2019专题研究-成都典型商墅项目研究-房地产

浪费 空间
餐客厅
主卧 套房
产品优势：
三层/四层
• 8.15米横厅设计，大面宽采光佳
• 阔尺卧室，最小卧室面积可达14㎡
• 全卧室标配独立衣帽间，主卧大套房设计，约70㎡，
居住舒适
• 带入户净衣间，尺度舒适，楼顶赠送花园
跃层
产品劣势：
• 入户至客厅之间有一定浪费空间 • 景观阳台面积过小，仅面宽4㎡ • 除客厅、阳台外，无其他休闲功能空间设计
整体产品：上叠送花园，下叠 送地下室，因此上下叠比中叠 去化更好，但中叠由于价格较 低，因此可以吸引一部分想要 形态升级但支付力有限的客户
在售的两栋：临万石路， 多货车通过，且为东西 朝向，因此去化缓慢
临路的两栋：临近天宝路（双 向四车道），道路影响相对万 石路较弱，且价格比中间楼栋
略低，因此去化快
客户来源
10% 10%
80%
金牛区 成都市其他主城区 成都郊县及二级城市
置业目的
10%
自住 投资 90%
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%
70% 价格
客户关注点
25%
20%
50%
水电气收费
商业产权贷款
区域位置
保利天汇
• 商墅共196套，135-161㎡，围合式排布，房屋呈南北与东西向交替坐落,大面宽采光，主卧套房式设计，近100%高得房率。 • 天汇目前在售存量28套（周均去化0-1套），未推存量74套，剩余房源临近万石路（双向六车道），且为东西朝向，因此去化缓慢。
目前市场上在售商墅去化最好的项目、周均3套、总价控制。
• 商墅164套（84套一字型叠拼+80套合院型叠拼），3叠，建面101-163㎡（实得186-393㎡，含花园地下室）， • 9月30首开，共推56套，去化48套，去化率86%，成交总价中叠为200-300万，上下叠为300-400万左右，成交均价约22000元/㎡；
成都典型商墅产品研究
2019.04
Part - 1.
成都商墅市场情况
Part - 2.
典型商墅个案
• 2.1保利商墅个案 • 2.2万科商墅个案
Part - 3.
商墅产品小结
Part 1 成都商墅市场情况
商墅市场
成都在售/待售商墅项目建面偏大，在售项目近期去化缓慢，待售项目较多
项目分布：目前在售商墅主要以城南宸光和悦、城北保利天汇、保利天玺为主；
买一层送一层，下叠赠送地面花园和地下室，上叠赠送屋顶花园
56套，去化48套，去化率86% 清水
有楼板、楼梯，水电气三通 中叠200-300万，上下叠300-400万左右 客户享受认筹优惠2%，付款方式优惠（一次性4%、分期3%、按
揭2%），促销优惠2%，认购优惠2% 按诚意金顺序分配房源
客户情况
前期蓄客情况：诚意金收筹30万，累计收筹45组；客户到场情况： 诚意金客户到访33组，非诚意金客户到访13组；
主卧 套房
一层
产品优势：
二层
产品劣势：
• 8.25米大面宽客厅，通风采光
• 厨房距离餐厅有一定距离，实际使用不便
• 一楼设置老人房，且离卫生间近
• 一楼入户有一定的浪费空间
• 主卧大套间，面积约70㎡，尺度舒适
• 一楼客厅及二楼主卧阳台面宽较小，仅4.3㎡
• 顶层花园、二层全赠送，阳台半赠送
备注：由于上中下叠户型一样，仅上叠多花园，下叠多地下室，此处以上叠为例
320-450 380-500
300 430 360 550
3.8-5.1万
/
2.5-2.8万 3.1-3.7万
17年6月开盘，11月售 罄，市场火热同时由于 量少，多以内部关系认
购快速实现去化 本项目精装高层 1.5-1.6万
Part 2 典型商墅个案
Part 2.1 保利典型商墅个案
保利天玺
自持公寓
独立商业
合院
便民综合体1.4万方
10#
高层
建面：143-163㎡
叠拼
8# 建面：101-159㎡
开盘时间 推售产品 产品面积 赠送情况 推售去化套数 装修情况 交付标准 成交价格 优惠政策 选房方式
开盘情况 2018年9月30日18:30
一字型叠拼、合院型叠拼，3叠 层高6m（1F3.1m、2F2.9m） 101-163㎡（实得186-393㎡）
周均去化套数
23000-40000
1
未推
未推
未推
21000-35000
1-2
16500
-
16000
-
预计11月推出
21000
