美国房地产开发流程内容
香港、美国、中国房地产发展历史
• 1944年,国会通过了“退伍军人再就业法 案。·成立了退伍军人管理局·建立了该局 的住房贷款担保计划。
• 1949年通过了具有划时代意义的“住房法 案”,该项法案把“为每个美国家庭提供 合适的住房和舒适的居住环境。当作整个 国家的目标。
• 1950年之后·随着三分之二的新建房屋在迅速 扩张的郊区中落成,很多中心城市的人口开 始减少
香港房地产业兴衰背后的动因
• 香港总面积1078平方公里,但可以开发利用的土地 还不到30%。近60年来,香港人口由60万增长到 600多万,增长了10倍,人口的急剧增长所产生的 巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最 根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖 起到了推波助澜的作用;其次,当局颁布的建筑条 例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大 型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的 发展。
1985年到至今
• 80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进 一步发展。1990年,港岛区的房价比1981年上升 了一倍以上。不过,1989年之后房地产价格的急 升,给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。
90年代初期,国际游资及本地炒家开始疯狂 炒买香港房地产,楼价、地价飚升,严重脱离居 民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右, 若从1985年房地产市道复苏算起,到1997年时房 价已上升了9-10倍。1997年,香港房地产泡沫破 灭,楼价一路下跌,至2003年中,下跌了70%左 右,给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周 期性上涨历时13年,下跌过程达6年,至2003年 底才慢慢有复苏的迹象。
• 1966年全国历史保护法案强调保存现有的 建筑结构,而不是把这些旧的建筑毁坏以 给重新开发让路。
• 20世纪70年代和80年代出现的抵制税收情 况使政府减少了基础设施维护工作。
美国房地产发展历史与一点启示
3、郊区化阶段(20世纪中叶-21 世纪初)
在二战后,美国郊区化趋势日益明显,大量人口涌向城市郊区。这个阶段, 房地产市场呈现出高速发展的态势,房地产企业数量不断增加,市场竞争日益激 烈。
4、绿色转型阶段(21世纪初至 今)
进入21世纪,美国房地产市场开始可持续发展和绿色建筑。政府加大了对绿 色建筑的扶持力度,鼓励开发商建造节能、环保的住宅和商业物业。同时,消费 者对绿色建筑的认知度也不断提高,成为市场的一大趋势。
一、美国房地产发展历史沿革
1、起步阶段(18世纪末-19世纪 初)
美国房地产市场起源于殖民地时期,当时主要是为满足移民和资本家的基本 住房需求。在19世纪初,美国政府开始推行城市化政策,吸引农村人口向城市迁 移,推动了房地产市场的初步发展。
2、工业化阶段(19世纪中叶-20 世纪初)
随着工业革命的推进,美国经济迅速发展,城市人口激增,对住房的需求也 随之增加。这一时期,房地产开发逐渐成为一种专业化产业,政府也开始出台相 关法规来规范市场行为。
3、丰富继续教育的内容和形式
我国应借鉴美国教师继续教育的经验,丰富继续教育的内容和形式。根据教 师的实际需求和发展需要,制定多样化的培训课程和计划;同时,积极利用网络 等现代化手段,提高继续教育的灵活性和便捷性。
结论
总之,美国教师继续教育的发展历程和主要内容为我们提供了宝贵的经验和 启示。我国应借鉴美国的成功做法,强化继续教育的概念、建立完善的体系、丰 富内容和形式等方面,以提高教师的教育教学能力和专业素养,为教育事业的发 展注入新的活力。
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二、美国房地产行业现状
1、市场状况
目前,美国房地产市场依然保持活跃状态,投资规模和交易数量均处于较高 水平。按价值计算,美国房地产市场规模超过了全球其他国家。其中,住宅地产 占据了市场的主导地位,而商业地产、工业地产和政府地产等非住宅地产也具有 相当的规模。
美国地产购置手续、流程
美国地产购置手续、流程、经验及注意事项在美地产购置需注意的问题1.预计的投资额为多少?2.投资决策的目的是什么?3.投资后期望选择何种商业模式?4.投资手续时怎样的(国内、海外)?5.海外楼宇位置选择的原因?6.如何选择海外律师、房产经纪中介、保险机构等等?7.海外人员选派的费用及相关业务如何开展?8.海外签证如何办理;海外相关政策如何申请、应对;海外政府如何进行有效沟通?9.退出机制如何运作?10.上述风险如何控制?购买美国房地产代理项目流程第一步:选择物业客户根据自己的需求选择适合的项目并从中挑选适合的单元。
美国房地产顾问会向客户提供项目的详细介绍,包括周边环境、投资价值等。
我们还会定期组织投资考察团,让客户更直观的了解市场环境和项目实际情况。
第二步:确认物业可售美国房地产顾问将代表客户联络美国开发商确认该房产仍可售。
如遇房产已被预订或已售的情况,我们的顾问会继续帮助客户挑选满意的物业。
