BT模式运作经典
BT模式运作PPT经典
5）产权归属
1
政府所有权
2
项目公司所有权
3
非完全所有权
4
共同所有权
6）担保方式
31
地方财政收入
2
资产第三方担保
3
保险
4
证券化方式
（5）BT项目会计处理及税务 公司独立核算 内部发包模式 BT项目税务
1）公司独立核算
• 包括一般会及核算方法 • 项目公司abs项目的会计核算方法 • 实际利益计算摊余成本及投资收益的方法 • 总包方的会计核算方法
违违违法法法与与与 合合合法法法
融融融资资资渠渠渠 道道道不不不同同同
主主主体体体意意意 见见见法法法律律律 关关关系系系不不不
同同同
风风风险险险担担担 当当当不不不同同同
适适适用用用范范范 围围围不不不同同同
核核核心心心合合合 同同同内内内容容容 不不不同同同
核核核心心心合合合 同同同性性性质质质 不不不同同同
产权归属
担保方式
1）主要合同
投融资类合同
建设工程类合同
投资建设合同
施工总承包合同
合资协议
专业施工分包合同
贷款合同
劳务分包合同
回购协议等
租赁采购等合同
2）各类合同结构设计（一）
2）各类合同结构设计（二）
• 《合资协议》
– 合作主体的介绍及合作目的 – 合作方式及各方投资人的出资方式 金额 – 项目公司的组织机构设置 – 投资人参与项目公司日常管理的方式 – 违约责任 – 诉讼管辖
• 2000年以来 我国出现了一些较为典型的BT项目 • 2003年 建设部发布的《意见》中鼓励BT BOT BOO BOOT等方式组
织实施 给予了政策上的积极倡导。
BT项目投资运作宝典,bt项目管理方法
BT投资项目管理方法和运作手段加强项目进行宏观控制和管理由于市场范围的扩大，对经营策略和运行机制提出了更高的要求，如何以资产连接为基础，强化外地项目的制度连接和文化连接、共同创造、共同享用同一个品牌成为项目管理的新要求。
这种连接在项目的实施中具体体现在两个方面：一方面，以总公司工程事业部和项目投资管理办为监管中心，对项目的财务、成本、进度、质量等进行全面跟踪管理；另一方面，项目经理部以统一的经营理念、质量方针、企业文化、服务宗旨贯穿于项目管理的全过程。
科学制定适用于项目的标后管理办法进度控制管理。
在进度管理上，首先是明确目标，把目标量化、细化，使大家都明确这个目标里的月、旬目标是什么，主要管理人员人手一份；其次是从强化施工组织管理上做文章，上足机械设备，逐步提高队伍素质，对没有战斗力的、拼凑的队伍要采取果断措施，采取行之有效的强硬手段来加大施工队伍的管理力度；再次是充分利用和掌握好当地的气候季节特点，千方百计在全路段掀起一个施工的大高潮。
制定出刚性的考评指标，在搞好质量的前提下，铁腕抓进度，抓节点计划的落实。
工程质量管理。
质量是施工管理永恒的主题，“铁腕抓质量，铁腕抓安全，铁腕抓进度，铁腕抓廉政”和“高标准，高质量，打造出精品工程质量管理。
质量是施工管理永恒的主题，”铁腕抓质量，铁腕抓安全，铁腕抓进度，铁腕抓廉政“和”高标准，高质量，打造出精品工程，体现出上海水平“是 2003 年 3月18 日工程开工典礼上全体建设者向安徽池州人民立下的庄严承诺。
36.4 公里的长线公路改建施工、从事大规模山体石方的爆破作业（约35万立方）、利用冲击钻在岩石里做钻孔桩、在复杂地质条件山区和十分典型的水网地区的水稻田两边改建公路，其管理和施工难度比新建道路要复杂的多，没有捷径。
为此，项目部成立工程质量创优领导小组，建立工程质量管理网络体系，规范建设和施工管理，明确”确保工程优良“的工程质量目标，认真做好路基试验段，利用样板涵、样板段评比的形式，以点促面，带动整体工程质量的提高，和公路局一道，充分依靠监理，铁腕抓质量。
BT投资模式及其运作
BT操作模式一、概念BT投资模式及其运作BT是英文“BUILD”和“TRANSFER”的缩写，中文的解释是建设、移交。
BT是政府利用非政府资金来承建某些基础设施项目的一种投资方式，其含义的通常解释是：政府指定项目业主，通过合同约定，将拟建设的某个基础设施项目授予投资人，在规定的时间内，由投资人负责该项目的投融资和建设，项目建成竣工验收合格后由业主回购，并由业主向建设方支付回购价款的一种融资建设方式。
BT 是BOT的一种演变。
所谓BOT，是BUILD-OPERATE-TRANSFER 的简称，即“建设-经营-移交”,其基本含义是政府指定项目业主同投资人签订合同，由投资人筹资和建设基础设施项目，并在协议期内负责拥有、运营和维护，通过收取使用费或服务费用，回收投资、取得合理利润。
协议期满后，项目设施的所有权无偿移交给业主。
鉴于实践中我们经常用到BT模式，因此以下将重点就BT模式予以探讨：一、BT投资模式的法律特征和主要运作方式(一)BT模式的法律特征BT是一种新型、特殊的投资方式，其法律特征主要体现在两个方面：一是主体的特殊性。
BT主体现在操作为地方政府；二是BT投资客体的特殊性。
作为BT项目的标的，在建设期间投资人对其拥有相对独立的控制权，项目业主方不能过多干预，业主只有回购后才能行使所有权。
