财务案例分析-万科企业的营运资金管理精品PPT课件
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32.26%
27.23% 54.48%
营运分析
在中国房地产报独家发布的TOP20房企存货排行 榜中，万科以2014年底1360亿元的真实存货（扣除预 收账款后的存货量）排在了第6位，落在万达（专题 阅读）、恒大、保利、碧桂园等千亿房企之后。
不过，也有房企仍旧在抓紧推盘扩张。其中，万达以 2759亿元真实存货高居存货榜榜首。而一直在猛追千 亿房企的泰禾集团，2014年存货量同比增幅则高达 125%。
营运资金管理 ——以万科企业为例
目录
概念简述 公司简介 案例分析 启发思考
概念简述
营运资本是用以维持公司日常经营活动正常进行所需要 的资金，是指公司经营活动中占用在短期资产上的资金。 公司的运营状况通常用营运资本指标来判断。营运资本 是公司流动资产的主要资金来源，是公司开展日常经营 活动的资金保证。
15.47%
20.48%
17.44% -2.47%
2012年 43.66%
33.31%
30.46%
34.41% 22.6%
2011年 41.55%
32.55%
32.14%
27.65% 28.71%
2010年 3.74%
36.82%
36.59%
25.99% 37.53%
2009年 19.24%
36.64%
2013年 2012年 2011年 2010年 2009年
78.00 %
16.05 %
0.44%
78.32 %
16.85 %
0.43%
77.10 %
17.88 %
0.54%
74.69 %
20.51 %
0.57%
67.00% 27.16% 0.99%
现金能力
现金流量指标
净利润现金含 量
销售商品收到 的现金占主营 收入比例
60.63% 0.28% 0.31%
46.18 % 0.25%
0.28%
43.96 % 0.27%
0.29%
59.76% 0.39% 0.38%
偿债能力（短、长）
流动比率%
速动比率%
资产负债比 率 股东权益比 率 固定资产比 率
2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 1.34% 1.4% 1.41% 1.59% 1.91% 0.34% 0.41% 0.37% 0.56% 0.59%
1
获利能力
2
营运能力wenku.baidu.com
3
偿债能力
4
现金能力
5
发展能力
财务指标
获利能力
销售毛利 率
主营业务 利润率
净利率
资产收益 率
净资产收 益率
2013年 31.47%
17.92%
13.51% 5.87%
19.66%
2012年 36.56%
20.38%
15.19% 6.47%
19.66%
2011年 39.78%
2010年 40.7%
• 万科销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商 品房市场的占有率进一步上升至3%。无论销售金额还是市场占有率 ，都创造了行业有史以来的新纪录。
• 由于结算滞后于销售，2015年万科实现营业收入人民币1955.5亿元 ，同比增长33.6%；实现净利润181.2亿元，同比增长15.1%；收入 与利润增速均明显高于2014年。万科2015年的营业收入，已经超过 了上一次世界五百强企业的门槛。如果这次万科成功晋级，世界五百 强名单将在阔别十年后，再一次出现专业住宅企业的身影。
营运分析
案例总结
背景资料
与制造业相比，房地产开发行业存货变现的时间更长，受宏观环 境和政策的影响更多，经营风险也更大。很多房地产企业通过囤地和 捂盘追求高销售利润率，或通过保持投资性房地产（商业地产出租） 平滑利润，借以控制经营风险。然而，在2006 年以前，万科奉行的 是“专注于住宅开发，通过资产高速周转来获取超额回报”的战略。 与同行业优秀企业相比，万科的存货周转率长期处在较好水平，流动 周转率和总资产周转率在同行中也长期处于领先水平。
万科2015年全年销售业绩出炉，前12月万科累计实现销 售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元。2014年公 司累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元， 2015年较2014年分别上涨14%以及21.5%。
2015万科年度报告重要财务指标
案例分析
背景资料
财务指标
2013年 10.51% 113.3%
2012年 23.79% 112.6%
2011年 82.54% 144.4%
2010年 25.31% 173.8%
2009年
143.90 % 117.8%
发展能力
发展能力 主营业务收入 增长率 营业利润增长 率 税后利润增长 率
净资产增长率
总资产增长率
2013年 31.32%
• 但很快，可能万科也不再是纯粹的住宅公司。万科于2014年提出以 “城市配套服务商”为转型方向，经过一年的努力，新业务终于在 2015年开花结果。万科物流地产在2015年开展了项目获取、开发建 设和资产管理全流程业务，实现了从0到1的突破。而万科物业则开始 大规模承接非万科开发的项目，包括非住宅项目，合同面积在一年内 增长了一倍多。
营运资本是？？
分类：广义营运资本又称毛营运资本，指公 司在流动资产上的总投资额；狭义营运资本 又称净营运资本，指流动资产减流动负债的 余额。 特点：流动性强，波动性大
附：知识框架图
公司简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国 最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。 总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公 司。
存货量并非越低越好，过低意味着潜在供应量过
少，未来或无房可卖；存货量也并非越高越好，过高
则可能由于产品竞争力不强而大量积压卖不出去，这
对房企资金链可谓重压，尤其是在房地产市场下行的 市场环境下更是如此。
2007-2012年万科现金流量结构
单位：元
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
经营活动产生的现金流
-10,437,715,815.80 -34,151,830.40 9,253,351,319.55 2,237,255,451.45 3,389,424,571.92 3,725,958,472.52
2009年 29.39%
21.96% 23.45% 17.77%
16.16% 17.43% 13.15% 6.38% 7.05% 7.16%
18.17% 16.47% 14.26%
营运能力
2013年 2012年 2011年 2010年 2009年
