藁城地产调研报告

第一部分宏观状况

⒈藁城市概况

地理位置

藁城市地处河北省西南部，省会石家庄东侧，辖区总面积８３６平方公里．北邻新乐市、南接赵县、东与晋州市相连、西与石市正定县搭界、东北与无极接壤、西南与栾城比邻，藁城市西距省会３１公里，北至首都２６４公里。

地势

藁城城区地处藁城中部，城区地势平坦，西北部稍高，东南略低。国道将藁城分为南北两部分。北部为老城区，南部为新城区，新城区是藁城的发展方向。

人口

藁城新城区加旧城区，人口约10万人。

交通状况

藁城市地理位置和自然条件十分优越，基础设施完善，是理想的投资之地。紧邻省会石家庄，紧靠北京、天津，交通运输十分便利。石德铁路横贯东西，三条县级公路纵穿南北，西距京深高速１５公里，距河北民行机场２

５公里。

第二部分藁城市房地产现状

藁城市集资房现状及分析

藁城市集资房主要是政府机关和一些企业的家属区，大多分布在北城区及本区域政府机关周边。政府及企事业单位的集资房已经能够满足９０%的需求，大中型企业的集资房也基本能够满足企业职工７５%的需求，大部分集资房规模较小多为两三栋楼；户型多为９０㎡－１２０㎡近两年的多为１４０㎡左右；外立面单一产品无环境无特色，有一部分集资房已经稍显陈旧。

藁城市商品房现状及分析

北城区为老市区，以四明街东西划分开来，东北为工业区、西北为居住区及中心商业区。此区域生活配套完善，商业氛围较好。以集资房为主，多显陈旧，无大块明显可开发建设地块。

南城区为新城区，政府机关已逐渐在南城区建立完善，西北的居住环境已基本形成。东南部为政府发展的方向，地域扩充性较大，是被居民所看好的未来居住区域。

所调研的商品房详细情况列表如下：

郁馨苑

园丁花园

广泰花园

产品现状及分析

产品类型

藁城市房地产开发均为多层住宅。以四层半和五层半为主。一层多为车库和地上储室或商业门脸，少数赠小院有地下室；顶层多为坡屋顶阁楼及平台。

规模

藁城缺乏成规模社区，均为中小型社区。最大的小区为惠南小区300套6栋楼，分期出售。

整体规划设计及景观

无整体规划设计，多为兵营式排布。绿化面积几乎没有，无景观设置。

配套设施

地上车库及地上储室已成为配套中必不可少的设施。小区内均无会所及健身设施。单元采用楼宇对讲，小区集中供热，预留天然气、煤气管道。

取暖方式

暖气分为：集体供暖（是热力公司供热）、自己供暖（小区自己烧锅炉或从邻近的单位接气）

单体风格及外立面

无明显风格体现；大多为落地阳台；外飘窗已开始出现；外立面均为墙砖，颜色单一没变化。

户型

户型以三室二厅二卫为主，二室二厅为辅，四室较少，没有一室的。尚无错层、跃层等特色结构出现。

物业管理

整体物业管理水平较低，多停留在清扫卫生的基本层面上，其它相关物业服务基本没有。物业费0.1—0.15元/㎡/月。

贷款方式

一次性：可协商优惠。

贷款：首付40%，60%工商银行30年按揭贷款。必须藁城市人。

分期：按工期进度付款。

价格现状

房价大部分在1200----1500之间。车库价格与楼价几乎相同，惠安小区能达到1768元/㎡，从整体上看，藁城县目前房价较低。新城区要比旧城区价位高一些。

分析原因主要是：首先大量集资房已经满足了政府部门和企事业单位的一些需求；其次由于新开发商品房无明显优势特点等因素的影响，致使大量商品房销售周期较长，销售速度较慢，从而影响市场价格；再次在县城存在着一

定量的空置房，租赁市场及二手市场极不活跃。

规律及走势

藁城市房地产价格近几年相对比较平稳，在集资房及存量房的影响下，商品房价格增长速度仍将受到一定程度的影响。

如果想超越现在的价格水平，必须能够提供具有鲜明特色的高品质住宅。同时注重楼盘的包装和整合营销，提升消费群体的心理价位，使产品和服务均达到一个质的飞跃。

第三部分人群调研

个体商户

主要是为北市区的经营户：烟酒店、手机经营户、茶店、橱柜经营店、个体诊所、药店等。

其它

这部分人群包括：网通职工、银行职员、出租车司机、新华书店工作人员、移动职工等。

有购买能力的消费群体特征

①企事业单位人员

项目周边企事业单位的公职人员，年龄35—50岁，家庭成员3—5个，有稳定收入，已有一到二套

住房但因面积或其他原因不能满足居住要求。此类人

群有分期或一次性购买21—27万/套的房产的购买能

力。但购买商品房的心情并不迫切。

②个体经商户

个体经商户，并非市里人，没有享受到价格便宜的集资房，已在市里经商多年，有一定的经济基础，有不同程度的旧房（二手房）或新购置的商品房。受

传统观念影响除经营外会选择购置房产。此类人群有

购买能力但购买商品房的心情依然不迫切。

③周边村镇

周边村、镇收入较高的人群。多为在市里第一次置业，对房产并不了解。因心理需求会选择能够章显

身份的社区。

产品需求倾向

普遍需求140㎡左右三室二厅二卫为主，需求成一定规模有较好的景观及规划的社区；周边配套齐全，出行方便，无明显污染，区位不能太偏既可；随着生活水平的提

高，人们对物业服务的要求呈日益上升趋势。但物业费因物价局调控没有太大上升空间。

心理需求

藁城居民缺乏高档小区环境需求、高品质生活心理需求以及房地产投资性需求。需要通过系统的、实用的市场推广、营销宣传，利用科学的宣传技巧，将有特色产品的优点向消费者进行合理、有效的宣传，进一步挖掘人们的居住环境需求、高档生活心理需求，更深层次地引导人们房地产投资性需求。通过本项目的运作，提高藁城人民的居住水平，将高档住宅的优势融入藁城居民的生活之中，同时也会对藁城的县城建设起到积极的推动作用。

人们对住房的需求量

目前藁城商品房无档次区分，价格适中，产品无明显弊端，也无明显区别于集资房的优势。从调查得出近一年半时间才能售完一个住宅项目，有的甚至会更长的时间还未售完。藁城房地产市场越来越淡，人们认为价格只能被一部分有钱人才能接受，象家庭收入一般的还是无法购买新房。而这两年来藁城建的新房较多，相对来说藁城人口较少，供越来越大于求。从06年起已经没有什么新的住宅项目，只有一些单位集资盖房。有一部分原因在于藁城市已