地下空间的权属与面积问题

地下空间的权属与面积问题

一、案情与问题

原告姚某与被告浙江某房地产公司于2001年签订了《商品房买卖合同》，购买房地产公司开发的某花苑第27幢3单元406号房，合同第三条第四款约定：“商品房建筑面积共194.23平方米，其中套内建筑面积177.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.16平方米（有关公共分摊建筑面积构成说明见附件）”；第五款约定：“该商品房附属用房：23号柴杂间建筑面积11.87平方米。”合同签订后，双方各自履行义务，姚某并领取了房屋所有权证书。经实测，柴杂间套内建筑面积为8.64平方米。姚某遂以房地产公司出卖的柴杂间少3.23平方米为由，诉至法院。

一审认为，根据商品房买卖合同第三条的规定，姚某购买的柴杂间以建筑面积计算价款，双方在合同中约定柴杂间的建筑面积为11.87平方米。双方争议的焦点是合同约定中的建筑面积是否包含公摊面积。由于双方签订的合同，对柴杂间建筑面积是否含有公摊面积未作出约定，造成双方的不同理解，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于提供格式条款一方的解释。故应认定房地产公司交付给姚某的柴杂间，比合同约定的面积少了3.23平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，支持姚某的主张，判决房地产公司返还多收的购房款。

房地产公司提出上诉。二审认为，合同第三条约定了商品房建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积，而对于柴杂间仅约定了建筑面积，对于其是否包括套内建筑面积和公摊面积未作约定，从该约定的内容，不能作出柴间建筑面积包含公摊面积的唯一解释，由于本案当事人对柴间面积约定这一格式条款有不同的理解，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故驳回上诉，维持原判。

但在审理过程中，始终存在不同意见。该意见认为，按照合同约定，柴杂间面积以“建筑面积”为计量单位，根据《商品房销售管理办法》、《房产测量规范》等有关规定，商品房（柴杂间）建筑面积理应包括应分摊的公共通道、楼梯面积，故房地产公司并不违约。

本案所谓的柴杂间，是浙南地区的习惯称呼，实际指位于建筑物底部的分属各业主所有的独立地下室。本案实际提出了一个商品房购房合同纠纷中非常棘手的问题：在区分所有建筑物中，专有和共有如何区分？地下空间的权属如何确定？如果地下空间可由业主专有，那么其建筑面积应当如何理解，以及是否可以适用格式合同解释原则问题。等等。这也是建筑物区分所有权的现实问题。

二、建筑物区分所有权的涵义及共有的范围

1、建筑物区分所有权的含义及权利特征

建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。共有部分，指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。

[1]

建筑物区分所有权，是近现代各国物权法上一项重要的不动产权利。按照各国法律及其司法实务，建筑物区分所有权是一种复合性的权利，包括住宅的专有权、公用面积的共有权及成员

权三个部分[2]。

建筑物区分所有权具有以下特征：第一，专有权和共有权是相对独立而又不可分离的权利。专有权是产生共有权的前提，专有权的范围决定共有权的范围，因此，在一区分所有建筑物上，区分所有人取得了专用权，便当然取得共有权；同时，应当注意，作为构成同一建筑物区分所有权的复合要素，专有权与共有权不可分离，并由此产生了专有权与共有权行使方式上的差别与制度协调的必要。第二、建筑物区分所有权人的权利和义务的行使具有特殊性。建筑物区分所有权虽然是一种所有权形式，但义务的设定却是该项制度的重点。建筑物区分所有权存在的前提是建筑物的完好存在和功能齐备。同一建筑物的权利人行使权利需承担很多义务。如区分所有权人对其专有权的行使，不得违反区分所有建筑物的使用目的、不得损害区分所有建筑物结构，不得随意改变其专有部分系统结构；不得妨害和损害其他区分所有人的利益等。第三，与传统的“所有权决定使用权”法理不同，在多数情况下，建筑物区分所有权更多的是“利用决定所有”，而不是所有决定利用。因此，所有人的权利受到法律较多的限制，法律的强制性较为突出。