但BT项目其标的主要是社会公共基础设施，业主必须权衡公共利益和投资者利益两个方面，对其行使质量、标准、造价预算等决定权及相应的管理监督权。
(二)BT模式的运作方式目前，我国尚没有针对BT模式的专门立法。
BT模式主要由项目的特点、所在地的投资环境、各参与主体的实际情况所决定，没有固定的运作模式。
实践中，较为成熟的模式大致可分为两种：1.完全的BT方式，也称施工二次招标型BT模式。
指项目业主选定仅承担投资职能的投资人(联合体)，由投资人设立具有法人资格的项目公司对BT项目进行融资、建设组织和治理。
项目公司自行融资、办理工程建设有关审批手续、通过公开的招投标程序选择施工承包商、监理单位和材料设备供给商等。
市政工程BT模式的运作过程
市政工程BT模式的运作过程市政工程, 模式, 运作一、BT项目关系人哪些项目适合于采用BT模式建设？BT是一种投融资方式。
采用“ＢＴ”模式建设的项目，所有权是业主（政府或政府授权的公司），政府将项目的融资和建设特许权转让投资方。
投资方是依法注册的国有建筑企业或私人企业，银行或其他金融机构根据项目的未来收益情况为项目提供融资贷款。
政府（或项目筹备办）根据当地社会和经济发展的需要，对项目进行立项，进行项目建议书、可行性研究、筹划报批等前期准备工作，委托授权公司或咨询中介公司对项目进行BT招标，与中标人（投资方）签订BT投资合同（或投资协议）。
中标人（投资方）组建BT项目公司，项目公司在项目建设期行使业主职能，负责项目的投融资、建设管理，并承担建设期间的风险。
项目建成竣工后，按照BT合同（或协议），投资方将完工的项目移交给政府（政府授权的公司）。
政府（或政府授权的公司）按约定总价（或完工后评估总价）分期偿还投资方的融资和建设费用。
政府及管理部门在BT投资全过程中行使监管、指导职能，保证BT投资项目的顺利融资、建成、移交。
与BT项目有关的主要项目关系人有：业主（政府部门/授权机构/项目发起人）、中标人（投资方/项目主办人）、BT项目公司、融资机构（银行/金融机构），BT模式的真正业主是政府。
二、市政工程的特点采用BT方式的项目绝大多数是政府的基础设施项目。
市政工程主要是指城市基础设施建造。
主要包括：道路、桥梁、园林、房建、给排水、照明、安装、工程装饰、各种水电气线路及管道。
例如：电力管线；电信管线；生活给水、消防、喷淋管线；雨污水管线；照明；铺装都属于市政工程。
同其他城市基础设施相比，市政工程有其独有的特点：市政工程是由政府投资的公益性项目，其产品为公众使用。
市政工程的投资效益只能在其使用过程中显现。
正是由于市政工程具有这些特点，铸就了市政工程在城市建设中的特殊地位。
市政工程主要服务于城市区域，政府的目标、交通的限制、便利市民的要求，市政工程的工期一般不会太长，属于“短、平、快”的建设性质。
BT模式的主要运作方式
运作过程:
1. 项目的确定阶段：政府对项目立项,完成项目建设书、可行性研究、筹划报批等工作；
2. 项目的前期准备阶段：政府确定融资模式、贷款金额的时间及数量上的要求、偿还资金的计划安排等工作；
3. 项目的合同确定阶段：政府确定投资方，谈判商定双方的权利与义务等工作；
4. 项目的建设阶段：参与各方按BT合同要求，行使权利，履行义务；
5. 项目的移交阶段：竣工验收合格、合同期满，投资方有偿移交给政府，政府按约定总价，按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。
BOT、BT、TOT三种特许经营权运作模式简述
BOT、BT、TOT三种特许经营权运作模式简述一、BOT模式1、BOT的定义：BOT是英文Build－Operate－Transfer的缩写，即“建设－经营－转让”。
实质上是对基础设施投资、建设和经营的一种方式。
以政府和社会投资机构之间达成的协议为前提，由政府向社会投资机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。
政府对该机构提供的公共产品或服务的数量和价格可以有所限制，但保证社会投资机构具有获取利润的机会。
整个过程中的风险由政府和社会投资机构分担。
当特许期限结束时，社会投资机构按约定将该设施移交给政府部门，转由政府指定部门经营和管理。
2、BOT的实施步骤：（1）确定项目a.政府根据当地经济社会发展情况提出项目设想；b.聘请咨询机构对项目进行技术、经济论证；C.按照基本建设程序完成项目立项、审批手续。
（2）选择社会投资机构社会投资机构的选择有两种方式：一种是协商方式，一种是招标方式。
协商方式确定项目公司速度较快，但是由于BOT项目涉及谈判的条件较多，以协商方式确定社会投资机构由于缺乏竞争，往往会造成成本提高的结果。
（3）项目建设过程a.社会投资机构设立项目公司b.对建设方案进行详细设计；c.融资；d.确定承建单位并组织建设；e.交付使用。
（4）运营运营可由项目公司自行运营，也可由项目公司委托专业的公司代为运营。
（5）移交当BOT项目期满，项目公司将建筑及设备移交给政府。
移交过程中，政府应组织对项目的验收检查，如发现与协议规定不符的现象，应要求项目公司予以修复或更换。