第三步:签订购买协议并交付定金客户签订购买协议,并支付10%房款的作为定金,以人民币形式汇到公司账户协议传真给美方开发商,开发商签署协议后,购买协议即生效美国房地产顾问会为客户解释合同条款;也可应客户要求联系律师进行签字签证,或为购买协议进行公证。
第四步:美国产权保险公司介入由美国知名且信誉良好的产权保险公司为客户进行一系列服务,包括房地产所有权审查、文档审阅、房地产历史记录审查、开设委托帐户、款额分派、产权保证保险、产权转移手续和产权政府登记。
产权公司需要向客户提供的文件有:产权承诺书(Title Commitment),表明标的房产项目的产权情况已经调查清楚,产权公司可以提供产权保险;产权保险(Title Insurance Policy),产权公司提供产权保险,如日后发生产权纠纷的情况,产权公司按照条款给与理赔第五步:产权转移产权保险公司通知我们的顾问交割细节,包括寄送产权转移文件的时间、客户交付房款的时间等。
房地产开发:从“香港模式”到“美国模式”
一
、
色。 预售制度对开发商的资金要求不高, 门槛低 , 使得 开发 商数量 较 多 , 有益 于市 场 竞争 。通 过预 售 使得 开 发商迅速获得回款 , 保障后续资金的到位。从某种意 义上说 , 品房 预售 制度 促 进 了 国 内房 地产 业 的迅速 商
发展。
现 , 少地 方 出现 了“ 粉贵 过面 包 ” 不 面 的怪 象 。 开 发 商大 规模 的囤地 , 以使土 地 向大 型 房地 产 可 企业 集 中, 形成 土 地 资源 垄 断 。在土 地 市场 火爆 的情
维普资讯
本刊 记者 李 求 军
说起房地产开发模式 ,就不能不提到 “ 香港模 式 ”。所 谓香港 模 式 , 简单 说就 是 房地 产开 发 的全 部
流程 , 买地 、 从 建造 到销 售 、 理 全部 由一家开 发 商独 管
方 面也 反映 出相关 配 套法 律法 规 的缺位 和 不完 善 。 由 此 可见 , 品 房预 售 制 度 是功 过 并 存 , 商 总体 趋 向渐 渐
然 而 , 售 制度 也造 成 了很 多 问题 , 预 例如 : 开发 商 把 已售 的商 品房 再度 销售 , 同一 套 房卖 给 多位业 主 , 收取 多笔 购 房款 ; 复 抵押 骗 取 银 行贷 款 ; 重 由于后 期 资金 链 出现 问题 造成 楼盘 烂尾 , 房 者支 付 的预售 款 购 无处 追讨 等等 , 至还 出现开 发商 携 款潜逃 事 件 。这 甚 些现 象一 方面 说 明预售 制 度本 身存 在 一些 问题 , 一 另
房地产开发流程范文
房地产开发流程范文1.项目策划阶段:在项目策划阶段,开发商将根据市场需求和经济可行性进行项目规划和定位。
包括选择合适的地块和土地出让,编制项目方案和规划方案。
在这个阶段,还需要与政府相关部门进行沟通和协商,确保项目符合相关政策和规定。
2.市场调研与投资分析阶段:在项目规划确定后,开发商需要进行市场调研和投资分析。
市场调研会收集相关的市场信息和竞争对手情况,为项目定价和销售策略提供依据。
投资分析则是对项目的投资回报进行评估,包括预测销售收入和项目成本,以确定项目的可行性。
3.土地购置与规划设计阶段:在项目可行性确定后,开发商会与土地出让方进行土地购置的谈判并达成协议。
购置土地后,还需要进行规划设计。
规划设计是根据开发方案进行建筑设计、景观设计等配套设施的规划。
同时,还要按照法律法规的要求,办理相应的土地规划许可手续。
4.施工准备阶段:在规划设计完成后,开发商需要进行施工准备工作。
包括编制施工图纸和施工规划,招标选取施工单位,签订施工合同。
同时,还需要办理相关的质量检测和工程验收手续。
5.施工阶段:施工阶段是指房地产项目的实质性建设工作。
施工单位按照施工图纸和施工规划进行施工作业,并按照质量和安全标准进行工程管理和监督。
6.竣工验收阶段:施工完成后,需要进行竣工验收。
竣工验收是指按照相关的法律法规和规范的要求对工程进行检查和验收,确保工程质量合格,并且符合设计和规划要求。
7.销售与推广阶段:在房地产项目竣工验收后,开发商开始进行销售与推广工作。
这包括编制营销计划、确定销售价格和销售策略。
开发商会通过不同的营销渠道进行房源的销售,例如开盘活动、线上和线下推广等方式。
8.房屋交付与物业管理阶段:在销售后,开发商需要按照合同约定将房屋交付给购房者。
购房者需要办理房屋的产权转移、按揭贷款等相关手续。
同时,开发商会委托物业公司进行物业管理,包括小区的日常维护和服务。
9.售后服务阶段:房屋交付后,开发商还需要提供售后服务。
美国房地产开发程序
美国房地产开发的九大步骤美国房地产开发历史较长,已经形成一套完整的体系,房地产开发、建设和经营管理方面的法制也比较健全,开发程序环环相扣,保证房地产业的顺利发展。
美国人口出生率虽然不高,但移民多,这就要求为新增人口提供住房。
居住建筑的开发是美国房地产开发的重点。
美国房地产开发尤其是在居住建筑开发方面积累了丰富的经验,制定了比较完备的法规制度,值得我们借鉴。
一、市场分析( Market Analysis)1.人口(Population):人口的增长速度是预示房地产需求的最主要的指标。
人口增长包括自然增长和移民增长。
增长可能是持续的或季节性的。
2.就业率(Employment)-就业率的增长表示生产的发展,也就预示着房地产市场的繁荣。
3.收入(Income):家庭收入的多少决定了它买房的能力。
美国房地产商认为购房抵押贷款的月供为其家庭收入的25%为宜,加上其他贷款(如购买汽车)的月供总计不应超过其家庭收入的35%。
以年息5.5%的25年贷款计算下来,可以购买的房屋的总价为其家庭年收入的4倍左右。
