估价技术路线和估价方法常见问题苏信分析
房地产评估的技术路线、价值分析和报告(ppt 105页)
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5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7. 如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内 容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。 8. 最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书 仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文 或任何部份内容的任何责任。
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3、收益法的应用 3.1 潜在毛收入 有效毛收入 净收益 3.2 同行业平均利润的扣除（贡献率） 3.3 综合性物业各部分的分别计算 3.4 实际的与客观的数据的选取
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4、假设开发法及成本法的应用 4.1 建安成本计算的细化
基础主体结构、内外装修、设备（水 暖、电、气、电梯、通风空调） 4.2 在建工程的未实现利润 4.3 未来开发价值的估算
中国注册房地产估价师：
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估价师声明
我们郑重声明： 1、我们在本估价报告书中陈述的事实是真实和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业
分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限 制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关 当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进 行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
中国注册房地产估价师（签名）： 中国注册房地产估价师（签名）：
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估价师声明
我们郑重声明： 1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专
业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制 条件的限制。
评估技术路线 -回复
评估技术路线-回复以下是一个有关评估技术路线的文章，解释了如何制定和实施评估技术路线的步骤和方法。
评估技术路线（Evaluation Technical Pathway）是指根据特定目标和需求，设计和实施一系列的评估活动和方法，以评估项目、政策、产品或服务的效果和成效。
评估技术路线通常包括需求分析、指标选择、数据收集、数据分析和报告撰写等环节。
本文将一步一步回答以下问题：如何制定和实施评估技术路线？第一步：明确评估目标和需求评估技术路线的第一步是明确评估目标和需求。
这需要明确问题或需求的性质和背景，并确定评估的目的和范围。
例如，一家企业可能需要评估其新产品在市场中的竞争力和受欢迎程度，以决定进一步的市场策略。
在这种情况下，评估的目标是确定产品的市场占有率、满意度和消费者反馈等。
第二步：需求分析一旦评估目标和需求明确，下一步是进行需求分析。
这个过程涉及到对相关利益相关者的需求进行梳理，收集相关资料和信息，并与利益相关者进行沟通和面谈。
这可以帮助评估人员了解利益相关者对评估内容和方法的期望和要求，以便能够更好地制定评估技术路线。
第三步：指标选择指标是评估的关键指标或变量，用于衡量评估对象的效果和成效。
在指标选择阶段，评估人员需要根据评估目标和需求，从大量的可能指标中选择出最相关和能够有效衡量效果的指标。
这需要评估人员具备一定的专业知识和数据分析能力，并与领域专家进行合作。
指标的选择应基于数据可获得性、相关性、准确性和可靠性等因素。
第四步：数据收集数据收集是实施评估技术路径的核心环节。
这涉及到选择适当的数据收集方法和工具，并确保数据的准确性和完整性。
数据收集方法可以包括问卷调查、访谈、观察、档案分析等。
在这个阶段，评估人员还需要确保数据收集的过程符合伦理规范和保护数据安全的要求。
数据收集完成后，评估人员需要对数据进行清理、整理和编码处理，以便后续的数据分析阶段使用。
第五步：数据分析数据分析是评估技术路径的关键环节，它涉及对收集到的数据进行统计和分析。
房地产估价报告评审标准解读
一、估价技术报告
案例1 （基本符合《房地产估价规范》要求，但按“估价 报告评审标准” 应判为不合格技术报告） 估价对象：**市**镇**街**号办公楼，划拨用地 678平方米，尚未办理房屋所有权证，现场丈量建筑面 积610.28平方米。 估价目的：为确定委估标的物转让价值提供参考 估价时点：2009年*月*日 估价结果：38.59万元