应收账款周转 率
存货周转率
总资产周转率
54.54% 0.32% 0.32%
27.23% 54.48%
营运分析
在中国房地产报独家发布的TOP20房企存货排行 榜中，万科以2014年底1360亿元的真实存货（扣除预 收账款后的存货量）排在了第6位，落在万达（专题 阅读）、恒大、保利、碧桂园等千亿房企之后。
不过，也有房企仍旧在抓紧推盘扩张。其中，万达以 2759亿元真实存货高居存货榜榜首。而一直在猛追千 亿房企的泰禾集团，2014年存货量同比增幅则高达 125%。
营运资金管理 ——以万科企业为例
目录
概念简述 公司简介 案例分析 启发思考
概念简述
营运资本是用以维持公司日常经营活动正常进行所需要 的资金，是指公司经营活动中占用在短期资产上的资金。 公司的运营状况通常用营运资本指标来判断。营运资本 是公司流动资产的主要资金来源，是公司开展日常经营 活动的资金保证。
15.47%
20.48%
17.44% -2.47%
2012年 43.66%
33.31%
30.46%
34.41% 22.6%
2011年 41.55%
32.55%
32.14%
27.65% 28.71%
2010年 3.74%
36.82%
36.59%
25.99% 37.53%
2009年 19.24%
36.64%
2013年 2012年 2011年 2010年 2009年
78.00 %
16.05 %
0.44%
78.32 %
16.85 %
0.43%
77.10 %
17.88 %
0.54%
74.69 %
20.51 %
0.57%
67.00% 27.16% 0.99%
现金能力
现金流量指标
净利润现金含 量
销售商品收到 的现金占主营 收入比例
60.63% 0.28% 0.31%
46.18 % 0.25%
0.28%
43.96 % 0.27%
0.29%
59.76% 0.39% 0.38%
偿债能力（短、长）
流动比率%
速动比率%
资产负债比 率 股东权益比 率 固定资产比 率
2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 1.34% 1.4% 1.41% 1.59% 1.91% 0.34% 0.41% 0.37% 0.56% 0.59%
1
获利能力
2
营运能力wenku.baidu.com
3
偿债能力
4
现金能力
5
发展能力
财务指标
获利能力
销售毛利 率
主营业务 利润率
净利率
资产收益 率
净资产收 益率
2013年 31.47%
17.92%
13.51% 5.87%
19.66%
2012年 36.56%
20.38%
15.19% 6.47%
19.66%
2011年 39.78%
2010年 40.7%
• 万科销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商 品房市场的占有率进一步上升至3%。无论销售金额还是市场占有率 ，都创造了行业有史以来的新纪录。
• 由于结算滞后于销售，2015年万科实现营业收入人民币1955.5亿元 ，同比增长33.6%；实现净利润181.2亿元，同比增长15.1%；收入 与利润增速均明显高于2014年。万科2015年的营业收入，已经超过 了上一次世界五百强企业的门槛。如果这次万科成功晋级，世界五百 强名单将在阔别十年后，再一次出现专业住宅企业的身影。
营运分析
案例总结
背景资料
与制造业相比，房地产开发行业存货变现的时间更长，受宏观环 境和政策的影响更多，经营风险也更大。很多房地产企业通过囤地和 捂盘追求高销售利润率，或通过保持投资性房地产（商业地产出租） 平滑利润，借以控制经营风险。然而，在2006 年以前，万科奉行的 是“专注于住宅开发，通过资产高速周转来获取超额回报”的战略。 与同行业优秀企业相比，万科的存货周转率长期处在较好水平，流动 周转率和总资产周转率在同行中也长期处于领先水平。
万科2015年全年销售业绩出炉，前12月万科累计实现销 售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元。2014年公 司累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元， 2015年较2014年分别上涨14%以及21.5%。
2015万科年度报告重要财务指标
案例分析
背景资料
财务指标
2013年 10.51% 113.3%
2012年 23.79% 112.6%
2011年 82.54% 144.4%
2010年 25.31% 173.8%
2009年
143.90 % 117.8%
发展能力
发展能力 主营业务收入 增长率 营业利润增长 率 税后利润增长 率
净资产增长率
总资产增长率
2013年 31.32%
• 但很快，可能万科也不再是纯粹的住宅公司。万科于2014年提出以 “城市配套服务商”为转型方向，经过一年的努力，新业务终于在 2015年开花结果。万科物流地产在2015年开展了项目获取、开发建 设和资产管理全流程业务，实现了从0到1的突破。而万科物业则开始 大规模承接非万科开发的项目，包括非住宅项目，合同面积在一年内 增长了一倍多。
营运资本是？？
分类：广义营运资本又称毛营运资本，指公 司在流动资产上的总投资额；狭义营运资本 又称净营运资本，指流动资产减流动负债的 余额。 特点：流动性强，波动性大
附：知识框架图
公司简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国 最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。 总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公 司。
存货量并非越低越好，过低意味着潜在供应量过
少，未来或无房可卖；存货量也并非越高越好，过高
则可能由于产品竞争力不强而大量积压卖不出去，这
对房企资金链可谓重压，尤其是在房地产市场下行的 市场环境下更是如此。
2007-2012年万科现金流量结构
单位：元
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
经营活动产生的现金流
-10,437,715,815.80 -34,151,830.40 9,253,351,319.55 2,237,255,451.45 3,389,424,571.92 3,725,958,472.52
2009年 29.39%
21.96% 23.45% 17.77%
16.16% 17.43% 13.15% 6.38% 7.05% 7.16%
18.17% 16.47% 14.26%
营运能力
2013年 2012年 2011年 2010年 2009年
应收账款周转 率
存货周转率
总资产周转率
54.54% 0.32% 0.32%