2019专题研究-成都典型商墅项目研究-房地产
2019年成都市南延线别墅市场初步研究报告共30页word资料
南延线别墅市场初步研究报告目录第一部分南延线规划一、南延线区域定义二、成都市南部新城三、城南副中心规划四、中和镇规划五、华阳规划六、地铁1号线第二部分南延线别墅市场一、南延线别墅楼盘概况1、兰桥尚舍2、三利宅院3、蜀郡4、原乡5、麓山国际社区6、蓝山美树7、阳光华苑二、南延线别墅市场特征1、区域分布2、开发模式3、物业类型4、建筑规模5、总体规划6、景观设计7、建筑风格8、户型9、销售价格10、销售情况三、南延线别墅市场发展趋势1、区域分布预测2、开发模式预测3、物业类型预测4、建筑规模预测5、总体规划预测6、景观设计预测7、建筑风格预测8、户型预测9、销售价格预测10、销售情况预测南延线别墅市场初步研究报告第一部分南延线规划一、南延线区域定义南延线定义为以人民南路为轴线，从三环路到人民南路终点广场，包括城南副中心、成都市高新技术开发区南区、中和镇和华阳镇。
二、成都市南部新城图一成都市南部新城规划图成都市确定向东向南发展，确定的南部新城总规划面积205平方公里，包括城南副中心、中和镇、华阳镇、高科技农业园区等区域。
三、城南副中心规划图二成都市城南副中心规划城南副中心位于人民南路南延线，城市向南发展的中轴线上，北起火车南站，中间跨越三环路，南至外环线，规划范围在成都高新技术开发区内，规划面积3.59平方公里，规划居住、就业人口不超过9万人。
主要位于成都市高新技术开发区内，北起火车南站，中间跨越三环路，南至外环线，人民南路南延线位于该副中心的中轴线上。
在城南副中心建设一期总建筑面积5万平方米，一次性可容纳上万人观看赛事和休闲健身的成都体育文化中心。
据悉，该体育文化中心预计投入建设资金2.1亿元，建成后将和后子门的成都市体育中心、人民南路的省体育馆等共同构成成都市体育文化产业的发展平台。
同时，有关方面还考虑以该体育文化中心为核心，在城南新区建设一个集运动、健身、休闲、餐饮、娱乐等多个功能于一体的体育公园。
半山卫城深度研究报告
典型楼盘深度研究报告——半山卫城目录一、项目开发背分析二、成都别墅市场发展历程1、成都郊区别墅市场发展现代2、牧马山板块别墅市场状况三、项目总体定位策略1、目标客户群定位2、产品定位四、项目规划设计1、规划理念2、规划原则3、整体规划4、组团规划5、园林景观规划五、项目建筑设计1、地中海建筑设计2、户型设计六、项目营销推广策略1、成立半山会2、加入牧马山别墅共同体3、推出系列推广活动七、项目成功开发启示1、借助区域影响力提升自身品牌2、自然与人工的完美融合3、强针对性的成功营销模式半山卫城地中海文明中的唯美小镇成都新城南牧马山片区，因其优美的自然风光被规划为成都第一个旅游新城，优美的自然环境不仅带来驻足的游人，也吸引了众多房地产开发商的目光。
自2004年始，依托城南副中心建立的新高尚生活区也逐步进入人们的视野。
在一片绿色的海洋中，各种风格迥异的别墅区缤纷呈现。
在牧马山北翼的半山卫城，随形就势地以错拼的形式，实现了半山坡地与成熟都市的自然契合；纯手工建筑的乡土别墅风格，演泽出半山上的地中海风情；五大组团组成的山地别墅产品，创造了成都别墅的新时尚。
最终成就了又一坡地别墅项目的经典之作。
半山卫城项目档案物业类型：别墅建筑类别：独栋、小独栋、错拼占地面积：169636平方米建筑面积：79000平方米容积率：0.48建筑密度：29%绿化率：36.20%总户数：352户均价：5000-5500元/平方米(一期)开盘时间：2005年7月(一期)物业地址：成都双流县牧马山开发商：成都富邦投资有限责任公司投资商：成都冠全投资有限公司/元昊实业规划设计：UDS联合设计机构物业管理：四川悦华置地物业管理有限公司半山卫城项目概况半山卫城位于成都市城南新区副中心牧马山新城内，总占地面积254.48亩，其中建设用地面积244.19亩，分两期开发，总建筑面积达79000平方米。
社区总户数为352户。
整个项目容积率为0·48，绿地率为36.2，建筑密度为0.29。
20220106成都市别墅市场研究及大溪谷项目客群定位报告范文
20220106成都市别墅市场研究及大溪谷项目客群定位报告范文2022.1.6报告目录：第一部分第二部分概况说明成都市别墅市场分析第三部分大溪谷项目客群定位分析Cha1pter概况说明1.1成都市场别墅含义独栋别墅：即inglehoue,是在结构上完全独立的建筑。
作为顶级住宅类型，其业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。