三、房地产状况描述与分析
案例3 （房地产状况特别、价值影响因素复杂，房地产状况 描述与分析符合评审标准要求） 案例背景：**市商业中心某沿街店面因租赁纠纷涉 讼，受法院委托评其租赁价值，本项目估价对象是明确 的，门面也不大，仅百余平方米，但其实物状况、价值 影响因素极其复杂，具体复杂性在于(见下示意图)： 1.估价对象为**大厦底楼东南侧原***手机大卖场， 但该估价对象仅为产证房产之局部：房产证面积141平方 米，估价对象为其中的110平方米； 2.产证房产坐落于两面临街之街角地，但临主要商 业大道人民路之约1/4深度之部分为业主方**银行作自动
三、房地产状况描述与分析
3．描述原则 （1）内容完整、详略得当 （2）层次分明、条理清晰 （3）用语简洁、表述规范
三、房地产状况描述与分析
4．分析内容 5．分析原则 （1）全面性 （2）一致性 （3）针对性 （4）客观性
三、房地产状况描述与分析
案例2 （房地产状况描述与分析不完整，但实物状况分析与 区位状况分析有针对性） 估价对象：**市**路**号楼负二层仓库（建筑面积 1060.36㎡）、负一层车库（建筑面积2582.39㎡）、第一层 商业用房（建筑面积219.99㎡）、第三层经营用房（建筑 面积1644.14㎡） 估价目的：司法鉴定 估价时点：2008年*月*日
三、房地产状况描述与分析
苏信深度解析不同估价目的下的估价范文
苏信深度解析不同估价目的下的估价1、房地产抵押估价新规程中房地产抵押估价中增加了设立最高额抵押权时原有债权的处理。
对评估待开发房地产价值时采用假设开发法评估假设前提的设定进行限定，对带租约房地产评估时租金取值进行了规定。
◆抵押评估时，抵押房地产已出租的，合同租金高于市场租金的，应为无租约限制的价值，当合同租金低于市场租金时，应为出租人的权益价值。
既哪个低取哪个，而不是笼统地以合同租金取代。
◆评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。
◆房地产抵押估价用于设立最高额抵押权，且最高额抵押权设立前已存在的债权经当事人同意，抵押价值或抵押净值中可不减去相应的已抵押担保的债权数额，但应在报告中说明并在使用上限制。
2、房地产税收估价房地产税收估价，应区分房地产持有环节税收估价、房地产交易环节税收估价和房地产开发环节税收估价，并应按相应税种为核定其计税依据进行估价。
且持有环节税收估价，各种房地产的价值时点应相同，交易环节税收估价，各种房地产的价值时点应为各自的成交日期。
评估的价值或价格统称为计税价值，它是指为征税目的而评估的价值或价格。
3、房地产征收、征用估价新规程将原规程中的6.7征地和房屋拆迁补偿估价修改为新规程的5.3房地产征收、征用估价。
增加了房地产征用估价。
征收与征用，共同之处在于，都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都要依法给予公平补偿。
不同之处在于，征收是所有权的改变，而征用只是使用权的改变。
被征用的财产使用后，应当返还给财产所有人。
在征收、征用评估中应做到：◆房地产征收评估，应区分国有土地上房屋征收评估和集体土地征收评估。
◆国有土地上房屋征收评估，应区分被征收房屋价值评估、被征收房屋室内装饰装修价值评估、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。
房地产估价技术报告评审问题分析及探讨
房地产估价技术报告评审问题分析及探讨近日，我省房地产（中介）专家委员会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完善房地产估价报告，也方便了各评审人员具体操作。
《房地产估价报告评审表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪学会的统一格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依据“数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确”进行评审。
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条规定：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
所以对房地产估价报告进行专业技术鉴定，也主要是对其估价技术报告进行技术鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
其实，作为一份完整的房地产估价报告，估价技术报告应是其最核心的部分，如果没有比较明确的评审要求，对估价机构和评审人员都不利于具体操作，报告评审会有失公允，也会使估价机构难以发现自身技术报告的缺陷而不求改进。
本人经过多次参加全省范围内的房地产估价报告的专家评审和司法技术鉴定工作，阅历过一些估价机构所完成估价报告，结合自身工作经验和相关资料，对房地产估价技术报告存在一些常见问题进行综述，以供同行参考。
一、估价技术路线和估价方法常见问题及分析《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。
估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。
