惠州某房地产项目定位报告(ppt 80页)_4312
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广东惠州金山湖某项目定位及物业发展建议报告200页PPT课件
三房
三房套均面积约122平米，低于
四房
存量的平均水平（125.4平米），
五房
说明畅销户型逐渐走小
复式
其他
合计
77
项目价值三：片区产品
南岸、麦地南片区市场上暂无别墅供应
88
项目 分析
项目价值四：地段
项目地段属于南部新城的发散区域，城市感较强，后期发展潜 力较大
南部新 城
99
项目 分析
项目价值五：交通
金山大桥连接东平、水口、金山湖片区；本区域处于城市未来 中轴中央，项目的规划道路与老城区结合，交通便利。
24 24
惠州 市场走量产品特征：
市场
——中等户型产品走量快
10月5日-12日惠城市场销售产品统计
户型
面积
面积比 套数 套数比 套均面积
一房
4760.55
7.46%
110 19.50%
43
二房
9956.01 15.61%
121 21.45%
82
三房 25086.72 39.33%
207 36.70%
22
回顾上次沟通
1、3房户型面积区间差异不大，需要调整、创新、多样化； 2、根据不同客户的需求，140平方的4房户型修改成160-170平方的舒适大 4房。户型面积比例占少量； 3、世联意见:把沿街商业空出部分面积设计成会所，小区配套问题可以在社 区内部消化。 （具体想法是否可行需要参考设计院意见）
本项目基本经济技术参数
占地面积：67414平米
容积率：2.2 建筑密度：30%
计容积率建筑面积：148310.8平米
限高：100米
11 11
项目 项目限制二：环境因素
某地产项目定位研究报告(PPT 48页)
二、城市发展经济基础
对比
城市 鹿城 乐清
GDP万 636121 571492
元
5
1
瑞安
521706 8
龙安
407089 8
瓯海
316123 7
苍南
294920 5
永嘉
237401 5
平阳
232460 8
文成
477533
泰顺
464442
解读：
全年实现社会消费品零售总额217.89 亿元，增长18.1%；位居温州首位， 在整个浙江排名第五。
解读：
2006年至2011年，第三产业持续平稳上升，但是第二产业仍然占据GDP的半壁江山，第二产业中 主导产业为汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品。
四、城市居民投资基础
瑞安与典型浙江百强县核心指标对比
2012 2011年人口（万人） 2011年GDP（万元）
瑞安市 142.47 5217068
29.10%
瑞安 139.62 39.23 35.60%
永嘉 60.26 13.52 22.40%
泰顺 16.89 3.6 21.30%
文成 14.41 2.71 18.90%
浙江省 12488 3030 24.26%
六、商品房销售价格基础
中国商业地产策划代理第一品牌
从历年的商品房去化看， 瑞安商品房市场销售态势强劲，2010年价格上升幅度较大,今年恢复到09年 水平。
地址：
调查时间：1.29
调查员：吴植学
基本情况 开业时间
主力品牌
（可按业 态描述几
无
地理位置
类)
经营总体 情况描述
经营总体档次评价 中低档
市场辐射 区域
世联-惠州嘉浩高榜山地产项目定位策划报告-76PPT
高榜山将建设成为集登高健身、 游览观光等功能于一体的开放型、
生态型、观光型景区，建成“惠 州的白云山”
项目利用高榜山地理位置优势， 可观高榜山的山景，体验山体公 园，并可远望鳄湖的湖景
本项目
本报告是严格保密的。
5
项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开阔，可远观 城市景观与小鳄湖湖景景观
惠城区政府
项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区， 区域成熟度高
山居、湖景是项目最大的特色，
城市山体公园具有稀缺性与唯一性 本报告是严格保密的。
8
项目属性
山体公园 湖景景观 教育配套 成熟区域 优质产品营造
本报告是严格保密的。
山居社区、城市、生态、 景观
城市高档山居湖景住宅
9
我们面临的市场。
本报告是严格保密的。
老社区品质低。
3房（110-130平
80-140平米
米）； 4房（140160平米）
注重。