联排别墅：即townhoue,是在结构上有一面或二面墙是与他人共用的不完全独立的建筑，多建于市民城区或者城市近郊的一种住宅形式。
以上是从广义上以建筑形态来定义别墅类型。
别墅还可以根据其距离城市中心的位臵的远近以及人们对它的不同用途，分为城市别墅和休闲度假型别墅。
城市别墅：是第一居所，其处于城市中心区域，是用于人们居住的。
休闲度假型别墅：是第二居所，其处于城市的远郊或者乡村，是用于人们休闲度假的。
可以这样去理解城市别墅和休闲度假别墅的区别，城市别墅是用于人们追求更高的居住享受的，属于现实范畴。
而休闲度假别墅是满足人们“偷得浮生半闲”的，属于理想范畴。
1.2成都市别墅市场研究范围界定根据我项目组对成都市别墅市场的调研分析，我们将成都市的在售别墅项目主要分为两大区域，六个版块：近郊区域：即从成都市中心区驱车30分钟可以到达，为第一住宅概念，主要有牧马山版块、南延线版块、龙泉驿版块；远郊区域：即从成都市中心区驱车1小时可以到达，为休闲度假概念，主要有金堂版块、青成山版块、蒲江版块(本案所在地);青城山-都江堰板块成都市区牧马山板块龙泉驿板块南延线板块金堂县蓝光观岭蒲江县区域近郊区域远郊区域注：大溪谷项目距离市区超过1小时车程，虽然超出不多，但这也是我项目不利的因素之一。
Cha2pter成都市别墅市场分析成都市2022年人均可支配收入18659元，比上一年增长10.1%,年末城乡居民储蓄存款余额4234亿元，比上一年增长25.4%。
截止到2022年3月份统计,全市公路里程为19813公里，其中高速公路439公里。
青城山别墅
第五部分， 第五部分，本案的定位发展方向
一、本案的基本情况 二、本案定位的有利条件 三、本案定位的劣势分析 四、本案的竞争态势定位 五、本案在青城山别墅物业中的地位与可选择的市场取位 六、本案的战略构想 七、本案的规划及定位蓝图
1、形象定位 2、价值定位（含创造性的规划配设提升价值的方法及方案 含创造性的规划配设提升价值的方法及方案） 3、价格定位 4、客户群定位 5、功能价值定位（含户型及面积定位） 6、外立面包装定位（魅力化定位） 7、推广定位
时间2000—2004年 成都别墅飞速发展 时间 年 代表楼盘： 代表楼盘：草堂之春 浣花溪山庄 高山流水
从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头 成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2002年全年成都别墅开发投资总额 超过20亿元人民币，同时成都别墅快速进入了升级换代的时代 同时成都别墅快速进入了升级换代的时代。 此刻别墅逐步有了明显的类别划分。通过差异化的市场定位和产品设计 通过差异化的市场定位和产品设计，占尽稀缺资源的豪华独立 别墅、“顶天立地”的中产阶层联排别墅、风景区的度假别墅 风景区的度假别墅、郊区居家和度假两用型的别墅等一齐 出现在市场。别墅开发的主战场移师近郊如青城山 别墅开发的主战场移师近郊如青城山、都江堰、龙泉、华阳。而且这还是别墅概念爆炸 的阶段，“5+2”别墅生活方式、旅游别墅、粉饰度假 粉饰度假、Townhouse几乎所有的概念都是在这一时期 诞生。
321—500㎡ 500㎡以上
成都独栋别墅的价格分布较广，从7000—20000 20000元/㎡不等。主流价格主要分布在7000—9000元 /㎡、8000—11000元/㎡、12000—18000元/㎡等三个区间段 等三个区间段。其中价格在7000—9000元/㎡（如中 粮·御嶺湾，恒大金碧天下）主要分布在牧马山、 、都江堰—青城山、龙泉等三个区域；8000—11000 元/㎡（如上善栖、中海国际社区）主要分布在都江堰 主要分布在都江堰—青城山、温江、主城区；12000—18000元/ ㎡（如逸岭·锦江，麓山国际社区）主要分布在都江堰 主要分布在都江堰—青城山、华阳、主城 ，主流价格在4000—6000元/㎡、7000—9000元/㎡ 二个区间段。其中4000—6000元/㎡（如芙蓉锦绣） ）主要分布在温江、都江堰—青城山、郫县等三个 片区；7000—9000元/㎡（如芙蓉古城，香碧歌庄园 香碧歌庄园）主要分布在主城区、温江、华阳、都江堰—青 城山片区。 叠拼别墅价格分布在3700—12000元/㎡（如青城山房 如青城山房），主流价格在5000—7000元/㎡。（如 蜀山栖镇，蓝光·紫檀山）叠拼别墅作为近几年出现的新别墅产品 叠拼别墅作为近几年出现的新别墅产品，目前主要分布在主城区、华阳、 温江、这三个房地产开发相对成熟的片区，都江堰 都江堰—青城山也出现此类产品。 成都别墅市场，错拼别墅由一家到现今出现众多借助和利用地势来规划修建的错拼别墅 错拼别墅由一家到现今出现众多借助和利用地势来规划修建的错拼别墅，同时 提升产品的性价比和价值。