但通过调查各估价机构所完成的报告，常见缺陷有：（1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。
收益法评估国有海域使用权的实践研究
产能经济收益法评估国有海域使用权的实践研究樊 群 南京工业职业技术学院 江苏苏信房地产评估咨询有限公司张为标 江苏苏信房地产评估咨询有限公薛 苏 江苏金宁达不动产评估咨询有限公司摘要：笔者以某地国有海域使用权为例，提出了以收益法评估国有海域使用权价格的技术路线与方法，详细阐述了客观总收益、客观费用、还原利率及结果等测算的主要方法与过程。
关键词：国有海域使用权；总费用；总收益；还原利率；价格评估中图分类号：P74；P962 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2015)021-000345-02一、估价对象概况某公司委托评估的某围垦养殖用海项目的的一宗国有海域使用权价格评估，国有海域使用证书证号为国海证××号，海域使用权人为××公司，用海类型为围海养殖用海，用海方式为围海养殖，宗海面积为679.336公顷，使用权终止日期为2028年7月23日。
估价对象在估价期日2015年10月1日现状利用条件下，评估设定达到灌排设施完善、供电设施完善、道路配套、能够满足正常养殖需要的开发程度，用海类型为围海养殖用海，用海方式为围海养殖，宗海面积为679.336公顷，剩余使用年期为12.81年。
二、估价技术路线收益法是将估价对象未来每年预期的纯收益(正常年收益)，以一定的海域还原利率贴现为估价期日的海域价格的方法[1]。
此次海域评估，首先根据养殖业经营资料计算净收益，净收益为经营收入扣除经营费用、利润，再按以下公式计算海域价格：其中a为净收益；b为净收益每年递增的数值；r为海域还原利率；n为海域剩余使用年限。
三、年总收益的分析计算年总收益是指估价对象每年平均的客观总收益，该收益是基于合理有效使用估价对象前提下取得的持续而稳定的正常年收入。
收入的计算依据水产养殖的类型，结合各种农产品的产量和质量状况，按照估价期日的正常客观市场价格计算总收入。
委托方于2010年对估价对象进行围垦。
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理1．整幢商业房地产估价在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。
对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。
2．整层商业房地产估价整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。
虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。
例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。
经过市场分析决定采用市场法作为首选方法评估××商业广场九层的价值。
在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。
经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。
第二讲土地估价技术报告难点及技术要求与处理办法
二
土地估价技术报告中的难点（或关键点）
（一）总述中关键点 （二）估价对象描述及地价影响因素分析的关键点 （三）土地估价中的难点
三
土地估价技术报告易出现问题及技术要求与处理办法
（一）总述中关键点及技术要求与处理办法
（二）估价对象描述及地价影响因素分析的关键点及技
术技术要求与处理办法 （三）土地估价中的难点及技术要求与处理办法 （四）附件
2、地价影响因素分析
（1）易出现问题： 1）土地估价报告的“影响地价的因素说明”与土地估价技术报告中的“地价影响因素分析”内容一致，没有 区分； 2）因素描述内容不完善，漏掉主要因素； 3）描述内容概念不清，混淆一般、区域、个别因素内容，区域界定范围不合理； 4）因素描述与本次估价没有相关性或相关性小； 5）在对地价进行影响因素分析时，描述过于简单，缺少定性或定量的分析； 6）地价影响因素分析不合常理或不客观；
（一）总述中关键点及技术要求与处理办法
5.
需要特殊说明的事项
（1）易出现问题： 1）需要特殊说明事项内容不全面 2）说法不合理 3）需要说明事项与报告内容不相关
（2）技术要求与处理办法：
1）明确需要特殊说明的事项应该包含估价的前提条件和假设条件、估价结果和估价报告的使用、需 要特殊说明的事项、使用限制、资料来源、其他说明（抵押等） 2）估价的前提条件和假设条件 3）说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、 地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等） 4）估价结果和估价报告的使用
用途、评估期日； 3）结合待估宗地的实际开发程度和评估目的，合理设定开发程度。
（一）总述中关键点及技术要求与处理办法
估价及其技术问题
估价及其技术问题估价是指对某项财产、资产或服务进行评估，以确定其合理的价值。
估价广泛应用于房地产、股票、艺术品等领域，帮助人们做出理性的决策。
本文将介绍估价的概念、估价方法以及估价中可能遇到的技术问题。