3、BOT的优点：（1）可利用社会投资，减少政府公共借款和直接投资，缓和政府的财政负担。
（2）避免或减少政府投资可能带来的各种风险，如利率和汇率风险、市场风险、技术风险等。
（3）有利于提高项目的运作效益。
因为一方面BOT项目一般都涉及到巨额资金的投入，以及项目周期长所带来的风险，由于有社会投资机构的参加，贷款机构对项目的要求就会比对政府更严格，另一方面私营企业为了减少风险，获得较多的收益，客观上促使其加强管理，控制造价，减低项目建设费用，缩短建造期。
BOTBTTOT三种特许经营权运作模式简述
BOTBTTOT三种特许经营权运作模式简述特许经营是指权利人（或企业）向被特许经营方授予经营、使用特定商标、销售特定商品或服务的许可权，并且提供相应的管理、培训和技术支持等支持服务，而被特许方则支付一定的特许经营费用或提供一定的利润给权利人。
三种常见的特许经营权运作模式是BOT（建设-运营-转让）、BT（建设-转让）和TOT（转让-经营-转让）。
1.BOT（建设-运营-转让）模式：BOT模式是指权利人建设基础设施，然后运营一段时间后将设施转让给政府或其他机构。
在BOT模式中，权利人承担建设费用，并负责设施的运营和维护，通常在特许经营期限结束后将设施转让给政府或其他机构。
这种模式的优势在于权利人可以获得项目运营的收益，并在特许经营期限结束后获得设施的转让款。
BOT模式适用于基础设施建设项目，如公路、桥梁、发电厂等。
2.BT（建设-转让）模式：BT模式是指权利人与政府或其他机构签订合同，承担建设项目的设计、施工和交付，然后转让给政府或其他机构。
权利人在建设阶段负责项目的投资和建设，随后将项目交付给政府或其他机构。
在交付后的运营阶段，政府或其他机构负责项目的运营和管理。
权利人通常会收取一定的转让费用或利润。
BT模式适用于公共设施建设项目，如学校、医院、体育场馆等。
3.TOT（转让-经营-转让）模式：TOT模式是指权利人将特定的技术、专利或商标转让给被特许方，被特许方负责经营和销售，并在一段时间后将权利转让给其他机构。
在TOT模式中，权利人转让自己拥有的技术、专利或商标给被特许方，被特许方负责经营和销售相关产品或服务。
在特许经营期限结束后，被特许方可以将权利再转让给其他机构，从而获取一定的利润。
TOT模式适用于技术、专利或知识产权相关的产业，如软件、医药、科技等。
总之，BOT、BT和TOT是三种常见的特许经营权运作模式。
BOT模式适用于基础设施项目，权利人在建设和运营阶段获得收益，并将设施转让给政府或其他机构。
BT模式运作方式
BT模式运作方式发布时间：2009-11-11 22:54:16 点击次数：2263次BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。
BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。
在多年的发展中，为适应项目的要求，BT模式逐渐衍生出多种模式，如施工二次招标型BT模式、直接施工型BT模式、施工同体型BT模式、垫资施工型BT模式等。
这些模式各有特点，本文就它们之间的优劣势进行说明。
一、施工二次招标型BT模式施工二次招标型BT模式的运作方式为：BT模式项目发起人（即BT模式投资建设合同中的甲方，通常是政府或政府授权单位）通过法定程序（包括招投标和费招投标方式）选定仅承担投资职能的投资机构作为BT模式项目主办人（即BT模式投资建设合同中的乙方），由主办人设立具有法人资格的项目公司并由项目公司作为建设单位对BT模式项目进行融资、组织建设和管理，包括项目公司自行融资、办理工程建设有关审批手续、通过公开的招投标程序选择施工承包商、监理单位和材料设备供应商等。
其最大特点就是项目的主要施工承包商要由项目公司另外再通过公开的招投标程序确定，而不是由BT模式项目发起人在选择项目主办人的同时确定。
按此种方式实施的BT项目主要有北京2008奥运会主体育馆、重庆菜园坝长江大桥南引道、嘉兴经济开发区（城北路、嘉桐路）项目，以及松阳供水项目、云和医院迁建项目等。
二、直接施工型BT模式直接施工型BT模式项目的运作方式为：BT模式项目发起人通过法定程序（包括招投标和费招投标方式）选定BT模式项目投资机构作为BT模式项目主办人，由主办人设立具有法人资格的项目公司并由项目公司作为建设单位对BT模式项目进行融资、组织建设和管理。
但在选定主办人的同时明确该项目的主要施工任务由主办人之一（或其指定的下属单位）承担。
BT模式
BT模式一、BT模式概述与适用条件二、BT模式优缺点三、BT模式经典案例四、BT综述BT模式概述与适用条件BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式。
BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。
目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。
