房地产销售中的内部认购模式
房地产项目公司员工内部认购方案
房地产项目公司员工内部认购方案内部认购证郑重申明本内部认购证为公司针对“”项目内部认购的特殊文件，请持有者严格遵守以下条款：1、严禁炒作； 2、严禁涂改；3、严格保密，不得向社会进行扩散；4、必须严格遵守公司关于《“”项目内部认购证》的使用程序；如发现违反以上条款，公司有权单方面取消该内部认购证的所有权利，并保留最终解释权特此申明！(时间)内部认购证发放范围1、所有及下属企业从业职员；2、持有等项目配套单位证明的职员本人；3、能够出示公司所开发项目的销售合同、房产证或者物业公司证明书者；4、填写特殊情况申请表并获得公司批准者；本次内部认购优惠条款优惠一： 2房送2㎡，3房送3㎡，4房送4㎡，跃层送5㎡，别墅送6㎡；优惠二：购买车库赠送元代金券；优惠三： 8年内，物业管理费8折或电梯使用费全免；优惠四： 50个特价车位的时间优先购买权；优惠五：获得永久性官城置业开发项目的1%优惠权证；注明：1、优惠一中所赠送的面积统一为建筑面积各户型优惠具体参照销售部的户型通知2、优惠三中的优惠条件为二选一；3、优惠三中“电梯使用费全免”即小高层物业管理费的收费标准与多层一致，不再增加其他使用成本；4、如客户享受优惠四中特价车位的条款，将不再享有优惠二中元代金券的的优惠；特价车位将严格按照公平、公正、公开的方式进行认购；5、客户在享有优惠五中1％的购买优惠时可同时享受该物业正在执行的其他优惠条款；使用须知以及注意事项1、 2、本内部认购证面值人民币元整内部认购日由公司于认购日前15天电话通知；全体持有本证者应于并仅限于内部认购日到售楼部集中进行认购； 3、 4、 5、持有本证者最多可认购两套住宅和一套商铺；持有本证者享有本公司内部认购日特殊优惠；凭本证购买住宅仅限内部认购日当日有效；本证可长期保留，作为以后购买公司开发的其他项目时，可享受额外优惠的凭证； 6、 7、本证有编码、无序号编码仅作为识别依据，并不作为认购顺序；此证在公司同意的情况下可进行持证人姓名变更，但须在内部认购日五天以前至售楼部办理换名手续；姓名变更收取手续费为人民币50元整； 8、 9、如放弃认购，须于内部认购日以前五天，到售楼部办理退证手续；如有遗失可到售楼部申请补办，每证补办金人民币元整；使用程序获得内部认购价格通知自行挑选意向认购房源公司通知内部认购时间内部认购日当日，客户按到场时间顺序进入交易厅确认意向房源交纳人民币1万元认购金，并签字领取认购协议规定时间内交纳首付款，并办理相关手续购买内部认购证客户资料登记卡姓名：性别：身份证：□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 婚姻状况：工作单位：现居住地址：联系电话：通讯地址：邮政编码：公司审核意见：办公司确认：房源购买认证：住宅认购住宅认购商铺认购。
某名府内部认购销售操作方案
某名府内部认购销售操作方案某名府内部认购销售操作方案随着房地产市场的不断发展和人们对居住环境的要求不断提高，府内认购销售方案逐渐成为了一种新的销售模式。
这种模式通过提前由开发商设置一些客户群体，对这些客户进行认购销售，从而在项目未正式开盘之前提前完成部分销售。
本文将探讨某名府内部认购销售操作方案，帮助开发商更加顺利地开展销售工作。
一、认购方式和依据通过府内认购销售操作方案，开发商将以书面形式给某些客户发放认购通知书，并且与客户签订认购协议，收取定金。
这些认购客户将在正式开盘之前实现优先购房和优惠购房的机会。
开发商在选择认购客户时需要遵守有关法律法规以及业内自律规定。
日常工作中，需要积极地寻找符合认购条件的客户，建立客户档案，保证客户信息的可靠性。
开发商还应向有关监管部门报备认购客户信息，并及时向受爱护客户进行说明，保证其知情权。
二、认购流程1. 确定府内认购客户府内认购客户是指在该小区或项目的周边区域内、开发商认为符合认购条件，且能够提供相关证明材料的客户。
开发商需要制定明确的认购条件和认购标准，计划认购数量，把在符合条件的客户中选择最优客户。
2. 推出府内认购项目推出府内认购项目，通知并检查府内认购客户的认购资金账户。
认购客户需要提前与银行预约好资金的划转，实现资金账户与认购协议的绑定。
同时提醒客户需要在规定的时间内交齐认购金额。
3. 签订认购协议在认购客户确定后，开发商将给符合条件的客户发放认购通知书并与客户签订认购协议。
在协议中明确认购价格、认购数量、认购期限、履约费用等条款。
在签订认购协议时，要保证客户充分知情和理解操作细节和流程。
认购协议签订完毕，客户需在规定时间内交齐认购金额。
4. 办理产权登记在认购客户交齐认购款项之后，开发商需要为认购客户办理相关产权登记手续，包括产权备案等。
5. 分配房源认购客户交齐认购款项后，开发商将依据规定的分配原则，对认购客户进行房源分配。
同时，应当向认购客户提供详细的预售房源情况以及具体销售计划。
房地产认筹方法(珍藏)