一、估价概念估价是对特定财产或资产进行评估，目的是确定其合理的市场价值。
估价可以用于房地产、车辆、企业资产等方面。
估价的结果通常是一个价格区间，反映了该财产或资产可能的市场交易价。
估价的准确性对于买卖双方的利益平衡至关重要。
二、估价方法1. 直观估价法直观估价法是最简单的估价方法之一，根据经验和直觉来判断某项财产或资产的价值。
这种方法通常适用于小额交易或无法得到详细信息的情况。
2. 资产市场法资产市场法是一种基于市场数据和交易的估价方法。
通过对类似财产或资产的市场交易进行分析，找到合适的比较对象并计算出估价。
该方法适用于市场上有大量类似财产或资产的情况。
3. 收益法收益法是一种基于财产或资产收益能力的估价方法。
通过对财产或资产未来收益的预测，计算出其现值。
这种方法适用于需要考虑财产或资产未来收益潜力的情况，如企业估值。
4. 成本法成本法是一种基于财产或资产建设成本的估价方法。
通过计算替代成本或重建成本，来确定财产或资产的价值。
这种方法适用于无法通过市场交易或收益能力来估价的情况，如独特的建筑物或特殊用途设备。
三、估价技术问题在进行估价过程中，可能会遇到以下一些技术问题：1. 数据不准确：估价的准确性依赖于可靠的数据。
如果使用的数据不准确或遗漏，估价结果可能失真。
因此，在进行估价之前，需要仔细核实并确保数据的准确性和完整性。
2. 不确定性：估价往往伴随着一定程度的不确定性。
市场变化、需求波动以及其他外部因素都可能对估价结果产生影响。
在进行估价时，需要认识到不确定性，并在结果中充分考虑。
3. 主体偏见：估价是由人来完成的，而人的主观偏见可能对估价结果产生影响。
评估人员的专业水平、经验和个人态度都可能对估价结果产生偏差。
估价报告中的常见问题及估价方法操作
（1）估价目的
不同的估价目的对应不同的估价依据。例如：有关 土地转让目的的应强调《中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例》（ 1990 年 5 月19 日中华人民共和国国务院令第 55号）及各地方条例。 有关土地出让目的的应强调以上条例及《招标拍卖 挂牌出让国有建设用地使用权规定》（ 2007 年 9 月 28日中华人民共和国国土资源部令第 39号）等其他 相关条例。有关土地抵押目的的应强调《担保法》 和《关于土地使用权抵押有关问题的通知》。有关 企业改制目的应强调《国土资源部办公厅关于印发 〈企业改制土地资产处置审批意见（试行）〉和 〈土地估价报告备案办法（试行）的通知〉》（国 土资厅发 [2001]42 号）、《国土资源部关于改革土 地结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国 土资发[2001]44号）等文件。
4、地价定义不明确。
地价定义的目的在于明确估价对象在限定条 件下形成的价格，限定条件的内容基本固定， 包括估价基准日、现状利用或规划利用条件 下设定的开发程度与用途、土地使用权年限、 土地使用权类型。如果说估价目的是土地估 价报告的前提，那么地价定义就是核心。 但部分土地估价师没有高度重视，提醒注意 以下几点：
11、估价原则选用缺乏针对性。
有的把所有估价原则全部罗列上，有的缺项重要原则。如采 用市场法的，没有写替代原则等。
注意，涉及抵押贷款的土地估价，因为风险大，应强调谨慎 原则。
12、估价结果及其使用部分问题：
一是把估价的前提条件及假设条件、估价结果和估 价报告使用、需要特殊说明的事项混在一起描述， 条理不清；二是估价的前提条件及假设条件的描述 不全，大多缺少年期、估价基准日设定；三是未经 确认或无法确认的资料没有作特殊说明等。 根据《土地估价报告规范格式》，估价结果和估价 报告的使用分为三个部分： （ 1 ）估价的前提条件和假设条件，说明进行本次 估价及估价报告与估价结果成立的前提条件和假设 条件。其中，假设条件应写估价对象的用途设定、 年期设定、估价基准日设定等。可见，估价基准日 的设定应在此给出理由。估价的前提条件必须基于 合理和可信。
房地产评估的技术路线、价值分析和报告
注：1、本报告估价结果包含应向政府补交土地出让 金。经计算，土地出让金总额为138.392万元，大 写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。若拍卖 成交，由法院扣缴。若以物抵债，则应从公开市场 价值总额中扣除。 2、本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但 不包括室内空调主机等可移动设备。 估价的测算过程及有关说明，请见《估价结果 报告》和《估价技术报告》。
3、收益法的应用 3.1 潜在毛收入 有效毛收入 净收益
3.2 同行业平均利润的扣除（贡献率） 3.3 综合性物业各部分的分别计算 3.4 实际的与客观的数据的选取
4、假设开发法及成本法的应用 4.1 建安成本计算的细化
基础主体结构、内外装修、设备（水
暖、电、气、电梯、通风空调）
4.2 在建工程的未实现利润 4.3 未来开发价值的估算
5、局部房地产评估的分析 5.1 独立性、使用、经营 5.2 市场变现的限制因素
6、不同区域、不同用途物业的评估价值 在不同的区域，不同用途的物业将会有
不同的市场价值。
7、特殊物业的评估的综合分析 7.1 工业房地产:在难于采用其他估价方
法时，分别对土地、建筑物选取成本法、基 准地价修正法进行估价.
