土地估价案例与报告-案例分析题
土地估价案例与报告-10_真题-无答案
土地估价案例与报告-10(总分100,考试时间90分钟)一、案例分析题某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。
该大楼1～2层为商场．商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3800m2，2层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。
1. 企业甲为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全．部土地进行登记，试问是否合理，并简述理由。
2. 该企业一职工冯某分配到6层一套3室1厅单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续?如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容?3. 企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第3层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。
试问：(1)土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项?(2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制订估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容?(3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容?(4)进行估价时，如何界定地价内涵?(5)可选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格?4. 土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/m2(建筑面积)，剩余法评估结果为3100元/m2(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元。
试问：(1)该估价机构A应如何处理?(2)为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的，并简述理由：按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续?二、报告判读题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。
土地估价师 09年案例与报告
一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。
请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。
因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。
双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。
为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。
土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。
(1)该项目设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。
其他根据规划要求配置。
(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。
于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。
(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。
(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略土地使用权人：A房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5 -6 -7-1 图号：100 -125 -75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000平方米发证日期：2008年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。
2022年土地估价师案例分析土地估价报告撰写试题
土地估价师案例分析：土地估价汇报撰写（10）试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题旳备选项中，只有1个事最符合题意）1、采用剩余法中旳老式措施评估地价时，开发完毕后旳不动产价值及开发成本均根据预测。
A：目前市场状况B：未来市场状况C：过去市场状况D：市场变动状况E：时间原因2、应设在都市边缘或郊区，并与铁路港口等对外交通设备紧密结合旳是__仓库。
A．收购B．供应C．特利D．转运3、若选择旳比较交易案例成交地价为580元/m2，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地旳出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地通过年期修正后旳价格为__元/m2。
A．515.3B．532.6C．635.4D．652.84、开发未确定土地使用权旳国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产旳，经县级以上人民政府同意，可以确定给开发单位或者个人长期使用，有效期限最长不得超过（）年。
A．30B．25C．50D．705、根据某市有关规定，抵押贷款购置商品房时，购房者需首付房地产售价旳30％，年贷款利率为6．84％。
若投资者自有资金旳投资回报率为15％，则该类房地产还原利率为（）。
A.8．70％ B.9．29％ C.9．54％ D.10．21％6、私募债券旳利率一般公募债券。
A：高于B：等于C：低于D：以上均不对E：土地7、用对照法评估建筑物时，估算房价是认为基础。
A：比准价格B：交易价格C：基准地价D：原则房价E：时间原因8、《有关深入严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题旳告知》(中办发[]11号)规定，地方各级党政机关直属事业单位办公楼建设项目旳审批程序，由__规定。
A．国务院B．国家发展改革委C．各省(自治区、直辖市)人民政府D．各省(自治区、直辖市)人民政府发展改革委9、从经济角度分析，我们可以将税率辨别为__税率。
A．比例B．累进C．名义D．定额E．实际10、根据《中华人民共和国契税暂行条例》旳有关规定，可以享有减免契税优惠待遇旳是．【考试真题】A：城镇职工购置自住住房B：房屋所有者之间互换房屋C：因不可抗力灭失住房而重新购置住房D：获得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设E：土地11、“都市规划与改建旳目旳，不仅在于安排好都市形体——都市中旳建筑、街道、公园、公用事业及其他多种规定，更重要旳在于实现社会与经济目旳。
土地估价师考试案例分析试题精选
土地估价师考试案例分析试题精选第一部分案例分析(共2题，120分。
请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。
请在题目下方空白处答题)案例(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。
下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。
