广东省惠州市房地产项目可行性分析报告

《昊地喜悦城果花园》可行性研究报告《昊地喜悦城果花园》可行性研究报告刘美奇一 . 项目概况（一）项目名称、建设地址、开发单位1.项目名称：昊地喜悦城果花园2.建设地址：惠州市惠城区江北西 4#小区3.开发单位：单位名称：惠州昊地置业有限公司成立时间： 2007 年注册资本： 1500 万元注册地址：惠州市东湖西路 168 号和庆商务大厦 12B法定代表人：周先军经营范围：房地产开发与销售（二）项目建设规模及主要内容占地总面积64214.6㎡建筑总面积174500㎡其中：住宅建筑面积124072㎡商业建筑面积4822㎡综合楼面积800㎡幼儿园面积1842㎡地下室及架空层面积42964㎡可售建筑面积 :其中：住宅建筑面积124072㎡商业建筑面积4822㎡地下室车位（机动车位）989个（三）项目投资规模及效益预测项目总投资50126.02万元其中：项目土地成本8348万元前期费用2094万元建安成本27920万元工程基础设施942.95万元其他费用502.35万元管理费用418万元不可预见费837.6万元销售费用2269.29万元销售税费及附加4273.83万元财务费用2520万元项目总销售收入预测75643万元（ 100%销售率）项目税前利润25516.98万元项目税后利润19137.73万元项目税前利润率33.73%项目税后利润率25.30%（四）项目研究工作数据来源1.惠州市国土资源局官方网站2.惠州市房产局官方网站3.惠州市统计局官方网站4.搜房、惠房网站5.房地产相关法律法规二 . 项目投资环境和市场研究惠州房地产业正在蓄势待发，新一轮的发展机遇即将来临。

惠州市现有城市人口250 万人，是一座以电子工业（全国 8 强）、石化、化工、服装业、制鞋业的强劲发展为依托的新兴城市。

拥有全国最大的中外合资企业中海壳牌石化，以及SONY、LG、联想等世界500 强的大型企业。

2008 年，惠州荣获“国家文明城市”，并被评为“世界最适宜居住城市” 。

惠州正成为全社会极为关注的经济快速增长地区 ,,2013 年，全市生产总值（GDP）1414.7 亿元，比上年增长13.2 ％。

亿元，增长 13.3 ％；第三产业增加值 535.4 亿元，增长 14.7 ％。

三次产业结构由上年的6.9 ：56.8 ：36.3 调整为6.4 ：55.8 ：37.8 。

人均GDP达 35819 元，按市场平均汇率折算为 5244 美元。

来源于惠州的财政总收入391 亿元，比上年增长20.6 ％；全市地方财政一般预算收入101.5 亿元，增长 30.1 ％；地方财政一般预算支出 134.7 亿元，增长 26.7 ％。

其中，教育支出25.8 亿元，增长30.9 ％；社会保障和就业支出13.7 亿元，增长 30.4 ％；医疗卫生支出8.1 亿元，增长 15.0 ％；农林水事务支出 13.2 亿元，增长 25.2 ％。

税收总收入 348.4 亿元，增长 20.0 ％。

其中，国税 266.4 亿元，增长20.4 ％；地税 81.9 亿元，增长 18.8 ％。

全年房地产开发投资 175.3 亿元，下降 6.2 ％；商品房施工面积2248.3 万平方米，增长11.6 ％；商品房竣工面积553.9 万平方米，增长 131.6 ％；商品房销售面积 543.8 万平方米，增长 83.8 ％；商品房销售金额 232.0 亿元，增长 90.3 ％。

2010 年，中央出台了一系列调控房地产市场的政策，通过土地、金融、税收等手段加强市场调控，取得了较好的预期成效，投资性需求受到抑制，房价过快上涨势头得到很好的遏制。

上半年，我国房地产市场整体运行状况良好，房地产开发投资平稳增长，商品房销售同比小幅增长，增幅有所回落，70 大中城市房屋销售价格指数同比上涨，环比回落，房地产企业信心指数也出现不同程度的回落。

在严厉的调控政策下，我市房地产市场也受到一定程度的影响，但影响程度远不如一线城市，我市上半年开发投资仍保持较快增长，但增速趋缓，商品房新增上市供应充足，总体销售情况良好，商品房价格较为平稳，我市房地产市场朝着平稳健康理性的方向发展。

（一）地产开发投资规模增幅较大，增速放缓上半年，全市共完成房地产开发投资119.28 亿元，同比增长44.24%，涨幅有所回落，较 1-5 月减少 15.81 个百分点，其中住宅完成投资 88.05 亿元，同比增长 36.95%，涨幅较 1-5 月减少 9.29 个百分点；商品房施工面积2343.43 万 m2，同比增长 17.27%；商品房新开工面积 663.35 万 m2，同比增长 288.72%；商品房竣工面积284.73万m2，同比增长 109.91%。

房地产投资规模同比增长，尤其是开发规模增长较快的主要原因有：一是 09 年年初受金融危机余波的影响，大部分开发企业仍处于观望状态，减慢了新开工项目的速度，减少了资金投入， 09 年第二季度虽有增加，但整体而言上半年基数仍然较小，导致 2010 年上半年同比涨幅较大；二是 2010 年年初房地产市场延续了 09 年下半年的良好势头，成交量大幅增长，开发企业信心增加，加大了资金投入，加快土地的开发利用，使得新开工面积和竣工面积同比增长较大。