致委托方函
中国广东省深圳市 罗湖区人民北路越港商业中心六楼 浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司
档号 : V/LYD/0201/2013
敬启者：
承蒙贵司委托,我司对贵司拥有的中华人民共和国广东省深圳 市罗湖区人民北路越港商业中心地下室（建筑面积合计为 3,065.09平方米）、地上第三层(建筑面积合计为3,770.61平方米) 物业进行价值评估，评估基准日为二ΟΟ二年一月二十九日,目的 是为 贵司核定资产提供价值参考依据。我公司经过实地勘察，并 查询、收集评估所需的相关资料，遵循必要的评估程序与原则， 选用科学合理的估价方法，对该部分物业价值作出评定估算。评 估结果如下：
房地产评估风险及其规避苏信解析
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。
因为，人生，就是你一个人的人生。
============================================================================--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------房地产评估风险及其规避苏信解析房地产评估活动和其他经济活动一样具有风险性。
但是，房地产评估又和其他经济活动有不一样的一面，房地产评估风险具有其特殊性。
一般经济活动主要是从经济效益方面去考察风险，控制、分散风险。
在一般经济活动中，人们所说的风险往往是指效益方面的不确定性，以及由于不确定性的存在使得经济活动主体的效益不确定。
但是，房地产评估是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的。
房地产评估活动会对社会很多方面产生各种各样的影响，带来不同方面的风险。
房地产评估活动不仅仅带来评估机构和人员的风险，而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险。
因此房地产评估风险的特殊性就在于房地产风险的涉及面广，而且复杂。
苏信评估认为，房地产评估风险由政府面临的房地产评估风险、机构和人员面临的房地产评估风险以及经济活动主体面临的房地产评估风险三个方面组成。
在包括风险识别、分析、防范、处理等房地产评估风险管理措施内容中，防范应该是一种主要措施。
根据长期的评估实践和理论研究，房地产评估风险防范可以从以下四个方面规避来自评估机构和人员带来的风险：1.从多个方面加强并规范对房地产估价师和评估机构的资质管理和日常跟踪管理。
建立房地产估价师等级制度，通过房地产估价师考试取得注册房地产估价师资格的人员是可以以房地产估价师名义从事房地产评估业务的人员。
工程造价估算的方法与技巧
工程造价估算的方法与技巧工程造价估算是在项目开始前确定项目建设成本的过程，是工程项目管理中至关重要的一环。
正确的估算可以帮助项目经理和相关方在预算、招标和决策中做出准确的选择。
本文将介绍一些常用的工程造价估算的方法与技巧。
一、造价分析法造价分析法是一种常用的工程造价估算方法。
它通过对项目成本的相关要素进行分析，从而确定项目的建设成本。
常见的造价分析法包括趋势分析法、回归分析法和结构分析法。
趋势分析法是通过分析历史数据的变化趋势来估算未来的建设成本。
回归分析法则是将项目成本与相关的影响因素进行适当的回归分析，从而得出建设成本的估计模型。
结构分析法则是将项目成本按照不同的结构分类，并对每个分类进行分析和估算。
二、参数估算法参数估算法是一种基于统计模型的工程造价估算方法。
它通过对项目历史数据进行整理和分析，得出某些参数的统计分布规律，并以此为基础进行建设成本的估算。
常见的参数估算法包括三点估算法、Monte Carlo模拟法和贝叶斯估算法。
三点估算法是通过确定最可能、最乐观和最悲观的建设成本，然后根据某种计算方法得出最终的估算结果。
Monte Carlo模拟法则是通过对建设成本的各个要素进行概率模拟，以得出建设成本的概率分布情况。
贝叶斯估算法则是基于贝叶斯统计理论，通过修正已有的估算结果来得出更准确的建设成本估计。
三、指标估算法指标估算法是基于已有的工程项目数据和指标来估算建设成本的方法。
通过对类似的项目进行统计分析和比较，以得出建设成本与某些指标之间的关系，并以此来进行估算。
常见的指标估算法包括单位面积法、单位产量法和综合单价法。
单位面积法是以项目的建筑面积为基础，通过对不同类型项目的面积与成本的统计分析，得出建设成本的估算结果。
单位产量法则是以项目的产能或产量为基础，通过对类似项目的产能与成本的统计分析，得出建设成本的估算结果。
综合单价法则是通过对项目的各个部分进行详细的估算，并将其综合得出最终的建设成本。
高铁项目评估需了解的知识点苏信整理优秀版
信整理优秀版高铁项目评估需了解的知识点苏信整理1、运价率运价率（traffic price rate）是单位运输产品的价格。
计算运价的基本单位。
运输价格构成中包括运送距离与货物重量(或旅客人数)两个因素。
与此相适应，运价率在陆运、空运及内河航运为吨公里运价和人公里运价，海运为吨海里运价和人海里运价。
运输部门常按货物种类、旅客坐席舱位、运送距离、运输方式与运送条件等不同情况，规定不同的运价率。