【精品报告】房地产产品研究-2019第四代叠墅住宅研发-房地产产品线设计
结合前三代产品优点，强调空间舒适度，豪华感，增加价值点
代表作品：本案
“舒适系数”住宅研发 COMFORTABLE COEFFICIENT RESIDENCE STUDY
研发对象
■ 当前市场已有的成熟产品线
C0 研发背景
RESEARCH BACKGROUND
首置
高层
面积段：50-100 ㎡
研
发 对
C1 公共体系优化
IMPROVE EXPERIENCE OF SPACE
▇ 豪宅感电梯厅
■ 地下层独立电梯厅 ■ 首层挑空豪华电梯厅 ■ 标准层全明豪华电梯厅
■电井：尺寸统一为 1200X400
1.5M
2.1M
■豪华旋转楼梯
■ 9.3 ㎡候梯厅
■空间阔绰 ■楼梯纳入侯梯厅体系
■电梯井道：普通电梯 2200X2200
目录 CONTENTS
C0
研发背景
C1
公共体系优化
C2
首层别墅感体验
研发目的 市场现状 研发对象 客群定位 设计关注点
入户系统升级 豪宅感电梯厅 独立入户玄关
南北私属双花园 客餐一体化豪华厅 首层人性化老人房 二层私密卧室空间 高附加值地下空间
C3
标准层豪宅感体验
C4
顶层空中别院体验
C5
精细化设计
“舒适系数”住宅研发 COMFORTABLE COEFFICIENT RESIDENCE STUDY
独立玄关入户
C1 公共体系优化
IMPROVE EXPERIENCE OF SPACE
▇ 独立玄关入户
C4 顶层空中别墅体验 VILLA EXPERIENCE OF TOP FLOOR
C5 精细化设计
成都商墅市场报告2021.1.13
客户来源
10% 10%
80% 金牛区 成都市其他主城区 成都郊县及二级城市
置业目的
10%
90% 自主 投资
80% 70%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0% 价格
客户关注点
50%
25% 20%
区域位置
水电气收费
商业产权贷款
保利天玺总结分析：
项目成功原因：
城北区域内稀缺别墅项目； 大面积、高赠送、高优惠超高性价比产品； 商墅产品设计合理，居住舒适度高； 同住宅统一规划，整体高舒适的居住氛围；
城区板块出让时间净用地面积亩土地用途分类可开发体量万商业占比上限成交楼面地价元天府新区秦皇寺20180628365商业兼容住宅20882845龙泉驿区东安新城202007231374商业兼容住宅290802660天府新区科学城202008064559商业兼容住宅948802694新都区新都新城201904241238商业兼容住宅274762261郫都区201902202783商业兼容住宅47676649青羊区人民公园20190806289商业兼容住宅48758470高新区中和201901231996商业兼容住宅500733334高新区中和20191226508商业兼容住宅106723836武侯区武侯新城201907112065商业兼容住宅359726594天府新区科学城201809142958商业兼容住宅613711550青羊区非遗202012232107商业兼容住宅393706543天府新区秦皇寺202004011908商业兼容住宅480682558金牛区国宾20200409491商业兼容住宅93669860成华区驷马桥2020051981商业兼容住宅16658700天府新区秦皇寺201812141053商业兼容住宅316654811金牛区大丰201906125100商业兼容住宅745622507天府新区科学城201809142819商业兼容住宅361622606天府新区科学城201802081720商业兼容住宅229603600龙泉驿区洪河镇202012231564商业兼容住宅277577099成华区驷马桥201904091082商业兼容住宅216559770天府新区科学城201808212758商业兼容住宅433542155天府新区科学城201809142040商业兼容住宅255542653锦江区成仁路202011201315商业兼容住宅212526400成华区塔子山201908061806商业兼容住宅394516897郫都区犀浦20200827803商业兼容住宅129515050天府新区科学城201808212528商业兼容住宅419512153高新区大源20200512467商业兼容住宅625116600成华区凤凰山20201126150商业兼容住宅20517800成华区驷马桥20181226298商业兼容住宅60517040龙泉驿区十陵20200901487商业兼容住宅81514300新都区大丰201