房地产认筹方法导读：认筹作为项目销售前的关键战役，可起到“前期蓄客、市场试探、回笼资金”等作用，而为项目制定合理且富有吸引力的认筹方案，往往能为项目火爆开盘打下坚实的基础。
认筹指的房地产开发商在没有取得“预售许可证”之前，通过一定的优惠方式，吸引有购买意向的消费者，为掌握客户的购买诚意、为正式开盘做铺垫而进行的一种活动。
一、房地产项目认筹15种形式认筹的手法多种多样，不同项目要结合实际情况选择最能促进销售的认筹手法。
明源君为各位归纳了15种认筹的形式，以供参考。
（一）现金认筹1.交诚意金在认筹期内，认筹客户在公司财务缴纳5万或8万元做为认筹金。
诚意金在客户选房成功签署认购书后自动转为购房订金，未参加选房或选房不成功者，此诚意金可退还。
2.申请“软装基金”在认筹时交纳10000元软装基金，即可获得优先购房权，不确定选房顺序，不确定房源；但是认筹客户可以享受优先选购公开发售的房源及购房优惠。
（二）发售VIP卡3.与银行联合开存折或银行卡一般规模比较大的地产企业才会采取这种方式，尤其适合与银行有战略合作的房企。
首先，在项目开盘前举办一次客户入会活动，入户条件为“在企业指定的银行开户，且该账户的资金必须办理定期三个月以上”，账户存款在购房时会自动转为合同房款，并可享受一定折扣优惠。
如建设银行与和记黄埔就联手在成都推出过地产概念的银行联名卡“和记尊贵会龙卡”。
客户办理“和记尊贵会龙卡”，不但在成都购买和记黄埔地产时获得优惠，按揭购房还可获得15%的贷款利率下浮，同时免按揭担保费。
这种方式对于消费能力较低的客户有相当大吸引力。
4.限量发售VIP卡指从项目蓄客期开始，即对外限量发售VIP会员卡。
办卡的客户不但可享受开盘当天优先选房权，还可凭VIP卡享受不同额度的购房优惠。
此种方式可对来访客源进行二次筛选，在开盘前能准确估算蓄客量。
5.直接卖VIP认购卡这种方式属于蓄客期间自然蓄客，可避免冲动客户的流失。
在项目认购开始后，即发售VIP认购卡，如8000-10000元/张，凭此卡，除可参与开盘期内的优惠活动外，购房时还可冲抵一定的房款。
房地产内部认购实战操作 14p
内部认购是发展商最紧张的时刻之一，等买家第一轮评分的心情既兴奋又不安。
内部认购本身就是发展商策略性的“特殊产物”，有人称之为检验市场的试金石，操纵市场的手段。
下面介绍了内部认购的本质、过程、模式设计，并特别强调了围绕内部认购展开的市场分析与策略调整。
一、内部认购原始动机内部认购原来用意是发展商拔一些房屋供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛劳，基本上内部认购的对象应该是公司职员以及与发展商业务、管理有关系的相关人士，例如负责楼盘建筑的建筑公司、负责策划发售事宜的专业机构或有来往的政府部门的部分人士。
但政府对内部认购一直并没有明确规定，因此内部认购由原来的“慰劳”很快演变成发展商检验市场的试金石和操纵气氛的又一技巧。
操作进阶１ 内部认购动机与功能ＯＰＥＲＡＴＥ ＴＨＥ ＤＥＧＲＥＥ ＯＦ ＰＲＯＧＲＥＳＳ １内部认购三种方式对比表二、内部认购战略功能其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客户之外，最主要的目的还在于烘托气氛。
只要有足够的人交了定金，发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象。
即使这些客户退定，只要气氛起来了，不愁没有人买。
因此，一般在首推出时最好通过促销活动抽签赠少量优先购买权和排队认购相结合，当然在宣传上应尽量避免排队的提法，而是多做些很多人争取要求认购的市场引导，造成一些市场紧张氛围，引导市场去排队而不是房间去排队抽签，给自己留下更多的空间。
正式发售前的内部认购对整个项目的作用是不可低估的，其目的在于：（１）能从内部认购中获取客户，从而更清楚掌握客房的购房意向及市场需求（洋房和别墅哪个市场大，哪种面积、户型市场需要最大）；（２）项目处于期楼阶段，没有现房、没有样板房不能给客户目睹实在的东西，只得通过内部认购、开推介会等营销手段，让社会认识项目、了解项目，是正式销售前期的必要工作；（３）提前推出项目，可为项目起到初步宣传的作用，为项目造势；（４）是置业顾问在培训中一个亲临现场实习的好机会，可以运用所学的知识、方法、技巧去接待客户，回答客房的提问，从而不断锻炼置业顾问，提高其业务水平和业务素质，为以后走向正式销售打下坚实的基础；（５）内部认购时，以最优惠的价格出售商品房给对项目有信心的客户、令其得到最大收益，同时聚集人气。
房地产企业销售员销售话术关于期房
房地产企业销售员销售话术关于期房
1、为什么要参加购房排号？
(1)北京大多数楼盘都要排号，以方便按顺序先购。
(2)对于一些热销的楼盘，排号才意味着拥有先购权。
(3)排号的客户选择的余地更大。
(4)排号客户可享受开盘优惠，一般开盘价格低，买的实惠。
(5)排号不买可退，买了会有优惠，有利无弊。
(6)排号客户相当于贵宾客户，在开盘时只接待排号客户或开盘前的内部认购。
