时光文化传媒心苑铭嘉全案整合营销.pptx
时光文化传媒白金湾全案整合营销
Key Words 鹏欣
城市高度 城市综合体
主攻城市中心地块 打造大型综合体
鹏欣集团主攻一线城市 布局“大中国战略”
鹏欣集团重金斥资北外滩 缔造外滩地标大宅
路漫漫其悠远
时光文化传媒白金湾全案整合营销
Key Words
全球贵重资产 投资热潮
香港、上海两地地标性湾区大宅pk
白金湾：全球贵重资产 引爆投资热潮
陆清冬 北外滩航运服务集聚区建设发展办公室主任、上海市虹口区外经委主任 谭群 北外滩航运服务集聚区建设发展办公室副主任 金朝晖 北外滩航运服务集聚区建设发展办公室经济师 徐兆博 北外滩航运服务集聚区建设发展办公室
北外滩酒店
悦榕庄
何光平 悦榕集团 执行主席
业内专家
上海锦江国际酒店发展股份有限公司、雅高集团、凯悦集团相关专家
路漫漫其悠远
时光文化传媒白金湾全案整合营销
Key Words 悦榕庄
奢华到令人窒息
北外滩顶级酒店领跑中国
瞄准酒店高端服务 北外滩十年再磨剑
解读悦榕庄、茂悦等顶级酒店缘何入驻北外滩
路漫漫其悠远
时光文化传媒白金湾全案整合营销
Key Words 悦榕庄
奢华到令人窒息
品牌是悦榕庄的成功导因
何光平：悦榕庄为何择址北外滩？
同步播出
1、江南春：商业奇才的顶级豪宅梦想 上海打造金融帝国 沪湾区居所比肩世界豪宅
2、黄晶生：贝恩资本考察白金湾 全球贵重资产白金湾引“国际资本”关注
3. 唐骏：与白金湾的不解之缘 身价10亿不买房 只因没有合适居所
4. 张兰见证白金湾奢华顶级会所 访谈张兰：顶级会所的社交与时尚标杆
5. 邵亦波：数学天才的豪宅梦想 数学神童探访“两个中心”潜力股——白金湾
泊心时光会所盛大开业活动策划方案
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6
DCC
意大利是欧洲最早得到葡萄酒种植技术的国家之一， 葡萄酒的产量也占世界的1/4。意大利酿酒的历史已经 超过了3000年。
古代的罗马士兵们去战场时，和武器一块儿带着葡 萄苗，领土扩大了就在那儿种下葡萄。这也就是从意大 利向欧洲各国传播了葡萄苗和葡萄酒酿造技术的开端。
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DCC
如果你希望的回报为：
股权
1
金钱
$2
无回报
3
产品
4
人脉资源
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股权类众筹
债权类众筹
公益捐赠类
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回报类众筹
圈子众筹
17
DCC
根据众筹是否依靠第三方众筹平台，可以把众筹分为以下两类：
平台式（线上）
依靠独立的专门的众 1 筹平台发起众筹。
非平台式（线下）
2 依靠SNS社交平台自 行发起众筹。
发起人
DCC
泊 心 时 光 会 所 联 盟
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1
DCC
活动背景
培训与红酒的结合，让知识产品化，让产品文化化！ 泊心时光会所，以意大利红酒为主题，以文化交流为形式， 打造新型私董会产业圈！
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2
DCC
活动目标
一、泊心时光会所开业的盛筵； 二、朋友相聚的交流分享； 三、泊心股东、会员首次见面会； 四、意大利红酒首次采购拍卖；