大成都范围内商业住宅(商墅)研究
择址锦江黄金3公里， 人南CBD轴心 揽城央东湖185亩水域
｢销售中心｣——闹中取静，沉浸式体验（朴悦设计）
天悦的售楼部占地1050㎡，采用新中式园林风格。设计以腔调、个性、品质，闹中取静，在目标客户群体参观过程中 介入沉浸式体验，让空间表达最终回归到他们的心理感受。特别设置了VR室，模拟瞰湖观景。
｢室内设计｣——对标世界级奢华酒店的智能化设计
酒店设计巨擘CCD郑忠担纲室内设计，新中式风格为主，对标阿玛尼公寓室内设计。室内带智能中控（远程遥控系统 ），新风除霾、地暖、净水等。窗户采用系统窗，有隔热降噪功能。关窗室内室外自然温差6-7度，噪音降低5分贝。
｢物业服务｣——三大顶级物业打造360°周全服务
空间创意性
建筑形状各异，内部空间灵动变换
市场抗跌性
在住宅市场限购，限贷的政策下，商业地产不受限制，有效抵 御通货膨胀
类住宅案例研究
——保利天悦、花样年家天下
保利天悦
｢基本信息｣——配套绝对成熟，人南CBD核心，极佳自然景观
项目地处南二环外侧，临近万达广场、东湖公园，紧邻锦江，地块区域质素较高。周边二手房1.6-2.4W，该项目预期价 格3-3.5W，总价600W起。首开均价24000-30000元/㎡。
用途分类
高端服务式 公寓
定 义
酒店式的服务，公寓式的管理；既吸收了星级酒店的 服务功能和管理模式，又吸收了写字楼的特点。 典型项目：望江名门、阿玛尼艺术公寓
商墅
定 义
商务别墅是集居住与办公于一体的多元化空间，既产 权是商业的，商业别墅产权年限一般在40-50年之间 。典型项目：保利湖心岛、棠湖·泊林城、保利堂悦
物业高端
物业管理处于较高的水平
高品质
[商墅-区域案例]成都商墅总结
![[商墅-区域案例]成都商墅总结](https://img.taocdn.com/s3/m/2b37ae420508763230121209.png)
整体建议商墅（外地案例）成都市场情况商墅产品主要供应面积段集中在建面130-150㎡和170-200㎡，130-150㎡供需情况最佳2013年至今主城区+近郊商墅面积段供需存情况面积段供应套数供应占比（%）去化套数去化占比（%）存量套数存量占比（%）50以下 49 6.33%13 1.80%3919.21%50-70 31 4.01%24 3.31%167.88%70-90 22 2.84%60.83%178.37%90-110 25 3.23%50.69%209.85%110-130 35 4.52%13 1.80%2210.84%130-150 26534.24%25234.81%13 6.40%150-170 719.17%689.39%3 1.48%170-200 19825.58%19627.07%20.99%200-250 10 1.29%729.94%12 5.91%250-300 50.65%37 5.11%12 5.91%300-400 40.52%40.55%4 1.97%400-500 42 5.43%29 4.01%2512.32%500以上 17 2.20%50.69%188.87%•当前成都市场，商墅市场供应主流面积段为130-150㎡，且去化速度最快成都客户情况虽商墅产品具有多元化的特征，但目前成都商墅产品打造多作为住宅产品的补充，成交客户置业目的主要为自住。
客户比例客户区域家庭生命周期客户年龄置业目的婚否小孩情况（年龄、婚否）老人情况（是否同住）经济实力（高/中/低）60%地缘性客户三代孩子35岁以上自住是12-17岁部分高30%大成都范围内客户小太阳35岁以上自住是0-11岁否高10%外地客户做生意或事业重心在该区域三代孩子35岁以上自住是12-17岁部分高•项目所在区域的地缘性客户为主要购买人群，购买目的均为自住•成交客户多为中年及以上的有子女家庭架构，部分与老人同住，有较高的经济能力，对未来居住及品质有一定追求整体建议商墅（外地案例）•项目规划•整个组团为龙年国际三期，目前住宅已售罄，住宅2018年交付入住；•别墅产品分为商业产权叠拼商墅和住宅产权联排别墅，联排别墅暂未推售；•商业别墅临街，为商铺上盖商墅。
商墅专题研究