(7)热销楼盘，不排号是没有机会买到房的。
2、为什么要在开盘前的内部认购时定房？
(8)内部认购在开盘前可选余地大。
(9)早晚都是买，为何不以最低内部认购价位选择最好的。
(10)内部认购时多有优惠。
(11)热销楼盘，内部认购完后，房子已售空。
(12)能赶上内部认购的机会难得。
3、为什么要买期房？
(1)价格低。
(2)升值潜力大。
(3)挑选余地大。
(4)设计相对先进，配套相对先进。
(5)可以跟踪房屋质量。
(6)现房：就是卖不掉的期房。
(7)现在市场实际情况决定，90%以上都是期房。
(8)现国家有一些规定，不封顶不放贷款，所谓的期房已是准现房。
20个房产术语教你买房不忽悠
现在买房成本越来越大，买房需要火眼金睛，得房率、容积率、预售价、进深、错层……当我们以一个“小白”的身份着手买房的时候，往往被一些表面艰涩的房地产术语搞得云里雾里，稍不注意可能还陷入购房陷阱。
今天，小编吐血整理了最常用的20个房地产名词解释，希望给将要买房或者以后买房的朋友一些参考。
【建筑篇】1、公摊面积由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
2、得房率可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)之比。
得房率太低，不实惠;太高，不方便。
因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。
一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。
3、容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
4、绿化率绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。
绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。
5、多层&高层&小高层简单来说就是根据楼房的高度，住宅分为低层、多层、小高层、高层和超高层。
1-3层称低层、4-7层为多层、8-12层为小高层、12层以上为高层、总高度为100米以上为超高层。
按规定7层以上必须配电梯。
6、塔楼&板楼板楼：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅塔楼：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅【户型篇】7、层高&净高层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
房地产事业单位内部认购方案
《西门·古镇》企事业单位内部认购方案一、认购活动目的●以认购大副度的优惠政策有效促进销售，将认购房源推出相对合理价格，获取价值最大化；●针对目标客户，联系红河州各政府部门、企事业单位，挖掘并聚集客户，通过认购形式，推广项目，达到最终销售目的；●主动出击，人力行销，建立口碑领袖型人物，让项目在圈层中传开，避免传统推广方式所需的高额费用投入；●同时增加企业亲和力，树立优良企业形象，形成良好的口碑效应。
二、活动时间2013年3月15日—2013年4月15日三、活动主题2013年华琛地产团购优惠月四、活动对象红河州各政府部门、重点企事业单位（名单）五、活动执行细则1、操作思路：2、认购房源及回款目标房源选取原则：根据市场竞争态势结合项目产品情况，以走量为目的。
我们将一期关系客户内部选房货包剩余房源直接打包作为企事业内部认购房源。
3、认购操作流程4、认购优惠政策1）、组团优惠注：本次认购只接受政府企事业单位组团，每一组认购房不得低于10套也不高于50套。
低于10套的组团可以合并到其它组团参加本活动。
六、团购活动工作安排：七、本次认购推广方式本次推广主要采用人员行销的方式，销售人员携带认购相关文件上门拜访的形式为主。
八、费用预算附件一：认购申请须知➢认购申请时间为：2013年3月15日至2013年4月15日，逾期不再办理；➢认购房源：一期关系客户内部选房货包剩余房源直接打包作为企事业内部认购房源；➢认购报名方式：以单位为组团，提交《认购意向登记表》及单位《认购申请表》，每一单位推荐一个认购联络人，作为本单位定点报名负责人，配合本单位有意参加团购人员报名；➢认购房源数量：每一个组团10套起，限购50套；➢购买确认：以缴纳认购诚意金为准，在规定时间内签订《认购确认书》；➢认购优惠：组团优惠+奖品优惠两种方式；组团优惠：注：本次认购只接受政府企事业单位组团，每一组认购房不得低于10套也不高于50套。
低于10套的组团可以合并到其它组团参加本活动。
房地产员工内购方案
房地产员工内购方案为更好地激励和引导销售人员，提高公司整体业绩及品牌影响力，公司拟对一线员工实施内购政策。