深圳、广州、1、或有亲人在惠州，或工作、生意在惠州； 主要集中在陈江仲
东莞等泛珠 在惠州有一定人脉、关系网络；经济实力雄厚。凯高新区宿舍及麦
三角客户； 每年都有一定时间生活在惠州居住。
地商圈老商品房。
港台客户、 2、视野十分开阔，心态开放，善于把控商机， 物业管理不到位，
280 平米
约96 约14
套
套
127套
5套
127套 96套 19套
223
TH
300~3 20平
米
合计
110套
184套 18套 18套
18套 312套
套数 16.67
比
%
40.71 %
30.77 %
生态型、观光型景区，建成“惠 州的白云山”
项目利用高榜山地理位置优势， 可观高榜山的山景，体验山体公 园，并可远望鳄湖的湖景
本项目
本报告是严格保密的。
5
项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开阔，可远观 城市景观与小鳄湖湖景景观
惠城区政府
项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区， 区域成熟度高
山居、湖景是项目最大的特色，
城市山体公园具有稀缺性与唯一性 本报告是严格保密的。
8
项目属性
山体公园 湖景景观 教育配套 成熟区域 优质产品营造
本报告是严格保密的。
山居社区、城市、生态、 景观
城市高档山居湖景住宅
9
我们面临的市场。
本报告是严格保密的。
老社区品质低。
3房（110-130平
80-140平米
米）； 4房（140160平米）
注重。
深圳、广州、1、或有亲人在惠州，或工作、生意在惠州； 主要集中在陈江仲
东莞等泛珠 在惠州有一定人脉、关系网络；经济实力雄厚。凯高新区宿舍及麦
三角客户； 每年都有一定时间生活在惠州居住。
地商圈老商品房。
港台客户、 2、视野十分开阔，心态开放，善于把控商机， 物业管理不到位，
280 平米
约96 约14
套
套
127套
5套
127套 96套 19套
223
TH
300~3 20平
米
合计
110套
184套 18套 18套
18套 312套
套数 16.67
比
%
40.71 %
30.77 %
某地产项目可行性研究报告(PPT 85页)
规划建 筑面积( 平方米)
交易方 式
规划用 途
成交日 期
成交价 (万元)
楼面地 价
（元/平 米）
受让单 位
开发程 度
27 66 40 26
南方庄 71号商
业综合
楼项目
丰台区
成寿寺
南方庄 71
81
87
55
32
11 71
挂
行 政
2007 年
11 月1 7010 日
5984
李世东
三通一 平
本体条件分析小结
地理位置
•紧邻南三环，北临方庄核心区，到达CBD及亦庄经济开发区交通 便捷，地理位置优越。
配套资源
•区域配套成熟，生活氛围浓厚。
规模因素
•项目总占地面积不足13000平米，开发规模小。
投资环境分析
房地产宏观市场研究 所在区域市场分析
14
房地产宏观市场研究
北京十一五发展规划中构建“两轴－两带－多中 心”的城市空间结构，南城区域处在城市发展的 南北主轴上
0.42
丰台区方庄东紫芳 园四区
4.22
丰台区方庄东紫芳 园六区一组团
3.99
丰台区方庄东紫芳 园五区
6.09
丰台区 成寿寺 4.02 甲1号
规划用途
住宅配套
住宅
住宅配套 住宅配套地 下车库 住宅配套地 下车库 住宅配套地 下车库
住宅公建
取地方式 取地时间
划拨
2004.04
划拨
2004.09
划拨
2006.05
包括三环在内的内城商务办公沿环线分布，主要
集中在东、西二环，东三环沿线，其他沿线零星
分布
中
某地产项目定位报告(PPT 38页)
高溢价灰空间：尽可能增加灰空间面积，以提高得房率，能够促进销售。 高品质卖点：酒店式入户大堂，运用绿色环保材料，以增加项目卖点，便于做主题推广。
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
某地产项目前期分析定位及形象设计展示PPT课件
xx江湾新城特征描述 2015年的xx，未来生活； 十八载城市精耕，土地情感； 启鉴奢华，xx未来地标； 改变冰城生活格局。
xx江湾新城模式 文化+浪漫+情感+未来 都会生活，未来人居
在情感与功能两个层面突破传统 地产项目。
从一线城市的xx城到xx江湾新城，我们总结出 xxxx城的推广模式：
情感诉求
他们的内心状态—— 他们希望生活： 在这个繁华的都会里，寻找情感的栖息， 出则繁华，入则宁静， 他们是一群努力奋斗的都会青年群体， 他们有着对生活的理想和对信念的执著， 他们，即将成为xxxx城的主人。