4.供求关系(Supply Demand):5%的空房率(Vacancy Rate)可以作为供求的临界线。
可将实际空房率如5%乘以该地区年平均出售房屋的套数,求得多余房屋的套数。
在这些多余房屋售出之后,即可开始新一轮开发活动。
此外,还应调查,现有空房都是什么类型的,其价格如何。
5.可行性研究(Feasibility Study):技术上的可行性和经济上的可行性应同步进行,而且要进行多种方案的比较。
在进行经济可行性研究时,可采用编制现金流量表的方法来进行分析,这是最方便和直观的,便于调整分析。
二、选址(Site Selection)美国全国各城镇都有自己的规划法,依法对所管辖的土地作出用途规划,城市和郊区都有详细的规划图,规定了每一块土地的用途,建筑物的类型等。
各州的规定不尽相同,但大同小异。
选址就是寻求有开发价值的土地。
美国房地产开发全流程深度剖析
江西省南昌市2015-2016学年度第一学期期末试卷(江西师大附中使用)高三理科数学分析一、整体解读试卷紧扣教材和考试说明,从考生熟悉的基础知识入手,多角度、多层次地考查了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力,立足基础,先易后难,难易适中,强调应用,不偏不怪,达到了“考基础、考能力、考素质”的目标。
试卷所涉及的知识内容都在考试大纲的范围内,几乎覆盖了高中所学知识的全部重要内容,体现了“重点知识重点考查”的原则。
1.回归教材,注重基础试卷遵循了考查基础知识为主体的原则,尤其是考试说明中的大部分知识点均有涉及,其中应用题与抗战胜利70周年为背景,把爱国主义教育渗透到试题当中,使学生感受到了数学的育才价值,所有这些题目的设计都回归教材和中学教学实际,操作性强。
2.适当设置题目难度与区分度选择题第12题和填空题第16题以及解答题的第21题,都是综合性问题,难度较大,学生不仅要有较强的分析问题和解决问题的能力,以及扎实深厚的数学基本功,而且还要掌握必须的数学思想与方法,否则在有限的时间内,很难完成。
3.布局合理,考查全面,着重数学方法和数学思想的考察在选择题,填空题,解答题和三选一问题中,试卷均对高中数学中的重点内容进行了反复考查。
包括函数,三角函数,数列、立体几何、概率统计、解析几何、导数等几大版块问题。
这些问题都是以知识为载体,立意于能力,让数学思想方法和数学思维方式贯穿于整个试题的解答过程之中。
二、亮点试题分析1.【试卷原题】11.已知,,A B C 是单位圆上互不相同的三点,且满足AB AC →→=,则AB AC →→⋅的最小值为( )A .14-B .12-C .34-D .1-【考查方向】本题主要考查了平面向量的线性运算及向量的数量积等知识,是向量与三角的典型综合题。
解法较多,属于较难题,得分率较低。
【易错点】1.不能正确用OA ,OB ,OC 表示其它向量。
2.找不出OB 与OA 的夹角和OB 与OC 的夹角的倍数关系。
城市规划管理经验美国波士顿房地产项目开发过程给予的某些启示
都市规划管理经验(2023,No.2北京规划建设)——美国波士顿房地产项目开发过程予以旳某些启示高岩 Te-MingChang波士顿重建局(如下简称重建局)是美国马萨诸塞州波士顿市(市辖区内人口为58.9万人面积125.4平方公里)主管都市规划与经济发展旳机构它是美国为数不多旳将规划与发展合二为一旳例子。
这就决定了它既要设置规划法规来限制盲目旳房地产开发又要采用多种形式来鼓励发展和管理房地产项目。
笔者有幸在波士顿重建局工作数年,直接或间接参与了都市规划与管理行为切身体会到它是怎样充足行使州立法赋予旳权力,将看似矛盾旳双重功能有效旳处理和发挥。
从它对房地产项目开发过程旳参与、协调、审批、管理中可以予以我们诸多旳启示。
一、重建局简介及地区规划分区法旳发展历史重建局成立于1957年,经马萨诸塞州立法法案同意,因此它旳立法权利来自于州一级,但又是专门针对波士顿市旳机构在某些问题上旳处理可以独立于波士顿市政厅。
它旳财政预算也与波士顿市政厅分开进行。
重建局当年成立旳重要原因是美国正在进行如火如茶旳都市更新运动许多大都市为了振兴衰落旳都市中心.大量征用市内土地建立一系列大型公共设施或由私人企业开发商业住房将搬家到郊区旳人口吸引回都市。
因此不管与否是居住还是商业用地,重建局具有可认为了公众利益而征用都市土地旳权力(这种权力称为“征用权”)付给原拥有者当时旳市场价格。
这可以说是美国版旳“拆迁办”。
同步它还具有买卖土地及为增进居住和商业房地产开发而实行税收优惠政策旳权力。
除了前述成立旳初始原因外发明良好旳经济发展和居住就业环境提高市民旳生活质量也一直是重建局旳工作宗旨由于它也被赋予规划控制都市旳物质形态旳权利。
它自身既拥有都市中旳许多土地(大多是20世纪60年代都市衰落期买来旳).并积极去开发经营这些土地;同步又立法管理监督其他旳私有土地开发,提供最需要旳住宅、办公楼等,从而指导都市旳发展方向。
这两种功能旳合并使得它可以完整地将规划制定旳方针、原则贯彻执行到实际旳房地产开发项目中做到最小偏差因此规划与发展在这里是相辅相成旳关系。
美国房地产开发流程内容
美国房地产开发程序美国房地产开发历史较长,法制较健全,开发程序环环相扣,其经验值得借鉴。
下面从选址、开发建设和租赁与销售三大环节来介绍美国房地产开发程序。
一、选址选址就是寻求有开发价值的土地。
一般是找生地,也可以是熟地。
所谓熟地是指已经开发的地块。
建设用生地、熟地的概念与农业用地不同。
农业用熟地对建设来讲是生地。
(一)土地规划美国对全国土地都已做出用途规划。
城市及其郊区的土地都有详细的规划图,规定了每一地块的用途、建筑物的类型和规模。