1. BT模式仅适用于政府基础设施非经营性项目建设；2. 政府利用的资金是非政府资金，是通过投资方融资的资金，融资的资金可以是银行的，也可以是其他金融机构或私有的，可以是外资的也可以是国内的；3. BT模式仅是一种新的投资融资模式，BT模式的重点是B阶段；4. 投资方在移交时不存在投资方在建成后进行经营，获取经营收入；5. 政府按比例分期向投资方支付合同的约定总价。
BT模式优缺点发展BT模式的意义：BT模式的作用显而易见，主要有如下四个方面，第一，通过BT，使未来的财政性收入即期化，扩大内需，拉动地方经济增长；而通过吸引社会资本的加入，引导了民间资本的合理投向，提高了资本利用效率。
第二，bt模式能缓解当地政府财政性资金的暂时短缺，因为政府项目的公共品特性以及资金需求量大、回收期长等特点，使得必须由财政性资金建设的项目必然出现财政资金供应的暂时缺口，然bt模式的分期回购正是弥补财政资金供给缺口的有效方式；第三，政府强大的资信能力，为投资者、金融机构、工程承包公司等提供了稳定可靠的收益预期。
第四，优化资源配置，合理分散风险，BT项目投资巨大，建设周期长，引入社会资本，多方共同承担风险，获取收益。
缺点:1、法律环境的缺失没有BT或BOT等相关方面的法律，也没有可供参考的合同文本，BT模式中涉及的回购协议和融资担保BT模式也没有法律条款支持。
2、建设期中的产权界定模糊业主和BT方签订合同之中有一个“回购协议”，即在项目移交时候是属于回购的性质，因此在签订合同后项目移交之前的这段时间内，项目产权属于BT方还是属于业主方难以界定。
大型BT项目操作模式案例
第一章 与地方政府签署合作协议
二、对合作地区进行项目分析和洽谈，签 订合作框架协议
对合作地区的大型项目信息进行分析， 确定拟运作的目标项目，有目的地向当地 政府抛出我们的合作条件，进行项目洽谈 。通过项目分析与洽谈，可与政府签订合 作框架协议，框定具体BT项目。
第一章 与地方政府签署合作协议
三、与当地政府签署合作协议书
五、项目公司与政府授权机构签订BT合同
双方签署BT合同应当明确的事项有：
6、不在《工程造价信息》的材料，由政府授权 机构签证确认，签证要既签量又签价。为减少 工作量，可采用按月度或季度签证的方式； 7、我方投入资金计息的起算点以资金到达指定 银行帐户为准？还是以约定的工程形象进度为 准？还是以两者相结合为准？建议以第一种方 式约定或者以第三种方式约定；
第三章 与银行签署贷款合同
一、与目标银行前期沟通
5、项目公司最高可申请的贷款额度？是 否为65%或更高？ 6、申请贷款所需申报的详细资料？尤其 是需要政府提供的资料？ 7、贷款银行的审批程序？审批所需时间 ？
第三章 与银行签署贷款合同
一、与目标银行前期沟通
8、银行贷款批准后，银行对放款方面的 要求？ 9、银行对贷款资金的监管方式？监管程 序？对我局可能造成的影响？ 10、如何协调贷款银行实现我局资金集中 管理？
第二章 与地方政府签署BT合同
五、项目公司与政府授权机构签订BT合同
如果当地政府特别要求通过招标方式确定BT项 目投资人，可以协调政府采取“两招并一招” 的方式，在招标BT投资人时同时确定施工总承 包单位，即采取“投资人与施工总承包单位” 一次性招标确定的方式，中标的投资人中国建 筑第七工程局有限公司即为施工总承包单位。 中标后由BT项目公司与政府签订BT合同。
BT模式运作PPT(经典)
）法律特征
• 合同主体包括政府方 投资人 项目公司 施工单位 • 投资人和项目公司的权利义务 获得项目投资建设的特许权 由项目公
司进行融资 建设 自主选择工程建设单位 移交后获得回购款：义务是 负责项目建设资金筹集 将合格项目移交给政府 在项目融资建设中接 受监督 • 盈利模式 • 运作流程 • 法律风险分担 投资人承担融资失败风险 项目回购风险 项目公司承担 建设质量风险 延期交付风险 不可抗力风险
）模式
• 理想化模式为施工二次招标模式
•
即设立项目公司的二次招标模式
• 直接施工型模式
•
投资人必须为具有相关资质的建筑企业
• 不成立项目公司的模式
•
原则上不推荐使用 会引起非常多的政策法规上和资金保
障上的风险
）项目实际运行结构
• 政府作为业主 将项目委托给合适的投资人 • 投资人成立项目公司 负责运营项目 • 项目公司与回购方签订协议 回购方提供担保 • 项目公司委托各单位负责实践操作项目 • 竣工及验收合格后移交给回购方
）产权归属
1
政府所有权
2
项目公司所有权
3
非完全所有权
4
共同所有权
）担保方式
31 2 3 4
地方财政收入 资产第三方担保
保险 证券化方式
（5）BT项目会计处理及税务 公司独立核算 内部发包模式 BT项目税务
）公司独立核算
• 包括一般会及核算方法 • 项目公司项目的会计核算方法 • 实际利益计算摊余成本及投资收益的方法 • 总包方的会计核算方法
）投资风险及评估
① 市场风险 主要指取得项目过程的风险 ② 建设风险 指不能按时、及时验收的风险 ③ 利率风险 主要存在项目的回购期 ④ 回购风险 指政府信用风险
BT运作模式介绍1