他们，需要在生活中， 寻找自我，表达自我。
他们需要的方式 时尚生活、情感载体+品质生活、心灵栖居+生活向往、未来人居
梦想+情感+品质+生活方式
3. 项目品牌定位
xxxx城品牌因子： xx未来CBD所在； 时代都会生活 自然宜居，远离喧嚣近于繁华 商业街、酒店、商铺、卖场，时尚生活全覆盖 东北亚土地文化 情感归属（亲情、友情、爱情）
品牌印记 不管是硬件的比拼还是生活方式的推崇，都务求 在消费者心中建立一个独特而清晰的形象。而我 们同样需要回答： xxxx城是什么？
1、爱情着陆地•xx城 等爱的，将爱的，为爱的，此时此刻，都在这里！
实现很简单……
3、友情据点•xx城 聚三五知己，可放肆欢笑，畅谈畅想，无拘束才是真。
4、亲情港湾•xx城 有亲人的地方才是家，给予亲人快乐的所在，说到做到。
创意源点：
情感诉求：（“软”着陆） 梦想、亲情、友情、爱情
2、建立用于表达和传播“xx城”项目的语词和视觉传播管理工具 对“xx城”项目的核心内涵作深入的诠释与演化，形成指导项目在内外部传播的 关键传播信息 (策略判断、项目品牌定位、推广语等)，建立一套完整的推广体系。
中原_惠州_金湾山庄项目_前期定位报告_152PPT
725 2006
土地供应的限制，使得 住宅供应逐年减少
供求矛盾明显
市场逐年升温，需求逐 年旺盛
17
深圳市房地产市场简析
市场存量(Supply Stock)
2000-2006年深圳市商品住宅存量统计(万平米)
300
200
100
0
-100
-200
-300 住宅存量
2000 21.08
2001 2002 53.42 237.29
11
惠阳、大亚湾市场背景——区域地产开发市场背景
背景五：无往不利：深、惠实力发展商力发惠阳－大亚湾，众星捧月；区域受利好带动， 前景斐然。
惠阳大亚湾地产轨迹：一年一大步 无往不利
2007年
年末3500元/平米 2006年的惠阳－大亚湾 销售约45万平米
年末2800元/平米
2005年的惠阳－大亚湾
销售约30万平米
惠阳、大亚湾房地产市场调查
惠阳、大亚湾房地产市场成交客户分析 项目概况分析及定位 物业发展建议 营销推广方略
6
惠阳、大亚湾市场背景
半岛1号 棕榈岛 珠江东岸 星河惠阳项目 振业惠阳项目 东部大亚湾项目 金海岸大亚湾项目 碧桂园岐山度假村 万科项目 - -
占地191万平方别墅大盘 占地140万平方米 占地61万平方米 占地103万平方米 一期占地61万平方米 占地61万平方米 占地162万平方米 占地200万平方米
1000万㎡961.42 800 600 400 200
0 2002
716.9 2003
806.5 2004
707.4 2005
697 2006
历年住宅实际销售面积
1000万㎡ 800 724.41 600 400 200
房地产大型住宅项目定位策划报告(ppt 共100页)
边的生活配套设施将会更加完善，未来发展潜力和升值空间不可限量。
（二）规模优势 项目总占地约300亩，具有规模上的优势，易形成社区统一形象，方便景观及配套
规划，对建筑规划、户型设计、社区配套、景观设计、形象包装等方面进行灵活调整， 做出最适合市场接受的产品。
（三）产品可塑性强 由于项目尚处于生地阶段，可以根据市场调查情况，对小区规划、户型、配套、
（四）项目交通便利，可作为项目主打卖点之一。
（五）项目可塑性极强，通过有效策划，可避免市面上大部分竞争项目的同质 化特点。
（三）房地产市场供大于求，三层及三层以下住宅需求较为旺盛，在售楼盘低层 房源销售速度明显快于较高楼层。
（四）购房群体主要集中在三块：县城个体经营户、行政事业单位工作人员、乡 镇部分富裕居民，购房需求以老城区和新城区并重，整体市场以居住为主，新区 市场吸引相当部分的投资客户。
第三部分 滑县区域市场分析
第四部分 滑县新城区房地产市场简析
滑县住宅市场以新区为重点发展区域，华通世纪城、众恒华府、津兰 名郡、金牛现代城等为代表的楼盘在景观绿化、小区配套、物业管理都有 很大程度的改善，引领着滑县房地产发展的潮流。
各项目产品都表现出相当程度的专业性和品质化，价格相对老城区较 高，市场供应量较大，出现了局部供过于求的局面，市场空置率约在70% 左右，竞争日趋激烈，但具有自身优势和特色、较高性价比的楼盘销售状 况较好，引领着市场需求导向。
第二部分 滑县房地产市场供求关系
