地籍调查论文

专业文献综述

题目: 简述地籍调查

姓名: 包钰莹

学院: 公共管理学院

专业: 土地资源管理

班级: 土管122

学号: 20212209

指导教师: 张颖职称: 副教授

2014年6 月13 日

南京农业大学教务处制

简述地籍调查

摘要：本文概括的介绍了地籍调查，主要介绍地籍调查的概念，地籍调查的基本程序，土地权属调查，地籍测量以及数字技术在地籍测量中的应用。地籍调查的内容主要分为权属调查和地籍测量两部分，是对土地权属及其权利所涉及的界线的调查，包括土地权属界址点、线，绘制宗地草图、调查土地用途、填写调查表等内容。其中土地权属调查又是地籍调查的核心部分，是推行登记发证制度的先决条件。地籍测量也是地籍调查的重要组成部分，是地籍档案建立的信息基础。而在当今社会，数字技术在地籍调查中也起到重要作用。

关键词：地籍调查；土地权属；地籍测量；数字技术

地籍调查是一项国家措施，是土地调查的组成部分，其直接作用是为土地登记奠定基础，它由土地权属调查和地籍测量两项工作组成。地籍调查是土地登记的法定程序，是土地登记的基础工作，其资料成果经土地登记后，具有法律效力。其目的是核实宗地的权属、确认宗地界线、查明宗地面积、用途、等级等，为土地登记、核发土地权属证书提供依据。地籍调查是土地管理的基础工作，分初始地籍调查和变更地籍调查。地籍调查不仅对土地权属管理有着十分重要的意义，而且对土地合理利用，实现国土整治，搞好土地税收也有着十分重要的作用。因此，明确地籍调查的任务，了解地籍调查的方法是十分有必要的。

一、地籍调查概述

地籍调查是指依照国家规定的法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清宗地的权属、界址线、面积、用途和位置等情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为土地注册登记、核发证书提供依据的一项技术性工作。地籍调查是土地登记的前期基础性工作，得到的资料成果经过土地登记后，土地所有权和使用权受到国家法律保护。其目的是获取每一宗地的位置、权属、界址线、数量、用途、等级等基本信息，为土地登记提供依据资料。据此可以确定土地权属、明析产权，其成果资料是保护土地所有者和土地使用者合法权益、解决土地产权纠纷的重要凭据。同时，通过地籍调查还可较为全面地掌握一个地区的土地类型、数量、分布和利用状况，以及该地区土地在国民经济各部门之间、在各种经济成分之间的分配情况，从而为建立科学的土地管理体系、合理利用和保护土地、制定土地利用规划及有关政策、实现耕地总量动态平衡、调控土地供需、规范土地市场等提供信息保障。

地籍调查的主要内容包括土地权属调查和地籍测量2个方面。权属调查是基础而地籍测量是手段。其中土地权属调查又分为宗地权属状况调查、界址点认定调查、土地利用类型调查等3项工作，即通过对土地权属及其权利所及界线的调查，在现场标定土地权属界址点、线，绘制宗地草图,调查用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。地籍调查的根本目的是保护土地，合理利用土地及保护土地所有者和使用者的合法权益。

地籍调查成果跟权属主的利益关系大，地籍调查必须遵循规定的法律、法规、程序，是根据有关政策，利用行政手段调查核实土地权利状况、确定界址点、线的行政性的工作。因此对从事地籍调查的人员有着比较高的素质要求，从事地籍调查的人员应不仅要具有丰富的土地管理知识、深厚的测量功夫，还要具有综合分析具体问题的能力，可以说地籍调查工作是一项脑力劳动和体力劳动紧密结合的工作。随着我国土地管理的不断深化，地籍管理工作也越来越复杂。一些城市的土地管理部门选择了适宜的GIS平台来管理地籍调查成果，建立了功能完善、可业务化、可视化的地籍管理信息系统。因此，地籍调查对城市

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建设及加强土地利用起着举足轻重的作用。

二、地籍调查的基本程序

1、准备工作：

（1）组织准备：建立领导机构、组织专业队伍、建立工作责任制。

（2）收集资料：收集测区已有测绘成果资料和地籍登记、发证资料,编写作业技术设计书。

（3）确定调查范围：根据测区范围、测区地形和行政区域，按《城镇地籍调查规程》要求划分街坊,预编地籍号。

（4）技术设计：地籍控制网布设,选点、埋石、观测、计算、成果资料整理等。

（5）表册，仪器，工具的准备

（6）人员培训，试点。组织地及人员学习有关地籍调查的政策法规，技术规程等。

（7）宣传教育。地籍调查需要用地单位的密切配合，因此调查之前要进行充分的宣传。

2、权属调查

权属调查是地籍调查的核心内容，在进行权属调查前，应准备好调查底图和调查表，通知有关的土地权利人按时到现场指界。然后逐宗地进行实地调查，现场对申请书申报内容进行审核，确定界址位置，填写地籍调查表，绘制宗地草图。