员工认购后，公司将根据内购额给予一定的奖励，以进一步激发销售人员团队作战的激情。
自20 xx年1月1日起至2014年12月31日止。
根据《房地产开发企业实施内部员工内购的规定》相关规定，内购方案如下：为充分调动员工工作积极性、主动性、创造性等各方面因素，发挥每一位员工的聪明才智，公司对销售人员的内购政策主要有以下几个方面：一是鼓励一线销售人员与同事间互相支持、相互帮忙；二是奖励销售人员在业绩上所做贡献；三是根据各市场因素对产品和服务及推广活动作出合理安排。
公司将充分考虑各员工内购额情况、市场开发需求及客户喜好等因素，在20 xx年11月1日至12月31日对营销方案进行优化调整。
一、内购实施原则1、优先内购：本次内购方案是优先保证市场开发需求，符合市场规律的前提下，为各单位提供的内购产品，是对各单位提供的内购支持。
2、公平合理：本次内购方案采取公平合理的内部购与奖内购相结合的方式，对一线人员购买某一产品、某一服务的行为实行最大限度的公平、公正，不损害任何人利益，杜绝不正当竞争行为发生。
3、有利于促进行业健康发展：为房地产行业健康发展营造一个良好的工作环境，让开发商们更多地关注一线工人工作，提升消费者对楼盘及公司产品、服务的满意度，促进行业健康发展。
4、有利于行业规范：建立公平公正，统一透明，相互监督、共同发展的营销模式；有利于净化市场环境、维护企业形象；有利于更好地为客户提供专业化的服务；有利于提高消费者满意度。
5、有利于公司长远利益：本次内购方案严格按照公司相关规定执行，不得违反法律法规或开发企业利益最大化原则安排实施内购活动。
二、优惠政策1.奖励金额：由各销售经理根据当月个人业绩分配给每位员工，且不超过当月团队总人数的20%以内的部分，由团队共同享有，每位员工在一个年度内累计最高奖励不超过30000元人民币，每人累计最高奖励不超过50000元人民币，且在每个年度内累计最高不超过40000元人民币。
房地产营销十大经典模式
房地产营销十大经典模式一、“坐销”模式特点：通过传统的广告宣传在售楼处坐等客户上门购买。
优势：一般顺利，交易较快。
劣势：一次广告投放后难以达到预期的销售目标。
二、渠道销售模式特点：投入部分资金与金融机构整合，将准备连续拿地但手中缺少资金的开发商在销项目的尾盘收购，通过二手房公司快速将资金回笼用于新项目。
优势：分销公司往往拥有庞大的销售渠道和丰富的客户资源。
劣势：门店资源多，管理上困难;一业务员手上多个项目难以集中全部精力推广该开发商的项目。
三、“案场--门店--项目中心”的销售模式特点：1.对项目中心的业务员进行系统培训；2.开发顾客的同时每名业务员都会分区域负责对公司体系下门店内的经纪人进行项目培训3.项目中心人员在带看途中充分讲解项目的卖点。
优势：减少广告推广成本2.保证现场充足的人气，促进项目成交3.化解市场风险。
劣势：成本较大。
四、自产自销模式特点：开放商和销售商合二为一。
优势：1.掌握客户需求2.维护开发商的品牌3.对销售节奏和价格走向进行有效控制4.为消费者省钱。
劣势：1.成本高2.不符合社会分工的特点和要求3.直销渠道一般较窄。
五、委托代理模式特点：开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式。
优势：分散开发商风险2.跟多的业务员和客户关系3.新产品更快推向市场劣势：开发商对市场的敏感度降低2.降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担。
六、网络营销模式特点：企业――信息――网络媒介――信息――用户。
优势：信息传递更直接2.较低成本3.信息传播更快、更广4.信息回馈收集更快。
劣势：网上浏览信息后还是要去现场看房，没有节约时间和体力2.我国网络基础设施建设滞后3. 网络安全、网络相关的法律、法规的不完善都延缓了网络营销作为新兴的渠道模式的进一步发展。
七、内部认购模式特点：其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的目的还在于烘托气氛。
地产营销100个细节及销售卖点
请关注这100个细节：一、规划布局的细节1. 院落空间2. 向心组合3. 楼房视线4. 不规则地块的合理利用5. 高层建筑与低层建筑的关系6. 商业布局与住宅区的关系7. 建筑布局的疏与密8. 规划布局空间的丰富与呆板9. 地形高差的利用10. 项目内外天然资源的发掘利用二、园林景观的细节1. 静水的处理2. 溪流清泉的布局设置3. 观水、滨水与亲水4. 风情式园林5. 主题式园林6. 可欣赏、可享受、可参与7. 园林雕塑与小品8. 绿地、硬地与水面9. 园林建筑10. 桥与汀步三、建筑外立面的细节1. 欧陆风格2. 现代风格3. 民族风格4. 其他异国风格5. 窗墙比6. 外立面色彩7. 装饰性构件8. 韵律与变化9. 顶部处理10. 入口处理四、交通系统的细节1. 主入口、车行入口、行人入口2. 人车分流3. 步行系统4. 车位比5. 地面停车和室内停车6. 