（一）滑县房地产市场07年市场供应量和房价都处于快速上升阶段，2008年基本 趋于平稳状态，2009年中至2010年初随着全国房地产市场的回暖，滑县房地产销 售量也出现了回升，市场逐渐好转。
（二）市场供应量平稳提升，出现局部供大于求现异化。
（二）规模优势 项目总占地约300亩，具有规模上的优势，易形成社区统一形象，方便景观及配套
规划，对建筑规划、户型设计、社区配套、景观设计、形象包装等方面进行灵活调整， 做出最适合市场接受的产品。
（三）产品可塑性强 由于项目尚处于生地阶段，可以根据市场调查情况，对小区规划、户型、配套、
（四）项目交通便利，可作为项目主打卖点之一。
（五）项目可塑性极强，通过有效策划，可避免市面上大部分竞争项目的同质 化特点。
（三）房地产市场供大于求，三层及三层以下住宅需求较为旺盛，在售楼盘低层 房源销售速度明显快于较高楼层。
（四）购房群体主要集中在三块：县城个体经营户、行政事业单位工作人员、乡 镇部分富裕居民，购房需求以老城区和新城区并重，整体市场以居住为主，新区 市场吸引相当部分的投资客户。
第三部分 滑县区域市场分析
第四部分 滑县新城区房地产市场简析
滑县住宅市场以新区为重点发展区域，华通世纪城、众恒华府、津兰 名郡、金牛现代城等为代表的楼盘在景观绿化、小区配套、物业管理都有 很大程度的改善，引领着滑县房地产发展的潮流。
各项目产品都表现出相当程度的专业性和品质化，价格相对老城区较 高，市场供应量较大，出现了局部供过于求的局面，市场空置率约在70% 左右，竞争日趋激烈，但具有自身优势和特色、较高性价比的楼盘销售状 况较好，引领着市场需求导向。
第二部分 滑县房地产市场供求关系
（一）滑县房地产市场07年市场供应量和房价都处于快速上升阶段，2008年基本 趋于平稳状态，2009年中至2010年初随着全国房地产市场的回暖，滑县房地产销 售量也出现了回升，市场逐渐好转。
（二）市场供应量平稳提升，出现局部供大于求现异化。
某项目户型定位报告(PPT 80页)
小3房畅销户型总结
建筑面积 90-120 主卧面积 14-16
畅销小3房各功能空间尺度
厅开间 厅进深 客厅面积 餐厅面积
3.6-3.9 次卧面积
8-10
6-8 阳台面积
7-10
17-18 厨房面积
6-7
9-12 卫生间面积
4.5-5.5
畅销小3房特征——
基本特征：景观较好、户型方正实用、采光通风良好； 户型创新方向：主卧设置阳台、设置储藏室 均价范围：7500-8300元/平米； 首期（8成20年）：13.5万-20万；月供：3600-5200元/平米。
4.5 4.14
黄
黄
埔 雅
埔 雅
79.85平方米
苑
苑
三
二
期
期
77.77平方米
项目名称 黄埔雅苑二期
均价 7800元/平方米
黄埔雅苑三期 7500元/平方米
朝向 西南
北向
户型亮点 方正实用 观景阳台宽敞
方正实用 观景阳台宽敞
中信星光名庭二房二厅76.73平方米
86.75平方米
星 河 国 际
赠送 结构 面积
入户 花园8
6
2.6
4
6.5
黄埔雅苑二期三房二厅二卫152.06平方米 翡翠郡三房二厅三卫148.05平方米
项目名称
均价 朝向
黄埔雅苑二期
8700元/ 平方米
正南
翡翠郡
8600元/ 平方米
正南
首付 27.3 万元
26.3 万元
月供 6953 元/月
6688 元/月
主力客户
户型亮点
三缘港人
方正实用 南北通透
6-8
惠州项目前期市场调研定位报告42pPPT课件
8
2011年，惠州市社会消费品零售总额 完成684.7亿元，增长18.2%，比全省 平均水平高出1.9个百分点，居全省第 6位、珠三角第2位。其中，批发和零 售业完成零售额619.4亿元，增长18.3 %，占总额的90.4%。
2011年，惠州市城镇居民人均可支配 收入为26609元，增长12.9%，人均消 费支出为20603元，占可支配收入的 77.4%。
京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇
惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅 47 海里，年吞吐量可达 1.2 亿吨
考虑惠州机场增加民用功能
珠三角轨道交通组成部分，目前处于方案规划阶段
10
根据《惠州市轨道交通线网规划调整方 案》，惠州市共有5条城际线，分别是东莞 -惠州线、深圳-惠州线、广州-增城-惠州 线、惠阳-惠东线、惠城-惠东线。这些城 际线纳入《珠三角轨道规划》后，将加快 惠州融入珠三角核心区的步伐。
