5《集团实业经营战略报告》

@数字化2050 《实业经营战略报告》目录第一章场站经济与临场地产 (1)1.1场站经济内涵及发展战略意义 (1)1.1.1场站经济内涵 (1)1.1.2场站经济发展对市社会经济发展促进作用 (2)1.2临场地产商业价值与开发经营业态分析 (3)1.2.1场站经济提升临场地产商业价值 (3)1.2.2场站功能与临场区域分布 (4)1.2.3临场不同业态地产开发经营模式分析 (5)第二章控股地产资源与经营能力分析 (10)2.1控股地产开发资源概况 (10)2.1.1控股拥有旧城改造资源情况 (10)2.1.2控股老场区土地资源情况 (11)2.1.3 、新海场区与物流园区土地开发资源 (12)2.2控股地产开发经营能力现状分析 (13)2.2.1地产开发经营关键能力现状分析 (13)2.2.2控股物业管理关键能力现状分析 (13)2.2.3控股租赁经营关键能力现状分析 (14)第三章控股实业经营策略 (15)3.1控股实业发展规划与五年经营目标 (15)3.1.1控股实业SWOT分析 (15)3.1.2实业“三步走”发展规划 (16)3.1.3实业五年发展战略目标规划 (16)3.2控股实业经营战略举措 (17)第一章场站经济与临场地产1.1场站经济内涵及发展战略意义1.1.1场站经济内涵目前，对于场站经济的内涵尚未形成理论界认同的界定，一般认为场站经济从空间上看是一个区域概念，从产业上看是一个诸多产业的集合概念。

从区域经济的角度来说，场站经济是利用场站优势所形成的区域经济。

优越的区位优势使其所涉及的地域包括了场站区，也包括了依托场站而发展的区域。

因此，场站经济是利用场站的节点区域优势，以场站为窗口，以临场区域为中心，以一定的腹地为依托，与场站密切相关的经济。

场站经济是产业集群。

场站企业和机构集中在场站这个特定的地理位置上，能产生规模经济和外部经济；相关企业有分工、协作、竞争，在产业升级、技术进步上有互动性；同时，可以享有共同的资源，以此降低企业的交易成本，提高制造业的竞争力。

从产业的角度来说，场站经济是关联产业。

场站经济是以及相关产业为核心的产业经济。

场站的有利条件促进了及相关服务业的发展，也促进了依托场站的制造业发展，特别是依托海洋运输、海洋资源的临海工业以及商贸等相关产业的发展。

场站经济的发展能带动场站区域、场站城市及腹地的经济发展。

具有极大的关联效应，并影响到场站城市特色产业结构的形成。

场站经济是流量经济。

它是物流、信息流、资金流等交流、处理、交易的重要场所。

这些资源的流动促进了场站经济的发展。

场站经济是开放经济。

场站具有内陆和海外两方面的腹地，场站的辐射功能把国内和国外的经济联系起来，能够使国内经济融入全球经济。

场站经济不但成为两方面经济的交汇点（国内与国外经济），而且也成为了两种文化的交汇点（东西方文化），进而也就为特色产业的产生奠定了基础。

综上所述，场站经济是以场站为中心、场站城市为载体、综合运输体系为动脉、场站相关产业为支撑、海陆腹地为依托，并实现彼此间相关联系、密切协调、有机结合、共同发展，进而推动区域繁荣的开放型经济，或者是在一定的区域范围内由、临场工业、商贸、旅游等相关产业有机结合而成的一种区域经济。

1.1.2场站经济发展对市社会经济发展促进作用环北部湾经济区被国家列入西部大开发“十一五”规划中三个率先发展的重点地区之一；去年，广西北部湾经济区、洋浦保税场区、钦州保税场区相继被国务院批复成立，环北部湾各场站城市在此背景下，其场站经济的发展势头非常迅猛。

相比之下，是环北部湾区域合作的重要场站城市，又是省会、南海资源开发的前沿阵地。

建省以后，虽然经过了20年的发展，但由、临场工业、商贸、旅游等相关产业组成的场站经济的雏形还没有形成，目前充其量只能称为渡口经济，不能体现临场产业集群的集聚效应、循环经济的示范效应、地区产业结构和布局的优化效应以及区域经济一体化效应，还远远不能成为带动城市经济和区域发展的增长点。

因此，在环北部湾场站经济迅猛发展、竞争日趋激烈的情况下，寻找其在环北部湾区域经济发展中的地位，探索差异化发展策略和模式，对于加快市经济社会的发展具有如下重大战略意义：一是发展场站经济是培育经济新的增长点的需要。

场站对推动区域经济发展起着举足轻重的作用。

美国的东西部、日本太平洋沿岸的现代化和我国东部地区经济起飞同样是靠场站经济推动的。

是一个典型的岛屿场站城市，在工业发展受到限制、农业效益低的条件下，只有把经济发展的重点转向场站，通过发展场站经济培育新的经济增长点。

二是发展场站经济是充分利用资源优势和区位优势的需要。

利用发展场站经济有能建大型、超大型深水场的深水岸线资源优势和扼守琼州海峡，具有通往大陆的门户、为广西北部湾场站东向进出太平洋的必经之地等区位优势，做好场站和场站经济发展文章，将这些优势转化为发展优势，从而加快本地区经济发展；三是发展场站经济是促进产业结构优化的需要。