各州规定不尽相同,但大同小异。
土地规划在开发前已划定,一般不能更改。
申请改变规划要有充分理由,经有关当局批准。
但也有一个例外——远郊区暂不宜开发的建设用地,可以较容易地获准转为农业用地,以避税。
因为每块地都有详细规划,开发商在选址时就应选择合乎自己开发用途的土地。
(二)购地1.位置。
美国开发商挂在嘴边的一句成功口诀就是“位置,位置,位置”。
位置在很大程度上决定着开发的成败。
位置的优劣受多种因素制约,但其中主要一条是距城市中心的距离。
因此,距市中心愈近的则地价愈高。
例如在纽约市中心的一块地,每平方公尺可以卖到2900多美元,而距纽约70英里的中城一块高密住宅用地只合20美元。
开发商在选址时要多方比较,以使其开发获益最大。
如果是兴建住宅,还应注意景观(View)。
美国人选住宅时非常注重这一点:水边(Waterfront)最佳,其次是树林边等。
地块初选后,接下来就应对其做出估价。
2.估计。
美国地产估价通常用还原法、成本法、比较法。
估价只有估价协会成员(M.A. I.)有资格承担。
由他(们)提出估价报告。
估价报告应包括如下一些内容:①地产(有时包括其上的房产)的产籍和一般情况的描述;②提请报告人;③提请报告的目的—一般市场价格,保险价值,清算价值,诉讼价值,租赁价值或商业价格;④估价日期;⑤土地已开发情况的详细叙述;⑥地产的历史情况和周围环境;⑦该地产的最佳用途;⑧可比价值;⑨估价方法;⑩估价员资格证明。
美国房地产开发流程
美国房地产开发流程
一、寻找开发项目
1.确定开发类型
(1)住宅开发
(2)商业地产开发
2.寻找合适土地
(1)考察土地位置和周边环境
(2)确认土地可用性
二、进行可行性研究
1.进行市场调研
(1)分析目标市场需求
(2)确定项目市场定位
2.进行成本测算
(1)评估开发成本
(2)制定预算计划
三、获取土地开发许可
1.提交开发申请
(1)准备开发申请材料
(2)递交至相关政府部门2.取得开发许可
(1)等待审批结果
(2)完成开发许可手续
四、进行设计与规划
1.设计方案制定
(1)寻找建筑设计公司(2)制定开发设计方案2.规划方案制定
(1)制定土地规划方案(2)确定设施规划
五、开始施工
1.签订施工合同
(1)选择施工公司
(2)签署施工合同
2.开始施工
(1)施工准备工作
(2)正式动工
六、完工验收与交付
1.进行竣工验收
(1)完成建筑工程
(2)进行竣工验收
2.交付使用
(1)完成相关手续
(2)交付给购房者或使用方。
美国房地产
一、美国人的住房情况美国东临大西洋,西滨承平洋,北接加拿大,南靠墨西哥及墨西哥湾。
所属阿拉斯加州位于北美州西北部,夏威夷州位于承平洋北部。
总面积9372614万平方公里,海岸线长22680公里。
美国是世界经济大国。
经济高度畅旺,工农业出产门类齐全,集约化程度高,国民出产总值位居世界首位。
1997年GDP为80830亿美元,人均超过3万美元,居主要工业国家的首位。
对GDP的奉献中,农业占2%,工业占23%,效劳业等占75%。
在家庭收入方面,虽然美国贫富悬殊,10%的人占有90%的财富,但富裕和贫困的人口都是少数,绝大大都人过着普通的生活。
图一是美国家庭在1967年至1997年三十年间的收入中位数曲线,从中可以看出,美国的普通家庭收入一直在30000~38000美元之间,增长幅度和变化幅度并不大,此中1997年美国家庭年收入中位数为37005美元,这说明美国的经济开展是比较平稳的。
虽然美国普通家庭收入并不很高,但总体生活本质较高,大局部人拥有本身的住房。
美国当局为了解决国民的住房问题,采纳了许多有效办法,如为低收入家庭提供廉价的房屋,采纳资金搀扶减税等政策鼓励旧屋改造,通过典质证券化包管购房按揭资金等。
一般来说,一个小家庭只要有一人有不变的工作,都可以买得起房。
图二是近30年来,美国家庭自有住房率曲线,从中可以看出,美国一直以来维持比较高的自有住房率。
1997年,美国自有住房率为66%〔指独户型房屋〕,独户型房屋平均价为13.39万美元。
在美国政策住房政策中,为美国人提供“买得起的住房〞政策〔affording housing〕起了很大作用。
在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%,而且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。
例如,按1997年美国家庭收入中位数37000美元,那么当每月住房分期付款不超过863元时,这样的房屋就是买得起的,按这个尺度,假设银行提供9成30年按揭〔这是美国最遍及的按揭成数和年限〕,年利率7%,那么美国中等收入的家庭买得起的住房房价约为14.24万美元,而目前美国独户型房屋的均价为13.39万元,因此中等收入的美国家庭都是买得起的,房价是合理的。
美国房地产发展历史
引言概述:美国房地产市场的发展历史悠久,经历了多个阶段和起伏。
从殖民地时期开始,到今天的现代化大国,美国房地产市场经历了许多重要事件和变革,对美国经济和社会产生了深远影响。
本文将分析美国房地产市场的发展历史,并从五个大点来详细阐述其变迁和影响。
