房地产银行信用与管理

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房地产银行信用与管理
三、房地产银行信用风险 管理
• （一）影响房地产银行信用风险的因素 分析
• 1．房地产贷款的借款人信用程度 • 2．房地产贷款担保的有效性 • 3．房地产贷款的集中程度 • 4．商业银行自身公司治理结构和内控制
度
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（二）防范房地产银行信 用风险的对策
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• 4．等额本息偿还方式 • 这也是个人住房贷款偿还的一种常用方式。这
种方式要求在贷款期内每期偿还贷款本息的数 额相等。等额本息还款方式的利息计算较复杂， 这里只给出计算公式：
• T=iA(1i)n[(1i)n1] (2.12)
• 其中T为每月还款额（含本息）；i为贷款月利 率；A为贷款总额；n为贷款总期（月）数。
• （2）复利现值的计算：
• V0 = Vn 1/(1i)n
（2.6）
• 上式中，字母含义同上。其中1/(1i)n为复利现值系数，可通过 复利现值系数表查得，从而用查得的数值与复利终值相乘就可得 到复利现值。
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五、收益的资本化
• 任何有收益的事物，不管它是否是一笔资本，都可以 通过收益与利率的对比而倒算出它相当于多大一笔资
• P=C/r
（2.8）
• 在公式中，P为债券价格，C为每一期的固定收益，r 为市场利率。这一公式同收益资本化公式极为相似， 这里，利率对于证券价格的决定作用一目了然。
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第二节 房地产银行信用业
务
• 一、房地产银行信用业务种类 • 1．负债业务 • （1）存款业务 • （2）向中央银行借款 • （3）银行同业拆借 • （4）回购协议 • （5）国际金融市场借款 • （6）发行金融债券
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• 2．资产业务 • 资产业务是银行等金融机构如何运用资金的业务，也
是其主要的利润来源。资产业务主要包括现金、票据 贴现、证券投资和贷款等。
• 贷款是银行等金融机构将其可用资金按一定贷款条件 贷放给客户使用并按约定期限归还的业务。贷款是银 行最大的一项资产业务，是银行信用活动的核心内容。 一般地，贷款按有无担保可分为两种类型即信用贷款 和担保贷款。信用贷款是仅凭借款人的信用无须任何 担保而发放的贷款；担保贷款又可分为保证贷款、质 押贷款和抵押贷款。
• 1．加强对客户信用评级或资信评估工作 • 2．对房地产贷款实行分类管理 • 3．健全银行内部控制制度 • 4．严格房地产中介机构的监管 • 5．重视房地产市场的分析与监测
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课堂讨论
• 商业银行向购房者发放个人住房贷款， 借款人（购房人）可能有哪些原因会拖 欠归还贷款？
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四、货币的时间价值
• 1．单利终值和现值的计算
• （1）单利终值的计算
• 单利终值是指一定时期以后的本金与利息之和。其计算公式为：
• Vn=V0(1in)
（2.3）
• 其中Vn代表终值，即第n年末的价值；V0代表现值，即第1年初 的价值；i为利率，n为计息期数，如按年计息，则为年份数，以 此类推。
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• 3．中间业务 • （1）房地产企业结算业务 • （2）委托存贷款业务
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二、房地产贷款利息归还 与计算
• 1．到期一次还本付息 • 期限在1年以内的贷款一般采用这一方法，贷款到期时
一次性还清本息，利随本清。这种还款方式最为简便， 利息计算也很简单，请参考公式（2.2）。 • 2．每年支付利息、期满一次偿还本金 • 这是我国商业银行清收贷款本息的常用方法，一般在 每季末结算贷款利息，每年末从借款人账户中划转利 息收入，到期时清偿全部贷款本金。利息计算参考公 式（2.2），但必须分时间段计息。
本金额，这就是收益的“资本化”。用公式可表示如 下：
•
P=R/I
（2.7）
