估价技术路线和估价方法常见问题苏信分析
房地产评估的技术路线、价值分析和报告(ppt 105页)
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5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7. 如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内 容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。 8. 最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书 仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文 或任何部份内容的任何责任。
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3、收益法的应用 3.1 潜在毛收入 有效毛收入 净收益 3.2 同行业平均利润的扣除（贡献率） 3.3 综合性物业各部分的分别计算 3.4 实际的与客观的数据的选取
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4、假设开发法及成本法的应用 4.1 建安成本计算的细化
基础主体结构、内外装修、设备（水 暖、电、气、电梯、通风空调） 4.2 在建工程的未实现利润 4.3 未来开发价值的估算
中国注册房地产估价师：
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估价师声明
我们郑重声明： 1、我们在本估价报告书中陈述的事实是真实和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业
分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限 制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关 当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进 行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
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估价师声明
我们郑重声明： 1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专
业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制 条件的限制。
评估技术路线 -回复
评估技术路线-回复以下是一个有关评估技术路线的文章，解释了如何制定和实施评估技术路线的步骤和方法。
评估技术路线（Evaluation Technical Pathway）是指根据特定目标和需求，设计和实施一系列的评估活动和方法，以评估项目、政策、产品或服务的效果和成效。
评估技术路线通常包括需求分析、指标选择、数据收集、数据分析和报告撰写等环节。
本文将一步一步回答以下问题：如何制定和实施评估技术路线？第一步：明确评估目标和需求评估技术路线的第一步是明确评估目标和需求。
这需要明确问题或需求的性质和背景，并确定评估的目的和范围。
例如，一家企业可能需要评估其新产品在市场中的竞争力和受欢迎程度，以决定进一步的市场策略。
在这种情况下，评估的目标是确定产品的市场占有率、满意度和消费者反馈等。
第二步：需求分析一旦评估目标和需求明确，下一步是进行需求分析。
这个过程涉及到对相关利益相关者的需求进行梳理，收集相关资料和信息，并与利益相关者进行沟通和面谈。
这可以帮助评估人员了解利益相关者对评估内容和方法的期望和要求，以便能够更好地制定评估技术路线。
第三步：指标选择指标是评估的关键指标或变量，用于衡量评估对象的效果和成效。
在指标选择阶段，评估人员需要根据评估目标和需求，从大量的可能指标中选择出最相关和能够有效衡量效果的指标。
这需要评估人员具备一定的专业知识和数据分析能力，并与领域专家进行合作。
指标的选择应基于数据可获得性、相关性、准确性和可靠性等因素。
第四步：数据收集数据收集是实施评估技术路径的核心环节。
这涉及到选择适当的数据收集方法和工具，并确保数据的准确性和完整性。
数据收集方法可以包括问卷调查、访谈、观察、档案分析等。
在这个阶段，评估人员还需要确保数据收集的过程符合伦理规范和保护数据安全的要求。
数据收集完成后，评估人员需要对数据进行清理、整理和编码处理，以便后续的数据分析阶段使用。
第五步：数据分析数据分析是评估技术路径的关键环节，它涉及对收集到的数据进行统计和分析。
房地产估价报告评审标准解读
一、估价技术报告
案例1 （基本符合《房地产估价规范》要求，但按“估价 报告评审标准” 应判为不合格技术报告） 估价对象：**市**镇**街**号办公楼，划拨用地 678平方米，尚未办理房屋所有权证，现场丈量建筑面 积610.28平方米。 估价目的：为确定委估标的物转让价值提供参考 估价时点：2009年*月*日 估价结果：38.59万元
三、房地产状况描述与分析
案例3 （房地产状况特别、价值影响因素复杂，房地产状况 描述与分析符合评审标准要求） 案例背景：**市商业中心某沿街店面因租赁纠纷涉 讼，受法院委托评其租赁价值，本项目估价对象是明确 的，门面也不大，仅百余平方米，但其实物状况、价值 影响因素极其复杂，具体复杂性在于(见下示意图)： 1.估价对象为**大厦底楼东南侧原***手机大卖场， 但该估价对象仅为产证房产之局部：房产证面积141平方 米，估价对象为其中的110平方米； 2.产证房产坐落于两面临街之街角地，但临主要商 业大道人民路之约1/4深度之部分为业主方**银行作自动
三、房地产状况描述与分析
3．描述原则 （1）内容完整、详略得当 （2）层次分明、条理清晰 （3）用语简洁、表述规范
三、房地产状况描述与分析
4．分析内容 5．分析原则 （1）全面性 （2）一致性 （3）针对性 （4）客观性
三、房地产状况描述与分析
