资产评估硕士资产评估专业基础(资产评估)历年真题试卷汇编3

资产评估硕士资产评估专业基础（资产评估）历年真题试卷汇编

3

(总分：70.00，做题时间：90分钟)

一、单项选择题(总题数：12，分数：24.00)

1.运用收益法评估房地产价值，其中收益额参数应该是房地产的( )。(东北财经大学，2011)

（分数：2.00）

A.实际总收益

B.正常总收益

C.实际净收益

D.正常净收益√

解析：解析：运用收益法评估房地产价值，其中收益额参数应该是房地产在正常利用情况下的客观净收益(总收入扣减总费用)。

2.某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估，选择了三个参照物，其交易价格分别为110万元、125万元和130万元，经综合考虑交易情况、交易日期、区域因素及个别因素后计算的三个参照物的修正系数分别为1．08、1．05和0．98，则该大楼的评估值最接近于( )万元。(河南财经政法大学，2011)

（分数：2.00）

A.132．12

B.126．00

C.119．89

D.125．82 √

解析：解析：P 1=110×1．08=118．8(万元) P 2=125×1．05=131．25(万元) P 3=130×0．98=127．4(万元) 评估值=(118．8+131．25+127．4)÷3≈125．82(万元)

3.用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为( )。 (河南财经政法大学，2011)

（分数：2.00）

A.整个开发期

B.整个销售期

C.整个开发期和销售期√

D.整个开发期和销售期的一半

解析：解析：土地取得费在动工前需付清，开发完成销售后才能收回，所以计息期为整个开发期和销售期。

4.教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用( )。 (暨南大学，2011)

（分数：2.00）

A.成本法√

B.收益法

C.市场比较法

D.残余法

解析：解析：这些资产一般不具备活跃的交易市场，而且一般不具备产生收益的能力。故市场法和收益法无法应用。残余法主要用于建筑物的估价，实质上也属于收益法。对于上述资产，一般采用成本法。

5.国有土地使用权出让的最高年限按用途确定，其中工业用地为( )年。(暨南大学，2011)

（分数：2.00）

A.70

B.60

C.50 √

D.40

解析：解析：对于土地出让最高年限的文件规定，工业用地最高出让年限为50年；住宅用地为70年；商业、旅游、娱乐等用地为40年。

6.在房地产评估中，( )等于建筑总面积除以土地总面积。(暨南大学，2011)

（分数：2.00）

A.楼面地价

B.容积率√

C.土地单价

D.单位建筑面积地价

7.“三通一平”指通水、通路、( )和场地平整。(暨南大学，2011)

（分数：2.00）

A.通电√

B.通讯

C.通气

D.通热

解析：解析：“三通一平”是指通路、通水、通电及平整地面。

8.在房地产评估中，( )是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。(暨南大学，2011)

（分数：2.00）

A.路线价

B.交易底价

C.标定地价

D.基准地价√

解析：解析：基准地价的定义。

9.下列公式能够成立的是( )。(中央贝f经大学，2011)

（分数：2.00）

A.销售收入分成率=销售利润分成率÷销售利润率

B.销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率√

C.销售利润分成率=销售收入分成率×销售利润率

D.销售收入分成率=1一销售利润分成率

解析：解析：销售利润分成率

10.商誉评估值的高低与企业为形成商誉丽投入的费用( )。 (河南财经政法大学，2011)

（分数：2.00）

A.没有关系

B.有一定联系√

C.有直接联系

D.有完全联系

解析：解析：商誉评估值的高低与企业为形成商誉而投入的费用有一定联系，但是无必然关系。

11.在下列选项中，属于不可确指无形资产的是( )。(浙江财经学院，2011)

（分数：2.00）

A.商誉√

B.客户关系

C.专利权

D.商标权

解析：解析：不可确指资产是指不能独立存在的资产，一般仅指商誉。

12.在其他条件一样的情况下，以下几种专利权转让方式中，卖方索要价格最高的是( )。(河南财经政法大学，2011)

（分数：2.00）

A.普通使用权

B.排他使用权

C.独占使用权√

D.独家使用权

解析：解析：独占使用权，是指许可合同所规定的时间和地域范围内卖方只把专利权许可给某一特定买主，买方不得卖给第二家买主。同时，卖主在合同规定的范围内也不许使用该专利权。

二、多项选择题(总题数：2，分数：4.00)

13.商誉的特性是( )。(中央财经大学，2011)

（分数：2.00）

A.商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售√

B.商誉是企业整体价值扣除全部有形资产后的差额√

C.商誉和商标基本相同，其价值是一样的

D.商誉是多因素共同作用的结果，但是形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价√

解析：解析：A、B、D均正确描述了商誉的特性；商誉和商标不是同一种资产，差别较大。

14.商誉的特征包括( )。(东北财经大学，2011)

（分数：2.00）

A.形成商誉的个别因素不能单独计价√

B.商誉是企业整体价值扣除全部有形资产以后的差额√

C.商誉不能与整体企业分开交易√

D.商誉是企业长期积累起来的一项价值√

E.商誉是商标带来的

解析：解析：A、B、C、D均描述了商誉的特性，商誉是多因素综合作用的结果，而非商标单独带来，故E 错误。

三、判断题(总题数：2，分数：4.00)

15.当无形资产的获利期限短于其法定保护期限，评估时应按照法定保护期限作为无形资产的剩余寿命期。( )(东北财经大学，2011)

（分数：2.00）

A.正确

B.错误√

解析：解析：当无形资产的获利期限短于其法定保护期限，评估时应按照剩余的获利年限作为无形资产的剩余寿命期。

16.企业是企业各项可确指资产的汇集，企业整体价值一定等于企业各项可确指资产评估价值之和。( )(东北财经大学，2011)

（分数：2.00）

A.正确

B.错误√

解析：解析：企业整体价值不一定等于企业各项可确指资产评估价值之和，因为企业可能存在商誉。在存在商誉的情况下，企业整体价值要大于各项可确指资产评估价值之和。

四、名词解释(总题数：2，分数：4.00)

17.房地产评估的市场法(天津商业大学，2011)

（分数：2.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(正确答案：市场法，也称市场比较法、交易实例比较法，是指将待估土地与近期内已经交易的类似土地加以比较，并根据已发生交易的类似土地的价格，经过因素(交易情况因素、交易时间因素、房地产状况因素)修正得出待估土地资产可能实现的合理价格的一种方法。)

解析：

18.基准地价(南京财经大学，2011)

（分数：2.00）