0-1
未推、预计下月推售
-
22000
3
存量 15 40 25 160
150 0 20 40
102 97 51
商墅市场
早期商墅面积120-160㎡为主，报规均通气，主力总价200-300万
143%154% 屋顶花园 146%- 约100㎡ 183%
28 28
一字型 叠拼
143-163
263-296
82%84%
56
中叠
无
合院型 叠拼
101-159
186-291
83%84%
28
17% 324-370 15 17% 250-393 24 34% 250-308 30 17% 190-294 24
邻里
生活
高层
中心
叠拼
商墅
保利天汇商墅产品配比
位置 建筑面积（㎡） 实得面积（㎡） 赠送率
户数
上叠 中叠 下叠
141-156 148-161 135-147
360-370 250-253 314-325
137%-155% 56 57%-68% 110
121%-132% 30
占比
29% 56% 15%
商墅:
54% 86% 54% 86%
花园30-
下叠
合院型 叠拼
119-155
333-375
142- 70㎡ 180% 地下室
24
60-90㎡
15% 350-454 20
83%
合计
164 100%
-
ຫໍສະໝຸດ Baidu
113 69%
2018年10月
48
2019年1月
24
20
42%
20000
12
50%
22000
保利天玺
产品优势：
采用现代典雅风格立面设计，统一的线条贯穿形体，格调一致。基底采用深咖色
石材，主体采用米黄色仿石漆，形成稳重匀称的质感，墙身采用铜色金属线条饰13
面，雕琢建筑细节，提升品质感。
保利天汇
四室三厅三卫（上叠）建面141-156㎡，实得360-370㎡（赠送率约137%-155%）
老 人 房
浪 费 面 积
三层
四室三厅三卫（中叠） 建面148-161㎡ 实得 250-253㎡（赠送率约 57%-68%）
四室三厅三卫（下叠） 建筑面积：136-150 ㎡ 实得面积：353359㎡（赠送率约 121%-132%）
保利天汇
客户情况： • 来源以大城北为主，包括大丰、天回镇、人北路、洞子口、金府、量力、商贸城、荷花池、等片区； • 客户职业多以城北无购房资格的个体户生意人为主； • 置业目的主要是自住，改善型换房或者形态升级； • 客户吸引点主要是大赠送和别墅的形态吸引力； • 客户抗性主要为商业产权、商用水电气、8层产品以及高价格。
在售
已售
未推
保利堂悦
项目商业叠拼共计132套，共计8栋，建筑面积18712㎡，目前已售罄；17年6月开盘，11月售罄，市场火热同时由于量少，多以内部关系认购快
速实现去化，月均去化约17套。
经济指标
参数
项目地址
金牛区茶店子育人西路
占地面积
44亩
总建筑面积
8.7万㎡
住宅面积
5.81万㎡
商业面积
2.19㎡
• 下叠赠送地下室+花园，上叠赠送屋顶花园，赠 送面积达，赠送率最高可达183%
• 横厅设计，餐客一体，面宽达8.3㎡ • 主卧套房设计，面积达64㎡（含观景阳台），
主卫双面盆 • 一楼设置老人房，且距离卫生间近 • 套三户型设置下，整体房间尺度较大，最小卧室
面宽可达3.8㎡，居住舒适度高
产品劣势：
餐客厅一体
阳台 主卧
次卧 次卧
C1下叠地下一层
C1下叠一层
产品优势：
• 客厅横厅设计，餐客厅达62㎡，采光面7.5米，视野好 • 一楼带老人房，使用方便 • 主卧带花园阳台，套房设计
产品劣势：
• 一楼暗卫设置，无采光 • 一层及二层过道浪费空间
C1下叠二层
保利天玺
客户情况 • 由于区域内别墅产品稀缺，导致大量客户购房目的以自居改善为主；购房客户8成以上无住宅购房资格。 • 成交的客户地缘性效应明显，金牛区地缘性客户占8成，成都其他主城区客户占1成，郊县和省内二线城市占1成。 • 客户的抗性及关注点主要是价格、区域位置，对通气及水电气收费、商业产权贷款也有一定关注。
47.7
240
1.8
27.37
联排 独栋
叠拼
100
2.9
19.2 叠拼（四叠）
400
1.5
47.8 叠拼（两叠）
57
2.0
10.6
叠拼
面积段（㎡） 96/100 125-126 162-212 120
139-149 198-199 910—932 97、107 135-161