地下停车和半地下停车7. 写字楼停车8. 交通导示9. 写字楼的垂直交通10. 电梯文化五、户型空间的细节1. 外飘窗、转角窗、落地窗2. 天窗、窗墙、通风隔音窗3. 阳台4. 四大光明和七大分区5. 空中花园和入户花园6. 入户门和玄关7. 客厅与餐厅8. 厨房9. 卫生间10. 卧室与书房六、小区配套的细节1. 会所2. 商铺3. 餐饮4. 泳池5. 幼儿园6. 学校7. 物业管理8. 智能化9. 综合服务10. 泛会所和街区会所七、项目定位的细节1. 目标消费群定位2. 产品定位3. 区域板块定位4. 品牌形象定位5. 价格定位6. 价格策略定位7. 营销主题定位8. 差异化定位9. 开发理念定位10. 社区风格定位八、销售系统的细节1. 售楼中心外围的导示2. 售楼处的功能分区3. 售楼处的氛围营造4. 售楼处的装修风格5. 看楼通道的布置6. 售楼人员的专业化服务7. 样板房的装修风格8. 样板房的装饰手法9. 样板房的服务与管理10. 销控表的使用九、促销活动的细节1. 市场预热2. 内部认购销售3. 开盘庆典4. 解筹选房5. 新闻发布会6. 公关活动7. 促销活动8. 年节促销9. 入伙答谢10. 尾盘促销十、广告宣传的细节1. 系列主题2. 建筑表现3. 绿色环境4. 自然山水5. 人文景观6. 教育主题7. 综合配套8. 生活品位9. 影视广告10. 楼书资料房地产销售的几大卖点——楼盘卖点全了（仅供参考）第一大类型卖点楼盘硬件产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。
史上最全房地产60种常用促销方式
史上最全房地产60种常用促销方式一、直接降价1.直接降价采用直接下降价格的方式进行促销实操步骤或内容：1、短信、电话或其他媒体告知；2、开盘当天举办活动，直接签订协议作用及优势：开盘价格往往低于市场预期价格，容易引起市场轰动劣势：采用直接降价的形式，项目所有产品价格都会调整，并且会长时间维持这个价格，调整相对比较困难适用项目：新推出的楼盘；前期已推出，但本期产品与前期有较大差异的楼盘适用阶段：“售楼处开放”至“开盘”期间2.“十年零月供”并不是指按揭用户前十年购房无需月供，而是变相降价优惠。
实操步骤或内容：1、客户抽奖获得“十年零月供”购房资格；2、可优惠20万元/套。
作用及优势：价格优惠，极大的吸引消费者适用项目：普通住宅项目适用阶段：开盘期间二、折价3.折扣如购房即可享受98折优惠。
实操步骤或内容：1、前期老业主的安抚工作，可对前期已购买客户老带新优惠措施；2、老业主到售楼处均赠送精致小礼品，并在节假日为老业主举办私人party等物料：小礼品等作用及优势：效果最好，客户接受度最高劣势：降价幅度如果没有降到位，将引起客户的持续观望，增加项目销售难度适用项目：一般的普通住宅产品适用阶段：开盘当日4.返现金、减总价从总价或首期中直接减去部分金额，可定额，或根据不同房型送不同额度。
实操步骤或内容：成交房号总价额外减4万作用及优势：效果较好，变相对客户进行优惠适用项目：一般的普通住宅产品适用阶段：所有阶段三、特价房5.清货价给高一点的折扣，加快后期销售。
实操步骤或内容：以“响应政府加快消化空置商品房的要求”为由，低价开售，降幅达15%或更高。
作用及优势：对购房者给予一定的让利，加快销售速度，争取近早清盘，有利于减少营销成本。
适用项目：销售较好，剩货不多的楼盘适用阶段：尾盘销售6.特价单位、一口价对开盘或尾盘部分房源进行特价销售。
实操步骤或内容：1、一般将低层单位或者较差户型下调价格；2、总价取意头好的整数。
万科、中海项目认筹的15种手法(史上最全)
万科、中海项目认筹的15种手法(史上最全)万科、中海项目认筹的15种手法认筹指的房地产开发商在没有取得“预售许可证”之前，通过一定的优惠方式，吸引有购买意向的消费者，为掌握客户的购买诚意、为正式开盘做铺垫而进行的一种活动。
一、房地产项目认筹15种形式认筹的手法多种多样，不同项目要结合实际情况选择最能促进销售的认筹手法。
明源君为各位归纳了15种认筹的形式，以供参考。
（一）现金认筹1.交诚意金在认筹期内，认筹客户在公司财务缴纳5万或8万元做为认筹金。
诚意金在客户选房成功签署认购书后自动转为购房订金，未参加选房或选房不成功者，此诚意金可退还。
2.申请“软装基金”在认筹时交纳10000元软装基金，即可获得优先购房权，不确定选房顺序，不确定房源；但是认筹客户可以享受优先选购公开发售的房源及购房优惠。
（二）发售VIP卡3.与银行联合开存折或银行卡户来得越频繁，所获得的优惠越大。
这一，真正认可产品的客户自然会经常来盖章，从而达到了提纯客户的目的。
9.策划特定活动通过策划创意活动，形成项目口碑效应、增加开盘氛围。
这种方式适合广告推广密度大、关注客户数量远大于推盘量的项目，尤其是首次开盘的项目。
比如将项目名字分拆，分别做成书签，通过广告宣传分次发出。