(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。
(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。
(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。
(4)2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。
(5)2002年2月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。
(6)与此同时，该县设臵开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。
(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司l亩的土地。
(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。
委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。
2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。
土地估价案例与报告-29_真题-无答案
土地估价案例与报告-29(总分330,考试时间90分钟)一、案例分析题某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。
该大楼1～2层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。
请根据以下情况回答问题：1. 企业甲为完善土地产权，于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理，并简述理由。
2. 该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续?如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容?某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。
某房地产开发公司拟取得该宗土地。
出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划见下表。
开发期开发面积/万m2 开工时间完成时间开始销售时间第一期20 第1年6月第3年6月第3年1月第二期15 第4年6月第5年6月第5年1月第三期15 第5年6月第6年6月第6年1月由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2。
目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。
现该公司委托土地估价机构估价其能承受的最高挂牌出让地价。
土地估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
3. 土地估价机构确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是什么?4. 如何确定开发完成后的房地产价值?5. 如何确定开发成本?6. 如何确定扣除项?二、报告判读题1. 下面是一份土地估价技术报告的剩余法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。
土地估价案例与报告-11_真题-无答案
土地估价案例与报告-11(总分75,考试时间90分钟)一、案例分析题1. 某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。
该校于1963年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。
搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。
目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。
根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。
接到委托后，事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。
下面是该事务所此次估价工作日志的内容。
(1)5月21日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作，其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。
(2)5月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。
(3)5月22日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。
(4)5月23日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和方法。
(5)5月23日下午，开始调查资料。
(6)5月25日上午，开始撰写报告。
(7)5月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。
(8)5月30日上午，收到国土资源局付款。
关于评估技术路线和方法，日志有以下记录。
(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。
(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。
请阅读上述事件后回答以下问题。
1．仅就工作日志内容，判断事务所此次估价工作流程是否合理，存在哪些问题？2．确定土地估价事项的内容一般包括哪些？3．确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义？4．日志中的估价技术路线是否合理？如果不合理，原因何在？5．假如你是估价师，该如何设计估价技术路线？2. A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。
土地估价案例与及报告考试真题
土地估价案例与及报告考试真题一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。
请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。
下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。
(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。
(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。
(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。
(4) 2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。
(5) 2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。
(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。
(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。
(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。
委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。
2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。