• 其中，P为资本化后的价格，R为收益，I为利率。例 如，我们知道一笔贷款1年的利息收益为100元，而市 场年平均利率为5%，那么运用公式（2.7）可以得到， 100元0.05=2000元，说明这笔贷款的本金为2000 元。
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• a=A/N
（2.9）
• 各期应还利息为：
• In=i[A(n-1)a]
(2.10)
• 其中i为贷款月利率，n为当期贷款月份序号，In为第n期（月） 的贷款利息，a为每期偿还本金。根据公式（2.9）和（2.10）可 以得到每期还款额为：
• Tn=a+ i[A(n-1)a]
(2.11)
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• 由于利息成为收益的一般形态，而持有证券是为了取 得收益，那么利率对有价证券的价格形成起决定作用， 就是自然而然的事情。一般地，利率上升，总有证券 价格跌；而利率下降，又总有证券价格上升。从永久 性债券身上我们可以直观地看出利率的重要影响。永 久性债券就是只定期付息而无偿还期限的债券。在票 面利率固定的情况下，每期的现金流是同样的。永久 性债券的价格计算公式为：
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• 5．市场利率、官定利率和公定利率
• 市场利率是随市场规律或资金供求而自由变动 的利率。由政府金融管理部门或中央银行确定 的利率叫官定利率或法定利率，这是一国货币 政策调控的重要工具。由非政府部门的民间金 融组织，如银行公会等所确定的利率是行业公 定利率，这种利率对其会员银行具有约束性。 官定利率和公定利率均不同程度地反映了非市 场力量对利率形成的干预。
• 等比还款方式的特点是，借款人每年的还款额可按固定比率递增 或递减，以适应自己的收入的动态变化，这一方式适合收入能稳 定增长的客户，国外银行广泛采用这一贷款偿还方式，但由于计 算方法过于复杂，我国目前未见银行使用这一方式。
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第三节 房地产银行信用管 理
• 一、房地产银行信用对国民经济的重要性 • 1．房地产银行信用对房地产行业发展的支持
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• 3．等额本金偿还方式
• 这是个人住房按揭贷款常用的贷款偿还方式之一。在贷款期限内， 借款人按月偿还贷款本金和利息，其中每期所还本金完全相等， 而每期偿还的利息随着本金的减少而相应减少。
• 假定贷款总额为A，贷款总期数（月份数）为N，那么每期（月） 应还本金为：
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• 3．长期利率和短期利率
• 根据信用行为期限长短，可将利率划分 为长期利率和短期利率。借贷时间在1年 以内的利率称为短期利率；借贷时间在1 年以上的利率称为长期利率。利率高低 与期限长短和风险大小有直接关系，一 般地，期限越长，投资风险越大，其利 率越高；期限越短，投资风险越小，其 利率越低。
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复习思考题
• 1．直接融资与间接融资有何区别？ • 2．怎样理解货币的时间价值？ • 3．房地产贷款利息偿付的主要方式是什
么？ • 4．影响房地产银行信用风险的主要因素
有哪些？ • 5．如何防范房地产银行信用风险？
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实践与训练
房地产银行信用与管理
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2020/11/19
房地产银行信用与管理
• 学习目标
• 1．了解房地产银行信用业务基础知识。
• 2．理解信用及房地产银行信用的基本概念。
• 3．掌握房地产银行贷款利率的计算方法及房 地产银行信用风险管理的基本思路。
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第一节 房地产银行信用基 本知识
作用 • 2．房地产银行信用极大地促进了个人住房消
费 • 3．房地产银行信用对银行业的支持作用 • 4．房地产银行信用为国家宏观调控提供了手
段
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二、房地产银行信用风险