3、地籍测量

在宗地权属调查的基础上，将宗地的权属界线，界址点、地类界限及其他地籍要素测绘成图，并准确确定其位置和面积。

4、资料整理

所有在调查过程中形成的资料，首先就他们之间的一致性进行核实检查，然后按宗地进行归宗，按档案管理的要求加以组合，在此基础上进行文字总结。

5、检查验收

为保证地籍资料正确,必须全面检查地籍测量过程中形成的所有资料，保证地籍调查成果的质量，并对其进行评定。

三、土地权属调查

土地权属调查是地籍调查的核心，它是指土地产权的归属，分为所有权调查和使用权调查两部分。土地权属调查的目的是明确土地的所有权和使用权，是顺利推行登记发证制度的先决条件。土地权属调查经土地使用者认定，为地籍测量、权属审核和土地登记发证。在进行土地权属调查中要把握的两个中心内容：一是各级行政管辖界线，二是土地权属界线。土地权属调查成果必须在土地权属调查员和相关土地使用人或指定代理人全部到调查现场后才能进行，最终调查成果必须由土地权属调查员和相关土地使用人或指定代理人签

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字盖章。

（一）土地权属纠纷产生的原因

1、历史遗留问题

历史遗留问题在土地权属调查中占很大部分，包括历史上隶属关系等行政建制变化遗留的土地权属未定、权属不清，它是土地权属调查中比较难解决的问题。过去的土地开发、征地退耕、兴办或停办企事业单位、有组织移民形成的土地权属不清等，以及过去开展土地权属调查历史较早，历史资料灭失严重都是造成土地权属争议的重要原因。

2、界线不明确

界线不明确是造成土地权属纠纷的核心原因。包括过去无偿划拨荒山、荒地时未计算面积和划定地界，历史上无地界标志或地界标志不明，新划地界不清或不合理，兴修水利、平整土地、开荒、更改河道等造成的地界变化等情形。这些争议的普遍特点就是土地占有现状缺乏土地权属依据或者权属依据不具有法律效力。随着近几年经济的发展，土地增值速度的加快，土地所有者或使用者感到土地资源的经济效益可观，对土地权属的重视也进一步加强，纠纷矛盾就更加突出。

（二）土地权属调查应遵循的原则

1、依法确权，维护法律法规的严肃性

要严格按照当地政府颁布的宅基地管理办法等相关的法律法规，彻底调查清楚少批多占，未批先建等侵占、乱占、多占土地等情况。

2、尊重历史，面对现实

既要依据土地权属材料和政府有关文件规定，又要依据实际情况灵活掌握，确界时一定要使政策性与灵活性完美的结合，同时尊重当地历史习惯，比如有的地方居民就有滴水、山水，房屋朝阴、朝阳等问题。

3、严格依照地籍调查规程中的技术要求和细则

要统一标准和要求并严格执行，确保土地权属调查工作的质量，最大限度地减少人为误差；为更好地完成土地权属调查工作，应在结合当地的实际情况并借鉴以往经验的基础上，制定技术设计书作为土地权属调查工作的作业依据。

(三）土地权属调查中的确权

1、权源资料的收集

土地权属调查的核心部分就是确权，而确权的重要依据就是权源资料，所以收集和整理权源资料是权属调查的关键。权源资料主要有：国有土地使用证、集体土地使用证、宅基地使用证、法院判决书或公证机关出具的公证书、征拨用地批文及红线图、土地出让合同协议书。

2、权源材料的审核

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对收集的权源材料证件要认真进行审查，确保齐全有效，重点审阅核实以下内容:核实权源材料是否为原件，如为复印件要与原件核对并加盖印章；审阅权源材料中的图件、数字、文字等有无划改现象；检查权源材料与申报的名称、宗地坐落、面积、属性、用途等是否一致；审查权源材料是否有效，印章是否齐全正确，中间手续是否完备；审阅权源材料是否有备注说明和权属争议；在审阅了权源证件并确认为合法有效之后，向申报人开出收件清单，收取申报资料。

（四）确权步骤

根据土地申请书中所填写的内容和收集到的合法权源材料，本宗地和相邻宗地使用者及土地权属调查人员必须亲自到现场共同指界，确定界址点、线，做到权属合法无争议，界址清楚。权属调查人员应现场调查核实土地使用权，共同认定界址，设置界址标志，丈量宗地界址边长和绘制宗地草图，填写调查表，签字盖章。

三、地籍测量

地籍测量是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作，是地籍调查中依法认定权属界址和利用现状的技术手段，是地籍档案建立的信息基础。其基本内容是测定土地及其附着物的位置、权属界线、类型、面积等。它为土地和房产管理、城乡规划、税收及其土地整理等方面提供重要的基础资料，并保证准确性与现实性，具有法律效力。它是地籍管理的重要组成部分。