正文内容:一、殖民地时期的土地所有权制度1.比较英国和法国殖民地的土地所有权制度2.在殖民地时期土地的分配和使用方式3.土地的交易和市场发展情况4.土地的税收和监管政策对房地产市场的影响5.殖民地时期土地所有权对今天房地产市场的影响二、西部开拓和土地批发经济1.路易斯安那购地和俄勒冈拓荒运动的影响2.亚利桑那法案和土地赠送政策的实施3.垦荒法和土地分配制度的建立4.铁路建设和土地开发的相互促进5.西部开拓和土地批发经济对房地产市场的塑造三、房地产市场的崩溃和大萧条时期1.20世纪20年代房地产市场的繁荣和泡沫2.1929年股市崩盘和房地产市场的连锁反应3.大量房产抵押贷款违约导致的银行破产4.政府干预和新政策的推出5.大萧条对房地产市场的长期影响四、二战后的房地产市场复苏和升级1.国家住房法案和对低收入家庭的支持2.高速公路建设和郊区化的发展3.住宅建筑和房地产销售业的兴起4.抵押贷款市场的创新和发展5.二战后的房地产市场复苏和升级对经济的影响五、现代化和创新的房地产市场1.贷款抵押债券市场的崛起和发展2.抵押贷款衍生品的兴起和风险3.技术和互联网对房地产市场的变革4.可持续建筑和绿色房地产的兴起5.现代化和创新的房地产市场对社会和环境的影响总结:在过去几个世纪里,美国房地产市场经历了许多重要的变革和发展。
从殖民地时期的土地所有权制度,到西部开拓时期的土地批发经济,再到大萧条时期的市场崩溃和二战后的市场复苏,美国房地产市场一直在不断演变和变革。
现代化和创新的房地产市场已经催生了新的模式和商业模式,如贷款抵押债券市场和可持续建筑等,对经济和社会产生了深远的影响。
比什凯克 房地产开发流程-概述说明以及解释
比什凯克房地产开发流程-概述说明以及解释1.引言1.1 概述比什凯克房地产开发流程的概述部分将介绍该流程的整体情况。
在比什凯克这个城市,房地产开发是一个关键的经济活动。
这个流程涉及到多个环节,包括土地收购、立项规划和建设施工等。
通过这个流程,房地产开发商能够将未开发的土地转变为有用的房地产项目。
土地收购是房地产开发的第一个步骤。
开发商需要找到合适的土地,并与土地所有者进行谈判和交易。
这一环节的成功与否直接影响着后续项目的顺利进行。
一旦土地购买完成,开发商就可以开始进行立项规划。
立项规划是房地产开发流程中的核心环节。
在这个阶段,开发商会进行市场调研和数据分析,以确定项目的定位和规模。
他们还会和设计师、建筑师、规划部门等合作,制定出详细的规划方案和设计图纸。
这些方案和图纸需要经过审批流程,确保符合当地的法规和规范要求。
一旦立项规划获得批准,房地产开发商就可以进入建设施工阶段。
这个阶段涉及到土地开发、基础设施建设、房屋建造等工作。
开发商需要与施工队伍合作,确保项目按计划进行。
同时,他们需要监督施工过程,确保项目质量和安全。
最后,在文章的结论部分,我们将对比什凯克房地产开发流程进行总结,并探讨它与其他地方的差异和特点。
我们还将展望未来,分析该流程在比什凯克市的发展中的潜力和挑战。
通过深入了解比什凯克房地产开发流程,我们可以更好地理解这个城市在房地产领域的发展现状,并为未来的发展提供建议和思考。
1.2文章结构1.2 文章结构本文将以比什凯克房地产开发流程为主题,分为引言、正文和结论三个部分。
具体结构如下:2. 正文部分2.1 土地收购在这一部分,将介绍比什凯克房地产开发流程中土地收购的过程。
包括政府部门的规划和审批流程、土地定价和出让方式,以及相关法律法规等内容。
2.2 立项规划本部分将重点介绍比什凯克房地产项目的立项规划阶段。
包括项目可行性研究、市场调研、项目规划和设计等内容。
同时,还会介绍相关政策和规定,以及如何选择合适的项目开发商和设计团队等。
深度解读美国不动产法
深度解读美国不动产法作为一个国家的法律体系的重要组成部分,不动产法涉及的领域十分广泛,包括土地所有权、房地产买卖合同、租赁协议等。
美国不动产法作为具有独特性的法律体系,与其他国家的不动产法有一定的差异和特点。
本文将深度解读美国不动产法的相关内容,从土地交易、契约法、公证和登记等多个方面进行探讨。
1.土地交易不动产法作为土地交易的法律基础,起到保护交易参与方权益的重要作用。
在美国,土地交易一般需要经过以下几个步骤:合同签订、调查和审查、过户和登记等。
(1)合同签订:买卖双方通过签订书面合同来确认双方的权益和义务。
合同中通常包括购买价格、房屋描述、付款方式等内容。
(2)调查和审查:买方需要进行土地调查和审查工作,以确保土地有效性和清晰的产权。
在此过程中,买方可能需要委托专业人员进行调查和审查,如律师或房地产经纪人。
(3)过户和登记:交易完成后,买卖双方需要办理过户手续,并将土地所有权进行登记。
登记的目的是为了确保土地的产权明确并能够得到保护。
2.契约法契约法在不动产交易中起着重要的作用。
在美国,不动产交易一般采用书面合同形式来确保各方权益的法律保护。
契约法的基本原则包括合同自由、契约诚实等。
(1)合同自由:在美国,契约的签订受到合同自由原则的制约,即买卖双方可以根据自身需求和意愿自由约定交易内容。
但同时也要遵守合同法律的基本规定。
(2)契约诚实:契约法要求各方在签订合同时以诚实和公正的原则进行交易。
这意味着各方必须提供真实的信息,并遵守合同中的义务。
3.公证和登记为了保障土地所有权的保护和交易的合法性,美国采用了公证和登记制度。
(1)公证:土地交易中的公证是指由经过认证的公证人对交易进行确认,并提供法律效力。
公证的目的是防止欺诈和确保交易的合法性。
(2)登记:土地交易的登记是指将土地的所有权转移或利益设定进行记录。
登记的目的是确保土地权益的明晰和可追溯,并提供第三方的信任保证。
总结:美国不动产法作为一个完善的法律体系,为土地交易提供了法律保护和框架。
【北美购房网】美国房产投资基础知识--购房12步流程
【北美购房网】美国房产投资基础知识--购房12步流程1. 雇佣房地产经纪人 Real Estate Agent美国法律对于房地产买卖法规复杂严谨,所以美国房地产经纪人都必须经过严格的考试, 获得本州的房地产经纪执照才能从事房地产买卖。