• 风险是指损失的可能性或收益的不确定 性。银行作为经营货币信用的特殊企业， 在经营过程中会碰到各种各样的风险， 包括信用风险、市场风险（利率风险或 汇率风险）、操作风险、流动性风险、 国家风险、声誉风险、法律风险和战略 风险等。如何管理风险是银行业经营的 核心内容。
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• 6．一般利率和优惠利率 • 根据利率是否具有优惠性质为标准，可将利率
分为一般利率和优惠利率。一般利率是指正常 条件下对借款方没有任何优惠待遇的利率，优 惠利率是指略低于一般贷款利率的利率。银行 优惠利率往往提供给信誉好、经营业绩佳且有 良好发展前景的借款人。政策性优惠利率同国 家产业政策和消费政策相联系。比如住房公积 金贷款实行优惠利率，是为了减轻住房购买者 的负担，并以此促进住房消费。
• 房地产银行信用是指银行等金融机构为房地产开发、 经营、流通与消费而提供的信用。它有以下特点：
• （1）以银行等金融机构为媒介。 • （2）信用的载体是处于货币形态的资金，或者说，
借贷的对象是货币。 • （3）以房地产经营活动为服务对象。 • （4）房地产银行信用可信度高。 • 在我国，从事房地产银行信用业务的金融机构包括商
• 浮动利率是一种在借贷期内随市场利率的变化而定期 调整的利率。利率根据借贷双方的协定而进行调整， 一般调整期为半年。浮动利率尽管可以为债权人减少 因通货膨胀而带来的损失，但也因手续繁琐、计算依 据多而增加额外费用。我国目前对于短期贷款使用固 定利率，长期贷款尤其是期限很长的房地产贷款往往 实行浮动利率。
业银行、住房储蓄银行、信用合作社等。
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三、利息与利率
• 利率是指一定时期内利息额与贷出资本额（本金）的 比率。
• 1．年利率、月利率和日利率 • 年利率=月利率12=日利率360 • 一年按360天计算，一月按30天计算。利息计算的一
般公式如下： • 利息=本金期限利率 • 在上述公式中，期限与利率必须相对应，即期限以年
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• 5．等比还款方式
• 即在贷款期限内，逐年按同一比例递增偿还，且每年年内各月均 以相等的偿还额足额偿还贷款本金和利息。计算公式如下：
•
(2.13)
•
(2.14)
• 其中R1为第1年月还款额；A为贷款总额；i为贷款年利率；N为 贷款年份数；d为等比年递增率；RN为第N年的月均还款额[1]。
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• 4．实际利率和名义利率 • 实际利率是指物价不变、从而货币购买力不变条件下
的利率。但物价不变这种情况在现代市场经济条件下 几乎是不可能的，物价上涨则似乎成为一种普遍的趋 势。因此，所谓的实际利率必须要在现实利率基础上 剔除掉物价变动的影响。
• 名义利率是指未剔除物价变动影响的实际交易使用的 利率。在通货膨胀条件下，市场上出现的各种利率都 是名义利率。名义利率与实际利率之差就是通货膨胀 率。对投资者而言，其投资回报主要取决于实际利率 的大小。
• （2）单利现值的计算
• 根据公式（2.3）可以推导出单利现值公式，即：
• V0= Vn (1in)
（2.4）
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• 2．复利终值和现值的计算
• （1）复利终值的计算
• Vn=V0(1i)n
（2.5）
• 式中，V0为现值，即第1年初的价值；Vn为终值，即第n 年末的 价值；i为利率，n为计息期数。其中(1i)n称为复利终值系数， 可以通过查复利终值系数表得到，这样复利终值的计算变得简单， 即用复利现值与查得的复利终值系数相乘即可。
• 一、信用的定义
• 经济学中的“信用”指的是，以偿还为条件的 借贷行为。这种借贷行为可以是实物形式，也 可以是货币形式，而在现代市场经济条件下， 主要表现为货币形式。货币形式的借来自百度文库行为， 往往伴随着利息的支付，利息是货币资金所有 者出让资金使用权的报酬。
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二、房地产银行信用的定 义
为单位，则利率必须为年利率，以此类推。
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• 2．固定利率与浮动利率
• 根据利率在借贷期内是否调整，可分为固定利率与浮 动利率。固定利率是指在借贷期内不做调整的利率。 实行固定利率虽然有计算成本与收益比较方便的优点， 但在通货膨胀情况下，容易给债权人带来损失，因此， 越来越多的借贷中采用浮动利率。