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3
DCC
目标受众
-高校校友会校友 -中小企业总经理、高管、项目负责人、 -陕西培训联谊会、各商协会会员 -主流时尚媒体，生活消费媒体，电视生活时尚频道，专业媒体
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4
电视频道包装策划方案
电视频道包装策划方案电视频道包装策划方案一、频道包装的时代背景当前，媒体竞争已经进入品牌争夺阶段，品牌经营已经成为媒体管理者的视觉重心。
“品牌”《营销术语辞典》对其作出的解释是：用以识别一个（或一群）卖主的商品或劳务的名称、术语、记号、象征或设计及其组合，并用以区分一个（或一群）卖主和竞争者。
品牌的含义有六个层次，即属性、利益、价值、文化、个性、用户，其中价值、文化、个性是品牌的实质，有着最为持久的含义。
品牌特征与品牌价值不可分割，它是品牌价值的组成部分，是品牌定位和品牌个性的产物。
媒体的品牌特征体现在品牌价值方面。
就电视而言，除去其政治属性价值以外，它的价值还在于能够带给观众享受和满足。
当前，媒体竞争已进入“自助餐时代”，观众的选择取决于代表满意度取向的遥控器按钮。
当观众面对几十个令人眼花缭乱的频道时，靠什么选择频道，这既是最容易的又是极困难的事情。
研究发现，在经过短暂需求的比较之后，频道的品牌特征与品牌印象，几乎决定了频道的选择。
于是，频道包装的重要性便凸现出来。
二、频道包装的理论体系（一）、概念外延提到频道包装，就必然提到CIS，它是英文Corporate Identity System的缩写，意为企业形象识别系统。
CI是通过提升企业形象来扩展经营的一种手段，是建立企业识别的系统工程。
具体说来，CI包括三个部分：一个是视觉识别（VI），一个是理念识别（MI），一个是行为识别（BI）。
视觉识别是企业形象最外在的表现，是有形的物质形式，是企业的标志；理念识别是企业的管理信念和精神追求，是企业形象的内容；行为识别是企业自身的行为，是维护企业形象的保证，三者互有区别，又相互关联，相互制约，共同构成企业形象的综合内容，成为缺一不可的有机整体。
在新时期，媒体既是企业实现CI战略的重要途径，同时，自身也不可避免地被卷入竞争浪潮，也需要树立自己良好的形象。
以期达到通过提高品牌认知度和美誉度，吸引观众和商家的“眼球”，拉升经济效益的目的。
华星时期广场整合营销企划方案
华星时期广场（商业物业部份）整合营销企划方案一、项目的市场分析（一）项目概况1、名称：华星时期广场（商业物业部份）。
2、地址：南宁市新民南路与七星路交汇处。
3、规模：占地面积17,300㎡，总建筑面积153,000㎡。
本方案所指商业物业范围包括：华星时期广场地面1层——5层。
在项目产品计划设计中将涉及到地下一层。
总建筑面积48,322㎡（已扣除中庭面积），各层建筑面积散布如下：1F建筑面积：10,061㎡2F建筑面积：9,572㎡3F建筑面积：9,812㎡4F建筑面积：9,545㎡5F建筑面积：9,332㎡4、特点：商业临街面310米，纵深50—60米，是典型的“金角银边”型地块；单层建筑面积9,000平方米以上，属大型、长条形商业建筑，这是布局设计考虑的重要因素。
5、设计：集商场、产权酒店、商务公寓、住宅功能为一体的大型综合性商业主导型建筑。
（二）商业物业市场环境分析1、商业物业的经济地理环境分析（1）南宁市作为广西首府，是全区的经济、政治、文化、商贸中心，大西南出海信道枢纽。
目前南宁市经济运行呈现出健康向上的进展态势，整体经济进展已进入“景气”状态。
