房地产金融基本知识

房地产金融基本知识
2020/12/4
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• 引言：货币、信用、金融 • 房地产金融中的资金流及资本来源 • 影响房地产金融市场的社会经济因素 • 利率、贴现率和现值 • 资产收益率 • 信贷、担保贷款和抵押贷款
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引言：货币、信用、金融
• 什么是货币 • 什么是信用 • 什么是金融
资金
开发商 家庭 商业资本家 土地所有者
资本供应者
服务机构
资本使用者
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二、资金来源
资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定 的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地 产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一 般主要有如下来源：
• 保险公司 • 商业银行 • 储蓄贷款银行 • 互助储蓄银行 • 抵押银行 • 房地产投资信托公司
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一、通货膨胀的变化
在市场经济条件下，所谓通货膨胀是指社会 整体物价水平持续上涨的过程，而通货紧缩则是 指社会整体物价水平持续下降的过程。社会整体 物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化， 但一般而言，房地产的价格水平与社会整体物价 水平的运行周期可能是不同步的，二者的关系非 常复杂。
在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面 的参与者：
A. 资本的使用者：开发商、房屋预购者 B. 资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府 C. 服务中介组织：银行、经纪、信托公司
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房地产金融中的资本流
商业银行
保险公司
权益
养老金
房地产投资信托
政府
家庭
资金
外国投资者
投资银行 抵押贷款银行 权益 房地产经纪人 资本—债务
银行贷款 抵押贷款
金融市场
证券 股票
企业自筹（资本金）
集体集资 预收款
住房公积金 住宅合作社
用户
国营公司 各类公司
股份公司 各类公司
特定城市政府与居民 各类公司
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第二节 影响房地产金融市场的 社会经济因素
资金的融通是房地产开发与交易最 基本的金融保证，房地产金融活动对房 地产市场的活跃起着至关重要的作用， 影响房地产金融的社会经济因素必然影 响房地产本身。
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五、日用品价格的变化
日用品价格的变化对房地产价格的 变化影响相对较小，只有形成长期稳定 的变化趋势时，特别是与消费结构的变 化整合起来时，日用品价格变化对房地 产的影响才会显现出来。
M0= 现金 M1= M0+企业、单位支票存款+基本建设存款 M2= M1+储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款 M3= M2+商业票据+短期融资债券 其中2M020/11是2/4 通常所说的狭义货币供应量，M2是广义货币供应量4
二、什么是信用？
信用是现代经济的重要基础，体现了权 益与货币交换的一种关系：借款方将某种权 益——若干时间后归还借款的承诺——给予 贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予 借款人。因此，信用体现了借贷和权益的双 向运动。事实上，信用就是债权债务的法律 关系通过货币来体现或实现。
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第一节 房地产金融中的 资金流及资本来源
• 房地产金融中的资本流 • 资金来源 • 中国房地产开发资金来源及其运作
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一、房地产金融中的资本流
随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变 得比较复杂，形成了有多种主体参与的交易体系和 过程，特别是形成了复杂的资本流——现金与信贷 的转移过程。（如图1）
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一、什么是货币？
所谓货币，就是固定地充当商品交换中的一般等 价物的特殊商品。现代货币有5 项基本职能：价值尺 度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币；而 价值尺度和流通手段是其最基本的职能，二者的统一 就是货币。现代货币最主要的是由国家发行并强制流 通的符号式象征物——纸币。因此，国家的权威是现 代货币的重要基础。现代社会，货币是分层次的，如 在我国，货币有4 个层次：
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三、我国房地产开发资金来源及其运作
目前，我国金融业管制比较严格， 筹资、融资都有相应的法规规管，但渠 道在不断变化和扩大。房地产开发资金 的来源和运作的基本模式可以图2来作简 单描述。
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房地产开发资金的来源和运作的基本模式
资金来源
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政府拨款
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三、所得税法的变化
在成熟的市场体系中，税法和税率的变化对 经济的影响是十分明显的。在市场经济国家，房 地产投资是最重要的减税手段和避税工具，税法 税率的变化必然对其产生突出影响。
一般而言，在房地产交易方面减税，降低了 交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资， 有利于房地产发展；加税则加重了交易成本，不 利于市场交易的增加，不利于投资，不利于房地 产发展。
描述房地产周期的指示性指标除房地产平均 价格（一般为指数指标）外，还有房屋空置率— —空置房屋占房屋总量的比重。我国还有“房地 产景气指数”。
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二、银行利率的变化
利率是现代经济体系中进行宏观调控 最主要的控制变量，利率变化对房地产的 影响一般是反方向作用：即银行利率下降， 有利于房地产发展；银行利率上升，不利 于房地产发展。
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四、货币汇率的变化
汇率就是一国货币对别国货币的汇兑比率。 汇率变化的运行机制非常复杂，汇率的变动对实 体经济的影响也非常复杂。
一般而言，汇率对房地产的影响主要体现为 在一个较长的稳定变动趋势中，汇率上升产生资 本流出，使国内的房地产价格下降；汇率下降产 生资本流入，使本国房地产价格上升。之所以会 形成这样的规律，最主要的原因在于房地产是不 动产，其流动性较差，变现比较困难，当资金流 向发生变化时，价格的变化幅度会很大，造成的 后果也令人难于接受，甚至“崩盘”。
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“信用”图式
贷款人
权益 资金（现金或支票）
借款人
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三、什么是金融？
金融是提供信用服务的专门领域。市场经济条 件下，资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关 系，是通过金融市场和金融机构来确立的。
在一个发达的信用经济体系中，中央银行、商 业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体 系。随着社会经济的发展，金融涉及的经济活动范 围越来越广阔，金融服务的种类（所谓金融产品） 越来越多，金融（所谓符号经济或象征经济）对实 体经济（生产和消费）的影响越来越大、越来越密 切、越来越不可捉摸。