案例2 （房地产状况描述与分析不完整，但实物状况分析与 区位状况分析有针对性） 估价对象：**市**路**号楼负二层仓库（建筑面积 1060.36㎡）、负一层车库（建筑面积2582.39㎡）、第一层 商业用房（建筑面积219.99㎡）、第三层经营用房（建筑 面积1644.14㎡） 估价目的：司法鉴定 估价时点：2008年*月*日
三、房地产状况描述与分析
苏信深度解析不同估价目的下的估价范文
苏信深度解析不同估价目的下的估价1、房地产抵押估价新规程中房地产抵押估价中增加了设立最高额抵押权时原有债权的处理。
对评估待开发房地产价值时采用假设开发法评估假设前提的设定进行限定，对带租约房地产评估时租金取值进行了规定。
◆抵押评估时，抵押房地产已出租的，合同租金高于市场租金的，应为无租约限制的价值，当合同租金低于市场租金时，应为出租人的权益价值。
既哪个低取哪个，而不是笼统地以合同租金取代。
◆评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。
◆房地产抵押估价用于设立最高额抵押权，且最高额抵押权设立前已存在的债权经当事人同意，抵押价值或抵押净值中可不减去相应的已抵押担保的债权数额，但应在报告中说明并在使用上限制。
2、房地产税收估价房地产税收估价，应区分房地产持有环节税收估价、房地产交易环节税收估价和房地产开发环节税收估价，并应按相应税种为核定其计税依据进行估价。
且持有环节税收估价，各种房地产的价值时点应相同，交易环节税收估价，各种房地产的价值时点应为各自的成交日期。
评估的价值或价格统称为计税价值，它是指为征税目的而评估的价值或价格。
3、房地产征收、征用估价新规程将原规程中的6.7征地和房屋拆迁补偿估价修改为新规程的5.3房地产征收、征用估价。
增加了房地产征用估价。
征收与征用，共同之处在于，都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都要依法给予公平补偿。
不同之处在于，征收是所有权的改变，而征用只是使用权的改变。
被征用的财产使用后，应当返还给财产所有人。
在征收、征用评估中应做到：◆房地产征收评估，应区分国有土地上房屋征收评估和集体土地征收评估。
◆国有土地上房屋征收评估，应区分被征收房屋价值评估、被征收房屋室内装饰装修价值评估、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。
房地产估价技术报告评审问题分析及探讨
房地产估价技术报告评审问题分析及探讨近日，我省房地产（中介）专家委员会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完善房地产估价报告，也方便了各评审人员具体操作。
《房地产估价报告评审表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪学会的统一格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依据“数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确”进行评审。
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条规定：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
所以对房地产估价报告进行专业技术鉴定，也主要是对其估价技术报告进行技术鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
其实，作为一份完整的房地产估价报告，估价技术报告应是其最核心的部分，如果没有比较明确的评审要求，对估价机构和评审人员都不利于具体操作，报告评审会有失公允，也会使估价机构难以发现自身技术报告的缺陷而不求改进。
本人经过多次参加全省范围内的房地产估价报告的专家评审和司法技术鉴定工作，阅历过一些估价机构所完成估价报告，结合自身工作经验和相关资料，对房地产估价技术报告存在一些常见问题进行综述，以供同行参考。
一、估价技术路线和估价方法常见问题及分析《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。
估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。
但通过调查各估价机构所完成的报告，常见缺陷有：（1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。
收益法评估国有海域使用权的实践研究
产能经济收益法评估国有海域使用权的实践研究樊 群 南京工业职业技术学院 江苏苏信房地产评估咨询有限公司张为标 江苏苏信房地产评估咨询有限公薛 苏 江苏金宁达不动产评估咨询有限公司摘要：笔者以某地国有海域使用权为例，提出了以收益法评估国有海域使用权价格的技术路线与方法，详细阐述了客观总收益、客观费用、还原利率及结果等测算的主要方法与过程。
关键词：国有海域使用权；总费用；总收益；还原利率；价格评估中图分类号：P74；P962 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2015)021-000345-02一、估价对象概况某公司委托评估的某围垦养殖用海项目的的一宗国有海域使用权价格评估，国有海域使用证书证号为国海证××号，海域使用权人为××公司，用海类型为围海养殖用海，用海方式为围海养殖，宗海面积为679.336公顷，使用权终止日期为2028年7月23日。
估价对象在估价期日2015年10月1日现状利用条件下，评估设定达到灌排设施完善、供电设施完善、道路配套、能够满足正常养殖需要的开发程度，用海类型为围海养殖用海，用海方式为围海养殖，宗海面积为679.336公顷，剩余使用年期为12.81年。
二、估价技术路线收益法是将估价对象未来每年预期的纯收益(正常年收益)，以一定的海域还原利率贴现为估价期日的海域价格的方法[1]。
此次海域评估，首先根据养殖业经营资料计算净收益，净收益为经营收入扣除经营费用、利润，再按以下公式计算海域价格：其中a为净收益；b为净收益每年递增的数值；r为海域还原利率；n为海域剩余使用年限。
三、年总收益的分析计算年总收益是指估价对象每年平均的客观总收益，该收益是基于合理有效使用估价对象前提下取得的持续而稳定的正常年收入。
收入的计算依据水产养殖的类型，结合各种农产品的产量和质量状况，按照估价期日的正常客观市场价格计算总收入。