BT运作模式介绍一、BT运作模式(一)对项目进行立项，完成项目建议书、可行性研究、筹划报批等前期工作，将项目融资和建设的特许权转让给投资方，银行或其他金融机构根据项目未来的收益情况对投资方的经济等实力情况为项目提供融资贷款，AAA与投资方签订BT投资合同，投资方组建BT项目公司，投资方在建设期间行使业主职能，对项目进行融资、建设、并承担建设期间的风险。
(二)项目竣工后，按BT合同，投资方将完工验收合格的项目移交给AAA，AAA按约定总价(或计量总价加上合理回报)按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。
(三)AAA在BT投资全过程中行使监管，保证BT投资项目的顺利融资、建设、移交。
投资方是否具有与项目规模相适应的实力，是BT项目能否顺利建设和移交的关键。
二、BT模式中三个主体(一)项目业主是指项目所在地政府及所属部门指定的机构或公司，也称项目发起人。
负责对项目的项目建设特许权的招标。
在项目融资建设期间，业主在法律上不拥有项目，而是通过给予项目一定数额的从属性贷款或贷款担保作为项目建设、开发和融资的支持。
在项目建设完成和移交后，将拥有项目的所有权和经营权。
本项目业主为AAA。
(二)BT投资管理方BT方通过投标方式从项目所在的政府获得项目建设的特许权。
负责提供项目建设所需的资金、技术，安排融资和组织项目的建设，并承担相应的项目风险。
通过招投标方式产生相应的设计单位、施工单位、监理单位和设备、原材料供应商等。
本项目BT投资建设方将由AAA通过公开招标方式确定。
(三)贷款银行或其他相关单位融资渠道在BT模式中扮演很重要的角色，项目的融资渠道一般是投资方自有资产、银团贷款、政府政策性贷款等。
而贷款的条件一般取决于项目本身的经济效益，BT方的管理能力和资金状况，以及政府为项目投资方提供的优惠政策。
三、项目核心目标本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标。
因此，建设监管的内容相应包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。
BT模式
BOT和BT模式一、BOT模式BOT的定义BOT是英文Build－Operate－Transfer的缩写，通常直译为“建设－经营－转让”。
这种译法直截了当，但不能反映BOT的实质。
BOT实质上是基础设施投资、建设和经营的一种方式，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。
政府对该机构提供的公共产品或服务的数量和价格可以有所限制，但保证私人资本具有获取利润的机会。
整个过程中的风险由政府和私人机构分担。
当特许期限结束时，私人机构按约定将该设施移交给政府部门，转由政府指定部门经营和管理。
所以，BOT一词意译为“基础设施特许权”更为合适。
以上所述是狭义的BOT概念。
BOT经历了数百年的发展，为了适应不同的条件，衍生出许多变种，例如BOOT（Build－Own－Operate－Trans fer），BOO（Build－Own－Operate），BLT（Build－Lease－Operate）和TOT（Transfer－Operate－Transfer）等等。
广义的BOT概念包括这些衍生品种在内。
人们通常所说的BOT应该是广义的BOT概念。
“建设－经营－转让”一词不能概括BOT模式的发展。
BOT的历史近些年来，BOT这种投资与建设方式被一些发展中国家用来进行其基础设施建设并取得了一定的成功，引起了世界范围广泛的青睐，被当成一种新型的投资方式进行宣传，然而BOT远非一种新生事物，它自出现至今已有至少300年的历史。
17世纪英国的领港公会负责管理海上事务，包括建设和经营灯塔，并拥有建造灯塔和向船只收费的特权。
但是据罗纳德·科斯（R. Coase）的调查，从1610年到1675年的65年当中，领港公会连一个灯塔也未建成。
而同期私人建成的灯塔至少有十座。
这种私人建造灯塔的投资方式与现在所谓BOT如出一辙。
BT项目运作和回购成功案例
南昌BT项目运作和回购的成功案例提纲：1、BT模式的概念及其强大的生命力2、BT项目回购的风险及防范举措3、BT项目回购的条件4、回购中遇到的主要困难和克服办法5、回购后的展望前言：自2012年年底象湖及抚河截污工程BT项目开工以来，项目部领导精心组织、科学安排、克服诸多施工难题，在确保安全和质量的前提下，狠抓工程进度，全体参建员工顶风雨、冒严寒、战酷暑，不分昼夜抢赶工期，历经13个月的努力，克服了征地拆迁、图纸变更、阴雨连绵等诸多困难，按时实现了“全线贯通”的节点目标，顺利进入项目回款和工程收尾阶段。
第一部分 BT模式的概念BT模式（Build-Transfer）即“投资建设—移交”的简称，指政府或授权单位作为项目发起人经过法定程序选择拟建的基础设施或公用事业项目的主办人，实施专属于政府的基础设施项目建设, 项目建成后由政府按协议赎回其项目及有关权利，并由政府向主办人支付回购价款的一种融资建设方式。