2012年6月，国土资源部、国家发展改革委联合印 发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本 ）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知 》，明确住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的 限定。
2016年9月，国土资源部明确，停止审批别墅类供 地和办理相关手续。
主城区2012年-2017年别墅量价走势图
投资为主
投资客或过渡性居住客
30-80为主
一般
20000左右
商墅价格选取保利两河院子最近成交价格
较低
以目前市场价格判断
商墅准入评分表
结束语
纵观房地产市场发展，保利“商墅”产品尚属于地产新兵，目前受到的市场冲击及 考验较少。在房地产市场持续调控的当下，强调居住功能、控制面积及总价，将作为一种 解决传统商业快速变现的新办法。同时，“商墅”鲜明的特点，更能提升溢价能力，提高 开发企业的利润。
存量约为400万㎡，需约18个月出清。
2012-2017年大成都商业供销价走势图
400 300 200 100
0 2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
供应面积
去化面积
成交均价
2012-2017年大成都公寓供销价走势图
全通，且为民用
住宅
109-141
97-133
-
洋房
-
100-150
116-135
产品 联排 面积 叠拼
170-175 118-160
180-200 110-150
183-205 134-180
合院
-
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议109PPT
建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。
o 采取跌落式的布局 o 多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化 o 富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念 o 浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目
景观规划：原滩式河景传世豪宅
其中南区一期别墅100户，电梯700余户 配套设施：社区配套有6000 ㎡经营性会所
(包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)， 1200 ㎡大型超市（百货、净菜市场），社 区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个 篮球场，2个游泳池
总价：联排300-400万，双拼440-550万， 电梯7000—11000元/平米
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
目标客户群：
年龄：30-45岁 阶层：7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客 收入水平：年收入100万以上 购买因素：环境、品质 区域来源：外省30—40％，以深圳、上海、北京、重庆居多，成都本地60％，以城西和城南为主
绿地率：68% 配套设施：会所、篮球场、网球场、
健身房、7200㎡的独立商铺、休闲 商业街 均价：联排14000-20000元，叠拼 8000-12000元，高层6000-7000 交房标准：清水房 分期开发策略：现在是一期的蓄水 期，后续不明
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
总体规划：
o 核心规划理念：中国叠水风景的高档住宅社区 o 社区建筑采取自由跌落式的建筑布局，充分利用自然活水和河滩园林景观元
素以及区内480m河谷资源，使整个社区呈现高层建筑环抱多层建筑、并向 江安河开放的状态。 o “分而不散，围而不合”的自然组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富。 o 中西园林风格建筑，50米宽沿河翠绿景观带，构筑出自然之上的精致生活。 o 建筑布局围而不合，活水、河滩被天衣无缝地融入社区
2019专题研究-成都典型商墅项目研究-房地产
54% 86% 54% 86%
花园30-
下叠
合院型 叠拼
119-155
333-375
142- 70㎡ 180% 地下室
24
60-90㎡
15% 350-454 20
83%
合计
164 100%
