藁城地产调研报告

第一部分宏观状况⒈藁城市概况地理位置藁城市地处河北省西南部，省会石家庄东侧，辖区总面积８３６平方公里．北邻新乐市、南接赵县、东与晋州市相连、西与石市正定县搭界、东北与无极接壤、西南与栾城比邻，藁城市西距省会３１公里，北至首都２６４公里。

地势藁城城区地处藁城中部，城区地势平坦，西北部稍高，东南略低。

国道将藁城分为南北两部分。

北部为老城区，南部为新城区，新城区是藁城的发展方向。

人口藁城新城区加旧城区，人口约10万人。

交通状况藁城市地理位置和自然条件十分优越，基础设施完善，是理想的投资之地。

紧邻省会石家庄，紧靠北京、天津，交通运输十分便利。

石德铁路横贯东西，三条县级公路纵穿南北，西距京深高速１５公里，距河北民行机场２５公里。

第二部分藁城市房地产现状藁城市集资房现状及分析藁城市集资房主要是政府机关和一些企业的家属区，大多分布在北城区及本区域政府机关周边。

政府及企事业单位的集资房已经能够满足９０%的需求，大中型企业的集资房也基本能够满足企业职工７５%的需求，大部分集资房规模较小多为两三栋楼；户型多为９０㎡－１２０㎡近两年的多为１４０㎡左右；外立面单一产品无环境无特色，有一部分集资房已经稍显陈旧。

藁城市商品房现状及分析北城区为老市区，以四明街东西划分开来，东北为工业区、西北为居住区及中心商业区。

此区域生活配套完善，商业氛围较好。

以集资房为主，多显陈旧，无大块明显可开发建设地块。

南城区为新城区，政府机关已逐渐在南城区建立完善，西北的居住环境已基本形成。

东南部为政府发展的方向，地域扩充性较大，是被居民所看好的未来居住区域。

所调研的商品房详细情况列表如下：郁馨苑园丁花园广泰花园产品现状及分析产品类型藁城市房地产开发均为多层住宅。

以四层半和五层半为主。

一层多为车库和地上储室或商业门脸，少数赠小院有地下室；顶层多为坡屋顶阁楼及平台。

规模藁城缺乏成规模社区，均为中小型社区。

最大的小区为惠南小区300套6栋楼，分期出售。

整体规划设计及景观无整体规划设计，多为兵营式排布。

绿化面积几乎没有，无景观设置。

配套设施地上车库及地上储室已成为配套中必不可少的设施。

小区内均无会所及健身设施。

单元采用楼宇对讲，小区集中供热，预留天然气、煤气管道。

取暖方式暖气分为：集体供暖（是热力公司供热）、自己供暖（小区自己烧锅炉或从邻近的单位接气）单体风格及外立面无明显风格体现；大多为落地阳台；外飘窗已开始出现；外立面均为墙砖，颜色单一没变化。

户型户型以三室二厅二卫为主，二室二厅为辅，四室较少，没有一室的。

尚无错层、跃层等特色结构出现。

物业管理整体物业管理水平较低，多停留在清扫卫生的基本层面上，其它相关物业服务基本没有。

物业费0.1—0.15元/㎡/月。

贷款方式一次性：可协商优惠。

贷款：首付40%，60%工商银行30年按揭贷款。

必须藁城市人。

分期：按工期进度付款。

价格现状房价大部分在1200----1500之间。

车库价格与楼价几乎相同，惠安小区能达到1768元/㎡，从整体上看，藁城县目前房价较低。

新城区要比旧城区价位高一些。

分析原因主要是：首先大量集资房已经满足了政府部门和企事业单位的一些需求；其次由于新开发商品房无明显优势特点等因素的影响，致使大量商品房销售周期较长，销售速度较慢，从而影响市场价格；再次在县城存在着一定量的空置房，租赁市场及二手市场极不活跃。