13
江北片区规划
根据《惠州市城市商业网点规划》的出台，惠州提出了构筑“四线三圈两带一心”的生态休 闲型大型商业格局，惠州主流商业轮廓乍现，市级商业中心、副市级商业中心等展示出惠 州商业大格局，同时也为惠州商铺投资树起了风向标。 四线：依托惠澳、惠淡、惠州和惠环4条城市快速干道放射线和城际轨道交通，分别向城区的 东、南、西、北四个方位延伸，构筑城市商业网点发展网络和体系。东线发展高新技术产 业、教育和体育产业；南线发展石化产业和滨海旅游产业；西线发展为数码、电子精品产 业配套服务的商贸业、餐饮业和专业批发市场；北线发展北部新城区和国际会展中心、物 流园区、批发市场和零售服务商业区。 三圈：惠城商业圈规划为具有商务、商贸、金融、批发、零售、物流、配送、休闲旅游等综合 功能的核心商圈。 二带：指穿越市区的东江、西枝江两条自然生态景观带。 一心：一心指惠州城区以传统特色的商业街为载体，融汇现代商业网点新型业态，打造传统商 业与现代商业有机结合的大商业圈。
惠州某房地产项目定位报告
肇庆 32.52
惠州市分县区城市化率
惠城区 96.17
惠阳区 56.95
大亚湾区 53.42
惠东县 40.51
博罗县 30.72
龙门县 27.59
2003年惠州行政区划调整:
市区范围由东江、西枝江畔延伸到大亚湾，市区面积扩 大5倍，达到2672平方公里，市区人口142万
城市空间布局：
形成“核心—轴线—网络”的点轴网空间格局。 以一市二区为核心进行发展。
淡
2层20米×20米，共800M2
路
沿街面：约135米
道路宽度：42米
商铺层数：1层
开间：5－6米
进深：15米
总面积：约1600M2
沿街面：约230米 小区出入口：约30米
道路宽度：36米 商铺层数：1层
开间：4－5米
进深：12米
总面积：约2200M2
沿街面：约130米
道路宽度：18米 商铺层数：1层
5.昊康广场花园：1880
3
起/均价2100
6.中铭豪园：1800-1900
起/均价2200
7.怡景楼：1480起/1600
8
均价
9 8.文华豪庭：1510起/均
7
10 价1680
9.祥和苑：1800 /1900
起
10.瑞景居：1680起 /均
价2100
15
下角
江北 东平
麦地－河南岸
龙丰上排
惠淡路
劣势
☆项目北边的南三环路有 部分路段正处修建中，灰 尘比较大
21
典型高层项目
楼盘名称
世纪新天
楼盘地址 惠州市河南岸演达一路
基本情况 占地5000㎡，建筑面积57932㎡，1~3层商住，4层会所，5~29为住宅
某地产项目市场定位分析报告PPT课件
符合
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
惠州TCL江北14号地项目前期策划定位报告补充PPT课件
项目相关消费群体置业因子分析
客户购房是以改善居 住为主
客户类型
TCL员工、工作五年 内的企业白领、工作 三年内的公务员 周边外来五年内的居 民、换房客户（首次 置业群）、附近外来 个体生意人群 工作三年内的白领、 周边工厂工薪阶层以 及周边租户 企业中层管理人员、 工作五年内的公务员
其他投资客等
购房主要关注点
价格 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
在售
●金裕碧水湾 江畔花园
●金世界花园
●金城广场
●云山花园
●兴业家园 已经入住
集资房、经济适用房等
区域竞争分析——品质
市场供应以高品质楼盘 为主
楼盘品质“十”字分析图 低
金裕碧水湾 ★
高 低
★ 江畔花园
金世界花园 ★
低
★ 金城广场
相
客户访谈
关
人
接受访谈人员 访谈结论
士
访谈内容摘要
访
谈
访谈结论
1、集资房、经济适用房等物业市场接受度：
政府相关人士：购集资房、经济适用房等物业纯粹是为
短期内出租出售赚钱；
本地原住居民：一种是经济实力较强的购此类房出租出
售赚钱，另一种是解决居住问题；
外地来惠群体：为保障利益，绝大多数不会购此类房，
低
相
客户访谈
关
人
接受访谈人员
士
访谈内容摘要
访
谈
访谈结论
政府相关人士4位； 地产相关人士9位； 消费者3位；
接受访谈人员
1、政府相关人士 政府规划部门某工作人员 政府规划部门某规划师 政府部门某电脑维护人员 邮政系统职工