(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月;12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。
土地估价案例与报告 真题
土地估价案例与报告引言土地估价是房地产行业中非常重要的一环，它对于房地产交易、融资和投资决策起着至关重要的作用。
本文将通过一个具体的土地估价案例，向读者介绍土地估价的基本步骤和方法。
案例背景我们选取了某个城市的一个土地估价案例，该土地位于城市中心商业区的一处闲置地块上。
该地块面积为5000平方米，周边有多个商业综合体和写字楼。
步骤1：数据收集在进行土地估价之前，第一步是收集相关的数据。
这些数据包括但不限于土地面积、地段位置、土地性质、周边设施和交通情况等。
我们需要搜集尽可能多的信息来更好地评估土地的价值。
在本案例中，我们搜集了该地块的面积、位置、土地性质和周边设施的信息。
例如，我们了解到该地块是商业用地，周边有多个购物中心和高档写字楼，交通便利，靠近主要道路和公共交通站点。
步骤2：市场研究在收集到足够的数据后，第二步是进行市场研究。
市场研究的目的是了解当前土地市场的行情和趋势，以及类似地块的成交价格和租金情况。
我们可以通过查阅房地产市场报告、咨询相关专业人士、以及研究类似土地成交案例来进行市场研究。
通过这些研究，我们可以了解到当前市场对于商业地块的需求和价格水平。
在本案例中，我们发现类似商业地块的成交价格在每平方米1万-2万之间，租金则在每平方米500-1000之间。
步骤3：估价方法选择在进行土地估价前，我们需要选择合适的估价方法。
常用的土地估价方法包括市场比较法、收益法和成本法。
•市场比较法：根据类似土地的成交价格和租金情况，对目标土地进行估价。
•收益法：通过预测土地未来的租金收益，反推出土地的现值。
•成本法：根据土地的成本、开发费用和折旧等因素，计算土地的价值。
在本案例中，我们选择了市场比较法和收益法进行土地估价。
步骤4：市场比较法估价市场比较法是一种常用的土地估价方法，它通过对类似土地的成交价格和租金情况进行分析，对目标土地进行估价。
我们比较了周边商业地块的成交价格和租金情况，并结合该地块的特点和位置，最终得出了一个估价范围。
土地估价案例与报告-案例分析题
土地估价案例与报告-案例分析题1、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作？2、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
可采取哪几种估价方法？3、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
简述评估技术路线。
4、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
应收集审核的资料有哪些？5、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
（1）采用市场比较法时，选取可比案例应考虑的因素包括哪些内容？（2）采用市场比较法时，确认比准价格的方法有哪几种？6、A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。
B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2009年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。
土地估价案例与报告-案例分析题_2
土地估价案例与报告-案例分析题1、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
企业用电来自3km外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。
土地使用无特别限制。
在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息（提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答）？2、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
企业用电来自3km外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。
土地使用无特别限制。
根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。
3、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。
《土地估价案例与报告》应考精华提炼四(案例分析题部分)
《土地估价案例与报告》应考精华提炼四（案例分析题部分）说明：完成2006—2009年《土地估价案例与报告》真题后，将重难点梳理一遍。
分三种题型，本部分为案例分析题部分。
整整用了一个上午的时间整理，希望对你有益。
一、案例分析题。
1、土地权属性质为出让的证据文件：（1）出让合同（2）出让金收据（3）土地使用权证（4）土地登记档案2、土地登记主要信息：（06、08年都出现过）（1）土地使用权人（2）坐落、四至（3）地号（4）地类（用途）（新规定无综合用地这项，应分用途，比如08年第一题）（5）终止日期（6）使用权类型（7）使用权面积（8）土地登记时间（9）国有土地使用证号（10）图号(宗地图或地籍图，不定，可以没有这项)3、界定土地价格定义类型题地处理（每年必考，读懂题是关键）（1）记好六大项：俩时间，用途，开发程度，容积率，土地使用权类型。
（2）罗列时不要忘了用途和开发程度各有实际和设定两种。
（3）设定开发程度的宗地外容易处理，宗地内一般无“几通”，仅“一平”。
（几套题的答案都这样，究竟对不对待商榷）4、土地登记卡的种类：土地初始登记卡；土地变更登记卡；土地注销登记卡；土地查封登记卡；土地更正登记卡；地抵押登记卡。
5、土地利用条件包括：绿地率容积率建筑覆盖率等“三率”，建筑层数建筑面积建筑高度，土地用途土地面积。
6、估价事项明确的内容：估价对象，估价目的，价格定义，估价基准日；另可加权利人、委托估价时间、委托方。
7、出让方式获得使用权的使用者应履行的责任（1）支付地价款；（2）按照规划条件用地；（3）投资额不低于多少；（4）按期动工和完工；（5）完成开发投资额的25%以上才可以转让。
8、出让方式获得使用权的土地使用者可采用的土地处臵方式：（1）转让；（2）出租；（3）抵押；（4）臵换；（5）作价出资；（6）作价入股；（7）赠与。
9、划拨土地使用者的土地处臵方式：（1）出让（2）国有租赁（3）授权经营（4）作价出资（入股）10、经营性用地出让三种方式的特点：招标：有投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在三个以上。
土地估价师-土地估价案例与报告模拟17
土地估价案例与报告模拟17一、案例分析题甲公司2009年5月经过与某市政府协商，准备以协议出让方式取得面积为8500m2的某宗工业用地50年期土地使用权。
该宗土地处于该市城区工业用地四级地范围内。
甲公司之后一直未办理有关手续。
2009年7月，乙公司也有意向以相同条件取得该宗土地。
于是，该市政府决定对该宗土地以招标拍卖挂牌方式进行出让。
经调查，得知该市工业用地共分五级，其一级地基准地价为2100元/m2，二、三级地均比上一级别少350元/m2，四、五级地均为上一级地价的75%。
1、采取协议方式出让土地，最低价如何确定?金额为多少?2、采取招标拍卖挂牌出让方式，按照何种程序办理?某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高档商务办公大楼。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2008年10月开始施工，2010年6月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
3、作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工怍?4、可采取哪几种估价方法?5、简述评估技术路线。