规律及走势藁城市房地产价格近几年相对比较平稳，在集资房及存量房的影响下，商品房价格增长速度仍将受到一定程度的影响。

如果想超越现在的价格水平，必须能够提供具有鲜明特色的高品质住宅。

同时注重楼盘的包装和整合营销，提升消费群体的心理价位，使产品和服务均达到一个质的飞跃。

第三部分人群调研个体商户主要是为北市区的经营户：烟酒店、手机经营户、茶店、橱柜经营店、个体诊所、药店等。

其它这部分人群包括：网通职工、银行职员、出租车司机、新华书店工作人员、移动职工等。

有购买能力的消费群体特征①企事业单位人员项目周边企事业单位的公职人员，年龄35—50岁，家庭成员3—5个，有稳定收入，已有一到二套住房但因面积或其他原因不能满足居住要求。

此类人群有分期或一次性购买21—27万/套的房产的购买能力。

但购买商品房的心情并不迫切。

②个体经商户个体经商户，并非市里人，没有享受到价格便宜的集资房，已在市里经商多年，有一定的经济基础，有不同程度的旧房（二手房）或新购置的商品房。

受传统观念影响除经营外会选择购置房产。

此类人群有购买能力但购买商品房的心情依然不迫切。

③周边村镇周边村、镇收入较高的人群。

多为在市里第一次置业，对房产并不了解。

因心理需求会选择能够章显身份的社区。

产品需求倾向普遍需求140㎡左右三室二厅二卫为主，需求成一定规模有较好的景观及规划的社区；周边配套齐全，出行方便，无明显污染，区位不能太偏既可；随着生活水平的提高，人们对物业服务的要求呈日益上升趋势。

但物业费因物价局调控没有太大上升空间。

心理需求藁城居民缺乏高档小区环境需求、高品质生活心理需求以及房地产投资性需求。

需要通过系统的、实用的市场推广、营销宣传，利用科学的宣传技巧，将有特色产品的优点向消费者进行合理、有效的宣传，进一步挖掘人们的居住环境需求、高档生活心理需求，更深层次地引导人们房地产投资性需求。

通过本项目的运作，提高藁城人民的居住水平，将高档住宅的优势融入藁城居民的生活之中，同时也会对藁城的县城建设起到积极的推动作用。

人们对住房的需求量目前藁城商品房无档次区分，价格适中，产品无明显弊端，也无明显区别于集资房的优势。

从调查得出近一年半时间才能售完一个住宅项目，有的甚至会更长的时间还未售完。

藁城房地产市场越来越淡，人们认为价格只能被一部分有钱人才能接受，象家庭收入一般的还是无法购买新房。

而这两年来藁城建的新房较多，相对来说藁城人口较少，供越来越大于求。

从06年起已经没有什么新的住宅项目，只有一些单位集资盖房。

有一部分原因在于藁城市已经不准再批地建房了，象园丁小区是租地盖的房。

第一部分宏观状况⒈藁城市概况１.１地理位置藁城市地处河北省西南部，省会石家庄东侧，辖区总面积８３６平方公里．北邻新乐市、南接赵县、东与晋州市相连、西与石市正定县搭界、东北与无极接壤、西南与栾城比邻，藁城市西距省会３１公里，北至首都２６４公里。

１.２地势藁城城区地处藁城中部，城区地势平坦，西北部稍高，东南略低。

１.３交通状况藁城市地理位置和自然条件十分优越，基础设施完善，是理想的投资之地。

紧邻省会石家庄，紧靠北京、天津，交通运输十分便利。

石德铁路横贯东西，三条县级公路纵穿南北，西距京深高速１５公里，距河北民行机场２５公里。

１.４行政区划分及面积藁城市共１５个乡镇，其中１３个镇，1个乡，1个经济开发区。

总占地８３６平方公里，其中总耕地面积５４９０２公顷。

１.５人口城镇总人口７４４３６５人，其中农业人口５４１０２１人、非农业人口２０３３４４人。

人口密度：８９０人／平方公里。

以农业为主，农业人口占总人口的７２.６８％。

１.６国民经济发展状况（２００４年）国民生产总值１３９５６０９万元人均收入１８７６０元／人存款总余额：７１１７９９万元城乡居民储蓄总余额：５３０６８２万元第二部分本项目分析２.地块概况２.１项目描述本项目位于藁城市南城区东南部，紧邻昌盛街、学院路、四名街三条交通主干道，总占地４００余亩，以东城街分为东西两块。