规定运价率要以单位运输成本为基础，并考虑合理的税利水平、供求关系、运价形成等因素。
运价率是制订运价的重要依据，要制订合理的运价，首先要制订出合理的运价率。
以郑西高铁为例，苏信评估来计算一下运价率。
（1）线路里程。
据查询网络可知，郑西铁路客运专线东起郑州铁路枢纽郑州东站，向西经过洛阳市、三门峡市、渭南市，西至西安枢纽的西安北站。
西安北站到郑州站正线全长456.6km,西安站到郑州站正线全长458.2km。
（2）票价。
据查询12306网站可知：一等座全程370元，折合运价率0.733元/人公里。
（这里采用的里程为505公里，非正线长度。
下同）一等座全程230元，折合运价率0.455元/人公里。
动车组平均运价率：0.594元/人公里。
在实际评估中，我们可以比照上述方法，测算项目周边已开通运营的同时速客运专线实际运价率。
一般来说，新建项目可研运价率符合铁总《关于深化铁路建设项目经济评价工作的通知》规定的运价率。
想要吗？2、客运量与客运密度客运量指在一定时期内，各种运输工具实际运送的旅客数量。
旅客不论行程远近或票价多少，均按一人一次客运量统计；半价票、小孩票也按一人统计。
客运密度指在一定时期内某种运输方式在营运线路的某一区段平均每公里线路通过的旅客运输周转量，是反映交通运输线路上旅客运输量运输繁忙程度的主要指标。
计算公式为：客运密度=旅客周转量/营业线路长度旅客周转量指在一定时期内，由各种运输工具运送的旅客数量与其相应运输距离的乘积之总和，是反映运输业生产总成果的重要指标。
房地产估价师：房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
三、房地产抵押价值评估技术路线及估价⽅法 作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体⽽⾔，房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则，选⽤估价⽅法时，⼀般尽量将成本法作为⼀种估价⽅法。
房地产抵押价值评估常见类型的估价思路及⽅法的选⽤简述如下： （⼀）完全产权房地产 这类房地产是以出让⽅式获得⼟地使⽤权，即拥有⼀定期限的⼟地使⽤权和房屋产权，主要包括各类商品房、⾃建⾃营的饭店、招待所、培训中⼼、教育、⾼尔夫球场、⼯⼚等等。
对这类房地产作为抵押物进⾏评估时，可根据具体情况采⽤市场法、收益法和成本法估价。
对单独以出让⽅式获得的⼟地使⽤权作为抵押物进⾏评估，可以采⽤基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。
（⼆）不完全产权房地产 这类房地产⼀般只拥有房屋产权⽽不拥有出让⼟地使⽤权，⼟地是以⾏政划拨⽅式取得，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适⽤房、房改房、合作建房等。
对这类房地产作为抵押物进⾏评估时，应当选择下列⽅式之⼀评估其抵押价值：⼀是直接评估在划拨⼟地使⽤权下的市场价值；⼆是评估假设在出让⼟地使⽤权下的市场价值，然后扣除划拨⼟地使⽤权应缴纳的⼟地使⽤权出让⾦或者相当于⼟地使⽤权出让⾦的价款。
估价报告中均应注明划拨⼟地使⽤权应缴纳的⼟地使⽤权出让⾦或者相当于⼟地使⽤权出让⾦价款的数额。
该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。
市场条件⽐较成熟的、市场交易性较强的房地产⼀般可选择第⼆种⽅式，即先假设估价对象为完全产权的商品房，选⽤市场法（收益法）作为⼀种⽅法评估出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的上地出让⾦或出让⽑地价价值；再选⽤成本法为另⼀种⽅法，测算不含⼟地出让⾦或出让⽑地价的价值。
市场狭⼩的、特殊的房地产可选择第⼀种⽅式，采⽤房产与⼟地（不含⼟地使⽤权出让⾦的价款）分别估价再综合的成本法估价。
房地分离评估的适用状况及存在的问题探讨
房地分离评估的适用状况及存在的问题探讨一般情况下，我们对房地产进行评估会将其视为一个整体，不会简单将其分为相对独立的两个部分。
因为房产和地产是房地产的两个重要组成部分，两者共同作用实现房地的效用与价值，两者价值相互依存，难以分离。
但是有时很难找到合适的方法用整体评估的思路进行评估，这时为了得出更科学的评估结果可以对房产和地产分开进行评估。
苏信评估认为，例如运用成本法进行评估，成本法可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法，基于成本法的评估理论，可以实现房地产中各个组成部分在理论上的分离。
在实践中，房产和土地又分别归属于房产管理部门和国土资源管理部门管理，房产和土地管理人为地分离，使得房地产的评估工作也不得不人为地分离。
因此房地分离评估适用两种状况：主动采取合适的评估的方法进行分离评估及被动分离评估两种状况。
工业房地产一般采取房地分离评估。
工业房地产一般占地面积较大，附属建筑较多且多样化，一般容积率较小，如果整体评估，以建筑面积单价表示，把价值较大的地价分摊到较小的建筑面积上，建筑面积的变化会引起单价的大幅度波动，在实际中对案例的选择和修正幅度及精度要求非常高，很难形成可比性。