法律也规定买方经纪人一定要维护买方的利益,依照客户需要提供市场分析与房源,协助客户运用资金,顺利买房。
美国是由卖方负责买卖双方经纪人的佣金,买方不需支付经纪人任何费用。
2. 经纪人介绍, 选房, 看房 Property Selection经纪人会根据买家的要求与预算,帮买家选择合适的房源,并且陪同看房,直到买家选中满意的房子为止。
3. 签订买房合约书,商定价格 Making Offer选定目标后,买方经纪将对该房产做全面的市场分析,详细的解释合约,提供合理的买价给买主参考,协助买主签署合约,买主也必需提供资金证明与3% 的订金,递交给卖方。
如果贷款的话也需要附上贷款预批信。
买方经纪此时会与卖方积极交涉,协商价钱和附加条件,全力维护买家利益,直到买卖双方签订合约为止。
*买家必须提供购屋资金证明,有些卖方只接受美国境内的银行资金证明。
*买家必须在美国开户,提供美国任一银行的订金支票附件本给卖方。
*订金通常为房价的 3%。
4. 入过户交易过程,订金存入第三方公证托管公司 Open Escrow美国的房屋买卖要通过第三方公证托管公司Escrow Company完成,以保证买卖双方的利益。
意向合约经谈判后的修订变成正式购屋合约,与您的定金(惯例约为房价的3%)一起进入公证过户公司,定金会放在专门的信托帐户保管,由过户公司主持进行相关产权转移,税务支付,交易法规的执行,文件签署, 资金交割等。
5. 房屋检查 Home Inspection在美国房屋过户前,买方必需自行负责房屋检查项目。
买方将雇用美国有执照的房屋检查公司,对所买的房屋进行屋顶, 游泳池,水电配备等全方面的检查。
房屋检查公司会出具房屋检查报告,将所发现的问题列出。
开发房地产项目流程
开发房地产项目流程在开发房地产项目的流程中,首先需要进行市场调研和选址工作。
市场调研是为了了解当地房地产市场的需求和趋势,包括人口结构、收入水平、消费习惯等因素,以便确定开发项目的定位和规划。
选址工作则是要根据市场调研的结果,选择适合开发项目的地段和土地,考虑到交通便利性、配套设施、自然环境等因素。
接下来是进行项目规划和设计。
在规划阶段,需要确定项目的整体布局、建筑风格、功能分区等,以及配套设施的设置。
设计阶段则是由专业设计团队进行建筑设计、景观设计、室内设计等工作,确保项目的建筑风格和功能满足市场需求,同时具有艺术性和实用性。
随后是进行土地开发和施工准备。
土地开发包括土地平整、基础设施建设、绿化工程等,确保土地能够满足项目建设的需要。
施工准备阶段则是准备施工所需的材料、设备和人力资源,制定施工计划和安全措施,为项目的实际施工做好充分准备。
然后是项目的实际施工阶段。
在施工过程中,需要严格按照设计图纸和施工标准进行施工,确保建筑质量和工期的控制。
同时要做好施工现场的安全管理和环境保护工作,确保施工过程安全、文明、环保。
最后是项目的验收和交付阶段。
在项目建设完成后,需要进行验收工作,包括建筑质量验收、环保验收、消防验收等,确保项目符合相关标准和规定。
同时要做好项目的交付工作,包括物业管理、客户服务、售后保障等,确保项目能够顺利投入运营。
总的来说,开发房地产项目是一个复杂的过程,需要市场调研、规划设计、土地开发、施工、验收交付等多个环节的协调和管理。
只有做好每个环节的工作,才能确保项目的顺利开发和运营,实现经济效益和社会效益的双赢。
美国房地产开发模式及流程
美国房地产开发模式及流程目录一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 (2)二、美国房地产企业的经营模式特点 (3)三、美国土地法规、制度及房地产税收情况 (4)(一)土地利用的控制法规 (4)(二)土地制度 (5)(三)房地产税收 (5)(四)中美商品房价格构成比例比较 (5)四、美国房地产开发程序 (5)(一)土地获取的方式 (6)(二)土地规划——土地规划改变较国内要严格 (6)(三)土地的获取程序 (6)(四)开发建设 (8)(五)租赁与销售 (11)五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险 (12)一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长美国模式其核心是金融运作,美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系,房地产投资信托基金和投资商成为主导者,而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。
美国地产模式的背景及特点是:1、土地自由供应。
美国62%土地私有的格局,让政府不可能对土地供给进行严控。
2、专业分工明确。
美国房地产发展模式强调,房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。
有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。
土地开发商负责土地开发,地块划分商(Subdivider), 负责地块的规划设计,中介经纪负责市场销售策划,保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险,抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。
不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。