据统计局发布，2001年全市国内生产总值达亿元，比上年增加10%，财政总收入亿元，增加%，城镇居民人都可支配收入7,906元，增加6. 15%。
（2）第三产业进展迅速，商贸业在经济进展中占有举足轻重的地位。
2001年全年社会消费品零售总额亿元，比上年增加%，居民消费价钱指数%；第三产业增加值亿元，同比增加%，第三产业对GDP的奉献率为56%。
从行业组成看，以批零贸易、建筑业、房地产业等是推动南宁市第三产业进展的支柱产业，（3）广西地处华南与西南的结合部，沿海、沿江、沿边，区位优势明显，国家实施的西部大开发战略，极大地推动东西部合作，广西与西南、华南及东南亚地域的经济协作将不断增强。
广西要依照大市场、大贸易、大流通的方向构造开放、通畅、高效的商品流通体系，南宁市将形成立足广西、辐射西南、联网华南及全国的商流、物流中心。
时光文化传媒---心苑铭嘉全案整合营销
➢位置： 历下明湖东路北侧 ➢项目总建面：23万平方米 ➢建筑年代：2010年 ➢建筑类型：13层小高层
绿地新里卢浮公馆——上海绿地集 团山东置业有限公司
➢位置： 纬十二路与经四路交汇处 ➢项目总建面：49万平方米 ➢建筑年代：2010年 ➢建筑类型：16-33层高层
全国品牌：已进入（恒大、绿城、保利、绿地、万 达、中海、华润、天鸿）；即将进入（远洋、万科、 龙湖） 本地品牌：鲁商、鲁能、重汽、海信、海尔
且属第一批面市大盘，市场机会大。 滨河新区是济南继奥体中心、西客 站之后又一个城市副中心级重点发 展区域，未来价值不可限量。 济南城心：项目位于济南城央边缘，经 交通动脉西接火车站、汽车站交通 枢纽，东接洪楼广场、南抵家乐福、 泉城广场。
项目印象2——交通：项目位于历山路龙头，北园大
动脉，有BRT快速通道，交通四通八达
项目卖点
名士豪庭
名士豪庭
领秀城
卢浮公馆
保利大名湖
本项目
100万平米
400万平米
49万平米
23万平米
70万平米
南益地产
鲁能亘富
绿地地产
保利置业
鑫苑
90平米两居/110平米两 90平米两居、140平米 98平米一居/150平米二居/175- 118平方米两居、167、175 50一居、80两居、90-
居/180平米四居
西北湖金融圈
【高目标压力】项目需实现超越区域的高价格——开盘 前夕，同区域最高价格仅为7000元/平米，项目仍承受 较大的压力
【思考】如何能够突破区域，打造项目高形象，从而实 现高溢价
周边项目最高仅7000元/㎡,圆方必须卖到10500 元/㎡以上,同样地段（新华西）、同样利好（万达入 驻）、更差环境（背街、城中村、道路不通、变电站 等），万科圆方如何让市场接受3000元/㎡以上的差价， 并快速去化？
时光文化传媒---心苑铭嘉全案整合营销
【项目开发前期现状】周边环境欠佳——项目位于背街、 旧改区域，毗邻的马场路正在整改施工，周边环境破旧， 短期内居住品质不高
建筑面积 占地面积 住宅面积
配套面积
容积率 济技术指标 31623005624629..872m242mm22
商业：113 ㎡
3.0以内 不大于25% 60米以内
项目印象7——项目2011年品牌目标&销售目标
保守“保15冲20”
品牌目标：
提升鑫苑品牌，进入第一方阵
销售目标：
2011年销售目标 确保15亿，力争20亿
【15亿&20亿的意义】
解析2010年济南房企销售额20亿俱乐部
10 15亿：济南市2011年单盘销售额前 名 3 20亿：济南市2011年单盘销售额前 名,此外,20亿意味着
济南之于环渤海经济圈是支点性城市和连接性城 市，它南面紧接中国经济最发达的大长三角经济圈， 是南北经济融通，东西经济接轨的核心城市。