-
113 69%
2018年10月
48
2019年1月
24
20
42%
20000
12
50%
22000
保利天玺
产品优势：
成都已售罄商墅典型案例——保利项目
• 叠拼：横向4联、6联、8联为主，纵向两叠、三叠、四叠为主，面积120-130㎡为主，下叠带地下室、上叠带屋顶花园。 • 合院：两合院、三合院、四合院，面积150㎡为主，3层带屋顶花园。 • 联排/双拼：3联排、双拼，面积210㎡为主，3层带屋顶花园。
项目
保利湖心岛 （北）
143%154% 屋顶花园 146%- 约100㎡ 183%
28 28
一字型 叠拼
143-163
263-296
82%84%
56
中叠
无
合院型 叠拼
101-159
186-291
83%84%
28
17% 324-370 15 17% 250-393 24 34% 250-308 30 17% 190-294 24
自持公寓
独立商业
合院
便民综合体1.4万方
10#
高层
建面：143-163㎡
叠拼
8# 建面：101-159㎡
开盘时间 推售产品 产品面积 赠送情况 推售去化套数 装修情况 交付标准 成交价格 优惠政策 选房方式
【精品报告】产品研究- 成都高端公寓案例分享报告
成都高端公寓案例分享阿玛尼公寓Each drawing comes from Mr. Armani personally每一笔线条，均出自阿玛尼先生之手3项目概况项目定位大中华地区首个阿玛尼奢华住宅位置及交通顺江路335号（望江公园对面）项目名称天玺阿玛尼开发商门里集团物业类型70年产权住宅占地面积（亩）27建面（万㎡）15容积率 5.98绿化率20%总户数约1344车位数930梯户比8T11 /8T12建筑高度（米）220标准层面积（㎡）1300住宅层高（米） 3.15在售面积区间82-300 ㎡交房标准三档装修标准：◆传奇版（含固定家具、厨卫）、◆魅影版（含固定家具、厨卫、活动家具）◆荣耀版（固定家具、厨卫、活动家具、软装）◆订制服务物管公司/物管费用12元/ ㎡仲量联行提供意大利式全管服务项目特色地段、阿玛尼品牌、配套成都阿玛尼为国内首个阿玛尼奢华住宅，70年产权公寓，位于锦江之畔，与望江楼公园隔江相望，地段优越，定位高端，属成都市场顶级公寓行列。
规划布局阿玛尼艺术公寓2号楼范思哲公寓高度：240米文化东方酒店（六星级）业态：酒店楼栋低区服务式公寓、高区酒店办公（SOHO 、甲级写字楼）高度：333米工程进度：基坑阿玛尼艺术公寓1号楼1号楼2号楼楼层规划◆1F 玺璟会所◆2-62F 住宅◆63-65层跃层住宅◆30层天际养生康体会所◆66层焰荟空中艺术会所（焰池空中艺术泳池）楼层规划◆1F 翠璟会所◆2-62F 住宅◆63-65层跃层住宅◆30层天际养生康体会所◆66层跃荟空中森林会所（悦池空中森林泳池）B 型大套一A2型套二A2型套二A1型套二C 型套一D 型套三B 型大套一C 型套一C 型套一C 型套一B 型大套一◆标准层面积：约1300㎡◆梯户比：8梯11户◆产品分布：☐标准楼层：2-62层61-160 ㎡（A1\A2\B\C\D 型）☐特殊楼层：192 ㎡（E 型）☐景观面：套二、套三的户型分布在端头位置，双面采光，价值最高。
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议_109PPT
以活水文化为主题，以北欧优美的居住环境为设计蓝本，以宁静、和谐的居住氛围为生活 基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将北欧园林风情巧妙地融入到原滩社区之中
开发时续
分南北二区，一期南区靠近光华大道和江安河边，二期北区都靠江安 河。2005年12月至今。 开盘时间: 2006-11-28南区一期，高层电梯和 别墅.2007-5 南区二期，高层电梯和少量别墅
仁和春天大道现在是第4期销售阶段，物业是130-160平米的高 层住宅，单价区间在7000—11000元/㎡
前期销售了300-400㎡的联排别墅和400-500㎡的双拼别墅，总 价在200-300万和440-550万区间。
预计今年年底将要推出联排别墅，均价在14000左右。
营销策略
推广主调：淡黄色及生态色绿色 核心卖点：中国首例原滩社区 主题推广语：一片原滩，整个世界
通过对成都市的部分高端别墅的走访,挑出10个高档别墅住宅作为典型分析，我们主要研究的是 竞争激烈的低层低密度别墅。
价格特征：叠拼别墅均价在7000-16000元/㎡之间，联排在7500-20000元/㎡，各大楼盘严格 按批次推盘.