比如:有专做写字楼的,也有独做大型超市的,既有做郊区成排别墅群的,也有独营退休社区的。
3、以金融运作为核心。
美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链,各产业链均衡发展并相互协调。
各个链条中,金融产业链最为发达。
美国没有一家房地产开发企业进入世界500强,但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。
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美国房地产开发程序美国房地产开发历史较长,法制较健全,开发程序环环相扣,其经验值得借鉴。
下面从选址、开发建设和租赁与销售三大环节来介绍美国房地产开发程序。
一、选址选址就是寻求有开发价值的土地。
一般是找生地,也可以是熟地。
所谓熟地是指已经开发的地块。
建设用生地、熟地的概念与农业用地不同。
农业用熟地对建设来讲是生地。
(一)土地规划美国对全国土地都已做出用途规划。
城市及其郊区的土地都有详细的规划图,规定了每一地块的用途、建筑物的类型和规模。
各州规定不尽相同,但大同小异。
土地规划在开发前已划定,一般不能更改。
申请改变规划要有充分理由,经有关当局批准。
但也有一个例外——远郊区暂不宜开发的建设用地,可以较容易地获准转为农业用地,以避税。
因为每块地都有详细规划,开发商在选址时就应选择合乎自己开发用途的土地。
(二)购地1.位置。
美国开发商挂在嘴边的一句成功口诀就是“位置,位置,位置”。
位置在很大程度上决定着开发的成败。
位置的优劣受多种因素制约,但其中主要一条是距城市中心的距离。
因此,距市中心愈近的则地价愈高。
例如在纽约市中心的一块地,每平方公尺可以卖到2900多美元,而距纽约70英里的中城一块高密住宅用地只合20美元。
开发商在选址时要多方比较,以使其开发获益最大。
如果是兴建住宅,还应注意景观(View)。
美国人选住宅时非常注重这一点:水边(Waterfront)最佳,其次是树林边等。
地块初选后,接下来就应对其做出估价。
2.估计。
美国地产估价通常用还原法、成本法、比较法。
估价只有估价协会成员(M.A. I.)有资格承担。
由他(们)提出估价报告。
估价报告应包括如下一些内容:①地产(有时包括其上的房产)的产籍和一般情况的描述;②提请报告人;③提请报告的目的—一般市场价格,保险价值,清算价值,诉讼价值,租赁价值或商业价格;④估价日期;⑤土地已开发情况的详细叙述;⑥地产的历史情况和周围环境;⑦该地产的最佳用途;⑧可比价值;⑨估价方法;⑩估价员资格证明。
3.购地贷款。
买卖双方就地价达成协议后,开发商即应寻找贷款。
这种贷款都是抵押贷款,而且拿不到足额。
开发商将土地全部押给银行,银行对该地块进行再估价,然后发给土地估价的60~80%(视市场兴衰)的贷款。
(开发商须另筹20~40%。
)开发商筹足购地款后,(所谓“筹足”是意向性的。
因为在开发商、地主和银行三者间有一个“死结”:地主没有拿到钱之前不会把地给开发商,开发商不把地交银行,银行不会发放贷款。
)还应委托产权保险公司审查,审查该地是否“干净(Clear)”,有无“累赘(Encubrances)”。
所谓累赘是指:附加的用途限制、地役权、抵押、置留权、费用、未了诉讼、未付税金等。
这些累赘一般要求地主在成交前了结,有时也可把某些累赘随土地一起带过来。
在筹足购地款、弄清产权之后,即可成交。
4.成交。
成交是地主、开发商和银行三家为主进行签约的会议。
除上述三方代表和他们的律师外,产权保险公司的代表也必须参加。
另外,地主一方有关该地块的债权人或受权人(如有时)也应参加。
在会上,银行受开发商的委托将其申请的贷款交地主,开发商将自筹部分地价款交地主。
地主将有产权保险公司签署的地契(Deed)交开发商。
开发商与银行签署“贷款协议书”,开发商与地主签署“卖地协议书”。
与此同时,地主向有关债权人偿清债务,债权人签署“释放书”将地上的累赘清除。
上述各项文件必须有律师的签字方能生效。
成交会后的一件重要工作就是向对该地块有管辖权的房地局进行产权和抵押登记。
这样才最终完成产权的转移。
因为开发商将土地押给了银行,地契应交银行保管。
成交会上买卖双方还应支付如下一些费用:买方卖方印花税(协议)地契及抵押登记费第三方保管费律师费产权保险费测量费土地检验估价费印花税(地契)原抵押撤消登记费第三方保管费律师费经纪人费测量费会议费二、开发建设土地和地上建筑物开发,既可同期开发也可先后开发。
后者系指先开发土地,待下期由同一个或转手由另一开发商再行建造房屋。
开发土地包括平整场地,埋设地下管网,安装电缆、电话、有线电视等公用设施,修筑道路,进行绿化。
(一)设计报批无论是单体建筑、综合楼群或住宅小区,开发的第一步是做出总体规划(总体平面设计和房屋的初步设计),报请建设局批准。
批准后再进一步做出施工图,再报批(同时缴纳建筑许可费和施工监理费),批准后即可开工。
但是,对于象共有公寓等涉及广大群众切身利益的建筑,美国法律还规定了另外一套报批手续。
(二)企划书当开发商计划兴建住宅公寓时,还应向司法部长呈递一本企划书。
企划书的内容包括:兴建公寓的目的(普通公寓、老人公寓、低收入公寓等),房屋设计和技术说明,房屋售价,销售合同的格式,分期付款赞助计划,公寓管理委员会的组成和管理费的构成及数额等。
有关建筑师、律师要分别在书中有关部分签字。
开发商在书中以发起人的名义宣誓签字。
企划书一经批准,开发商应遵照执行,如有更改须报请司法部长批准,并将批件以附件的形式附在企划书内。
只有在企划书批准后,才允许销售。
销售时应向买主出示企划书,成交后买主应得到一本。