BT方式的实施实现了政府和企业双赢的局面。
从政府角度来看，BT方式有利于缓解政府的资金压力、实施积极的财政政策和转变政府职能。
从企业角度来看，BT方式为企业开辟了崭新的投资渠道，并能获得稳定回报，推动产融结合。
随着我国经济建设的快速发展,城市化进程的不断深入,城市基础设施等相关配套的发展已成为政府急需解决的问题。
同时因国家宏观调控政策的实施，基础设施投资的银根压缩受到前所未有的冲击，如何筹集建设资金成了制约基础设施建设的关键。
在政府资金短缺的情况下,BT模式被引入我国基础设施建设领域。
BT模式的引入不但缓解政府的财政压力,也因其机制新、管理灵活、权责明确等优点,显示出强大的生命力。
BT模式作为一种新兴的工程建设管理模式，较好的解决了因为建设单位资金紧张而不能实施工程的难题，近年来在国内得到了蓬勃发展。
第二部分 BT项目回购风险BT模式作为一种新型的投融资建设模式，集融资、投资、项目建设与政府特许、政府采购等行为于一体，较好地体现了资本、技术、管理、市场以及政府资源的有效整合，使基础设施和公用事业项目建设资金来源多元化的要求得到了进一步满足。
BT模式运作模式介绍
2013年4月
福建省招标采购集团
BT模式
BT（Build-Transfer，即建造-转移）
根据项目业主通过对选定的投资建设合作方授予投资建设特许权的 方式、由投资建设合作方负责进行项目的建设（包括筹措资金）并承担 风险，并在规定时限内将建成后的符合质量要求的项目设施移交项目业 主，项目业主根据事先签订的《BT合同》在一定期限内分期向投资者 支付项目总投资并加上合理资金回报。 BT模式主要应用于交通、能源、电信、市政设施、工业等各类项目 建设领域，目前在城市公用基础设施领域被广泛应用。
（6）回购担保
（7）双方的权利义务 （8）业主监管以及监理 （9）项目移交
福建省招标采购集团
福建省招标采购集团
实施流程
项目审批（核准）阶段 -→ 项目前期准备阶段 -→ 确定项目实施方案 -→ 编制
招标公告、招标文件和《BT合同》阶段 -→ 招标阶段 -→（招商谈判阶段） -→ 评标（或谈判）阶段 -→ 《BT合同》澄清阶段 -→ 定标阶段 -→ 草签《BT合同 》阶段 -→ 中标人成立项目公司阶段 -→ 正式签署《BT合同》阶段 -→ 融资和 审批阶段 -→ 实施阶段（包括BT项目的投资、建设和移交）。
2.项目（主要指政府投资项目）BT建设方式的批准及支持性文件，包括但丌限于：
（1） 项目所在地政府对该项目实施方式的核准 （2） 项目所在地财政对该项目还款或支付款项的承诺 （3） 项目所在地人大同意建设项目的决议
3.项目回购担保的有关文件及资料
福建省招标采购集团
《BT合同》的主要边界条件
（1）BT投资总额的构成 ①建筑安装工程费 ②工程建设其他费用 ③财务费用 （2）建筑安装工程费的计算
BT项目运作方式及关键问题
BT项目运作方式及关键问题摘要：从BOT模式演变而来的BT模式正在我国被越来越多的建筑工程项目所采用，本文就BT 项目的运作方式进行了较为详细的阐述，通过分析、借鉴现有的前辈成果总结出BT模式中的关键问题，并提出了一定的解决思路。
关键词：运作方式关键问题引言BT项目融资模式（Build-Transfer）是指项目业主（政府或其授权单位）通过招标方式确定特定项目的投资方，由投资方承担项目的融资、建设和风险。
在规定时限内将竣工验收后的项目移交项目业主，并由项目业主按照合同约定，分期向投资方支付回购价款的一种融资建设方式。
BT模式作为BOT（Build-Operate-Transfer）模式的一种变形，近几年来广泛被政府应用于利用非政府资金进行基础非经营性设施建设的项目。
这种从BOT模式演变而来的BT模式正在我国被越来越多的建筑工程项目所采用，例如：重庆的菜园坝长江大桥、北京地铁奥运支线BT项目等，BT模式正活跃于各类项目的融资当中。
1.BT项目的运作方式在BT模式中，项目发起方（也就是业主：政府或代表政府的政府机构）应根据实际情况提出项目建设的必要性，确定项目需要达到的目标，首先完成项目的确定方案、立项、项目建议书、可行性研究和筹划报批等各项前期工作。
项目发起方在做好上述各项工作后确定以BT模式融资，通过招投标方式确定投资方。
项目发起方与投资方签订BT合同，商定双方的权利与义务，项目发起方自此将项目融资和建设的特许权转让给投资方。
银行或其他金融机构根据项目未来的收益情况对投资方的经济等实力情况作为参考，给项目提供融资贷款。
投资方组建BT项目管理公司，在建设期间行使业主职能，对项目进行融资、建设，并承担建设期间的风险。
BT项目管理公司代表总承包单位负责项目的组织实施和管理，对本工程的质量、安全、进度、造价等负责；施工单位作为分包商，应按照分包合同的约定对BT项目管理公司负责；项目管理公司和监理单位之间是一种各司其职的平行关系，从不同的角度共同对项目业主负责。
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投 资
资 结 构
资 结 构
主设 化
公