项目的地块面积从107-2600亩, 其中最大面积为麓山国际社区，最小为香颂岛。 容积率在0.42-2.35之间 产品结构：联排、电梯洋房、叠拼、双拼、独栋、高层、多层花园洋房组成。 整体规划思路：高端物业的整体规划按照低容积率、高绿化率来打造，尽量满足建筑南北通透，
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议
目录
第一部分：成都别墅典型案例研究 第二部分：项目客户群研究 第三部分：项目景观规划发展建议
第一部分：成都别墅典型案例研究
成都市部分别墅分析
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容积率
3.0
建筑密度
22%
总户数
603
车位数
976
绿地率
30%
楼层
33-34F
楼栋
6栋高层+9栋叠拼
梯户比
2T2/2T3
产品 上叠 中叠 下叠
面积段 120-161 120-161
98
套数 27 51 27
建筑风格 交房时间
产品
现代欧式
预计2019年
叠拼98-161㎡、高层110170㎡
保利堂悦
上叠端头161㎡，中间户型120㎡ 四室两厅三卫
客户来源
10% 10%
80%
金牛区 成都市其他主城区 成都郊县及二级城市
置业目的
10%
自住 投资 90%
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%
70% 价格
客户关注点
25%
20%
50%
水电气收费
商业产权贷款
区域位置
保利天汇
• 商墅共196套，135-161㎡，围合式排布，房屋呈南北与东西向交替坐落,大面宽采光，主卧套房式设计，近100%高得房率。 • 天汇目前在售存量28套（周均去化0-1套），未推存量74套，剩余房源临近万石路（双向六车道），且为东西朝向，因此去化缓慢。
143%154% 屋顶花园 146%- 约100㎡ 183%
28 28
一字型 叠拼
143-163
263-296
82%84%
56
中叠
无
合院型 叠拼
101-159
186-291
83%84%
28
17% 324-370 15 17% 250-393 24 34% 250-308 30 17% 190-294 24
邻里
生活
高层
中心
叠拼
商墅
保利天汇商墅产品配比
位置 建筑面积（㎡） 实得面积（㎡） 赠送率
户数
上叠 中叠 下叠
141-156 148-161 135-147
பைடு நூலகம்
360-370 250-253 314-325
137%-155% 56 57%-68% 110
121%-132% 30
占比
29% 56% 15%
商墅:
成都典型商墅产品研究
2019.04
Part - 1.
成都商墅市场情况
Part - 2.
典型商墅个案
• 2.1保利商墅个案 • 2.2万科商墅个案
Part - 3.
商墅产品小结
Part 1 成都商墅市场情况
商墅市场
成都在售/待售商墅项目建面偏大，在售项目近期去化缓慢，待售项目较多
项目分布：目前在售商墅主要以城南宸光和悦、城北保利天汇、保利天玺为主；
采用现代典雅风格立面设计，统一的线条贯穿形体，格调一致。基底采用深咖色
石材，主体采用米黄色仿石漆，形成稳重匀称的质感，墙身采用铜色金属线条饰13
面，雕琢建筑细节，提升品质感。
保利天汇
四室三厅三卫（上叠）建面141-156㎡，实得360-370㎡（赠送率约137%-155%）
老 人 房
浪 费 面 积
保利·堂悦 （西）
形态
横向
纵向
联排叠拼
4联、6联、8联
上下两叠 （上叠带屋顶花园）
合院
两合院、三合院、四合 院
3层 （带屋顶花园）
3联排/双拼 3层（带屋顶花园）
3层 （带屋顶花园）
位置 共280余套
联排叠拼
4联、8联
下叠
上中下3叠，上中中下4叠 （下叠带地下室） 中叠 （上叠带屋顶花园）
上叠
中间位 端头位 中间位 端头位 中间位 端头位
• 下叠赠送地下室+花园，上叠赠送屋顶花园，赠 送面积达，赠送率最高可达183%
• 横厅设计，餐客一体，面宽达8.3㎡ • 主卧套房设计，面积达64㎡（含观景阳台），
主卫双面盆 • 一楼设置老人房，且距离卫生间近 • 套三户型设置下，整体房间尺度较大，最小卧室
面宽可达3.8㎡，居住舒适度高
产品劣势：
保利天玺商叠户型配比及去化情况
类型
排布方 式
面积 （㎡）
实得面积 （㎡）
赠送率
赠送情况
总套数 （套）
户型占比
总价段 （万）
去化情况 （套）
去化占比
开盘时间
推出套数
销售套数
开盘成交率