1、地籍测量的内容

(1)测定国土内的地形及附着物的位置，行政区划界线，土地权属界线，界址点坐标及权属范围面积。

(2)调查土地权属主的姓名、住址、使用现状、类别、建筑物的权属、占地面积、建筑面积等地籍要素。

(3)根据国土整治与土地规划的要求，进行土地整治与规划测绘工作，同时还要进行地籍资料的动态监测与更新。

2、地籍测量的基本功能

(1)地理性功能：为不动产的位置、面积、质量和权属境界提供几何或数字资料，并建立在全国统一的坐标系内。

(2)法律性功能：为不动产的权属、租赁和利用现状提供资料，经一定的法律程序颁发证件后，则地籍测量的成果资料即具有法律效力。

(3)经济性功能：为不动产的评价、分等定级、征税、有偿转让等提供资料。

(4)土地利用管理和规划性功能：为区域规划、城镇建设、环境保护、旅游开发和古迹保护、国土整治等方面提供基础资料。

3、地籍测量方法

（1）控制测量法：在一般的地籍测量工作中，大多数地籍控制测量是通过根据不同

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土地的精度要求而进行的。在整个地籍测量的控制工作中，地籍测量的工作人员一定要根据地籍测量工作的原则与要求，进行科学的选点、埋石以及野外观察。在控制测量中，地籍测量的相关工作人员可以适当根据 GPS 定位系统进行勘测，来不断提升地籍测量工作的准确性与可靠度。

（2）界址点坐标法：该方法主要是在地籍勘测过程中，在界址点和土地的测定点之间，加设控制网加密一、二级导线，然后在根据当前高科学技术 GPS 定位系统的优势与特点，来实现地籍测量。界址点坐标地籍测量法不仅具备更强的测量准确性，还具备较强的工作效率。

（3）碎部测量法：在地籍测量的土地的检测点a处上架社测量仪器，并对监测点a 与下个检测点b进行系统的定向连线，以此类推，最终实现全面性土地调研的方法。

（4）白纸成图法：利用数学专业中的图解成图法，在测量地点采用经纬仪、太平板仪以及小平板仪互相配合的测量方式，然后将土地的最初模型成图在白纸上的一种方法。但由于测量方法中所使用的平板仪不能够精确的为测量人员提供野外实测坐标，因此该方法所得到的测量数据只能事单单的图解一些常数而已。其伴随解析测量方法以及摄影测量法的广泛采用，平板仪测量法已逐步被取代。

（5）摄影测量法：利用蝗安航测量摄像片与测制底图的方法来不断实现土地勘测中的界址点坐标。尤其是在界址点坐标过多与地面通视不良的情况下，完全可以采用高精度的测量方式，进行界址点坐标的勘测工作，不仅节约了勘测经济，还增加了勘测的精准度。

4、地籍测量的成果

(1)地籍图：地籍图上的内容主要包括地籍要素和地形要素两大类。地籍要素主要有境界线(包括行政区划的分界线)和土地权属界(界址点及其坐标、地块编号、地块面积等)。

(2)地籍薄：地籍薄是以表册形式表达地籍内容的一种正式文件，记载着土地权属主的姓名、地址、土地编号、拥有(或使用)地块数、土地面积、土地使用情况、界址点号、房屋情况(产权、建筑物占地面积、使用面积等)。

(3)地产册：地产册是土地权力登记册，具有法律效力。其主要内容是登记不动产(土地、房屋)的权属、抵押、契约等情况。

(4)界址点坐标册：主要是记录每一块土地界址点坐标值以及境界与权属界的拐点坐标。

(5)土地统计册及土地估价图：前者是多种类型土地的量化记载，后者是对土地质量和占地位置重要性进行定性的图解说明。

四、数字技术在地籍调查中的应用

数字地籍测绘是目前获取地籍管理信息的重要途径，其实质是一个融地籍测量外业内业于一体的综合作业系统，是计算机技术用于地籍管理的必然结果。地籍测量的主要地籍要素是界址点，通常使用的仪器设备有：GPS、全站仪、便携机等。

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现阶段数字测图技术的发展已经比较成熟，在地籍调查中的运用比较普遍。数字测图技术在围绕地理信息系统(GIS)，结合全球定位系统(GPS)，运用全站仪来进行数字地籍测量，为建立地籍管理债急系统提供数据基础。数字测绘技术与传统的测绘技术相比较，成果更多样化，技术含量和运用水平更高成果更容易维护。因此在地籍调查中发挥着越来越重要的作用。

数字测图技术在土地调查中运用的方面主要有：地籍测量，GPS四级控制点和图根控制点选取、埋石、和观测工作；地籍要素测绘、采集，完成数字地籍图的外业数据采集、内业计算和观测工作；地籍测量成果检测，完成地籍图件的整理、分析工作。

数字地籍调查表的主要优点有：自动化程度高；信息存贮、传递方便；在理论上，数字地籍调查表可以永久保存；可以方便地进行档案查阅，详细追溯调查历史；存储的信息可以更加全面、详细、准确；安全性更高等。

由于人口和经济的飞速增长，土地资源的需求量与日俱增，对土地利用的管理机制也必须跟上时代的步伐。经常持续的地籍调查，能够有效地掌握土地使用的第一手信息，为城市规划、产业布局和政府宏观决策提供重要的基础数据，多层次推动社会经济持续发展。数字化的地籍调查技术，也能增加地籍调查的准确性，提高地籍调查的效率。我国的土地管理格局会因为地籍的不断完善而走向正轨，土地浪费、权属混乱、等级划分不清等现象将会逐渐消失，从而带动社会经济进一步持续发展。

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