如项目名为“水榭春天”，可以分别做“水”、“榭”、“春”、“天”四个书签，拿到不同书签的客户可享受不同购房优惠，而集齐四张书签则另有大礼送出，这样既可吸引人气，又可有效地甄别客户。
成都中海国际社区就曾以三张珍藏卡分期发放的形式进行客户储备，集齐三张珍藏卡的客户，可在开盘当日购房可优惠 2.5%。
随着三张珍藏卡的陆续发放，相关推广活动密集跟进，客户情绪被一次次推向高潮，首批珍藏卡发放后就成功储客325位。
10.内部认购以开盘前开发商关系户认购的名义，有部分名额，组织和销售人员“关系不错”的客户提前选房。
因为是“内部认购”，所以不签正式合同，签前期选房协议。
内部认购直接交纳房款50%，只开收据，不开发票，等正式购房后换发票。
房地产开盘内部认购流程
金地城3 期·御领内部认购流程第一部分物料准备一、物品类1、类别:①POSS机1部②验钞机1台③复印机1台④计算器5个⑤订书机3个⑥档案袋1000个⑦记号笔4支⑧中性笔2盒⑨合同专用章、更正章⑩储物箱4个2、时间:12月26日前3、负责人：史梁另备矿泉水20箱二、文件类1、类别：①《房屋认购书》1000份，一式三联带复写,内容事先填写②承诺书500份③内部客户名册④销控表(A3）⑤贷款须知⑥收款收据2、时间：12月27日前3、负责人:潘海龙三、展板类1、类别：①项目鸟瞰图②优惠政策③上海市现行限购限贷政策2、时间:12月27日中午前3、负责人：潘海龙第二部分场地准备一、场地:书院人家会议厅（独幢，2个对开门会议室，容纳260人）二、租赁期：12月28日整天三、费用:5000元/天,提供独立网线四、场地确定：12月25日上午五、负责人：严冬伟第三部分车辆准备1、50座大巴车4辆2、时间：12月25日3、负责人：严冬伟第四部分保安人员1、高素质保安12名（确定保安公司、费用等）2、时间:12月25日3、负责人:杨铭第五部分人员准备1、置业顾问（4人）:严冬伟、陈晨、闵金莉、方琼2、接待及资料复印人员：2人3、销控及认购书确认（1人）：史梁4、财务：2名5、协调人员（2名）：潘海龙、杨铭6、保安:12名（保安公司提供）第六部分认购流程1、12月25日下午开始由项目经理史梁通知内部客户,要求其12月28日早7点30分到桃源艺筑售楼处门口（城西路拱极路路口）集合，8点整准时出发，过时不候，认购地点保密,须购房人本人携带身份证及定金10万元。
2、通知完毕对内部客户及一次性付款客户进行排查,确定社会客户中一次性付款客户，制作客户名册，通知该部分客户12月28日下午一点到南汇中学门口集合，须购房人本人携带身份证及定金10万元。
根据排查情况及该部分客户数量确定是否集合地点排号.3、12月25日确定认购地点，严冬伟负责预定及poss调试，确保poss 机正常使用.3、12月27日下午认购现场进行布置，再次确保poss机正常使用。
房地产销售中的内部认购模式3页
房地产销售中的内部认购模式3页创建时刻：2004-6-11 14:24:08内部认购是进展商最紧张的时刻之一，等买家第一轮评分的心情既兴奋又不安。
内部认购本身确实是进展商策略性的"专门产物"，有人称这灾检验市场的试金石，操纵市场的手段。
该讲着重介绍了内部认购的本质、过程、模式设计，并专门强调了围绕内部联席会购展开的市场场分析与策略调整。
第1操作环节：内部认购战略功能剖析剖析A：部析内容认购内部认购原先用意是进展商拔一些单位供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛劳，差不多上内部认购的对象就应该是公司职员以及与进展商业务、治理有关系的相关人士，例如负责楼盘建筑的建筑公司、负责策划发售事宜的专业机构或有来往的政府部门的部分人士。
但政府对内部认购一直并没有明确的规定，因此内部认购由原先的"慰劳"专门快演变成进展商检验市场的试金大循环和操纵气氛的又一伎俩。
剖析B：内部认购战略功能事实上内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最要紧的目的还在于烘托气氛。
只要有足够的人交了定金，进展商就能够宣称开盘之日即售出多少来给人仿佛一片热销的大好形象。
即使这些客房退定，只要气氛起来了，不悉没有人买。
内部认购有以下三种方式因此，建议在首次推出时通过促销活动抽签赠少量优先购买权和排队认购相结合，因此在宣传上应尽量幸免排队的提法，而是多做些专门多人争取要求认购的市场引导，造成些市场紧张氛围，引导市场去排队而不是刻意去排队抽签，给自己留下更多的空间。
剖析C：走出内部认购漂亮传奇内部认购的价格确定现在更有进展商内部认购时不定价格，只告诉客户大致价格多少，其目的一是吸引更多的人下定金，更是想看看市场上到底反应如何，下定金的人越金，进展商底气就越足，最终价格可能就越高，从这些进展商闪耀其辞的背后不难看出司马昭之心路人皆知的嘴脸。
这种鬼鬼崇崇的策略看似英明，事实上也可悲的专门，专门是有些知名的进展商也不惜出此下策，如此缺乏底气，买楼的人务必更要加倍小心。
房地产认筹客户优先认购须知