6、应搜集审核的资料有哪些?7、若采用市场比较法评估已完工部分，请回答：(1)在选取可比案例时应考虑哪些因素?(2)确认比准价格有哪几种方法?二、报告判读题第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片段，根据提问回答。
第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因以下是某份土地估价技术报告中“第三部分土地估价”的“地价确定”部分。
请阅读后回答所提问题。
一、地价的确定采用成本逼近法评估时，土地补偿标准已完全达到了市场化水平，另根据《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(财综[2006]48号)等文件，本次评估时对土地增值收益率进行了调整，故利用成本逼近法评估的结果依据的基础资料翔实，评估结果客观可靠。
采用市场比较法评估时，选取了与待估宗地地处同一供需圈内，规模相当、区位条件、宗地基本状况等类似的三个工业用地出让案例，可比性较强，同时考虑工业用地土地新政的实施对地价的影响，客观合理地编制了工业用地地价指数，其测算结果能客观地反映待估宗地在估价期日的正常市场价格。
土地估价案例与报告-33_真题(含答案与解析)-交互
土地估价案例与报告-33(总分500, 做题时间90分钟)一、案例分析题某公司拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款(1)，计划贷款额度为50万(2)，已委托某估价公司进行土地估价(3)。
该估价公司经征求某公司同意，估价基准日确定为2012年12月31日(4)。
在该日估价公司派员对该土地进行了现场查勘(5)，并于2012年1月15日提交了估价报告(6)。
该土地位于×××市×××区南部(7)，为国有建设用地(8)，用途为工业(9)，估价设定用途为工业(10)，土地使用权性质为出让(11)，已经缴清全部税费(12)，总面积2500m2(13)。
土地使用期限为50年(14)，已经使用40年(15)，土地地势平坦，地质条件较优(16)，地下水位适中(17)，由自来水公司供水，用于企业生产、生活(18)；土地为多边形，不规则，北段边界为弧形(19)；土地为红壤软土(20)，内部道路已经硬化(21)，南邻×××大街，东邻×××环城路，交通条件优越(22)；土地内有11栋建筑物(23)，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋(24)。
企业用电来自3km外的变电站(25)；企业通信网络及设施齐全(26)。
排水情况是市政排水管网统一排放，排水通畅(27)，该区域未接通燃气，也未接通暖气(28)，该宗土地内用自备锅炉取暖(29)，实际开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内平整(30)，设定开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内场地平整(31)。
土地红线内“六通一平”(32)，土地使用无特别限制(33)。
建筑物符合规划(34)，该土地北至×××厂(35)，南至×××大街(36)，东至×××环城路(37)，西至×××居民区(38)，该厂对附近环境存在轻微工业污染，产权清晰(39)，无纠纷(40)。
土地估价案例与报告-案例分析题_3
土地估价案例与报告-案例分析题1、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。
其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业用地，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为 2.0～3.5。
请根据以上情况，回答下列问题。
市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。
2、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。
其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业用地，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为 2.0～3.5。
请根据以上情况，回答下列问题。
为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。
土地估价报告案例
土地估价报告案例一、估价项目背景。
今天咱们来聊一聊这块挺有意思的土地。
有个客户呢，他在[具体地点]有一块地，想知道这块地到底值多少钱。
这就像你手里有个宝贝，但是不知道能在市场上换多少银子一样。
这块地呢，用途还挺多样的，周围的情况也是各有特色，所以就请我们来给做个估价啦。
二、土地基本情况。
1. 位置。
这块地位于[详细地址]，就像是住在一群小伙伴中间，周围有学校、商场啥的。
它不是那种在深山老林里难找的地，交通也还算方便，附近就有公交站，开车出去呢，也能很快就上主干道。
2. 面积。
土地面积是[X]平方米。
这面积说大不大，说小也不小，就像一个中等身材的家伙，在这片区域里占着自己的一席之地。
3. 土地形状。
它的形状有点像个不太规则的长方形，就像你把一个长方形饼干咬了几口，有点弯弯拐拐的。
不过这并不影响它的魅力，反而给它增添了一些独特性。
4. 土地用途。
这块地目前规划是可以做商业和住宅混合开发的。
就像一个双面小能手，可以一面搞热闹的商业，比如开商店、建写字楼，另一面还能盖温馨的住宅，让人们有地方住。
三、土地市场分析。
在这个区域里，土地市场就像一个大集市。
商业用地的价格在过去几年一直是稳步上升的，就像小火箭一样往上窜。
为啥呢？因为这个地方越来越繁华，人越来越多，商家都想在这里抢一块地盘。
住宅用地的价格也是不甘示弱，随着人们对居住环境要求的提高，有好学校、好医院、好商场配套的地方，土地价格自然就水涨船高了。
2. 类似土地成交案例。
咱们找了几个和这块地类似的例子。
比如说，在离这块地不远的地方，有一块面积稍微小一点的地，去年成交的时候，那价格可是相当可观。
那是一个纯商业用地，当时因为周边要新建一个大型购物中心，所以很多开发商都争着要，最后价格被抬得高高的。
还有一块住宅用地，虽然形状没有咱们这块规则，但是因为靠着一个特别好的学校，价格也是超出了很多人的预期。
四、估价方法选择。
1. 市场比较法。
这就像是给土地找几个小伙伴来对比价格。
土地登记代理资格-土地估价案例与报告-18
土地估价案例与报告-18(总分：100.02，做题时间：90分钟)一、案例分析题(总题数：2，分数：40.00)××大型国有企业，因资不抵债欲宣告破产，已知该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估。
（分数：20.01）(1).评估公司需向破产清算组提供的基本材料有哪些?（分数：6.67）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(破产清算组提供的基本材料有《破产裁定书》、《国有土地使用证》及《房屋所有权证》等资料。
)解析：(2).如采用市场比较法进行评估，评估公司应调查收集哪些资料，并简述其基本评估程序。
其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序?（分数：6.67）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(采用市场比较法进行评估。
(1)应收集的资料。
根据《国有土地使用证》确定的宗地具体用途及本次评估交易类型等情况，调查市场交易资料。
在熟悉了解市场交易案例的区域因素及个别因素的基础上，收集可比案例(三宗以上)，并收集地价涨幅资料。
(2)估价程序。
①选择市场比较案例。
②确定比较因素(区域因素及个别因素)。
③因素描述及相应的比较分析。
④确定比较因素的修正方法及幅度。
⑤进行比较因素的最终赋分，求算各比准价格。
