区域楼盘调研分析
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优势：项目位置较好，沿滨州主干道黄河二路，交通便捷；
小区内绿化已局部建好，给项目带来较好的形象，有助于项目整体销售；
秦皇河景观百度文库、270°的景观阳台，满足住户的观景需求，增强了项目市场竞争力；
劣势：价格较高；
小区内配套设施较少，卖点主要以秦皇河公园为主。
明日星城
明日星城坐落在黄河五路渤海二十二路交口，魏桥纺织附近，濒临新汽车站，浙江大市场和四通商贸城。
劣势：房屋产权年限较短，不足50年；
房屋建筑质量较差，项目前期房源墙体已出现裂缝，小区绿化、景观较少。
价格相对较高；
渤海城邦
项目总占地面积30多万平米，总建筑面积41万多平米，项目位于滨州经济开发区环中海片区，位于中海的北岸，南起黄河十三路，北至黄河十四路，东起渤海十九路，西至渤海二十路，临近滨州景观大道渤海十八路和滨州市主干道黄河十二路。
销售状况
项目第五期正在认筹，现认筹不到100户，3万认筹金充当房款。目前销售情况差，每日到访客户较少。预计10月底开盘，推出136套高层房源。一次性付款9.6折，首付40%，分期9.9折。
优势：户型、面积符合市场需求；
前期小区已成规模，居住氛围较好；
周边两所幼儿园，解决了住户子女幼儿教育问题；
临近周边厂区，客户群多为厂区员工；
主力面积、户型
面积区间97-140㎡（97两室、125和140三室）
优势
教育资源丰富
卖点
六中、30亩森林广场
客户群
抵账单客户
销售状况
项目在售8栋高层，4种户型，户型面积在97和140平米。目前项目地块处于打桩阶段，预计2013年年底交房，无预售证；项目主要来访客户为看重六中来访客户群以及有抵账单客户，商铺一二层均价8000元/平。
小区配套齐全，品质较高。
劣势：房源面积偏大，价格较高，总价超出滨州当地承受能力，中低端客户损失较多。
锦绣城二期
项目名称
锦绣城二期
项目区位
黄河10路渤海11路
开发商
滨州宝地房地产开发公司
规模
总建面13万㎡
建筑类型
高层
销售价格
均价3400元/平
车位、储藏室
车位75000/个，储藏室2500/㎡（以30平为主）
项目名称
领域尚城
项目区位
黄河4路渤海19路
开发商
滨州金河房地产开发有限公司
规模
占地200亩，总建面24万平
建筑类型
多层、高层、商业
容积率
1.74
绿化率
35.1%
建筑密度
21.6%
销售价格
10层以上4500元/平，以下约4000元/平；
车位、储藏室
车位7.5万/个，储藏室8万/个，配比基本达1:1
主力面积、户型
客户群
二次置业，改善住房条件者
销售状况
目前销售情况一般，5月14日开盘2栋销售20套左右。9月26日推出两栋17层高层，以170㎡-210㎡三室、四室房源为主，销售均价4800元/㎡，当日成交15套左右，由于价格较高，房源面积大，销售状况较差。
优势：项目位置较好，周边配套齐全；
明星代言，市场知名度较高；
项目区位
黄河8路渤海12路
开发商
滨州宇悦置业有限公司
规模
总建筑面积约18万平米
建筑类型
高层、小高层
绿化率
40%
销售价格
均价4800元/平
车位、储藏室
车位8500/㎡储藏室2800/㎡
主力面积、户型
三室两厅和大户型。主要 172-210㎡
优势
精装：24小时热水、直饮水供给，地下停车场覆盖整个小区，外墙干挂大理石。
17层高层，主力户型90和130三室，均价3500元/平，储藏室3000元/平，一次性96折，按揭99折。活动：前20名情侣购房，送24K黄金戒指。
项目名称
明日星城
项目区位
黄河5路渤海22路
开发商
滨州市弘大房地产开发有限公司
规模
占地面积：147992㎡
建筑类型
多层、高层
用地性质
综合用地
使用年限
50年
项目名称
渤海城邦
项目区位
黄河十三渤海十九路
开发商
滨州市莱钢建设置业有限公司
规模
占地30万平，总建面41万平
建筑类型
多层、洋房
容积率
1.11
绿化率
35.8%
销售价格
花园洋房均价4400元/平
主力面积
100-150㎡
总户数
近2000户
客户群
周边客户群，及部分私营业主
销售状况
项目一期5月21号开盘，认筹期较长，开盘当天推出148套多层房源。当天现场客户约300多人，开盘当天成交70%，开盘效果较好。当天成交客户一次性付款99折，分期无折扣。开盘后销售状况一般。