而一般工业区内工业用地价格比较透明，建造成本相对较易评估，因此一般对工业用地采取房地分离评估的评估方法。
对其土地可以采取基准地价系数修正法、成本法或市场比较法进行评估，对建筑物采取重置成本的评估方法。
与工业房地产类似，房地分离估价在实践中也适用于自建房、别墅等土地面积对价格影响较大的物业中。
如一套别墅，建筑面积500平方米，土地面积400平方米，同小区内另外一套别墅建筑面积480平方米，土地面积800平方米，在寸土寸金的现代城市中，两者的单价差别是很大的，如果单纯采用市场比较法进行评估，很难确定准确的修正幅度，而且修正幅度可能会超出估价规范规定的范围。
在此种情况下，可以采取房地分离的方法，对土地评估时，一般采用市场比较法，考虑容积率的影响，对影响其价格的各因素进行修正，可得出土地价格，建筑物同样可采取重置成本进行评估，从而可以比较合理的确定房地整体价格。
估价报告中的常见问题及估价方法操作
案例三：成本法的应用
详细描述
在应用成本法时，需要准确估算房地产的重新 构建成本，包括土地成本、建筑成本、设备成 本等。同时，还需要考虑各种贬值因素，如物 理损耗、经济贬值等。此外，还需要关注市场 需求和竞争情况对房地产价值的影响。
成本法是一种基于重新构建成本的估价方法， 通过估算待估房地产的重新构建成本，并考虑 各种贬值因素来评估房地产的价值。
详细描述
结论与建议
05
估价方法选择
在估价过程中，应选择合适的 估价方法，如市场比较法、收 益法和成本法等，以确保估价
的准确性和可靠性。
估价参数确定
估价参数的确定是估价的关键 环节，应充分考虑各种因素， 如市场环境、地理位置、房屋 状况等，以确保参数的合理性
和准确性。
结论总结
估价结果分析
对估价结果进行分析和比较， 可以发现估价中存在的问题和 不足之处，有助于提高估价的 水平。
案例分析
04
案例一：市场比较法的应用
总结词
市场比较法是一种常用的估价方法，通过比 较类似房地产的市场价格来评估待估房地产 的价值。
VS
详细描述
在应用市场比较法时，需要注意选取类似房地 产作为比较对象，并对交易价格进行适当的调 整，以反映待估房地产的特殊情况。同时，还 需要考虑市场环境、供求关系等因素对房地产 价格的影响。
收益还原法
总结词
收益还原法是通过预测房地产的未来收益，并将其折现到评估时点的方法。
详细描述
收益还原法需要考虑房地产的租金水平、空置率、物业管理费用等因素，通过 折现未来收益来评估房地产的价值。
注意事项
收益还原法要求预测未来收益时要考虑市场环境、经济形势等因素，同时要考 虑风险因素对折现率的影响。
估价技术路线 -回复
估价技术路线-回复估价技术路线，以中括号内的内容为主题，写一篇1500-2000字文章，一步一步回答。
估价是指对一件物品或服务定价的过程，旨在确定其合理的市场价值。
在商业和金融领域中，估价技术是一项非常重要的技能，能够为企业和个人提供准确的决策依据。
本文将介绍一种常见的估价技术路线，帮助读者了解如何进行有效的估价。
第一步：确定估价目标在进行估价之前，首先需要确定估价的目标。
估价可以应用于各种情境，例如房地产、艺术品、珠宝、收藏品等。
确定估价目标有助于指导后续的估价过程，并确保相关数据和方法的准确性和适用性。
第二步：收集市场数据在进行估价之前，需要收集大量的市场数据。
这些数据可以从多个渠道获取，包括公开市场交易、行业报告、专业估价机构的数据等。
通过收集和分析这些数据，可以了解市场的趋势、供求关系以及类似物品的价格范围。
第三步：确定估价方法在确定估价方法时，需要根据估价目标和收集的市场数据来选择适当的方法。
常见的估价方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是一种常用的估价方法，在房地产和二手车等领域广泛应用。
该方法通过比较类似物品的市场价格，确定待估价物品的市场价值。
在使用市场比较法时，需要注意收集尽可能多的类似物品的价格数据，并进行合理的加权和调整。
收益法主要适用于商业和投资领域的估价。
该方法基于待估价物品的未来收益能力，通过估计现金流量和应有的投资回报来确定其价值。
使用收益法时，需要充分了解待估价物品的市场前景、经济环境和投资风险等因素，并进行合理的预测和计算。
成本法主要适用于确定用途固定的资产的估价。
该方法基于重建成本或替代成本来确定待估价物品的价值。
在使用成本法时，需要考虑物品的磨损和折旧程度，并进行适当的调整和修正。
第四步：进行估价计算在确定估价方法后，可以进行具体的估价计算。
根据所选的方法，可以使用各种数学模型和统计工具进行计算和分析。
在进行估价计算时，需要密切关注数据的来源和准确性，避免因数据偏差而导致估价结果的错误。
第一讲 房地产估价技术路线及其确定
1．1 房地产估价技术路线1．1．1 房地产估价技术路线的概念房地产估价⼈员接受了估价委托并且明确了估价⽬的、估价对象、估价时点等估价基本事项之后，接下来要做的⼀件⾄关重要的事情就是确定估价技术路线。
只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价⽅法，进⽽才能开始进⾏后⾯的具体估价作业。
房地产估价的技术路线是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价⼈员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。
