押品评估培训讲义(农行)资料

房地产押品实物层面的基本知识 ❖ 房地产的种类
按的结构类型和材料划分
➢砖木结构建筑 ➢砖混结构建筑 ➢钢筋混凝土结构建筑 ➢钢结构建筑
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房地产押品实物层面的基本知识
❖ 房地产押品勘查知识
房地产的位置
➢坐落：房地产所在具体地点。 ➢方位：房地产在所在区域中的方向和位置。 ➢距离：房地产与有关社会场所的远近。 ➢朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。 ➢楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时，其所在的楼层
房地产所有权
➢单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。 ➢共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权，
共有又分为按份共有和共同共有，按份共有人对共有的房 地产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的房地产 共同享有所有权。 ➢建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用 房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享 有共有和共同管理的权利
按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产 两大类，在此基础上可再细分为下列10类:
➢ 居住房地产
➢ 体育和娱乐房地产
➢ 办公房地产
➢ 工业房地产
➢ 商业房地产
➢ 农业房地产
➢ 旅馆房地产
➢ 特殊用途房地产
➢ 餐饮房地产
➢ 综合用途房地产
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房地产押品实物层面的基本知识
❖ 房地产的种类
➢以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获 得的占有和使用房地产的权利
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房地产押品权利层面的基本知识
❖ 出让和划拨
出让
➢协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使用权出 让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的 民事法律行为。
➢招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位 发出招标邀请书或者向社会发布招标公告，邀请特定或者 不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果择 优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请 招标和公开招标
建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的 房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。
其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属 于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从 物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让 的物，但当事人另有约定的除外
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房地产押品实物层面的基本知识
❖ 房地产的种类
房地产押品价值评估培训班
培训讲义
2010.11
课程内容
❖ 第一部分：房地产押品评估基础知识 ❖ 第二部分：房地产押品价值评估理论与实务
市场法 收益法 成本法 基准地价系数修正法 假设开发法 评估程序 评估报告
❖ 第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用
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第一部分：房地产押品评估基础知识
第一部分：房地产押品评估基础知识
地役权
➢房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的 房地产，以提高自己的房地产效益的权利
抵押权
➢债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债 权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实 现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或以拍 卖、变卖该房地产所得价款优先受偿
房地产租赁权
房地产的外部配套设施：基础设施和公共服务设施
➢基础设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、供热、 通信、有线电视等设施。
➢公共服务一般指教育、医疗、文化、体育、商业服务、金 融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施
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房地产押品权利层面的基本知识
❖ 房地产押品权利的含义
我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地使用 权、地役权、抵押权和租赁权
按开发程度划分 ➢ 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 ➢ 毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完 成房屋拆迁补偿的土地。 ➢ 熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其 上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为“三通一 平”、“五通一平”、“七通一平”。“三通一平”一般指通路 、通水、通电和场地平整；“五通一平”一般指在“三通”基础 上增加排水、电信；“七通一平”一般指在“五通”基础上增加 燃气、热力 ➢ 在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件 的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工 程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程，完 成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。 ➢ 现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的 土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状况分为毛 坯房、粗装修房和精装修房6
第一部分：房地产押品评估基础知识
一、房地产基本知识
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房地产押品实物层面的基本知识
❖ 房地产的含义
指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位 三者的结合体。
土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗土地 的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合 的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。 面积大小依水平投影面积计算。
➢宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地 享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及 其附属设施
➢土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营 的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有 权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产
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房地产押品权利层面的基本知识
❖ 房地产押品权利的含义
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房地产押品权利层面的基本知识
❖ 出让和划拨
出让
➢拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部门或其 委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过拍卖的方式公 开叫价竞投，以出价最高者为受让人出让土地使用权
➢挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按 公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交 易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 ，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为

房地产押品权利层面的基本知识
❖ 房地产押品权利的含义
土地使用权
➢建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的 土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造 建筑物、构筑物及其附属设施。按取得方式，可分为出让 、划拨和其他三种建设用地使用权。其他建设用地使用权 主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。