费人
包
体计 为
司
用性
括
回 购 方 与 投 资
独 立 的 第 三 方
人
是 主 要 的 投 资 和
的质 组及 成背 既景 工 程 费
6）项目资金流向
•投资人视情况拨款给项目公司维持运作 •以项目公司为平台进行融资 •项目公司拨款给承包商 监理单位 材料供应商等 •回购期回购方偿还投资人费用 •收到回购款后 项目公司偿还各贷款及融资成本
费
款限利
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用
及率
人
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利的
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辖
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定
结定
义
算
与
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约
定
3）关键条款及风险（一）
• 《投资建设合同》
– 项目建设内容以及投资规模的确定性 – 项目回购资金的来源及回购担保 – 工程完工风险 – 违约及诉讼风险
• 与《回购合同》相似
3）关键条款及风险（二）
• 《合资协议》
– 出自问题 – 项目公司的管理权问题
• 《贷款协议》
– 贷款用途 – 还款 – 担保条款 – 陈述与保证
3）关键条款及风险（三）
• 建设工程类合同
•工程完工风险 工程变更签证及索赔 •工程价款支付风险 •工程分包风险 •法律纠纷诉讼风险
4）法律关系
• 项目回购方与项目投资人投资授权法律关系 • 项目投资人与项目公司的投资管理法律关系 • 项目公司与工程施工方之间的工程承发包管理法律关系 • 项目公司与银行等金融机构的借贷法律关系 • 项目回购担保方与项目公司的担保法律关系 • 工程施工总承包人与分承包人之间的总分包法律关系 • 施工方与材料 设备供应商之间的租赁 采购法律关系等
2）各类合同结构设计（三）
•
– – – – – – – – – – – – – –
《
法 律 适 用
违 约 责 任
陈 述 与 保
担 保
提 款
银 团 及 银
提 前 还 款
逾 期 利 息
本 金 偿 还
贷 款 期 限
贷 款 用 途
贷 款 总 量
项 目 介 绍
借 款 人 与
贷 款 合 同
于条证
团
条期及
贷》
法款
7）BT模式通常运作程序
确定 投资方
组建 项目公司
建设 管理
竣工 移交
回购
8）收益来源
工回 程购 建款 设支 环付 节环
节
• •
9）具体运作类型
• 设立项目公司的总承包BT模式 适用于工程技术复杂，投资
规模大的项目
• 不设立项目公司的总承包BT模式 适用于工程技术简单 投资规
模不大的项目
• 设立项目公司的二次招标BT模式 适用于工程技术成熟，技术
2）法律特征
• 合同主体包括政府方 投资人 项目公司 施工单位 • 投资人和项目公司的权利义务 获得项目投资建设的特许权 由项目公
司进行融资 建设 自主选择工程建设单位 移交后获得回购款：义务是 负责项目建设资金筹集 将合格项目移交给政府 在项目融资建设中接 受监督 • 盈利模式 • 运作流程 • 法律风险分担 投资人承担融资失败风险 项目回购风险 项目公司承担 建设质量风险 延期交付风险 不可抗力风险
7）收益边界条件
回购 基数
投资收 益率
回购 方式
税收 政策
一般由 包干确 定 次外还 有按时 发生确 定
以银行 贷款基 准利率 为基准
争取较 短的回 购期 争取计 息日期 合理提 前
税收政 策也是 关系BT 业务收 益的重 要因素
（4）BT项目合同与法律
主要合同
各类合同结构设计
关键条款及风险
法律关系
BBTT 项项目目 方方案案 设设计计
BBTT 项项目目 合合同同 与与法法
律律
BBTT 项项目目 会会计计 处处理理 及及税税
务务
BBTT 项项目目 融融资资
BBTT 项项目目 建建设设 及及其其 风风险险 管管理理
（1）、BT项目模式概（述1）BT项目模式概述
BT模式的产生
BT模式的特性
在我国存在的问题
违违违法法法与与与 合合合法法法
融融融资资资渠渠渠 道道道不不不同同同
主主主体体体意意意 见见见法法法律律律 关关关系系系不不不
同同同
风风风险险险担担担 当当当不不不同同同
适适适用用用范范范 围围围不不不同同同
核核核心心心合合合 同同同内内内容容容 不不不同同同
核核核心心心合合合 同同同性性性质质质 不不不同同同
① 市场风险 主要指取得项目过程的风险 ② 建设风险 指不能按时、及时验收的风险 ③ 利率风险 主要存在项目的回购期 ④ 回购风险 指政府信用风险
• 风险主要评估 回购主体的信用级别 担保方式 地方土地政策 工程条件 等
（3）BT项目方案设计
招商方式
BT模式
BT项目实际运行结构
投资人主要前期准备工作
后 城市气化率低 能源供给不足 交通运输能力差
（2）国内外基础设施常用投融资方式
1.