其中东部净地１００余亩（地表为麦地、无杂物）为项目一期；西部３００余亩现为民宅（平房）需拆迁，为项目二期开发。

（现对项目一期地块进行描述）２.２项目周边交通情况东面：昌盛街昌盛街为藁城次级交通干道南面：学院路学院路为藁城次级交通干道西临：东城街东城街为藁城主要交通干道北临：东昌巷东昌巷为藁城次级街道２.３基础设施给排水:利用县城排雨、排污系统水：县自来水公司供水电：县供电公司暖：集中供热热水：无通讯 : 通讯现状及通讯基础设施良好２.４项目周边配套情况教育：藁城市第八中学文化：藁城市文化官、藁城市图书官休闲：东方明珠广场行政：县政府及其它职能部门医疗：无购物：小型菜市场３.５项目地块评价通过对项目周边情况的综合分析，我们可以看出：项目地块平整，基础设施良好；路网通畅，交通状况良好；地块不存在土壤污染等不利因素；离广场较近，有可利用的外界环境；缺乏完善便利的商业服务；目前没有方便快捷的就医保健场所。

本项目地处藁城市重点发展区域，但目前没有已形成的完好的配套设施及居住氛围。

第三部分藁城市房地产现状３.藁城市房地产市场概述３.１藁城市集资房现状及分析藁城市集资房主要是政府机关和一些企业的家属区，大多分布在北城区及本区域政府机关周边。

政府及企事业单位的集资房已经能够满足９０%的需求，大中型企业的集资房也基本能够满足企业职工７５%的需求，大部分集资房规模较小多为两三栋楼；户型多为９０㎡－１２０㎡近两年的多为１４０㎡左右；外立面单一产品无环境无特色。

有一部分集资房已经稍显陈旧，已无法满足部分人的生活需求。

３.２藁城市商品房现状及分析以３０７国道为界，可以将藁城分为南北两个区。

本次调查５个商品楼盘，北城区２个，南城区３个。

北城区为老市区，以四明街东西划分开来，东北为工业区、西北为居住区及中心商业区。

此区域生活配套完善，商业氛围较好。

以集资房为主，多显陈旧，无大块明显可开发建设地块。

南城区为新城区，政府机关已逐渐在南城区建立完善，西北的居住环境已基本形成。

东南部为政府发展的方向，地域扩充性较大，是被居民所看好的未来居住区域。

所调研的５个商品房详细情况列表如下：世纪花园郁馨苑广安小区福欣小区惠南小区４.3产品现状及分析3.3.1产品类型藁城市房地产开发均为多层住宅。

以四层半和五层半为主。

一层多为车库和地上储室或商业门脸，少数赠小院有地下室；顶层多为坡屋顶阁楼及平台。

3.3.2规模藁城缺乏成规模社区，均为中小型社区。

最大的小区为惠南小区300套6栋楼，分期出售。

3.3.3整体规划设计及景观无整体规划设计，多为兵营式排布。

绿化面积几乎没有，无景观设置。

3.3.4配套设施地上车库及地上储室已成为配套中必不可少的设施。

小区内均无会所及健身设施。

单元采用楼宇对讲，小区集中供热，预留天然气、煤气管道。

3.3.5单体风格及外立面无明显风格体现；大多为落地阳台；外飘窗已开始出现；外立面均为墙砖，颜色单一没变化。

3.3.6户型户型以三室二厅二卫为主，二室二厅为辅，四室较少，没有一室的。

尚无错层、跃层等特色结构出现。

3.3.7物业管理整体物业管理水平较低，多停留在清扫卫生的基本层面上，其它相关物业服务基本没有。

物业费0.1—0.2元/㎡/月。

3.3.8贷款方式一次性：可协商优惠。

贷款：首付40%，60%工商银行30年按揭贷款。

目前只贷给藁城区居民。

分期：按工期进度付款。