金更会大量进入房地产市场。
市场的过度炒作和大量银行资金的进入会加快房地产资产价格的上升，房地产的抵押价值大大超过它的实际价值，促使泡沫膨胀。
由于房地产泡沫往往与银行体系有着千丝万缕的联系，泡沫对一国的金融体系和国民经济的危害非常大。
一旦泡沫破灭，被抵押的房地产价格会大幅下降，造成大量的负贷款，银行拍卖房地产所得不足以偿付贷款额，由此造成银行的大量坏账，威胁银行体系的安全，进而威胁整个经济的稳定性。
第二章复习思考题参考答案1、何谓房地产抵押？房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。
当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。
这里所说的抵押人是指把依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
2、何谓房地产抵押贷款？其基本特征和主要作用有哪些？房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。
当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。
房地产抵押贷款主要有三个基本特点：首先，它是以抵押物的抵押为前提而建立的信贷关系；其次，它是以抵押房地产作抵押作为条件而发生资金的借贷行为，其实质是一种融资关系而非商品买卖关系；最后，房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为，具有现实性。
房地产抵押贷款的作用主要表现为：（1）增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展。
（2）增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展。
（3）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展。
（4）确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展。
3、房地产抵押贷款有哪些类型？房地产抵押贷款按贷款对象分可分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；按贷款用途则可分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定方式则可分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。
4、房地产抵押贷款运行中有哪些基本环节？房地产抵押贷款运行中的基本环节主要包括房地产抵押权的设定、房地产抵押合同的签订、房地产抵押登记、抵押房地产的处分以及抵押贷款的偿付五大部分。
其中，房地产抵押权的设定是房地产贷款运行的前提条件。
我国法律、法规允许并保护房屋所有权，除《城市房地产抵押管理办法》中所规定不得抵押的房地产以外，其他依法取得所有权的房屋均可设定抵押。
此外，依据我国现行法律规定，房地产抵押的设定包含两个程序，即签订书面抵押合同和办理抵押登记。
在进行房地产抵押登记之前，须首先签订房地产抵押合同。
抵押合同可以单独订立，也可在其它经济合同中订立抵押条款。
房地产抵押合同自签订之日起30日，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
只有经过抵押登记，办理他项权证之后，房地产抵押合同才生效，从而使房地产交易的安全和有效得到保障。
当债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依法律规定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿，以实现其债权。
目前国几乎所有的商业银行的房地产抵押贷款办法都规定：“处理抵押物收回的价款不足偿还本息时，贷款人有权向借款人另行追索”。
抵押房地产的处分包括折价、变卖和拍卖等几种方式。
抵押贷款必须以年金形式定期偿付，具体偿付方式根据抵押贷款的类型确定，一般可分为固定利率还贷和可调利率还贷。
目前较为常用的则是按固定利率偿付抵押贷款，即所谓的等额本息还款方式。
5、何谓房地产抵押贷款市场结构？二级抵押贷款市场对房地产资金运行有何意义？房地产抵押贷款市场结构是指由初级抵押市场和二级抵押市场组成的一个有序的开放式市场体系。
初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。
通过初级市场的运作，解决普通百姓面临的高房价与低收入之间的矛盾，从而提高居民住宅的有效需求；二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。
这个市场不与抵押借款人直接发生关系。
通过二级市场的运作，使房地产抵押契据可以像股票、债券一样随时兑现，从而有助于解决银行有限的贷款资金与无限的贷款需求之间的矛盾。
二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。
这个市场不与抵押借款人直接发生关系。
在实际操作中，抵押证券的买卖就如同在开放市场上股票、证券被自由买卖一样。
二级抵押贷款市场存在一个庞大的市场机构，专门负责购买初级市场的抵押贷款和证券，并向广大投资者转卖，即所谓的住房抵押贷款证券化。
正因为此，二级抵押贷款市场可以吸引社会资金进入抵押市场；鼓励抵押资金的地区间的流动；使抵押贷款人能够将抵押契据变现；以及平抑抵押资金的供求波动。
第三章复习思考题参考答案1、固定利率抵押贷款的付款机制如何？固定利率抵押贷款的偿付一般可分为等额本金还款方式和等额本息还款方式。
其中，采用等额本金还款方式的每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，它等于将贷款总额按月均摊，即每月清偿的本金数额=贷款总额 ÷（贷款年限×12）；另一部分是当月应付的利息，即每月支付的利息＝当月贷款余额×年利率÷12。
所以，每月付款额就等于每月清偿的本金数额加上月支付的利息。
等额本息还款方式与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。
根据期末年金现值原理，我们将每月付款额作为等额年金看待，那么所有年金的现值之和就是贷款本金。
即])12R 1(1[12R P M n 12-n np ⨯+-⨯=其中：p M =每月付款额，M=抵押常数，P=贷款总额，n=贷款年限，n R =年利率。
2、负分期付款出现的原因及其风险防如何？在分级付款期间，每月付款额不足以清偿当月贷款利息，未被清偿的利息就自动增加到贷款本金当中，于是，随着付款次数的增加，贷款本金将不是减少，而是逐月增加，形成一种所谓负分期付款现象。
譬如，按每年7．5％的速度递增，30年期、利率为12％、10万元的贷款，经过5年付款之后，贷款余额增加到107 870．77元。
由于负分期付款引起贷款余额增加的同时，出于通货膨胀的原因，抵押房地产的市场价值通常也将有可能以较快的速度增加，因此，在这种情况下，贷款人仍然享有很大的“安全边界”，即抵押房地产市场价值通常将大于贷款余额。
即使发生违约，通过处置抵押房地产，仍然能够收回相应的贷款余额。
但是，与本金等额还款(CAM)和等额本息(CPM)方式相比，分级付款的安全边界的确要小得多。
这就意味着，分级付款方式存在着更大的贷款风险。
针对这种贷款方式，贷款人除了要设计各种不同的分级期限和相应的递增速度外，还要更加关注更加密切注意未来房地产市场的动态和借款人的未来收入。
3、固定利率抵押贷款的创新付款方式有哪些？它们各自的特点是什么？一是分级付款的抵押贷款，其特点是对降低贷款初期的每月付款额，提高消费者，特别是“有前途”的年轻消费者的有效需求起了重要的作用。
二是飘浮式贷款，贷款本金的清偿仍然是通过分期付款的方式完成的，每月付款额按照名义年限计算，而实际贷款年限（小于名义年限）到期时须一次性清偿所有贷款余额。
由于贷款到期时贷款余额很大，需要重新融资，所以可以向借款人转移一部分通货膨胀风险，三是逆向年金抵押贷款，好处在于在不立即改变房产所有权的前提下，能够解决退休老人“有房没钱”的问题，而且贷款人的贷款风险很低，贷款收益具有很强的可预测性。