物权法(车位库归属)

物权法：车库归属用出售出租等方式约定

物权法规定，建筑区划内规划的车位、车库归属，由当事人通过出售、出租或附赠等方式约定

“小区的居民对小区是主人，物业是被雇佣的服务人员，小区居民的车辆停放应该是有规划的管理，绝对不是物业收取费用的依据和目标。

———新华网网友

据公开资料显示，目前北京有近4000家小区，但此前由于权利归属界定不清，围绕着小区车位、道路、绿地等纠纷冲突时常见诸报端，并引发了一系列纠纷。楼顶、露台、外立面、楼道、电梯间、楼梯、大堂、车库、物业用房……这些在住房以外又和住房唇齿相依的部分该归谁所有？应由谁来管理？利用小区里住宅外的设施做广告，收益应该归谁？开辟地上车位出租，该不该收业主的租金？……这些关系业主切身利益的问题，物权法作出规定，明确了业主对共有部分的权利，对重点区域的归属进行了划分。

如今，物业管理纠纷日渐增多，且纠纷种类多种多样，业主在物业纠纷中如何伸张权利？小区共有部分权属归谁？新出台的物权法对建筑物区分所有权作出了规定。

车位归属由当事人约定

中国政法大学李曙光教授解释说，小区内的道路和绿地，新出台的物权法规定很清楚。小区内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。小区内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

他举例说，城镇公共道路一般出现在建设规模很大的小区，例如北京的天通苑小区连接一、二、三期之间的路都属于公共道路，在这些道路上公共汽车等社会车辆可以随意通行。虽然这些道路也在小区范围内，但是按照法律规定就不能算业主共有。一楼的业主如果通过向开发商付费取得一楼院子内的绿地，则绿地属于业主个人。

至于车库和车位，根据物权法规定，业主在买房时，可以通过签订合同付费的方式从开发商处获得车位的归属，从购房之初避免了以后的争议。

李教授认为，事实上在物权法出台之前，很多开发商已开始用签订合同的方式与业主确定了车位的归属，但这些合同多属于格式合同，且较为模糊。物权法的规定是为了调整开发商的模糊条款，作出更加有利于业主的选择。

车库首先满足业主需要

全国人大常委会法工委副主任王胜明说，现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位，因此物权法有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

共有部分产生收益归业主共有

在去年轰动北京的美然动力社区业主与物业公司纠纷事件中，地下室、广告等共有部分收益分配不明是引发业主与物业公司矛盾的主要原因。而同样的问题也或多或少地困扰其他小区。

共有部分一旦出租，收益如何分配？李曙光说，小区的共有部分一般包括健身娱乐场所、林地、草坪等，物权法规定这些部分属于全体业主共有，那么由此产生的收益自然应该投入到业主共同财产中的维护养护中。

比如，公共道路划地停车收费的收益，应纳入小区收支预算，用于支付管理员工资和道路的维护，而分配应该由业主大会或者业主委员会来完成，物业公司只是一个代收性质。

业主不缴费物业起诉更适合

因认为物业服务不到位，很多业主以拒绝缴纳物业费来抵制，这一现象在各地都有发生。

李曙光教授认为这是一种不理智的做法，作为业主不能陷入误区，将别人的错误作为自己犯错误的前提。业主不缴费带来的后果是物业公司资金缺失，卫生无人管、水电被断、

治安恶化，从而导致其他业主权利受到侵害。

按照《物权法》第八十三条规定，对业主不缴物业费的行为，不排除业主大会和业委会有权提起诉讼。

但李教授说，他个人并不赞同以业委会为主体起诉不缴费业主。物业公司和业委会都有权利起诉，这样会将法律关系搞乱，甚至会造成将来物业公司和业主委员会互相推诿，怠于职守。

李教授认为，起诉不缴费业主的责任更应该在物业公司，毕竟物业公司与业主形成有合同关系。

以案说法

美丽园物业费“注水”案业主胜诉

2002年底，北京美丽园小区第一届业主委员会经过核查，对小区鸿铭物业管理有限公司每平方米2.72元的物业费测算产生了疑问，他们发现物业费中的水泵费并非按照实际使用的1组变频水泵收费，而是按照原规划中30组高压水泵来收费；电梯的维护与运行费，也是按照规划中的118部来收费，而实际运行的电梯仅有111部。

此外，有关文件规定按户收费的保安费、保洁费、垃圾清运费等均按平方米收费；室内中小维修费，不论是否委托给物业公司，也一律照收。

2004年8月，美丽园小区成立了新一届业委会。此前，部分业主因对物业公司乱收费行为不满，缓交有争议部分的物业费，被物业公司告上法庭，两审法院均未支持业主的抗辩理由，业主完全败诉且承担滞纳金。法院判决称，“小区公共事务应由业主委员会起诉。”

★案件回放

依据小区公约判业主胜诉

2005年3月，美丽园业主委员会以“物业收费不实”为由将鸿铭物业告上了法庭，提出

13项诉讼请求，一审法院认为，根据鸿铭物业管理公司提供的证据，该公司各项收费标准和计费方式，与国家规定和业委会所要求的没有矛盾。业主关于电梯费、水泵费等诉求，国家规定中没有可以参照的计算方法，一审法院驳回了业委会全部诉讼请求。之后业委会上诉；同年12月15日，北京市第一中级人民法院二审，依据北京市居住小区管理办公室核准的《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》认为，这份经政府主管部门核准的公约，对鸿铭物业管理公司以及小区全体业主均具有约束力，凡未经对方同意，背离公约或者相关法规文件的规定，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违约行为，判决业委会胜诉。

根据该判决，美丽园小区的物业费单价由2.72元/月/平方米降为1.58元，法院还判令鸿铭物业向业主归还3年的电梯广告费收益18万元。

鸿铭物业拒绝执行二审判决，向法院提出再审，去年8月，北京市第一中级人民法院对美丽园物业费纠纷案当庭作出再审判决，宣布驳回诉讼，维持原判。

物权法出台后，该案件可根据《物权法》第七十六条中的（业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金）、第七十九条（建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布）、第八十二条（物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。）作出判决，物业公司自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违反《物权法》行为，应判决业委会胜诉。

点评：物权法草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：一是首次使用了业主的建筑物区分所有权的概念。二是确认了建筑物区分所有权的内容。三是明确了重要设施的权利归属。四是对业主的行为加以严格规范。这对化解社会矛盾，维护业主权利均具有非常重要的意义。

★焦点热议

筹集维修资金要满足两条件