2、共有部分的范围

划分专有权和共有权的范围是建筑物区分所有权的一个最基本的问题。划分原则主要指：（1）专有权。专有权的标的物是区分所有建筑物中的独立建筑空间。这与普通所有权不同，它不是对有体物加以管领支配，而是对由建筑材料所组成的“空间”加以管领支配。从各国立法来看，作为专有权标的物的专用部分——建筑空间，必须能够与外界隔离而又能独立使用。因此，凡不能独立使用的部分，不能作为专有权的标的物。（2）共有权。共有权的标的物为区分所有建筑物的共用部分，即除专用部分之外的部分。共用部分有法定共用部分和约定共用部分，全体共用部分和部分共用部分之分。法定共用部分即区分所有建筑物在性质或构造上当然共用的部分，如电梯、楼梯、基地等；约定共用部分即区分所有人通过规约，将可以作为专用的部分作为共用部分，如将某一房间作为集体会议室、活动室等。全体共用部分指供全体区分所有人共同使用的部分，如庭院等；部分共用部分指供部分区分所有人共同使用的部分，如楼板隔层等。《瑞士民法

典》第712条即对法定共用部分和约定共用部分分别作了规定。[3]

区分所有建筑物的主要问题在于共有部分的确认与权利区分。

从小区整体来看，建筑物的共有部分，虽因建筑物结构和用途的不同而不同，但基本上由数部分组成：（1）共用部位，即单体建筑物的基本构造部分，如为维持建筑物的安全及其外观所必备的外墙、楼顶、楼层通道、楼梯、支柱等；（2）建筑物基本运营设施，包括建筑物的共用部分及必具的附属物，如楼梯间、消防设备、电梯、空调或暖气设备、水电气管道等；上述两

部分，原则上为全体区分共有人所有。[4]（3）公用基地，即建筑用地，如基地、绿地等；（4）附属公共设施，如物业管理办公用房等；（5）配套服务设施，如物业管理商业用房、车库、会所、运动场馆等；（6）其他公共设施，如规划商业用房、幼儿园、小学、垃圾中转站、公厕、公交站、农贸市场等。此类公共设施的权利较为明晰，由开发商代建的，无偿移交给有关主管部门；农贸市场、超市等商业配套公建项目，应按照“谁投资、谁受益”的原则，由投资者所有和经营。除此之外，也有部分共有的部分，如各层楼之间的楼板，则仅属相邻部分区分所有人共有。

三、建筑物共有部分的权属确认原则

在小区建筑物的共有部分中，有些共有部分的所有权归属是没有疑义的。如建筑物的基本构造部分，以及建筑物的基本运营设施，原则上应为全体区分所有人所共有；又如开发商代建公共设施，所有权应属于有关主管部门。但是，小区建筑物的其他共有部分，在所有权归属上，存在很多争论，我国的相关立法也较为滞后，不少问题无法可依。在此情况下，正确区分建筑物共有部分的权利归属，犹需确立正确的指导原则。

1、遵守所有权取得法理原则

无论是专有权还是共有权，权利人对权利的取得必须符合所有权取得的基本法理。所有权的取得按其是否以原所有人的所有权与意志为根据，分为原始取得与继受取得。原始取得，是指直接依据法律的规定，不依原所有人的所有权和意志而取得所有权。取得途径主要包括生产、收

取孳息、没收、添附、无主财产、先占及善意取得等[5]。生产是通过人的劳动创造、获得社会财富的过程。生产的产品是一种新物。因此通过生产而取得产品的所有权，是一种原始取得。产品是生产资料和劳动力结合的产物，因而通过生产所创造出来的产品通常由生产资料的所有人和生产者享有所有权。开发商建造商品房，投入资金与劳动力，在土地上新建起原先没有的建筑物，只要法律没有对其所有权予以限制，就获得新建商品房的所有权。如开发商建造的农贸市场等商业公建项目，即应按照生产取得所有权的基本法理，由开发商享有所有权。

2、尊重当事人约定原则