由于种种因素的影响，市的产业结构不太合理，经济发展水平不够理想。

发展场站经济，可以优化产业结构，实现“以场兴市、场城互动”的战略目标：（1）建立外向型的临场工业体系，优化产业结构，加长工业短腿。

促进我市工业化的发展;（2）大力发展现代物流业，带动整个城市经济的发展;（3）大力发展邮轮经济，促进旅游业的转型升级。

使之成为新的龙头产业，为推动市经济的腾飞创造良好的条件。

综上所述，发展场站经济对于市的国民经济发展起着重大的促进作用。

由此说明，市发展场站经济是非常必要和十分迫切的。

1.2临场地产商业价值与开发经营业态分析1.2.1场站经济提升临场地产商业价值场站经济的发展将直接推动本区域的基础设施建设。

据世界银行的研究，一个区域的总产出受道路、机场和场站等基础设施的影响显著，区域经济发展与公共基础设施之间存在一个正的相关关系。

场站经济的发展直接导致对道路、场站等公共设施需求的增加，可以吸引大量外来投资，推动有关基础设施及相关配套设施建设，这将进一步促进城市建设与经济发展的良性互动。

与此同时，场站经济可以带动关联行业的发展。

场站的发展既需要仓储、运输、物流、加工、贸易、金融、保险、代理、信息、口岸相关服务的支持，也会极大带动这些产业的发展，带来临场工业、仓储物流、金融贸易和公共服务设施的极大发展和完善，从而极大提升了临场土地商业价值。

从国际知名临场城市的发展趋势看，场站经济的发展，对于临场地产价值贡献率至少为40%。

以德国汉堡为例，湾区商品房每平方米均价在1600欧元左右，约合人民币16000多元，比德国全国商品房均价高近五成。

再看韩国釜山自由场，其商品房每平方米均价为212万韩元；香场房价基本在1万—1.5万美元/平方米之间，中间价是12600美元/平方米，排名世界第五，大大超过第六名东京的7600—11870美元/平方米，东京公寓的中间价11870美元/平方米。

1.2.2场站功能与临场区域分布一般而言，场站主要包括货物装卸和转运、商品交易和贸易、工业基地以及综合延展功能。

第一，货物装卸和转运功能：这是场站的最基本的功能，即货物通过各种运输工具转运到船舶或从船舶转运到其他各种运输工具，实现货物在空间位置的有效转移，开始或完成水路运输的全过程。

第二，商品交易和贸易功能：即在商品流通过程中，货物的集散、转运和一部分储存都发生在场站。

场站介于远洋航运业与本场腹地客货的运输机构之间，便利客货的运送和交接。

场站的存在既是商品交流和内外贸易存在的前提，又促进了它们的发展。

第三，工业基地功能：随着场站的发展，临江工业、临海工业越来越发展。

通过场站，由船舶运入供应工业的原料，再由船舶输出加工制造的产品，前者使工业生产得以进行，后者使工业产品的价值得以实现。

场站的存在是工业存在和发展的前提，在许多地方，场站和工业已融为一体。

第四，场站还具有其他的一些功能，譬如旅游功能、服务功能、信息功能、城市功能等。

从场站功能提升来看，场站初级功能（第一代场站）主要是货物装卸与转运功能；第二代场站功能，对货物流动联合等增值服务有所提升,有一定工业基地、促进商品交易与贸易等功能；而第三代场站功能由于社会信息化进程加快，推动场站与经贸运输链一体化和电子数据交换（ED I）及无纸贸易的发展，出现货物与信息双重流动，促进了场站、城市社区、陆上分运带联合和分运、分拨、配销和信息等多元服务，综合服务，增值服务的发展。

从场站功能划分与提升角度来看，一般场站区域可以分为：场站作业区域、临场工业区域、临场物流区域、临场旅游区域、临场商业区、临场住宅区域等。

1.2.3临场不同业态地产开发经营模式分析临场地产从地产不同业态来划分，一般包括临场土地一级开发、临场工业地产、临场商业地产、传统住宅开发等。

但是，由于临场区域多产业分布非常密集，临场地产项目一般会采用复合型地产开发模式来获取复合效益，以强化地产项目获利能力、提升商业价值。

下面分别对临场土地一级开发、临场工业地产、临场商业地产等地产开发经营模式进行详细分析。

1）临场土地一级开发经营模式按照宪法规定，土地的所有权属于国家，政府一般通过土地管理部门（或储备中心）对土地进行管理。

国家规定经营性用地的出让必须采用招拍挂等公开竞价的方式进行，土地上市交易前，要将“白地”开发整理成“三通一平”甚至“七通一平”，这个过程被称为一级土地开发。

临场土地一级开发有政府开发、企业开发与联合开发三种模式。

政府开发：最常见的一种。

政府投入大量的资金、人力、物力，独自将土地从“生地”变成“熟地”，然后通过招、拍、挂高价卖给土地开发商。

然后开发商才开始对土地进行二级房产开发，进而推向市场。

企业开发：政府对大片的“生地”无力做基础设施投入，直接将“生地”划拨给场站企业，或者廉价卖给某些大型开发商，责成场站企业或开发商按照政府规划要点成片开发。

联合开发：联合开发指政府和企业合作设立一个下属企业来联手开发土地，达到区域开发的土地价值最大化和最优化。

一级土地开发过程包括征地、拆迁、三通一平或七通一平等步骤。

征地：即完成土地的征用工作。

这一般是在政府的支持下完成的。

拆迁：即完成开发区域内的企事业单位的设施、居民等的拆迁工作。

这往往也需要政府的支持。

三通一平或七通一平：指完成政府要求的市政基础设施建设，包括给排水、供热、供燃气、供电、通信、有线电视和土地平整，有的要求达到八通一平，即加上宽带；还有相关的工作，比如报批等；征地和拆迁工作是土地一级开发的难点和重点。

临场土地开发经营特点如下：——不存在土地价值和流动性风险。

土地是资源类商品，也是实业链最前端的环节。

而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。

以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。