房地产认筹客户优先认购须知一、XX项目定于2006年5月20日上午9:00-下午5：00为内部客户选房日。
同时，您所持有的优先选房VIP凭证有效期仅截止到2006年5月20日下午5：00。
二、本次优先认购活动选房顺序，实行先到先选原则，以当天排号时间顺序确定选房顺序，确定房号、价格并交纳独栋别墅壹拾万元，联排别墅伍万元，公寓贰万元订金为准。
三、每个内部客户限购壹套。
四、参加优先认购活动之客户在活动期间享有如下优惠及权利：1、享有优先选房的权利。
2、享受内部认购期优惠价格。
五、认购办法及流程1、请您认真阅读《内部客户VIP卡使用协议》，根据对项目的了解和自身购买意向，签订《内部客户VIP卡使用协议》并购买内部客户VIP卡（壹万元/张），持卡人拥有对XX项目优先认购权及相应优惠折扣。
2、请您在收到XX项目内部认购VIP凭证等资料后，5月20日前至电或亲自到接待中心了解楼盘详细情况。
3、请您持VIP认购凭证及个人身份证，于5月20日上午9：00至下午5：00至XX项目接待中心选定房号，并签订《XX项目优先认购权协议书》，交纳独栋别墅壹拾万元，联排别墅伍万元，公寓贰万元订金，购买 VIP卡壹万元金额自动转为订金。
4、认购方在签定《XX项目优先认购权协议书》后7日内，按开发商制定地点和时间到项目接待中心签定《商品房买卖合同》，已付订金转入首期房款。
逾期未签约者视为自动放弃认购权，发展商将不再为其保留所预订之房屋，已付订金不予退还。
六、本《XX项目市场客户优先认购办法通知单》所有条款以该项目发展商的最后解释为准。
注：认购方的通讯地址、联系方式变更，应及时通知接待中心，因认购方原因导致书面通知未能及时送达，所引起的一切责任由认购方承担。
楼盘认筹的11种方法
提案人：庄2015.4.5认筹的11种玩法认筹在没有取得“预售许可证”之前，为掌握客户的购买诚意、为正式开盘做铺垫而进行的一种活动。
一、房地产项目认筹11种形式以下认筹的手法，以供参考。
（一）现金认筹1.交诚意金在认筹期内，认筹客户在公司财务缴纳5万或8万元做为认筹金。
诚意金在客户选铺成功签署认购书后自动转为购铺订金，未参加选铺或选铺不成功者，此诚意金可退还。
2.申请“宝骏基金”在认筹时交纳10000元宝骏基金，即可获得优先购铺权，不确定选铺顺序，不确定铺源；但是认筹客户可以享受优先选购公开发售的铺源及购房优惠。
（利用江门房网电脑抽签，确定基金会员或诚意金客户选铺次序，确保公平公正）（二）发售VIP卡3.与银行联合开存折或银行卡与关系良好的银行合作。
首先，在项目开盘前举办一次客户入会活动，入户条件为“在企业指定的银行开户，且该账户的资金必须办理定期三个月以上”，账户存款在购房时会自动转为合同铺款，并可享受一定折扣优惠。
4.限量发售宝骏VIP卡指从项目蓄客期开始，即对外限量发售宝骏VIP会员卡。
办卡的客户不但可享受开卖当天优先选房权，还可凭VIP卡享受不同额度的购铺优惠。
此种方式可对来访客源进行二次筛选，在开盘前能准确估算蓄客量。
（宝骏VIP卡的销售金额一般1万——2万，实际费用根据实际情况来定）5.多变宝骏VIP卡（金卡2万、银卡1万）通过发售不同种类的宝骏VIP卡，为客户提供更多选择，也可以通过差异性进行客户分流。
如凭VIP卡购房时可由1万变10万，2万变20万元等。
与此同时，还可享有优先选房权。
（金卡客户优先选铺，银卡殿后选铺）6.真实储蓄卡（与验资类似）主要通过办理储值卡的方式蓄客，且办卡启动金相对较低。
客户办卡后，可根据蓄客情况，规定客户在固定的周期内到销售中心进行充值，每次充值额度不限，且存款都可以抵用铺款。
这种方式可以加大现场人流，并可快速锁定有效客户。
（储蓄资金可以退还给客户）（三）非收费手段7.虚拟储值卡这种卡不收费，但客户需要持卡定期前往售楼部盖章（如一天或三天或一周），而每盖一个章都可获得几百元甚至几千元的优惠。
房地产内部认购说辞
内部认购客户沟通说辞
女士/先生,您好我是您的置业顾问;第一时间通知您一下关于项目销售情况进展的确定信息：
1、认购时间：我们项目定于月日正式举行内部认购,具体时间为上午10点正式开始,意
向客户交10万元诚意金,不确定最终房号,客户交钱顺序号为后期进行选房顺序号,后期会再通知您选房号转签约时间;如后期转签选择不到满意房号,10万元可退,退钱时间为项目正式开始签署商品房合同之日起30个工作日,从银行打到您之前刷卡帐号;
2、本次价格范围：本次内部认购房源为套, 套中户,价格区间为万;套端户,金角套,银
角套,价格区间为万,以上均为对外报价,具体单套价格和优惠幅度尚未确认;本次销售房源非常稀缺,当前升级意向客户有100余组,每个房号都有4到5组意向客户选择,资源紧缺;
3、当天须携带证件：本人身份证、前期排卡或升级卡单、10万元以上银行卡商联卡除外,
银行刷卡不超过两张;如有委托情况,请出示委托人身份证复印件、委托人签字委托书,被委托人身份证原件方可办理;
4、选房顺序：我们内部认购交钱顺序是先到先得,后期根据交钱排序优先选择确定房号,
