BT模式运作经典

（4）项目公司对项目的全程负责
全程负责
资金筹措
策划
建设实施
生产运营 债务偿还 资产保值增值
（5）项目资本金及项目公司
• 项目资本金 即投资者认缴的出资款 属非债务性资金 • 监管问题 项目资金是否有效
项目资本金的专项使用问题 项目资本金动态管理 投资人以贷款资金作为项目资本金出资的问题
• 项目公司 即为了项目的建设和生产经营而由项目发起人注册成立的独 立经营并自负盈亏的经营实体。
标准明确的项目
BT模式的相关法规政策
基本法律
法律特征
BT与BOT建设模式法律分析
1）基本法律
• 《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》 • 《从事工程项目管理和工程总承包企业营业额百名排序暂行办法》 • 《关于加强和规范政府投资项目BT融资建设管理的通知》
• 《通知》第一条 定义了BT融资建设模式 第二条 规定了审批和决策机制 第三条 规定了招标投标制度 第四条 明确双方责任 权利和义务 第五条 规定要制定合理的回购条件和程序 第六条 对政府各相关部门的职责分工予以明确
产权归属
担保方式
1）主要合同
投融资类合同
建设工程类合同
投资建设合同
施工总承包合同
合资协议
专业施工分包合同
贷款合同
劳务分包合同
回购协议等
租赁采购等合同
2）各类合同结构设计（一）
2）各类合同结构设计（二）
• 《合资协议》
– 合作主体的介绍及合作目的 – 合作方式及各方投资人的出资方式 金额 – 项目公司的组织机构设置 – 投资人参与项目公司日常管理的方式 – 违约责任 – 诉讼管辖
2）法律特征
• 合同主体包括政府方 投资人 项目公司 施工单位 • 投资人和项目公司的权利义务 获得项目投资建设的特许权 由项目公
司进行融资 建设 自主选择工程建设单位 移交后获得回购款：义务是 负责项目建设资金筹集 将合格项目移交给政府 在项目融资建设中接 受监督 • 盈利模式 • 运作流程 • 法律风险分担 投资人承担融资失败风险 项目回购风险 项目公司承担 建设质量风险 延期交付风险 不可抗力风险
7）收益边界条件
回购 基数
投资收 益率
回购 方式
税收 政策
一般由 包干确 定 次外还 有按时 发生确 定
以银行 贷款基 准利率 为基准
争取较 短的回 购期 争取计 息日期 合理提 前
税收政 策也是 关系BT 业务收 益的重 要因素
（4）BT项目合同与法律
主要合同
各类合同结构设计
关键条款及风险
法律关系
BT模式运作经典
主要内容
一
基础设施投融资体制
二
BT项目相关知识
三
案例分析
一、基础设施投融资体制
基础 B设T项施 目投相融 关资知体
识制
BT项 目基模础 式设概施
述
B常T模用 式投的融 相资关方 法式规 政策
我国 B投T项融 目资投体 资制分改
析革
项目 B公T项司 目对方项 案目设的 全计程 负责
（6）项目公司缺点
缺点
临时组建 职权不到位
建设与管理分离
项目人员专业素质和管理水平低
缺乏必要的项目公司监督与约束机制
二、BT项目相关知识
BBTT 项项目目 相相关关 知知识识
BBTT项项 目目模模 式式概概
述述
BBTT模模 式式的的 相相关关 法法规规 政政策策
BBTT 项项目目 投投资资 分分析析
4）在我国存在的问题
缺乏明却的界定 缺乏统一的配套法律规范
欠缺规范的合同指引
问题
5）主要参与主体
发起方 回购方
投资方
建设方
项目 公司
6）主要合同体系
• 回购合同 项目公司与回购方签署的约定回购款支付相关事项的合同
• 工程建设合同 项目公司与承建的建设方按照建设合同标准签订
• 担保合同 担保方与项目公司签订
（3）我国投融资体制改革
• 融资渠道多元化 包括国有四大银行实现了向商业银行的过渡并上市、成立并逐
步完善了资本市场的运作、引入了多种创新融资工具等。
• 投资主体多元化 a)企业自住投资空间更宽 b)颁布政府核准投资目录 c)放宽社会资本投资领域 d)加快推行代建制 e)改进投资宏观调控方式 f) 建立政府投资责任追究制
2）BT模式
• 理想化BT模式为施工二次招标BT模式
即设立项目公司的二次招标BT模式
• 直接施工型BT模式
投资人必须为具有相关资质的建筑企业
• 不成立项目公司的BT模式
原则上不推荐使用 会引起非常多的政策法规上和资金保障上的风险
3）BT项目实际运行结构
• 政府作为业主 将项目委托给合适的投资人 • 投资人成立项目公司 负责运营项目 • 项目公司与回购方签订协议 回购方提供担保 • 项目公司委托各单位负责实践操作项目 • 竣工及验收合格后移交给回购方
