委托第三方单位维修管理办法

委托第三方单位维修管理办

法

-标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

1.目的、适用范围与定义：

1.1目的

规范、指导项目在启用除保修单位外的第三方单位实施维修时的管理要求。

1.2适用范围

适用于***区域开发的住宅项目的维修工作。

1.3定义

保修：是指根据合同约定或相关法规的要求，产品供方在一定期限内对产品出现的质量问题无偿修复的法律责任（从合同关系角度理解，施工单位对我司负有保修责任，我司对业主负有保修责任）。

保修责任单位：指对工程项目负保修责任的原施工单位（或设备、材料供应商）。

第三方维修单位：是指在项目集中交付前，由区域成本部组织招标确定的除保修单位外的备用维修合作单位。

2.工作职责：

2.1***区域客服

◆提出第三方维修单位的招标需求；

◆第三方维修费用的定期汇总及扣款执行情况核对（月度对账，季度结算）；

◆参与第三方单位履约情况监督及质量保证金的结算审核。

2.2区域成本部

◆负责组织第三方维修单位的招标工作；

◆负责完成的对责任单位扣款确认手续；

◆参与单项维修费用5000元以上维修项目的工程量核算工作；

◆负责第三方维修完成后的费用结算工作；

◆协助区域客服部完成维修费用的统计工作；

◆协助区域客户部完成扣款执行情况的核对工作。

2.3区域财务部

◆负责付款手续的办理；

◆参与第三方维修费用的定期汇总及扣款执行情况核对工作。

2.4事业部客服部

◆参与第三方维修单位的招标工作；

◆负责对保修责任单位的维修通知及证据保全工作；

◆负责在启用第三方维修单位前的维修立项；

◆参与第三方维修单位的维修过程管理及验收工作；

◆负责完成维修工程量的核算工作；

◆负责对保修责任单位的扣款通知工作；

◆负责维修费用台帐管理工作。

2.5项目工程部

◆参与第三方维修单位的招标工作；

◆负责保修责任的界定工作；

◆负责维修单位的维修过程管理及验收工作；

◆参与单项维修费用大于5000元的维修工程量核算工作；

◆协助区域成本部完成对保修责任单位的扣款确认手续。

2.6物业公司

◆协助完成第三方维修单位的现场管理。

3.工作程序

3.1第三方维修单位选择：

1)项目首次交付前3个月，由区域客服部负责提出第三维修单位的招标需求，根

据公司合作单位选择的相关要求，由区域成本管理部负责组织招标工作，区

域客服部、工程技术部、项目部等部门给予配合，合作协议须最迟在项目首

次交付前一个月确定（协议及相关资料复印件提供工程以及客服各一份）；

2)签约的第三方维修单位建议不少于两家（综合性、专业性各一家），且其施工

资质范围应基本涵盖高频发生的维修项目（如防水、裂缝、空鼓、装修、门

窗、水电等）；

3)合作单位确定后，项目部将第三方维修单位中标结果以书面形式告知保修责任

单位。

3.2第三方维修费用归属

3.2.1维修费用由保修责任单位承担的情形：当保修责任单位未能按照相关法规、

合同条款或其它承诺及时有效履行其保修义务时，我司安排第三方维修单位实施的维修项目，主要有以下情况：

1)接到维修通知责任单位未在规定时间到场维修的；

2)责任单位拒不到现场处理的；

3)原施工责任单位未能在发包人要求的合理期限内维修完好的;

4)施工工艺达不到规范要求的；

5)同一位置经过一次以上维修仍未彻底解决问题；

6)因维修人员服务行为造成客户强烈投诉；

7)特殊紧急情况（严重影响客户正常生活，如爆水管、煤气泄漏等）。

3.2.2维修费用由我司承担的情形：因非合作单位保修范围的维修事项，而由我司

安排第三方维修单位实施的维修项目，主要有以下情况：

1)项目前期设计遗漏、考虑不周或施工标准、技术标准不完善导致的遗留问

题；

2)项目公共设施设备的改造优化；

3)维修事项超出保修责任单位的保修期限，但仍在我司向业主承诺的保修期

限内的（包括因保修责任单位的保修时限与开发商的保修时限起始时间不

同所造成的空窗期维修项目，以及尾盘销售房屋、后期出售出租商铺、样

板房维修项目等）；

4)因保修责任争议，经协商确定或由权威部门裁定由我司承担维修责任的。

3.3维修立项审批

3.3.1维修立项审批前，项目客服需对待维修部位拍照取证，属于保修单位责任

范围的，还需在立项前完成对责任单位的“有效通知”（《维修通知单》见附件2），同一责任单位的维修事项，可以一次合并通知），通知内容包括但不限于以下内容：待维修部位的照片、维修相关要求（如进场时间、维修工期、文明施工要求等）、未有效履行保修责任的惩罚性措施等（应与相关法规、合同条款或其它承诺相对应）；

3.3.2符合第3.2.1或3.2.2所述条件之一的，由项目客服按照权限履行审批手

续（《维修工程立项审批单》模板见附件6）；

3.3.3维修立项审批完成后，方可组织第三方维修单位进行维修（对于估算单项

维修费用大于2万元或第三方维修单位资质范围以外的维修项目，需按照公司供应商选择的相关规定另行处理）；

3.3.3保修责任争议的处理：

项目工程部负责对维修项目进行责任界定，如保修责任单位对保修责任有争议且提出书面意见的，由项目工程部组织保修责任单位以及相关责任牵涉单位人员进行约谈磋商。未能协商一致的，保修责任单位可按照施工合同约定的争议处理方式解决，但不能因此影响维修处理进程。

3.4维修实施

3.4.1经维修立项审批通过后（需另行招议标选择维修单位的除外），对于已

确定综合单价的维修项目，由项目客服以《工程报修服务单》（见附件5）方式通知第三方维修单位进场维修；对于未确定综合单价的维修项目，先由区域成本部与第三方维修单位进行价格谈判后，方可进场维修；

3.4.2在向第三方维修单位派发维修通知单的同时，将我司启用第三方维修单

位进行维修的情况，以邮寄《另行委托知会函》（见附件３）的形式通知保修责任单位；

3.4.3维修过程监管参照《房屋返修保修实施作业指引》相关要求执行；

3.4.4若在维修过程中发现实际工程量与预估工程量存在差异，第三方维修单位

必须在当天提出复核请求，充分提出依据，经项目客服确认后方可继续施工；

3.4.5隐蔽工程隐蔽前，维修单位须提请项目客服进行隐蔽验收，经验收确认后

方可继续施工；

3.4.6维修项目完成后，第三方维修单位需在《工程报修服务单》上注明实际工

程量，并请项目客服和物业使用人（住户或物业公司）验收，双方均需就维修质量及完成工程量签字确认。对于单项维修费用大于5000元的，还需请项目工程部、区域成本部参与验收并确认工程量；

3.4.7验收时项目客服还应对维修合格项目拍照存档，作为结算辅助资料；

3.4.8项目客服经理对委托第三方单位实施的维修项目进行抽检复验，确认维修

质量及工程量，抽检比例不低于15%；

3.4.9对于未达到维修改造要求的，及时督促第三方维修单位进行整改，整改合

格通过验收后，方可办理工程结算手续。

3.4.10对于以“固定工时计价”的维修项目过程管理的特别说明：

◆维修项目立项审批时需明确计价方式，且需估算所需工程的工时数；

◆维修过程中，需采取“签到、签退、抽查、电子监控”等手段确认工时数，注