未来中国房地产价格走势分析

未来中国房地产价格走势分析

随着经济的发展，房地产产业迅猛发展，房价不断攀升，目前房地产的发展那现状让很多人在买房子上面有了很大的压力，还有的老百姓更是可遇而不可求。

价格持续上涨是第一方面。只要是商品买卖关系存在，市场上的商品保持逐年递增的趋势下，商品的价格应该是上下波动的态势，有涨有跌才是相对合理的价格走向。然而，近些年来，房价除了收到经济危机和金融风暴的影响回落一次以外，始终处于大肆上涨的态势。

越调控价格越上涨是第二方面。本来，社会管理者出于民生考虑和稳定市场经济行为对某些行业进行宏观调控，是实现经济健康有序发展的最佳手段之一。各个国家和地区都会选择一个合适的时机，拿出相对合适的政策，达到调控的预期。然而，面对当前的房地产行业，调控政策是密集出台。可是从针对房地产行业的宏观调控的效果来看，一次又一次让普通百姓感到失望。房价并没有按照普通百姓的预期应声回落，反而是继续高歌猛进，实现了再一次的迅速攀升，与近些年的调控结果保持了“惊人和雷人”的一致。越是调控，越是上涨。

众人齐走独木桥是第三方面。商品房进入市场流通，实现住房买卖的自由市场行为，让一部分经济实力较强的人有适合自己要求的房屋去居住。保障房进入安居工程和民生工程领域，实现为人民服务这个大视野下的“居者有其屋” 的大众梦想。两者相互配合，彼此共生是最好的。然而，目前的状况有钱人倒是因其资本的雄厚大肆够买任何位置的任何套数的商品房，普通百姓面对居高不下的房价能买得起一套自住房就相当不错了。

只在银行贷款上做文章是第四方面。针对贷款来调控。而恰恰是贷款，最欺负普通百姓，与开发商的关联不大。商品房的建设需要资金，但只要有人买，就能通过预售制度从银行获得资金。而要控制商品房建设资金必须限制个人贷款，却没有收效，原因在于，管理者的调控措施只是限制了普通百姓的购买需求，却对富人没有任何制约。他们是不用通过贷款购房的，他们用的是现金，从而规避通货膨胀带来的资产流失。他们的购买力惊人，动辄上千万资金购买多套，甚至整栋楼盘，这样对购买贷款的限制政策显然失去了效力。结果便是针对银行贷款的调控限制了普通人，却让有钱人钻了空子。既让有钱人的财产得到了保值增值，又让房价继续攀升，还连带逼迫百姓的刚性需求去购买有钱人控制的更高价格的房子。这种恶性循环才得以继续下去。

然而，需求和供给的变化对房地产价格的影响是非常大的

一、房地产市场顾客需求变化趋势。随着房地产市场的发展,房地产市场需求向多档次、多元化、个性化发展。特别是住宅市场的需求变化尤其明显,具体表现有:1.购买主体的变化。——从单位集体购买到个人家庭购买。——从本地人到外地人买房。——从成家购买到不成家也购买。2.购买动机多元化。由于房地产功能不断地被挖掘,从最基本的居住功能，发展到投资保值增值功能、信用担保功能、融资功能、展示身份与地位功能和整合社会资源的功能，近年来房产的资产性功能的强化，不动产属性日益在经济生活中被重视，是得以投资为母的的购房人增加。3、对房地产功能需求的变化。随着生活水平的他提高，人们追求舒适的消费心理，导致了房地产的功能需求向功能齐全，舒适性方向发展。4、价值关联的变化。长期以来，在福利房制度的影响下，我国大部分城镇居民对自由居民的价值缺乏全面认识，住房消费较少，随着房地产市场的星期，住宅已成为家庭主要耐用消费之一，并作为一项重要的家庭资产，成为反映顾客地位与成就的标志。

二、需求的变化趋势对价格的影响。价格是房地产市场的核心，它反映了房地产投资者和满足者需求之间的关系，从顾客需求改变到房价改变的影响过程大致可分为三个阶段。

第一阶段顾客需求改变，随着房地产市场的发展，房地产市场需求呈现出明显的层次性，高层次的潜在需求转化为现实需求，新的需求还将不断出现

第二阶段房地产价值变化。在房地产基本价值得到保证的情况下，房地产的附加

价值会得到多饿关注，当顾客需求向高层次方向发展，住宅质量，环境，科技含量等的逐步提升，使得产品的品质不断加强，提高了房地产商品的附加值。

第三阶段房地产价格变化。一般情况下，当房地产价值增加，作为对房地产投资商的回报，这部分价值必然要在房地产价格中得到体现，房地产自然会提高。

这是从理论上分析的放低陈价格变化的过程，但是，在实际中，房地产价值并不是直接简单的表现为价格，而房地产价值的实现程度与顾客对房地产价值的认知程度以及市场供求关系有关。很多情况下，房地产认知价值与房地产市场上实现的价格都不会完全的、绝对的一致。所以，目前我国房地产的价格上涨，一方面主要是由房屋品质提高和市场需求拉动造成的，另一方面，有可能受供求暂时影响、顾客价值认知的局限性等因素影响，而存在不合理的涨跌情况，这也是房地产研究的重要问题。

由此来看，经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展，根据我国有关部门公布的人口数据可知，在13 亿人口中有2.5 亿人处于30～39 岁，其中的40%是城市人口，是目前的购房主力；有2.2 亿人处于10～19 岁，他们是未来购房的主力，这些都是潜在的购房需求。而从当前我国的宏观经济形势分析，人们会把这种潜在的购房需求变成真实需求，刺激房地产价格的上涨。而房地产价格的增速则受到社会经济发展、城市化进程、土地价值、住宅需求、通货膨胀、国际经济环境等多因素影响，则未来房价的增幅可能会变化，至于具体是增大、减小或是不变暂且不易判定。但随着2011 年“限购政策”和1，000 万套保障房政策的出台，房价的增幅更有可能呈现减小趋势。总之，展望我国未来的房地产市场，大致呈以下趋势：房地产泡沫有所收缩，房地产投资更加理性，房地产市场进一步稳定，房地产潜在需求强劲、有效需求呈波动性不定期释放。因此，房价可能将在小幅波动中上扬。