项目位置较偏，人流少；
销售价格偏高。
田园牧歌
新悦·田园牧歌项目总建筑面积约18万平米，绿地率40%，异国情调浓郁的地中海风格建筑。浪漫梦幻的西班牙园林，洋溢着令人迷醉的浓情之美。塞万提斯广场、弗拉门戈广场、兰乔圣菲广场、澜花雨岸花园、金岸提香花园等三大广场、两大花园的大手笔景观打造。
项目名称
田园牧歌
区域住宅项目市调
领域尚城
领域尚城位于贯穿东、西城主干道黄河五路,渤海十九路交叉口西南侧，项目总占地面积约为200亩。规划总建筑面积约22万平米。项目地理位置优越性非常明显，三面环路，一面环近湖海湾。
（17层高层，主力户型：99、120、140三室，8层4040元/平，1层3600元/平，一次性98折，按揭99折，10层以下基本卖完，地下一层储藏室为选，首付40%。）
总户数
约1700户
销售价格
3600元/㎡
主力户型、面积
90-130㎡（92两室、133三室）
客户群
魏桥及周边厂区
项目问题
项目存在的主要问题是房屋产权问题。由于此项目为综合用地项目，土地使用年限仅为50年。目前房源的土地使用年限较短，且价格相对而言较高；小区内绿化率较低，客户对其建筑质量不满意，项目前期房源墙体已出现裂缝。
目前项目在售花园洋房，销售均价4400元/平，预计10月底推出9号楼，20套房源。
优势：项目为西区较大的开发项目，位于中海板块，周边环境好；
项目住宅小区多为多层建筑类型，多层目前是滨州房市受欢迎的建筑类型；
项目产品户型面积适合市场需求，户型结构从两室到四室，能满足客户的多样的居住需求；
劣势：项目周边配套设施少，生活不便；
多层：80-130㎡ 高层：90-140㎡（96两室、120和140三室）
卖点
景观、秦黄河公园
客户群
周边客户群
销售状况
目前项目多层基本售完，在售高层现有房源30套左右，多为低层房源。预计9月下旬推出5栋高层，目前认筹，认筹金为1000元，可抵房款2000元，一次性付款9.9折，明年年底统一交房。商业一二层联体销售，面积以120平为主，均价约10000元/平，低层单独销售约1.2万元/平，租金约3.5万元/年。沿街商业基本卖完，现在商户入驻极少。
小区内绿化已局部建好，给项目带来较好的形象，有助于项目整体销售；
秦皇河景观百度文库、270°的景观阳台，满足住户的观景需求，增强了项目市场竞争力；
劣势：价格较高；
小区内配套设施较少，卖点主要以秦皇河公园为主。
明日星城
明日星城坐落在黄河五路渤海二十二路交口，魏桥纺织附近，濒临新汽车站，浙江大市场和四通商贸城。
劣势：房屋产权年限较短，不足50年；
房屋建筑质量较差，项目前期房源墙体已出现裂缝，小区绿化、景观较少。
价格相对较高；
渤海城邦
项目总占地面积30多万平米，总建筑面积41万多平米，项目位于滨州经济开发区环中海片区，位于中海的北岸，南起黄河十三路，北至黄河十四路，东起渤海十九路，西至渤海二十路，临近滨州景观大道渤海十八路和滨州市主干道黄河十二路。
销售状况
项目第五期正在认筹，现认筹不到100户，3万认筹金充当房款。目前销售情况差，每日到访客户较少。预计10月底开盘，推出136套高层房源。一次性付款9.6折，首付40%，分期9.9折。
优势：户型、面积符合市场需求；
前期小区已成规模，居住氛围较好；
周边两所幼儿园，解决了住户子女幼儿教育问题；
临近周边厂区，客户群多为厂区员工；
主力面积、户型
面积区间97-140㎡（97两室、125和140三室）
优势
教育资源丰富
卖点
六中、30亩森林广场
客户群
抵账单客户
销售状况
项目在售8栋高层，4种户型，户型面积在97和140平米。目前项目地块处于打桩阶段，预计2013年年底交房，无预售证；项目主要来访客户为看重六中来访客户群以及有抵账单客户，商铺一二层均价8000元/平。
小区配套齐全，品质较高。
劣势：房源面积偏大，价格较高，总价超出滨州当地承受能力，中低端客户损失较多。
锦绣城二期
项目名称
锦绣城二期
项目区位
黄河10路渤海11路
开发商
滨州宝地房地产开发公司
规模
总建面13万㎡
建筑类型
高层
销售价格
均价3400元/平
车位、储藏室
车位75000/个，储藏室2500/㎡（以30平为主）
项目名称
领域尚城
项目区位