成交均价 (元/㎡）
2018年9月
56
48
86%
19334
上叠
一字型 叠拼
合院型 叠拼
143-163 101-159
363-393 286-391
整体产品：上叠送花园，下叠 送地下室，因此上下叠比中叠 去化更好，但中叠由于价格较 低，因此可以吸引一部分想要 形态升级但支付力有限的客户
在售的两栋：临万石路， 多货车通过，且为东西 朝向，因此去化缓慢
临路的两栋：临近天宝路（双 向四车道），道路影响相对万 石路较弱，且价格比中间楼栋
略低，因此去化快
保利天玺
• 项目一字型商叠一楼设置底商，二层以上打造143-164㎡三叠产品，共84套，合院型商叠为101-159㎡三叠，共80套； • 2018年9月首开，共推盘三次，推出128套产品，截止目前去化113套，余36套产品未推，总存量51套； • 上下叠主力总价段为324-393万，中叠主力总价段190-308万，以极具优惠力的价格吸引客户购买中叠。
浪费 空间
餐客厅
主卧 套房
产品优势：
三层/四层
• 8.15米横厅设计，大面宽采光佳
• 阔尺卧室，最小卧室面积可达14㎡
• 全卧室标配独立衣帽间，主卧大套房设计，约70㎡，
居住舒适
• 带入户净衣间，尺度舒适，楼顶赠送花园
跃层
产品劣势：
• 入户至客厅之间有一定浪费空间 • 景观阳台面积过小，仅面宽4㎡ • 除客厅、阳台外，无其他休闲功能空间设计
周均去化套数
23000-40000
1
未推
未推
未推
21000-35000
1-2
16500
-
16000
-
预计11月推出
21000
0-1
未推、预计下月推售
-
22000
3
存量 15 40 25 160
150 0 20 40
102 97 51
商墅市场
早期商墅面积120-160㎡为主，报规均通气，主力总价200-300万
• 中叠相较于上叠、下叠整体赠送较小，除赠送一 层以外，仅额外赠送两个7.5㎡左右景观阳台
• 景观阳台面宽较小，仅4.2㎡左右 • 入口处存在较大面积浪费空间
一字型叠拼中户 套四三卫 建筑面积143-163㎡，实得面积约263-296㎡
老人 房 厨 房
浪费空间
横厅设计
主卧 套房
保利天玺
合院型叠拼下叠 套四三卫 119-155㎡，实得面积约333-375㎡
备注：由于上中下叠户型一样，仅上叠多花园，下叠多地下室，此处以上叠为例
屋顶花园
中叠端头户型 161㎡，中间 户型约120㎡ 四室两厅三卫
下叠98㎡ 四 室两厅三卫
保利湖心岛
• 项目规划：项目预期占地1000亩，整体分为观湖苑、碧湖苑、美湖苑、玉湖苑、丽湖苑五大组团打造，内部自身规划幼儿园、小学和社区配 套打造，商墅组团为观湖苑；
自持公寓
独立商业
合院
便民综合体1.4万方
10#
高层
建面：143-163㎡
叠拼
8# 建面：101-159㎡
开盘时间 推售产品 产品面积 赠送情况 推售去化套数 装修情况 交付标准 成交价格 优惠政策 选房方式
开盘情况 2018年9月30日18:30
一字型叠拼、合院型叠拼，3叠 层高6m（1F3.1m、2F2.9m） 101-163㎡（实得186-393㎡）
餐客厅一体
阳台 主卧
次卧 次卧
C1下叠地下一层
C1下叠一层
产品优势：
• 客厅横厅设计，餐客厅达62㎡，采光面7.5米，视野好 • 一楼带老人房，使用方便 • 主卧带花园阳台，套房设计
产品劣势：
• 一楼暗卫设置，无采光 • 一层及二层过道浪费空间
C1下叠二层
保利天玺
客户情况 • 由于区域内别墅产品稀缺，导致大量客户购房目的以自居改善为主；购房客户8成以上无住宅购房资格。 • 成交的客户地缘性效应明显，金牛区地缘性客户占8成，成都其他主城区客户占1成，郊县和省内二线城市占1成。 • 客户的抗性及关注点主要是价格、区域位置，对通气及水电气收费、商业产权贷款也有一定关注。
54% 86% 54% 86%
花园30-
下叠
合院型 叠拼
119-155
333-375
142- 70㎡ 180% 地下室
24
60-90㎡
15% 350-454 20
83%
合计
164 100%
-
113 69%
2018年10月
48
2019年1月
24
20
42%
20000
12
50%
22000
保利天玺
产品优势：
主卧 套房
一层
产品优势：
二层
产品劣势：
• 8.25米大面宽客厅，通风采光
• 厨房距离餐厅有一定距离，实际使用不便
• 一楼设置老人房，且离卫生间近
• 一楼入户有一定的浪费空间
• 主卧大套间，面积约70㎡，尺度舒适
• 一楼客厅及二楼主卧阳台面宽较小，仅4.3㎡
• 顶层花园、二层全赠送，阳台半赠送