委托方于2010年对估价对象进行围垦。
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理1．整幢商业房地产估价在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。
对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。
2．整层商业房地产估价整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。
虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。
例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。
经过市场分析决定采用市场法作为首选方法评估××商业广场九层的价值。
在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。
经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。
第二讲土地估价技术报告难点及技术要求与处理办法
二
土地估价技术报告中的难点（或关键点）
（一）总述中关键点 （二）估价对象描述及地价影响因素分析的关键点 （三）土地估价中的难点
三
土地估价技术报告易出现问题及技术要求与处理办法
（一）总述中关键点及技术要求与处理办法
（二）估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技
术技术要求与处理办法 （三）土地估价中的难点及技术要求与处理办法 （四）附件
2、地价影响因素分析
（1）易出现问题： 1）土地估价报告的“影响地价的因素说明”与土地估价技术报告中的“地价影响因素分析”内容一致，没有 区分； 2）因素描述内容不完善，漏掉主要因素； 3）描述内容概念不清，混淆一般、区域、个别因素内容，区域界定范围不合理； 4）因素描述与本次估价没有相关性或相关性小； 5）在对地价进行影响因素分析时，描述过于简单，缺少定性或定量的分析； 6）地价影响因素分析不合常理或不客观；
（一）总述中关键点及技术要求与处理办法
5.
需要特殊说明的事项
（1）易出现问题： 1）需要特殊说明事项内容不全面 2）说法不合理 3）需要说明事项与报告内容不相关
（2）技术要求与处理办法：
1）明确需要特殊说明的事项应该包含估价的前提条件和假设条件、估价结果和估价报告的使用、需 要特殊说明的事项、使用限制、资料来源、其他说明（抵押等） 2）估价的前提条件和假设条件 3）说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、 地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等） 4）估价结果和估价报告的使用
用途、评估期日； 3）结合待估宗地的实际开发程度和评估目的，合理设定开发程度。
（一）总述中关键点及技术要求与处理办法
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苏信分析估价技术路线和估价方法常见问题
《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。
估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。
但通过调查各估价机构所完成的报告，苏信评估整理常见缺陷有：
（1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。
从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。
选用方法应全面、恰当，是否有合理的说明和理由。
不选用的，充分说明理由，选用的，简述了道理。
（2）只使用了一种估价方法。
尽管《房地产估价规范》中有规定对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，但实际中我们大多数估价机构所出具的估价报告只采用了一种评估方法。
当然，这其中也受到估价对象特殊性和当地估价条件的限制。
但现在很多银行和拆迁管理部门都已明确提出，估价方法还是应选择两种以上评估方法，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。
（3）能用市场比较法的没有用。
市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。
（4）有收益或有潜在收益的房地产的估价没有选用收益法作为其中的一种估价方法。
有些估价机构对宾馆、酒店的评估，特别是在拆迁估价报告中对商铺或门面的评估不采用收益法而采用其它评估方法，致使委托方或有关当事人也会提出疑议。
（5）已明确的估价目的，适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。
我们评审报告就应就估价方法是否与估价目的、估价对象适用，以确定估价技术路线是否正确。
（6）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
一些拆迁户在质询估价机构时经常会问到为什么没有采用假设开发法？这其实原因很简单，无论采用何种评估方法的估算结果，都必须是“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日”的房地产市场价格。
（7）简单的采用成本法对任何物业进行进行估价。
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
而一些估价人员为了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估价，这已不适应市场的需要。
近日，某估价机构完成的对一宾馆的拆迁估价报告，该报告技术路线是对土地和建筑物价值分别进行评估，其中地价采用比较法和成本逼近法评估，建筑物价值采用成本法和收益法评估。
看似采用了多种评估方法，其实质是只有一种评估方法，且没有坚持房地合一的评估原则，对一份有技术含量的拆迁估价报告而言是不妥的。