2、地产相关人士 世联地产惠州分公司某项目策划师 世联地产惠州分公司某策划人员 惠州金地置业某项目经理兼主策划师 惠州天宏房产经纪有限公司某经理 惠州金宝房地产开发有限公司某经理 惠州众望地产顾问公司某项目销售人员刘小姐 惠州众望地产顾问公司某项目销售人员林小姐 惠州金世界房地产销售有限公司某项目销售主管陈小姐 深圳华彦房产经纪有限公司惠州项目某销售人员陈先生
发展战略-某地产项目发展战略与整体定位报告(PPT109页)
咸宁市人均
15000 10000 5000
0 04年
系列1 7384
3、人口情况
2008年年末全市户籍总人口为288.21万人，比上年末增 350
加2.13万人；常住人口251.2万人，其中城区人口约58万 300
人。
250
湖北咸宁是全国外出打工人数较多的地区之一。受国际 200
150
金融危机影响，农民外出务工人员减少， 09年第一季度 100
咸宁市农民工外出务工人数为41.39万人，比去年同期减 50
少3.56万人。
0
咸宁
总人口
4、交通情况
铁路运输主要以中国经济大动脉京广铁路为依托，在建的 武广高速铁路专用线在咸宁境内有赤壁、咸宁两个站。新 建的咸宁火车站为国家二级标准，日可输送旅客数万人， 每天有近20对客车通过，可直达北京、上海、广州、杭州 等大城市。 公路基本形成了以京珠高速公路、广大高速公路、沪蓉高 速公路为龙头，以国省二级公路为主干，以县乡公路为分 支的四通八达的区域公路网络体系。现有106、107、316 等3条国道，省道10条，公路通车里程4685公里。 水路运输主要依托境内长江干流、长江支流及内河、水库 湖泊，全市现有通航里程564.4公里，年货物周转量8051 万吨，旅客吞吐量7.3万人次。 航空运输距武汉市天河机场仅1小时20分钟路程。
08
200 100
0 一
系列1 8
根据我司针对咸宁市2003-2007年城市年度人均国民 生产总值持续统计分析得出，2003-2007年咸宁市城 市人均国民生产总值增长至14299元/人， 合约2100 美圆。根据国际惯例，咸宁市位于住房需求、房价调 整最快的高增长期，支配收入的提高使住宅消费能力 大幅度提高，从而使得咸宁房地产市场的能够在未来 一段时间内保持健康的可持续发展势态。
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建筑面积 （M2）
占地面积 （M2）
层数
1期 7600
南侧街埔独立 占地2200 局部2层
住宅部分
1期
建筑面积（M2） 56550
住宅平均层数 住宅部分
建筑面积（M2）
6.5 1期 64150
2期
1600 0
8000
总体 23600
——
2层 ——
2期 总体 1835 74900
0 6.9 —— 2期 总体 34350 9.85万
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
本项目1期户型配比建议
建筑面积区间
两房两厅一卫
60㎡－70㎡
三房两厅两卫
90㎡－95 ㎡ 110㎡－115㎡
四房两厅两卫
125㎡－135㎡ 140㎡－150㎡ 合计
如规划路的修建出现问题，可铺设红色行 道砖，既经济实用又美观大方
8
保证利润实现
街铺最大化 合理的开间进深
1期街铺的总体规划：7600平方米
2期集中商业的延展，与1期呼应、互动
沿街面：约230米 小区出入口：约20米
道路宽度：15米 商铺层数：1层
开间：4－5米
进深：10米
总面积：约1900M2
惠
与2期互动的节点
0～800
800～4000
4000～8000
需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主
发展特征
超速发展 单纯数量型
快速发展
平稳发展，以质
以数量为主，数量与 量为主，数量与
质量并重
质量并重
减缓发展阶段
8000以上
改善需求为主
缓慢发展 综合发展型
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
惠州某房地产项目定位报告(ppt 80页)
项目简介
人人乐
用地面积：3.94万 ㎡ ； 总建筑面积：9.85万㎡； 容积率：2.520ຫໍສະໝຸດ 4年2005年本项目
往惠阳
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
开工
主体封顶
竣工
入伙
2
目标
1期 2期
户型 ——方正实用 ——南北向 ——双阳台 ——部分大户型送入户花园
7
快速回笼资金
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