191 101-163
成交均价
成都已售罄商墅典型案例——保利项目
• 叠拼：横向4联、6联、8联为主，纵向两叠、三叠、四叠为主，面积120-130㎡为主，下叠带地下室、上叠带屋顶花园。 • 合院：两合院、三合院、四合院，面积150㎡为主，3层带屋顶花园。 • 联排/双拼：3联排、双拼，面积210㎡为主，3层带屋顶花园。
项目
保利湖心岛 （北）
备注：由于上中下叠户型一样，仅上叠多花园，下叠多地下室，此处以上叠为例
屋顶花园
中叠端头户型 161㎡，中间 户型约120㎡ 四室两厅三卫
下叠98㎡ 四 室两厅三卫
保利湖心岛
• 项目规划：项目预期占地1000亩，整体分为观湖苑、碧湖苑、美湖苑、玉湖苑、丽湖苑五大组团打造，内部自身规划幼儿园、小学和社区配 套打造，商墅组团为观湖苑；
• 中叠相较于上叠、下叠整体赠送较小，除赠送一 层以外，仅额外赠送两个7.5㎡左右景观阳台
• 景观阳台面宽较小，仅4.2㎡左右 • 入口处存在较大面积浪费空间
一字型叠拼中户 套四三卫 建筑面积143-163㎡，实得面积约263-296㎡
老人 房 厨 房
浪费空间
横厅设计
主卧 套房
保利天玺
合院型叠拼下叠 套四三卫 119-155㎡，实得面积约333-375㎡
建面（㎡） 130（200）
150（30）
210（50）
98 98 120 161 120 161
实得 260-400
320 380 325 260 285
总价段（万）
均价
销售情况
对标产品
220
1.7万
/
17年5、6月限购后市
360
2.4万
场火热情况下半年左右
/
完成去化
（月均30套）
600
3.0万
中州中央公园C 区双拼预计3.5万
项目名称 万科君逸 北辰南湖香麓 正成南郡 保利天屿 宸光和悦
棠湖泊林城 建发第五大道
保利天汇 中洲中央公园
保利天玺
规模 （亩）
41
容积率 2
132 2.99
总体量 (万㎡)
8
21.6
28
3
5
170
2.5
-
建筑形态 两叠/三叠 叠拼（两叠） 叠拼（三叠）
合院
93
2.65
16.5 叠拼（三叠）
397
1.8
保利天玺
• 项目一字型商叠一楼设置底商，二层以上打造143-164㎡三叠产品，共84套，合院型商叠为101-159㎡三叠，共80套； • 2018年9月首开，共推盘三次，推出128套产品，截止目前去化113套，余36套产品未推，总存量51套； • 上下叠主力总价段为324-393万，中叠主力总价段190-308万，以极具优惠力的价格吸引客户购买中叠。
容积率
3.0
建筑密度
22%
总户数
603
车位数
976
绿地率
30%
楼层
33-34F
楼栋
6栋高层+9栋叠拼
梯户比
2T2/2T3
产品 上叠 中叠 下叠
面积段 120-161 120-161
98
套数 27 51 27
建筑风格 交房时间
产品
现代欧式
预计2019年
叠拼98-161㎡、高层110170㎡
保利堂悦
上叠端头161㎡，中间户型120㎡ 四室两厅三卫
产品情况：在售项目宸光和悦建面139-149㎡、保利天汇建面135-161㎡、保利天玺建面101-163㎡；
存量情况：城南片区除保利天屿160+套商墅外，宸光和悦150套、 其余93套，城北片区250套，待售/未推项目较多，已知总存量超650余套。
区域 锦江生态带
南湖 新川 麓湖 新川
华府 麓山 天回板块 198板块 凤凰山
保利天玺商叠户型配比及去化情况
类型
排布方 式
面积 （㎡）
实得面积 （㎡）
赠送率
赠送情况
总套数 （套）
户型占比
总价段 （万）
去化情况 （套）
去化占比
开盘时间
推出套数
销售套数
开盘成交率
成交均价 (元/㎡）
2018年9月
56
48
86%
19334
上叠
一字型 叠拼
合院型 叠拼
143-163 101-159
363-393 286-391
保利·堂悦 （西）
形态
横向
纵向
联排叠拼
4联、6联、8联
上下两叠 （上叠带屋顶花园）
合院
两合院、三合院、四合 院
3层 （带屋顶花园）
3联排/双拼 3层（带屋顶花园）
3层 （带屋顶花园）
位置 共280余套
联排叠拼
4联、8联
下叠
上中下3叠，上中中下4叠 （下叠带地下室） 中叠 （上叠带屋顶花园）
上叠
中间位 端头位 中间位 端头位 中间位 端头位