黄河4路渤海19路
开发商
滨州金河房地产开发有限公司
规模
占地200亩，总建面24万平
建筑类型
多层、高层、商业
容积率
1.74
绿化率
35.1%
建筑密度
21.6%
销售价格
10层以上4500元/平，以下约4000元/平；
车位、储藏室
车位7.5万/个，储藏室8万/个，配比基本达1:1
主力面积、户型
客户群
二次置业，改善住房条件者
销售状况
目前销售情况一般，5月14日开盘2栋销售20套左右。9月26日推出两栋17层高层，以170㎡-210㎡三室、四室房源为主，销售均价4800元/㎡，当日成交15套左右，由于价格较高，房源面积大，销售状况较差。
优势：项目位置较好，周边配套齐全；
明星代言，市场知名度较高；
项目区位
黄河8路渤海12路
开发商
滨州宇悦置业有限公司
规模
总建筑面积约18万平米
建筑类型
高层、小高层
绿化率
40%
销售价格
均价4800元/平
车位、储藏室
车位8500/㎡储藏室2800/㎡
主力面积、户型
三室两厅和大户型。主要 172-210㎡
优势
精装：24小时热水、直饮水供给，地下停车场覆盖整个小区，外墙干挂大理石。
17层高层，主力户型90和130三室，均价3500元/平，储藏室3000元/平，一次性96折，按揭99折。活动：前20名情侣购房，送24K黄金戒指。
项目名称
明日星城
项目区位
黄河5路渤海22路
开发商
滨州市弘大房地产开发有限公司
规模
占地面积：147992㎡
建筑类型
多层、高层
用地性质
综合用地
使用年限
50年
项目名称
渤海城邦
项目区位
黄河十三渤海十九路
开发商
滨州市莱钢建设置业有限公司
规模
占地30万平，总建面41万平
建筑类型
多层、洋房
容积率
1.11
绿化率
35.8%
销售价格
花园洋房均价4400元/平
主力面积
100-150㎡
总户数
近2000户
客户群
周边客户群，及部分私营业主
销售状况
项目一期5月21号开盘，认筹期较长，开盘当天推出148套多层房源。当天现场客户约300多人，开盘当天成交70%，开盘效果较好。当天成交客户一次性付款99折，分期无折扣。开盘后销售状况一般。
项目位置较偏，人流少；
销售价格偏高。
田园牧歌
新悦·田园牧歌项目总建筑面积约18万平米，绿地率40%，异国情调浓郁的地中海风格建筑。浪漫梦幻的西班牙园林，洋溢着令人迷醉的浓情之美。塞万提斯广场、弗拉门戈广场、兰乔圣菲广场、澜花雨岸花园、金岸提香花园等三大广场、两大花园的大手笔景观打造。
项目名称
田园牧歌
区域住宅项目市调
领域尚城
领域尚城位于贯穿东、西城主干道黄河五路,渤海十九路交叉口西南侧，项目总占地面积约为200亩。规划总建筑面积约22万平米。项目地理位置优越性非常明显，三面环路，一面环近湖海湾。
（17层高层，主力户型：99、120、140三室，8层4040元/平，1层3600元/平，一次性98折，按揭99折，10层以下基本卖完，地下一层储藏室为选，首付40%。）
总户数
约1700户
销售价格
3600元/㎡
主力户型、面积
90-130㎡（92两室、133三室）
客户群
魏桥及周边厂区
项目问题
项目存在的主要问题是房屋产权问题。由于此项目为综合用地项目，土地使用年限仅为50年。目前房源的土地使用年限较短，且价格相对而言较高；小区内绿化率较低，客户对其建筑质量不满意，项目前期房源墙体已出现裂缝。
目前项目在售花园洋房，销售均价4400元/平，预计10月底推出9号楼，20套房源。
优势：项目为西区较大的开发项目，位于中海板块，周边环境好；
项目住宅小区多为多层建筑类型，多层目前是滨州房市受欢迎的建筑类型；
项目产品户型面积适合市场需求，户型结构从两室到四室，能满足客户的多样的居住需求；
劣势：项目周边配套设施少，生活不便；
多层：80-130㎡ 高层：90-140㎡（96两室、120和140三室）
卖点
景观、秦黄河公园
客户群
周边客户群
销售状况
目前项目多层基本售完，在售高层现有房源30套左右，多为低层房源。预计9月下旬推出5栋高层，目前认筹，认筹金为1000元，可抵房款2000元，一次性付款9.9折，明年年底统一交房。商业一二层联体销售，面积以120平为主，均价约10000元/平，低层单独销售约1.2万元/平，租金约3.5万元/年。沿街商业基本卖完，现在商户入驻极少。