5）产权归属
1
政府所有权
2
项目公司所有权
3
非完全所有权
4
共同所有权
6）担保方式
31
地方财政收入
2
资产第三方担保
3
保险
4
证券化方式
（5）BT项目会计处理及税务 公司独立核算 内部发包模式 BT项目税务
1）公司独立核算
• 包括一般会及核算方法 • 项目公司abs项目的会计核算方法 • 实际利益计算摊余成本及投资收益的方法 • 总包方的会计核算方法
1）不同性质的投资人
1
国有控股多元化公司
2
政府性投融资公司
3
民营企业
4
外资企业
2）尽职调查
调查步骤
准备调研清单
查阅资料
展开调研
资料汇总
资料调查清单 访谈调查清单
政府批文 可行 性报告 相关各 方基本资料 工
程资料
可委托中介
专人汇总 文档 编制
3）调研内容
a
前期的准备活动 可研报告 立项等
b
工程情况 技术 地质 预算 概算等
c
商务条件 回购及担保 合作方式等
d
财税政策 税种税率等
4）可行性研究报告
① 项目概述 ② 项目对地方政府的意义 ③ 投融资方案 ④ 建设管理方案 ⑤ 财务分析 ⑥ 实施方案 ⑦ 风险评估及防范 ⑧ 可行性综合评价
分析方法： 定性分析 重视 项目概况及风险分析 定量分析 重视 财务分析
5）投资风险及评估
费
款限利
款
院
用
及率
人
管
利的
的
辖
息约
定
结定
义
算
与
日
约
定
3）关键条款及风险（一）
• 《投资建设合同》
– 项目建设内容以及投资规模的确定性 – 项目回购资金的来源及回购担保 – 工程完工风险 – 违约及诉讼风险
• 与《回购合同》相似
3）关键条款及风险（二）
• 《合资协议》
– 出自问题 – 项目公司的管理权问题
BT项目模式与垫资施工的本质 区别
主要参与主体
主要合同体系
通常运作程序
收益来源
具体运作类型
①1）BT模式的产生
• BT模式 即 Build-Transfer 建设——移交 模式。 由于政府财政收入与 支出的矛盾，负债发展，向社会资本融资成为必然选择。于是，BT模 式开始被运用，之后被很多地方政府采用并推广。
3）BT与BOT建设模式法律分析
• 相同之处 – 对投资主体的要求相同 – 主体间的关系相同 – 运作流程相同
• 不同之处 – 分别适用非经营性和经营性基础项目 – 前者不需承担运营和维护 – 前者主要风险在于分期回购 – 后者主要风险在于经营期间的市场风险
（2）BT项目投资分析
不同性质的投资人 投资尽职调查 调研内容 可行性研究报告 投资风险及评估
4）投资人主要前期准备工作
投资人 主要前 期准备 工作
工程可 研报告 的编制 及审批
初步设 计编制 与审批
施工图 设计
建设工 程规划 许可证 的审批
建设工 程施工 许可证
工程报 监
5）交易结构设计
• •
• • •
合
担 结融 和
投投
同 两关 个系
保 理结 想构
算
平 台
项 目
资 结 构
前
期 费
投 资
2）各类合同结构设计（三）
•
– – – – – – – – – – – – – –
《
法 律 适 用
违 约 责 任
陈 述 与 保
担 保
提 款
银 团 及 银
提 前 还 款
逾 期 利 息
本 金 偿 还
贷 款 期 限
贷 款 用 途
贷 款 总 量
项 目 介 绍
借 款 人 与
贷 款 合 同
于条证
团
条期及
贷》
法款
• 《贷款协议》
– 贷款用途 – 还款 – 担保条款 – 陈述与保证
3）关键条款及风险（三）
• 建设工程类合同
•工程完工风险 工程变更签证及索赔 •工程价款支付风险 •工程分包风险 •法律纠纷诉讼风险
4）法律关系
• 项目回购方与项目投资人投资授权法律关系 • 项目投资人与项目公司的投资管理法律关系 • 项目公司与工程施工方之间的工程承发包管理法律关系 • 项目公司与银行等金融机构的借贷法律关系 • 项目回购担保方与项目公司的担保法律关系 • 工程施工总承包人与分承包人之间的总分包法律关系 • 施工方与材料 设备供应商之间的租赁 采购法律关系等
交易结构设计
项目资金流向
收益边界条件
1）招商方式
• 公开招标
a) 所要建筑的工程项目简介 b) 招标人采用BT模式的原因 c) BT模式概念及特点 d) 采用BT模式融资的法律依据 e) BT模式的一般程序 f) 招标的相关内容 g) 对投标人的要求 h) 以及其他事项
• 公开招标
a) 一直具有良好的合作关系 b) 投资人善于BT模式的操作 c) 具有良好的商业信誉 d) 充足的资金实力 e) 最好拥有相关资质的建筑企业
后 城市气化率低 能源供给不足 交通运输能力差
（2）国内外基础设施常用投融资方式
1.