⑥确定最终价格的求取方法并计算出待估宗地的价格。
土地估价案例与报告-31_真题-无答案
土地估价案例与报告-31(总分340,考试时间90分钟)一、案例分析题1. 某国有企业，因产品市场环境变化及管理体制落后，现已面临资不抵债，经法院裁定宣告破产，该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及土地估价师实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托估价公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价估价，试问估价公司需要求破产清算组提供的基本材料有哪些?如采用市场比较法进行估价，估价公司应调查收集哪些资料，并简述其基本估价程序。
其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序。
如×××房地产开发公司在拍卖过程中最终取得该宗土地的使用权，鉴于该宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据×××市最近《城市土地利用规划》，该区域属于商业用地区，×××房地产开发公司拟对其进行商业开发，该房地产开发公司需办理哪些用地手续?2009年8月甲公司以出让方式获得了一宗国有土地的40年限的使用权。
2010年5月甲公司与乙公司签订了一个15年限、固定租金、租金按年支付的租赁合同。
现要求土地估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行估价，估价基准日为2010年8月。
2. 估价出租人权益价值时，承租人是否毁约对土地价值影响较大。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约?3. 说明估价承租人权益价值的技术路线。
4. 承租土地使用权和土地租赁权的区别是什么?二、报告判读题1. 下面是某土地估价报告中用收益还原法测算价格部分，请挑出其中错误，并说明理由。
收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。
土地估价案例与报告-12_真题-无答案
土地估价案例与报告-12(总分90,考试时间90分钟)一、案例分析题1. 某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限70年，容积率为2。
2006年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。
后经规划部门同意，将容积率调整为3。
根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。
当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张。
算式1：补地价(总价)＝增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2：补地价(总价)＝增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3：补地价(单价)＝(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价算式4：补地价(单价)＝(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。
回答以下问题。
1．最后选择“算式1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的？为什么？如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述四个算式进行排列，并简单说明理由。
2．该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续？3．测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定？请说明理由。
4．按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。
假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的？对地价补交额度会有什么影响？5．谈谈你对制订补地价政策方面的建议？某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高档商务办公大楼。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2008年10月开始施工，2010年6月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
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土地估价案例与报告-案例分析题1、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作？2、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
可采取哪几种估价方法？3、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
简述评估技术路线。
4、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
应收集审核的资料有哪些？5、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
（1）采用市场比较法时，选取可比案例应考虑的因素包括哪些内容？（2）采用市场比较法时，确认比准价格的方法有哪几种？6、A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。
B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2009年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。
2021年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。
为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该公司110万元损失。
而B评估公司认为自己没有责任。
请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。
7、下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注”略”的为正常内容）。
请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。
××股份有限公司上市土地价格评估土地估价技术报告（Ⅰ）第一部分总述一、估价项目名称××股份有限公司A股上市所涉及的土地价格评估二、委托估价方××局（其他内容略）三、受托估价方××评估事务所（其他内容略）四、估价对象估价对象是××研究院所使用的位于××市××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73m2。
五、估价目的为××科学院A股上市进行土地资产处置，提供土地使用权价格依据。
六、估价依据（略）七、价格定义为宗地红线外”五通”（通路、通电、通水、通排水、通信）和宗地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。
八、估价期日1999年10月31日九、估价日期1999年10月20日至2000年1月15日十、估价结果土地总面积：3518.73m2，单位面积地价：1193元/米2，总地价：419.78万元，大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元（人民币）十一、需要特别说明的事项1.委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费。