然而，随着今年中央对房地产市场调控力度的加大，第二季度商品房销售量明显下降，开发企业资金回笼速度减慢，对后市预期较不乐观，逐步放慢了开发投资的速度，导致上半年房地产开发投资增速放。

（二）商品房上市供应较为充足，总体平稳2014 上半年，我市商品房批准预售面积328.55 万 m2，同比增长135.33%，其中住宅 285.12 万 m2，同此增长 121.78%。

我市商品房上市供应同比增长较快的主要原因是我市房地产市场刚刚从金融危机中恢复过来，以消化存量为主， 14 年上半年新增供应较少，同时由于年初销售形势良好，开发企业加快在建楼盘上市的速度，因而使得今年新增上市规模较大。

从月度变化看， 1-6 月全市商品房批准预售面积分别为 66.85 、32.45 、35.04 、89.96 、57.76 、46.49 万 m2，从今年 2 月份开始，我市新增上市量逐步上升，直至 4 月达到上市高峰后，5、6 月逐月回落，但就整体而言，全市商品房供应比较充足，总体平稳，能满足上半年的成交需求。

从区域来看，惠城区商品房上市量居首，占全市上市量的五成以上，大亚湾区、惠阳区分别列全市第二、第三，其上市量占全市的21%、11%，其他各县上市量较小，所占比例较为接近。

其中增长较为明显的是大亚湾区和龙门县，其上市量同比增长分别为 2.73 、2.74倍，主要原因是大亚湾毗邻深圳、香港，地理位置优越，石化项目、沿海高速公路等辐射和拉动作用明显，而龙门县则因房地产开发起步较晚，优美的人居环境和品牌生态旅游项目带动了当地房地产业的快速发展。

从面积段来看，上半年，全市 90m2以下商品住房上市量所占比例为16.89%，90-120m2为 26.62%，120-144m2为 25.83%，144 m2以上为30.66%，同比分别增长 1.22 、1.56 、2.27 、1.35 倍。

从住房套型来看， 120m2以下住房所占比例仍然偏小，但从同比情况来看，其上市量与去年同期相比，明显上升。

由于我市房地产市场长期以大户型住房为主，中小户型所占比例较低，供应结构不尽合理，中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷，又迎合了市场的需求，受到了自住型需求购房者的青睐，产品适合销路又进一步促进开发企业的积极性，因而上半年中小户型住房上市相对集中。

（三）商品房销售量同比小幅增长，环比回落上半年，我市商品房累计销售面积269.21 万 m2，较去年同期增长 2.12%，与去年下半年相比，出现较大幅度回落，环比下降17.2%。

从月度走势来看， 1 月我市商品房延续了去年的良好销售势头， 2 月大幅回落， 3、4 月大幅回升， 5、6 月再次回落，整体下降趋势明显，主要原因是今年年初，市场销售情况仍然较好，受节日、季节性等因素的影响， 2 月销售量大幅下降，但随着信贷、金融等政策的不断收紧，购房者心理预期的巨大变化，导致 3、4 月成交量大幅回升，而随着调控政策进一步加强，二套房认定标准的明确，投资性需求受到很大程度上的抑制，导致5、6 月成交量出现回落，市场逐步回归理性。

从区域来看，受交通、医疗、教育等基本配套设施较为完善的影响，目前大部分房地产开发项目主要集中在惠城区，因此成交量也主要在惠城区，上半年惠城区商品房共成交131.52 万 m2，其销售量占全市比例为 49%，其中大亚湾区成交量位居第二，较去年同比增长49.9%，增长较为明显，主要原因是大亚湾区为经济技术开发区，石化等大型项目辐射作用以及交通等基础设施的不断完善，而且价格洼地效应明显，受到香港、深圳等投资者和自住购房者的青睐，因而成交量上涨较为明显。

土木工程专业（本科）课程设计7从面积段来看，上半年商品住宅的销售量较为均衡，144m2以上占比最大，而90m2以下和 90-120m2之间的住宅销售也相当可观，120-144m2之间的相对较低。

120m2以下的住房成交量占全市销售总量的 5 成以上，这表明市场中的购买主力仍以刚性需求和改善性需求为主，购房需求显得更加理性。

从销售物业类型占比来看，住宅仍为销售的主力，销售量占商品房总销售量的92.95%，与去年同期相比，增长 2.96%，商业和办公楼分别占 1.33%、5.03%，同比增长 13.96%、74.39%，这也说明我市在发展商品住宅市场的同时，也在积极培育商业和办公等物业市场，对促进市场多元化发展具有重要的作用。

（四）商品房价格小幅增长，总体平稳上半年，全市商品房成交价格为4576 元/m2，同比增长 13.38%，商品住房均价4378 元/m2，同比增长 14.1%。

从月度变化来看，除4月出现较大波动外，我市商品房和住房价格其他各月表现均较为平稳，稳中有降。

上半年，全市各月均价均超过4000 元/m2，最高值甚至突破 5000 元/m2，接近主城区 - 惠城区水平。

主要原因：一是上半年，自住性和改善性需求逐步增多，投资性购房需求下降，尤其在5、6月投资性需求得到很好的抑制，购房环境较好，购房者相对理性；二是上半年我市商品房新增上市供应较为充足，可以满足不同层次的购房需求；三是惠城区仍是成交的主要市场，商品房成交价格较高，是拉升全市均价的重要因素。

从区域来看，惠城区、惠阳区和大亚湾区住房价格列全市前三位，均价均在 4000 元/m2以上，而且同比涨幅也相当接近，较去年同期增长 20%以上，博罗县住房价格增长较快，增幅为22.74%，惠东县增长9.78%，龙门县则下降9.02%。