政府直接投资 资金到位保障高
2.
地方政府债券 双重创新性
3.
银行贷款 资金来源充裕 融资成本不高
4.
保险资金 安全性 流动性 收益性
5.
信托资金 形式灵活 风险隔离机制
6.
此外还有PPP BOT TOT 资产证券化等创新方式
4）在我国存在的问题
缺乏明却的界定 缺乏统一的配套法律规范
欠缺规范的合同指引
问题
5）主要参与主体
发起方 回购方
投资方
建设方
项目 公司
6）主要合同体系
• 回购合同 项目公司与回购方签署的约定回购款支付相关事项的合同
• 工程建设合同 项目公司与承建的建设方按照建设合同标准签订
• 担保合同 担保方与项目公司签订
BT模式运作经典
主要内容
一
基础设施投融资体制
二
BT项目相关知识
三
案例分析
一、基础设施投融资体制
基础 B设T项施 目投相融 关资知体
识制
BT项 目基模础 式设概施
述
B常T模用 式投的融 相资关方 法式规 政策
我国 B投T项融 目资投体 资制分改
析革
项目 B公T项司 目对方项 案目设的 全计程 负责
3）BT与BOT建设模式法律分析
• 相同之处 – 对投资主体的要求相同 – 主体间的关系相同 – 运作流程相同
• 不同之处 – 分别适用非经营性和经营性基础项目 – 前者不需承担运营和维护 – 前者主要风险在于分期回购 – 后者主要风险在于经营期间的市场风险
（2）BT项目投资分析
不同性质的投资人 投资尽职调查 调研内容 可行性研究报告 投资风险及评估
2）BT模式
• 理想化BT模式为施工二次招标BT模式
即设立项目公司的二次招标BT模式
• 直接施工型BT模式
投资人必须为具有相关资质的建筑企业
• 不成立项目公司的BT模式
原则上不推荐使用 会引起非常多的政策法规上和资金保障上的风险
3）BT项目实际运行结构
• 政府作为业主 将项目委托给合适的投资人 • 投资人成立项目公司 负责运营项目 • 项目公司与回购方签订协议 回购方提供担保 • 项目公司委托各单位负责实践操作项目 • 竣工及验收合格后移交给回购方
• 2000年以来 我国出现了一些较为典型的BT项目 • 2003年 建设部发布的《意见》中鼓励BT BOT BOO BOOT等方式组
织实施 给予了政策上的积极倡导。
①2）BT模式的特点
• 该模式不存在经营期风险，且具备投资建设期短，投资回报率稳定等 特点。是一种投资方式，有别于普通的工程施工。
3）BT项目模式与垫资施工的本质区别 区区别别
（6）项目公司缺点
缺点
临时组建 职权不到位
建设与管理分离
项目人员专业素质和管理水平低
缺乏必要的项目公司监督与约束机制
二、BT项目相关知识
BBTT 项项目目 相相关关 知知识识
BBTT项项 目目模模 式式概概
述述
BBTT模模 式式的的 相相关关 法法规规 政政策策
BBTT 项项目目 投投资资 分分析析
c
商务条件 回购及担保 合作方式等
d
财税政策 税种税率等
4）可行性研究报告
① 项目概述 ② 项目对地方政府的意义 ③ 投融资方案 ④ 建设管理方案 ⑤ 财务分析 ⑥ 实施方案 ⑦ 风险评估及防范 ⑧ 可行性综合评价
分析方法： 定性分析 重视 项目概况及风险分析 定量分析 重视 财务分析
5）投资风险及评估
标准明确的项目
BT模式的相关法规政策
基本法律
法律特征
BT与BOT建设模式法律分析
1）基本法律
• 《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》 • 《从事工程项目管理和工程总承包企业营业额百名排序暂行办法》 • 《关于加强和规范政府投资项目BT融资建设管理的通知》
• 《通知》第一条 定义了BT融资建设模式 第二条 规定了审批和决策机制 第三条 规定了招标投标制度 第四条 明确双方责任 权利和义务 第五条 规定要制定合理的回购条件和程序 第六条 对政府各相关部门的职责分工予以明确
2）内部发包模式
• 公司本部会计核算方法 • 分公司对BT项目的工程施工业务方法
3）BT项目税务
• 对BT项目取得的收支差额，按服务业——代理业缴纳5%的营业 税
项目 B资T项本 目金合及 同项与目 法公律司
BT项 目项会目 计公处司 理缺及点 税务