且任何有关待估宗地的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规。
2.本次评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准期日2000年3月31日，设定用途为办公，土地使用年期为50年的土地使用权价格。
3.评估报告自评估基准日起半年内有效。
4.其他说明（略）。
十二、土地估价师签字（略）十三、土地估价机构盖章（略）请根据上述内容回答以下问题。
在估价项目名称一项中，叙述是否正确？说明理由。
8、下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注”略”的为正常内容）。
请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。
××股份有限公司上市土地价格评估土地估价技术报告（Ⅰ）第一部分总述一、估价项目名称××股份有限公司A股上市所涉及的土地价格评估二、委托估价方××局（其他内容略）三、受托估价方××评估事务所（其他内容略）四、估价对象估价对象是××研究院所使用的位于××市××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73m2。
五、估价目的为××科学院A股上市进行土地资产处置，提供土地使用权价格依据。
六、估价依据（略）七、价格定义为宗地红线外”五通”（通路、通电、通水、通排水、通信）和宗地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。
八、估价期日1999年10月31日九、估价日期1999年10月20日至2000年1月15日十、估价结果土地总面积：3518.73m2，单位面积地价：1193元/米2，总地价：419.78万元，大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元（人民币）十一、需要特别说明的事项1.委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费。
且任何有关待估宗地的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规。
2.本次评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准期日2000年3月31日，设定用途为办公，土地使用年期为50年的土地使用权价格。
3.评估报告自评估基准日起半年内有效。
4.其他说明（略）。
十二、土地估价师签字（略）十三、土地估价机构盖章（略）请根据上述内容回答以下问题。
估价结果中，还缺少哪些项目？9、下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注”略”的为正常内容）。
请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。
××股份有限公司上市土地价格评估土地估价技术报告（Ⅰ）第一部分总述一、估价项目名称××股份有限公司A股上市所涉及的土地价格评估二、委托估价方××局（其他内容略）三、受托估价方××评估事务所（其他内容略）四、估价对象估价对象是××研究院所使用的位于××市××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73m2。
五、估价目的为××科学院A股上市进行土地资产处置，提供土地使用权价格依据。
六、估价依据（略）七、价格定义为宗地红线外”五通”（通路、通电、通水、通排水、通信）和宗地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。
八、估价期日1999年10月31日九、估价日期1999年10月20日至2000年1月15日十、估价结果土地总面积：3518.73m2，单位面积地价：1193元/米2，总地价：419.78万元，大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元（人民币）十一、需要特别说明的事项1.委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费。
且任何有关待估宗地的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规。
2.本次评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准期日2000年3月31日，设定用途为办公，土地使用年期为50年的土地使用权价格。
3.评估报告自评估基准日起半年内有效。
4.其他说明（略）。
十二、土地估价师签字（略）十三、土地估价机构盖章（略）请根据上述内容回答以下问题。
评估报告自评估基准日起半年内有效。
10、下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注”略”的为正常内容）。
请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。
××股份有限公司上市土地价格评估土地估价技术报告（Ⅰ）第一部分总述一、估价项目名称××股份有限公司A股上市所涉及的土地价格评估二、委托估价方××局（其他内容略）三、受托估价方××评估事务所（其他内容略）四、估价对象估价对象是××研究院所使用的位于××市××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73m2。
五、估价目的为××科学院A股上市进行土地资产处置，提供土地使用权价格依据。
六、估价依据（略）七、价格定义为宗地红线外”五通”（通路、通电、通水、通排水、通信）和宗地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。
八、估价期日1999年10月31日九、估价日期1999年10月20日至2000年1月15日十、估价结果土地总面积：3518.73m2，单位面积地价：1193元/米2，总地价：419.78万元，大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元（人民币）十一、需要特别说明的事项1.委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费。
且任何有关待估宗地的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规。
2.本次评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准期日2000年3月31日，设定用途为办公，土地使用年期为50年的土地使用权价格。
3.评估报告自评估基准日起半年内有效。
4.其他说明（略）。
十二、土地估价师签字（略）十三、土地估价机构盖章（略）请根据上述内容回答以下问题。
估价日期的含义是（）。
11、下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注”略”的为正常内容）。
请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。
××股份有限公司上市土地价格评估土地估价技术报告（Ⅰ）第一部分总述一、估价项目名称××股份有限公司A股上市所涉及的土地价格评估二、委托估价方××局（其他内容略）三、受托估价方××评估事务所（其他内容略）四、估价对象估价对象是××研究院所使用的位于××市××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73m2。
五、估价目的为××科学院A股上市进行土地资产处置，提供土地使用权价格依据。
六、估价依据（略）七、价格定义为宗地红线外”五通”（通路、通电、通水、通排水、通信）和宗地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。