政府直接投资 资金到位保障高
2.
地方政府债券 双重创新性
3.
银行贷款 资金来源充裕 融资成本不高
4.
保险资金 安全性 流动性 收益性
5.
信托资金 形式灵活 风险隔离机制
6.
此外还有PPP BOT TOT 资产证券化等创新方式
• 2000年以来 我国出现了一些较为典型的BT项目 • 2003年 建设部发布的《意见》中鼓励BT BOT BOO BOOT等方式组
织实施 给予了政策上的积极倡导。
①2）BT模式的特点
• 该模式不存在经营期风险，且具备投资建设期短，投资回报率稳定等 特点。是一种投资方式，有别于普通的工程施工。
3）BT项目模式与垫资施工的本质区别 区区别别
7）BT模式通常运作程序
确定 投资方
组建 项目公司
建设 管理
竣工 移交
源自文库
回购
8）收益来源
工回 程购 建款 设支 环付 节环
节
• •
9）具体运作类型
• 设立项目公司的总承包BT模式 适用于工程技术复杂，投资
规模大的项目
• 不设立项目公司的总承包BT模式 适用于工程技术简单 投资规
模不大的项目
• 设立项目公司的二次招标BT模式 适用于工程技术成熟，技术
项目 B资T项本 目金合及 同项与目 法公律司
BT项 目项会目 计公处司 理缺及点 税务
我国 B存T项在 目的融问
资题
（1）、基础设施
• 基础设施 是指为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施 适用于
保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统
• 重要性 经济发展离不开基础设施的建设
• 现状 我国基础设施欠账多 缺口大 交通阻塞日趋严重 供水不足 排水落
2）内部发包模式
• 公司本部会计核算方法 • 分公司对BT项目的工程施工业务方法
3）BT项目税务
• 对BT项目取得的收支差额，按服务业——代理业缴纳5%的营业 税
BBTT 项项目目 方方案案 设设计计
BBTT 项项目目 合合同同 与与法法
律律
BBTT 项项目目 会会计计 处处理理 及及税税
务务
BBTT 项项目目 融融资资
BBTT 项项目目 建建设设 及及其其 风风险险 管管理理
（1）、BT项目模式概（述1）BT项目模式概述
BT模式的产生
BT模式的特性
在我国存在的问题
投 资
资 结 构
资 结 构
主设 化
公
费人
包
体计 为
司
用性
括
回 购 方 与 投 资
独 立 的 第 三 方
人
是 主 要 的 投 资 和
的质 组及 成背 既景 工 程 费
6）项目资金流向
•投资人视情况拨款给项目公司维持运作 •以项目公司为平台进行融资 •项目公司拨款给承包商 监理单位 材料供应商等 •回购期回购方偿还投资人费用 •收到回购款后 项目公司偿还各贷款及融资成本
① 市场风险 主要指取得项目过程的风险 ② 建设风险 指不能按时、及时验收的风险 ③ 利率风险 主要存在项目的回购期 ④ 回购风险 指政府信用风险
• 风险主要评估 回购主体的信用级别 担保方式 地方土地政策 工程条件 等
（3）BT项目方案设计
招商方式
BT模式
BT项目实际运行结构
投资人主要前期准备工作
违违违法法法与与与 合合合法法法
融融融资资资渠渠渠 道道道不不不同同同
主主主体体体意意意 见见见法法法律律律 关关关系系系不不不
同同同
风风风险险险担担担 当当当不不不同同同
适适适用用用范范范 围围围不不不同同同
核核核心心心合合合 同同同内内内容容容 不不不同同同
核核核心心心合合合 同同同性性性质质质 不不不同同同