济南是山东省政治、经 济、文化、科技、教育和 金融中心，区域经济中心 辐射能力和影响力都在大 幅提升
济南市生产总值及固定资产 投资逐年稳步上升，房地产投 资额占固定资产投资额比例呈 上升趋势
绝版地段、保利品牌
大盘社区、城市央区、 滨水、滨湖双水岸物业、 城市央心稀缺洋房、鑫 苑品牌、独特开发模式
【鑫苑在济南】
鑫苑品牌在济南已经形成了中档盘的市场印象，没有进入一
线品牌行列
鑫苑名家/景园/ 国花/中央花园等
鑫苑 名家
北京总部
鑫苑 国际城市花园 鑫苑 景园 鑫苑 望江花园
鑫苑 城市之家 鑫苑 碧水尚景 鑫苑 国际城市花园
杭州中能浪漫和山 深圳香蜜湖深圳红树 西岸 万科十七英里 万科东海岸 天泰奥林匹克花园 中海怡美山庄 上海华府天地 杭州西湖8号公馆 ……
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绝版地段、保利品牌
大盘社区、城市央区、 滨水、滨湖双水岸物业、 城市央心稀缺洋房、鑫 苑品牌、独特开发模式
【鑫苑在济南】
鑫苑品牌在济南已经形成了中档盘的市场印象，没有进入一
线品牌行列
鑫苑名家/景园/ 国花/中央花园等
鑫苑 名家
北京总部
鑫苑 国际城市花园 鑫苑 景园 鑫苑 望江花园
鑫苑 城市之家 鑫苑 碧水尚景 鑫苑 国际城市花园
➢位置： 历下明湖东路北侧 ➢项目总建面：23万平方米 ➢建筑年代：2010年 ➢建筑类型：13层小高层
绿地新里卢浮公馆——上海绿地集 团山东置业有限公司
➢位置： 纬十二路与经四路交汇处 ➢项目总建面：49万平方米 ➢建筑年代：2010年 ➢建筑类型：16-33层高层
全国品牌：已进入（恒大、绿城、保利、绿地、万 达、中海、华润、天鸿）；即将进入（远洋、万科、 龙湖） 本地品牌：鲁商、鲁能、重汽、海信、海尔
香港南益地产——名士豪庭
➢位置： 历下经十东路与浆水泉路交汇处 ➢项目总建面：100万平方米 ➢建筑年代：2010年 ➢建筑类型：18-30层高层
【主流大盘】
济南一线主流大盘占据了天时、地利、人和，与其相比， 鑫苑名家并不占优势
绿地卢浮公馆
保利大名湖
鲁能领秀城
项目名称 规模 开发商 户型
园林景观 配套
产业发展平稳健康， 三产比重日益增强，为 城市商务发展奠定基础
居民收入和消 费稳定增长，为 商业发展提供足 够支撑
济南北接京津唐，南接长三角，西连黄 河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承 东接西的位置；在全国来说是连接华东与 华北的门户，是连接华东、华北和中西部 地区的重要枢纽，京沪锁钥；位于环渤海 经济圈，是黄河三角洲最大的中心城市
【滨河新区—开发现状】
滨河新区目前处在房地产开发初期，未来将有大量项目入市， 预计未来三年竞争项目约有150万平米入市
绿地项目 待定
天鸿 万象新天 600万㎡
北大资源 徐李片区 300万㎡
重汽 华光日化地块
40万㎡
重汽 翡翠清河 20万㎡
绿城 盛福庄项目
57万㎡
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【一线高端大盘驱动因素】
代表案例：
代表 项目
绿地新里卢浮公 馆；路劲御景城
西南群山片区【高端居住区】
核心资源
景观
平台价格
非低密度7000-9000元/ ㎡ ；低密度10000-16000
元／ ㎡ ；
代表项目
鲁能领秀城
中心城片区【传统中心区】
核心资源
城市、文教
平台价格
13000-16000元/ ㎡
代表项目
济南万达广场；保利大名湖
东部片区【城市新中心】
鑫苑 名家
【滨河新区】
随着小清河的改造，滨河新区雏形已现，但板块价值尚未得 到认可，对项目来说既是机会也是挑战