确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。
确定估价技术路线的结果和⽬的是：确定价格内涵和价格形成过程。
确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本⾝有充分的认识，要对交易各⽅的情况和交易过程有充分的了解。
1．1．2 房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程房地产估价是估价⼈员模拟房地产价格形成过程以确定房地产的客观合理价格的过程，房地产估价技术路线就是估价⼈员模拟房地产价格形成过程、揭⽰房地产价格内涵时的思路。
因此，房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的正是估价对象房地产的价格内涵。
从《规范》中的⼀些条⽂规定，我们就可以看到房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系。
以《规范》第6．4．4条为例：“6．4．4以划拨⽅式取得的⼟地使⽤权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的⼟地使⽤权出让⾦的款额，可采⽤下列⽅式之⼀处理：(1)⾸先求取设想为出让⼟地使⽤权下的房地产的价值，然后预计由划拨⼟地使⽤权转变为出让⼟地使⽤权应缴纳的⼟地使⽤权出让⾦等款额，两者相减为抵押价值。
此时⼟地使⽤权年限设定为相应⽤途的法定年限，从估价时点起计。
(2)⽤成本法估价，价格构成中不应包括⼟地使⽤权出让⾦等由划拨⼟地使⽤权转变为出让⼟地使⽤权应缴纳的款额。
这⾥给出的处理⼟地使⽤权出让⾦问题的两种⽅式就是两种估价技术路线，这两种估价技术路线反映了共同的价格内涵：划拨⼟地使⽤权的价格内涵是出让⼟地使⽤权价格扣除⼟地使⽤权出让⾦价款后的余额部分。
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苏信分析估价技术路线和估价方法常见问题
《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。
估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。
但通过调查各估价机构所完成的报告，苏信评估整理常见缺陷有：
（1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。
从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。
选用方法应全面、恰当，是否有合理的说明和理由。
不选用的，充分说明理由，选用的，简述了道理。
（2）只使用了一种估价方法。
尽管《房地产估价规范》中有规定对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，但实际中我们大多数估价机构所出具的估价报告只采用了一种评估方法。
当然，这其中也受到估价对象特殊性和当地估价条件的限制。
但现在很多银行和拆迁管理部门都已明确提出，估价方法还是应选择两种以上评估方法，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。
（3）能用市场比较法的没有用。
市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。
（4）有收益或有潜在收益的房地产的估价没有选用收益法作为其中的一种估价方法。
有些估价机构对宾馆、酒店的评估，特别是在拆迁估价报告中对商铺或门面的评估不采用收益法而采用其它评估方法，致使委托方或有关当事人也会提出疑议。
（5）已明确的估价目的，适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。
我们评审报告就应就估价方法是否与估价目的、估价对象适用，以确定估价技术路线是否正确。
（6）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
一些拆迁户在质询估价机构时经常会问到为什么没有采用假设开发法？这其实原因很简单，无论采用何种评估方法的估算结果，都必须是“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日”的房地产市场价格。
（7）简单的采用成本法对任何物业进行进行估价。
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
而一些估价人员为了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估价，这已不适应市场的需要。
近日，某估价机构完成的对一宾馆的拆迁估价报告，该报告技术路线是对土地和建筑物价值分别进行评估，其中地价采用比较法和成本逼近法评估，建筑物价值采用成本法和收益法评估。
看似采用了多种评估方法，其实质是只有一种评估方法，且没有坚持房地合一的评估原则，对一份有技术含量的拆迁估价报告而言是不妥的。