在售后的时间里,如有更改,例如管理费随物价上涨而提高,也须报批,并将批件分发给住户。
在房屋售完后的两年内,开发商是当然的管理委员会主任。
此后,可由房主协会另行聘用。
(三)施工贷款开发商可向银行申请施工贷款。
贷款条件一般是:①贷款分期发放,每次由开发商根据实际发生费用(凭发票)填写申请数额,不得超过;②规定一个贷款累计最高额;③以每笔售房收入的大部分(70%左右)还贷。
上述可见,开发商在刚一开工但还没有实物进度时,是拿不到贷款的。
因此,还应自筹一部分启动资金。
再者,每笔售房收入的大部分必须用于还贷。
在某个期间可能出现一手还贷,一手借贷的现象。
施工贷款名义上不是抵押贷款,实际上也类似抵押贷款。
另外从条件中可以看出,开发商没有可能把施工贷款挪作他用。
(四)建筑施工美国实行招标承包制,执行国际上惯用的施工管理体制,这就是由业主、承包商和监理工程师三方组成的管理体系。
但由于施工企业(承包商)愈来愈趋向专业化,一个专业承包商很难担当起总承包商的角色,需要有一个统筹安排、调度全局的经理。
于是,美国开始采用一种新建筑施工管理体制,由业主、监理建筑师、承包商们和施工管理经理组成。
施工管理经理不仅承担了原总承包商在施工过程中的组织、协调各分包商的工作,而且在前期就参与设计、预算的顾问咨询,会同建筑师准备招标文件,对承包商进行资格预审,进行招标、评标,参与选拨承包商,和签订合同;在施工期间负责安排进度,协调调度,最后参与工程的竣工验收。
工程施工除了受到开发商雇用的建筑师、管理经理的监督管理外,在质量上还受到政府部门委派的监理的监督。
开发商申请施工许可时所缴纳的监理费即用于此。
参与施工的各分包商进入工地后,要主动与监理取得联系,向其报告施工进度;隐蔽工程、覆盖前,要通知监理验收;分部工程完工后,要经监理验收签字。
只有各单项全部验收合格,工程竣工后才能拿到使用许可证书。
这一套质量监督系统,对保证工程质量起到很好的作用。
三、租赁与销售在美国有一个庞大的房地产市场,各州、县都有房地产租赁和销售信息网,有许多有执照的专业经纪人,为买卖双方牵线搭桥。
经纪人都经专门训练,考试合格,并参加全国房地产经纪人协会。
该协会为会员制定了严格的道德规范和实践标准。
所以,在每一笔成交的买卖中,几乎都有经纪人的介入,以保证买卖的公平、合法。
(一)信息网络1.报纸。
周六和周日开辟专版刊登房地产出租和销售的广告。
2.计算机信息网。
开发商或个人通过经纪人把房地产租赁销售的信息资料存入计算机信息网中,各处的经纪人都能方便地查找到该项资料。
3.刊物。
各地的经纪人事务所都定期出版房地产出租出售消息的刊物,免费向外散发。
(二)销售机构少量房地产的出租出售勿须设置销售机构,只要在某一个经纪人事务所登记即可。
但有大批房屋需要出租、出售的,则要设专门机构。
这种机构很少是由开发商自己来管理的,大都委托一家销售公司或一个经纪人来管理。
这样虽然要花上2~3%的代理费,但可省去许多麻烦,而效率比自己办理高得多。
销售公司一般都联系一家或几家贷款银行或机构,为买主筹办购房贷款。
从法律上讲,开发商、销售公司并没有为买主筹办贷款的义务。
但如果不替买主筹办贷款,那将失去许多买主。
(三)住宅销售单户住宅的销售比较简单,下面讲公寓住宅销售程序。
首先是各种媒体把信息传递出去,随后自然会有人来参观(美国称之为Traffic)。
对每个参观者都要进行登记,以便做出统计分析,改进销售工作。
在市场正常的情况下,每20户参观者应有一户签约购买。
凡有购买意向者,须填写买主登记表,填列姓名、职业、收入、家庭人口、现住址、迁移原因、欲购单元号、预计签约时间;可获得一本企划书;尚须付给定金,一般在500美元左右。
在这以后的一至两周内,销售公司按买主登记表对其做资信调查,买主则阅读企划书,了解房屋构造、房价、合同条款。
住进后买主无意购,买,可将企划书退回,并取回定金。
买主有意购买,且经调查资信合格时,可与开发商签署买房协议书并支付10^20%的房价款—头款。
这笔钱存在开发商律师的特殊帐户上,双方都不能动用。
但美国法律还规定,新建公寓住房只有在售出15%后,买房协议书方能生效。
这是因为在住户少于15%时,无法组织房主协会和房管委员会。
所以,提前签约的买主并没有把房价款交足,也没有迁入新居。
如某些买主急于迁入,也有一个变通的办法。
这就是签一份租赁——买房协议。
买主提前迁入,缴纳头款并按月付租,这些租金的一部分(例如50%)以后可作为购房款。
这与单纯租赁有所不同。
买房协议书正式生效后,要开一个象前面买地那样的成交会。
由开发商、销售公司、买主们和贷款银行参加。
在会上:1.律师将在其特殊帐户中的头款交开发商。
2.贷款银行与买主们分别签订抵押贷款协议,并交清余款;开发商收回全部卖房款。
3.房地局已事先给每个住宅单元编定门牌号,并将住宅小区的土地按房屋的单元数,从理论上划分成相应的地块。
开发商将各单元住房的房地契分别交买主们。
原来整个小区土地和整栋公寓的税号不复存在,被新一系列的税号所代替。
4.宣布房管委员会的成立。
在前两年,开发商是当然的主任。
因此,开发商在房屋全部售出后仍负有责任。
所建房屋经两年考验后,开发商才能解脱。
美国银行给买房者发放的贷款大都是长期(20~30年)、低息、分期偿还,每月偿还等额的本利和。
美国人的买房能力约为全家年收入的2.5倍。
15%的房屋卖出后,余下的房屋则可单独成交。
(五)办公楼销售美国的办公楼大多为高层建筑,使用面积超过万平方米,非一家公司所能占用。
所以,办公楼是分片出售的。
买主可以根据承重墙、柱的布局,购买一块任意大小的面积,然后再行分割为自己所需要的房间。