小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析

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五、游泳池、球场产权及使用权
通常情况下，小区游泳池、网球场均委托给物业服务企业管理，仅向小区 业主开发，其经营收入和支出计入物业管理收入和成本支出。也有许多小 区将游泳池、网球场对外承包，将其变为商业性的经营场所，开放式经营 ，商业化收费，并由此引发业主的不满。笔者认为，西群殴游泳池和网球 场应当主要服务于本小区的业主，并不以盈利为目的，合理使用。
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二、判断公建配 套产权归属原则 （一）土地分摊说
此学说依业主在办理所购房屋土地使用证时，商品房项目的土地面积是否已 全部被业主分摊作为判断标准，如已全部分摊，则商品房项目的土地使用权 已全部转让给全体业主。如未全部分摊，则土地面积未分摊部分的配套公建 的产权归开发商。
（二）成本分摊说 此观点以公建配套建设成本是否已列入商品房销售成本作为判断标准，如 列入，则公建配套产权归全体业主；如未列入，则归开发商。
小区公建配套设施产权 及使用权归属法律分析
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目录 一、概论 二、判断公建配套产权归属基本原则及学说 三、商业配套物业的产权归属 四、会所产权及使用权归属 五、小区游泳池、网球场产权及使用权归属 六、架空层产权归属 七、地下室产权及使用权归属 八、车库、车位的产权、使用权及收益归属
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一、概述
（一）公建配套的概念及分类 对于公建配套的分类，根据分类标准不同而有所不同：
（一）商业配套物业的功能机类型
住宅小区规划建设商业物业，从功能上考虑主要是增加商业设施，便利居民 日常生活需要。因此，商业物业不是小区公建配套必须规划的设施。 从商业配套类型上看主要有两种：一种是独立建筑物；另一种是与住宅连体 的建筑物（通常位于住宅的裙楼或住宅的底层）。
（二）商业配套物业的产权归属
1、按照使用性质不同，可分为：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社 区（办公） 服务、市政公用和行政管理及其他设施； 2、按盈利与否可分为：非营业性公建配套、营业性公建配套和社会公益性公建配套。
（二）公建配套产权纠纷的主要类型
关于公建配套产权归属的争议问题，主要集中在以下几个方面： 1、小区配套商业物业产权及使用权归属问题； 2、小区车位、车库使用权、使用权及收益权归属问题； 3、小区会所的产权及使用权归属问题； 4、小区人防工程的所有权、使用权归属问题； 5、小区架空层产权及使用权归属问题； 6、地下室产权及使用权归属问题； 7、小区游泳池、网球场等体育设施的产权归属问题。
根据基本法理及法律基本规定，公建配套是由开发商建筑的，并非由开发
商代全体业主修建，公建配套产权是否随商品房产权一并转移于全体业主， 取决于我国调整物权转让的立法是否有具体规定，不能以此观点作为判断的 标准。
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二、判断公建配套产权归属原则
（三）建筑面积分摊说 以公建配套是否参与共有面积分摊作为判定是否据有独立产权的依 据。如果已参与分摊，则属于全体业主所有，没有分摊也归开发商 所有。 （四）主从物说 此观点认为，根据基本法理及法律基本规定，公建配套如属于商品 房的从物，则其产权随商品房产权一并转移于全体业主，否则其产 权归开发商。 如：变电室、配电室、水泵房、垃圾中转站等配套市政公用建筑， 需依赖商品房方能存在并发挥其效用，可以认定为商品房的从物属 全体业主。但无法解释地下车室、人防工程、车库等类似公建配套 的产权归属问题。
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四、会所产权及使用权归属
（二）会所的类型与产权归属 会所规划的用途是为业主提供休闲、娱乐场所，该场所的建设本身 不是为准求利益，所以，开发商或物业企业以盈利为目的改变会所 使用功能的做法违背会所的使用功能，依法应当不予支持。
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五、游泳池、球场产权及使用权
实践中，小区游泳池、网球场分为室内和室内两种形式，室内的其所有权的认 定适用特定建筑物（如会所）的产权认定。 室外游泳池、网球场等属于小区的配套公共设施，不依附特定建筑物，如何认 定其产权归属？
此类体育设施属于小区公建配套，其没有单独的土地使用权，其所占用 的土地属全体业主所有，因此，其产权属业主共有。 理由：此类体育设施属于小区配套设施没有单独的土地使用权，属于小 区附属设施，不能离开小区的其他建筑物而存在。小区商品房与小区的 此类体育设施之间属主物和从物的关系。从物依附主物而存在，其产权 随主物转移而转移。
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二、判断公建配套产权归属原则
（五）约定说 判断公建配套产权归属的依据应当看业主与开发商之间是否有约定 ，如果有约定应当按照约定来确认。这种约定关键看商品房买卖合 同或其补充协议当中是否有关于公建配套产权归属的约定。有约定 从约定，没有约定或约定不明的属于全体业主。
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三、商业配套物业的产权归属
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四、会所产权及使用权归属
（一）会所的类型与产权归属
从实践来看，会所有以下几种形态：一是独栋建筑物；二是某栋建筑物中的 某套房屋；三是利用架空层、地下室或建筑物特定空间未经规划许可擅自改 建的房屋。与车位、车库不同，《物权法》对会所的产权问题并未作出相关 的规定，判断会所的产权归属，可按如下方法处理： 1、会所已经办理产权登记的，归登记的所有人所有。 2、经规划许可，属独立建筑物或独立的房屋单元，虽未办理产权登记，也 未列入住宅公摊面积分摊的，其产权属于开发商所有。 3、会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权 归属公建平台，则该部分房屋产权归属按国家及地方有关规定执行。 4、商品房买卖合同如月的会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定 执行。 5、未经规划许可，占用业主共有的场地、空间修建的会所，其产权归业主 共有。有，理由如下： （一）架空层属建筑物基本结构部分，不属于专有部分。依法属于业主共 有； 1、架空层不具备专有部分的法律构成要件 《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》第二条规定，转悠部分同是具有三个条件：一是具有构造上的独立性 ，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登 记成为特定业主所有权的客体。 2、架空层属于建筑物基本结构部分。
在前述五中判断公建配套物业产权归属学说中，土地分摊说可以作 为认定商业物业产权归属的重要理论依据。即判断开发商是否取得了商业物 业的土地使用权，是否支付了该土地使用权的出让金。如果开发商所建商业 配套物业没有单独的土地使用权，也没有就商业物业单独的土地使用权支付 相应的土地出让金，则依据房地不可分割的基本原则，认定房随地走，该商 业配套物业属于业主共有。