能够当天早到交钱对您成功选择喜欢合适的房源非常重要,因为当天到访客户比较多,建议您早到了解具体价格并办理手续;另外当天现场还准备了丰富的活动和大奖抽取,抽奖时间为上午11点,仅针对到访交钱的客户,希望您能抓住这次机会;也预祝您称为项目的第一批主人;。
房地产认购签约流程
房地产认购签约流程一、认购阶段在购买房地产前，买方需要与开发商进行认购签约，以确保购买的意向和条件得到保障。
认购签约是房地产交易中的重要环节，下面将详细介绍认购签约的具体流程。
1. 买方选择项目首先，买方需要选择心仪的房地产项目。
这可能需要综合考虑项目的地理位置、房屋类型、价格、配套设施等因素。
一旦确定了心仪的项目，买方可以进入认购流程。
2. 签署认购协议买方与开发商签署认购协议，该协议明确了双方的权利和义务，以及认购金的支付方式和金额等细节。
认购协议一般由开发商提供，买方需要仔细阅读并确保自己理解其中的各项条款。
3. 缴纳认购金买方在签署认购协议后需要按照约定支付认购金。
认购金是买方对房产进行认购的证明，通常为房屋总价的一定比例，具体金额会根据房屋的类型和价格而定。
认购金的支付方式可以是现金、转账或支票等。
二、签约阶段一旦认购阶段完成，买方和开发商就可以进入正式签约阶段。
在签约阶段，双方将订立正式的房地产买卖合同，确立双方的权益和义务。
1. 签署预售合同根据国家相关法律法规，房地产的销售需进行预售登记。
买方需要签署预售合同，该合同是房地产交易的法律凭证，明确了买卖双方的权利和责任。
预售合同的签署需要在公证处进行公证，确保合同的有效性和真实性。
2. 缴纳首付款在签署预售合同后，买方需要按照约定支付首付款。
首付款是买方购买房产时的一部分款项，通常为房屋总价的一定比例。
首付款的支付方式可以是现金、转账或支票等，买方需要与开发商协商确定。
3. 办理产权过户手续买方在支付首付款后，可以与开发商一同前往当地房地产登记处办理产权过户手续。
首先，买方需要提交相关材料，包括购房发票、居民身份证明、婚姻状况证明等。
登记处将核对材料并办理过户手续，确保房产的合法转移。
4. 支付尾款并办理过户手续最后，买方需要按照合同约定的时间支付尾款并办理最后的产权过户手续。
尾款是购房款项中除首付款以外的余额，支付方式可以与开发商商议确定。
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房地产销售中的内部认购模式
内部认购是发展商最紧张的时刻之一，等买家第一轮评分的心情既兴奋又不安。
内部认购本身就是发展商策略性的"特殊产物"，有人称这灾检验市场的试金石，操纵市场的手段。
该讲着重介绍了内部认购的本质、过程、模式设计，并特别强调了围绕内部联席会购展开的市场场分析与策略调整。
第1操作环节：内部认购战略功能剖析
剖析A：部析内容认购
内部认购原来用意是发展商拔一些单位供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛劳，基本上内部认购的对象就应该是公司职员以及与发展商业务、管理有关系的相关人士，例如负责楼盘建筑的建筑公司、负责策划发售事宜的专业机构或有来往的政府部门的部分人士。
但政府对内部认购一直并没有明确的规定，因此内部认购由原来的"慰劳"很快演变成发展商检验市场的试金大循环和操纵气氛的又一伎俩。
剖析B：内部认购战略功能
其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的目的还在于烘托气氛。
只要有足够的人交了定金，发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象。
即使这些客房退定，只要气氛起来了，不悉没有人买。
内部认购有以下三种方式
因此，建议在首次推出时通过促销活动抽签赠少量优先购买权和排队认购相结合，当然在宣传上应尽量避免排队的提法，而是多做些很多人争取要求认购的市场引导，造成些市场紧张氛围，引导市场去排队而不是刻意去排队抽签，给自己留下更多的空间。
剖析C：走出内部认购美丽传说
内部认购的价格确定
现在更有发展商内部认购时不定价格，只告诉客户大概价格多少，其目的一是吸引更多的人下定金，更是想看看市场上到底反应如何，下定金的人越金，发展商底气就越足，最终价格可能就越高，从这些发展商闪烁其辞的背后不难看出司马昭之心路人皆知的嘴脸。
这种鬼鬼崇崇的策略看似英明，其实也可悲的很，尤其是有些知名的发展商也不惜出此下策，如此缺乏底气，买楼的人务必更要加倍小心。
因为如果下定的人少，发展商一看形势不妙，那价格自然也上不去，等到正式开盘时再买也来得及；若形势大好，客户"如潮"，那最后的价格一定早就把可惟的一点"升值潜力"提前透支了。
若您也潢头大汗地挤进去要匆忙赶着下定，发展商是看在眼里乐在心里，自然也不会念在你为他烘托气氛出了一把力的份上就真少收你钱。
搞不好弄得发展商自己神魂颠倒不知道自己是谁，懵嚓嚓地抛出个一厢情愿的售价方案，到头来害了自己，顺便把发展商也给坑了。