“十二五”期间滨河新区发展规划 总体空间布局： “一心、一轴、四片”。其 中:“一心”为北部城市副中心；“一轴”为小 清河生态发展轴；“四片”为新东站片区、华 山片区、济泺路片区和美里湖片区。 规划思路：围绕“拓展城市发展空间,打造现代 产业体系”的总体要求。以“构建发展新空间、 创造宜居新生活、塑造泉城新景观、实现风貌 新传承、打造北跨桥头堡” 。 产业定位：以商贸物流、休闲旅游、商务办公、 商业居住为主导
项目卖点
名士豪庭
名士豪庭
领秀城
卢浮公馆
保利大名湖
本项目
100万平米
400万平米
49万平米
23万平米
70万平米
南益地产
鲁能亘富
绿地地产
保利置业
鑫苑
90平米两居/110平米两 90平米两居、140平米 98平米一居/150平米二居/175- 118平方米两居、167、175 50一居、80两居、90-
居/180平米四居
杭州中能浪漫和山 深圳香蜜湖深圳红树 西岸 万科十七英里 万科东海岸 天泰奥林匹克花园 中海怡美山庄 上海华府天地 杭州西湖8号公州中能浪漫和山 深圳香蜜湖
优质资源
万科十七英里 万科东海岸
高端大 盘核心 驱动力
三居
223平米三居
平方米三居
140三居、180四居
欧式园林
公园式园林
欧式中央园林
欧式风格
清河印象园林
商业、小学、会所
大型商业、小学、会所 商业、会所
城市中心配套资源
会所、幼儿园、农贸市 场
大盘社区、欧式风格园 林
超大盘社区、完善配套、济南商埠核心、产品品质高档、城市核心区位、大明湖景区
居住氛围浓厚
绿地品牌
【济南房地产格局】
北部关键词：住南不住北，住东不住西 ；南高北涝；工业及物 流聚集区；脏乱差旧臭
北部片区【正在的崛起热点 区域】
核心资源
规划、城市、
平台 价格
代表 项目
非低密度7000-8000元/ ㎡
鑫苑名家；尚品·清河
西部片区【城市老城区】
核心资 源
规划、城市
平台 价格
非低密度750010000元/ ㎡
济南之于环渤海经济圈是支点性城市和连接性城 市，它南面紧接中国经济最发达的大长三角经济圈， 是南北经济融通，东西经济接轨的核心城市。
济南是山东省政治、经 济、文化、科技、教育和 金融中心，区域经济中心 辐射能力和影响力都在大 幅提升
济南市生产总值及固定资产 投资逐年稳步上升，房地产投 资额占固定资产投资额比例呈 上升趋势
核心资源
规划；产业
北部片区 中心城片区
东部片区
平台 价格
代表 项目
非低密度7000-9000 元/㎡
中齐未来城；海信 慧园
东南部片区【高端住 宅区】
西部片区
千佛山片区
西南群山片区
板块格局
核心资源
平台 价格
代表 项目
景观；政务；规 划利好
高层11000-16000 元/㎡，别墅
13000-40000元/ ㎡，
重新定义济南城市格局
一、背景
回顾鑫苑中国及世联地产的多轮沟通，双方就项
目需通过区域炒作带动品牌提升、项目重新站 位、客户圈层扩大等达成一致。基于此，世联
地产提交此次提案，聚焦以上三大问题，提出切 实可行的营销动作，从而促成项目的绝对成功。
二、引言
【济南写真】
济南是国务院规划环渤海经济圈的核心城市之一，是北承渤海 经济圈，南接大长三角经济圈功能的核心城市
中海奥龙观邸； 海尔绿城；
千佛山片区【绝版豪宅地段】
核心资源
景观、城市
平台价格
高层9000元-15000/ ㎡ ；洋房总价300 万；独栋1000万以上，联排300~500万
代表项目
国华东方美郡
【豪强逐鹿】
大品牌、成熟产品线、成熟营销模式，极大提升了济南开发 水平；鑫苑必须在强大的竞争对手中突围
保利大名湖——保利山 东置业有限公司