学校用地
2期
原生树木暂时移植到2期备用地，待1 期进入园林施工阶段再移植回来
一市:惠州市 二区:惠城区和惠阳区
结论2：行政区划调整促进惠州城市化发展
12
分项研究2：房地产市场开发与供应
300
万平方米
200
100
0
2001
2002
2003
2004上半年
施工面积 竣工面积 销售面积 空置面积
201 73.7
52 47.1
211 87.27 56.36 47.48
271.84 88.96 73.73 73.47
户数（约） 82 191 136 109 27 545
套数比 15％ 35％ 25％ 20％ 5％
5
快速回笼资金
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
商业部分
淡
2层20米×20米，共800M2
路
沿街面：约135米
道路宽度：42米
商铺层数：1层
开间：5－6米
进深：15米
总面积：约1600M2
沿街面：约230米 小区出入口：约30米
道路宽度：36米 商铺层数：1层
开间：4－5米
进深：12米
总面积：约2200M2
沿街面：约130米
道路宽度：18米 商铺层数：1层
6
快速回笼资金
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
外立面 ——欧式洋房 ——坡屋顶 ——顶层送阁楼 ——铁栏杆 ——百叶 ——老虎窗
布局 ——庭院式 ——1梯4户
备注：沿街面尺寸系根据红线图及地块指标表计算 得出，有细微误差，但不影响结论
开间：4－5米
进深：10米
总面积：约1100M2
9
工作流程
市场研究 项目分析 定位规划
10
分项研究1：宏观背景
2003年惠州人均GDP2501美元；经济增长率13.3 ％
发展阶段 启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
人均GDP （美元）
261.36 10.24 33.66 53.76
由于烂尾楼的存在，施工面积的统计数据一直维持在200万平方米以上
2004年上半年，竣工面积减少，销售面积同比增长75.6％。竣工面积与销售面 积的关系逐渐改善。
2004年上半年，空置面积减少
科学的短平快 快速回笼资金
保证利润
3
目标下的战略
快速回笼资金
保证利润实现
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
街铺最大化 合理的开间进深
4
快速回笼资金
定位 产品
房地产业发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 快速发展
结论1：惠州房地产进入全面快速发展阶段
11
地区 城市化率（%）
全省 55.0
地区 城市化率（%）
珠三角 72.65
珠三角9市城市化率
深圳 珠海 广州 佛山 92.46 85.48 83.79 75.06
中山 60.67
东莞 60.04
惠州 51.66
江门 47.08
肇庆 32.52
惠州市分县区城市化率
惠城区 96.17
惠阳区 56.95
大亚湾区 53.42
惠东县 40.51
博罗县 30.72
龙门县 27.59
2003年惠州行政区划调整:
市区范围由东江、西枝江畔延伸到大亚湾，市区面积扩 大5倍，达到2672平方公里，市区人口142万
城市空间布局：
形成“核心—轴线—网络”的点轴网空间格局。 以一市二区为核心进行发展。
占地面积 容积率
3.06万 2.08
0.88 万
3.9
3.64万 2.5
沿街面：约230米 小区出入口：约30米
道路宽度：36米 商铺层数：1层
开间：4－5米
进深：12米
总面积：约2200M2
首先启动部分独立占地的街铺，可以 利用经济适用房人气，在住宅封顶之 前即回笼资金
由于商业分解了住宅的压力，故本项 目可以不设置小高层
占地面积 （M2）
层数
1期 7600
南侧街埔独立 占地2200 局部2层
住宅部分
1期
建筑面积（M2） 56550
住宅平均层数 住宅部分
建筑面积（M2）
6.5 1期 64150
2期
1600 0
8000
总体 23600
——
2层 ——
2期 总体 1835 74900
0 6.9 —— 2期 总体 34350 9.85万
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
本项目1期户型配比建议
建筑面积区间
两房两厅一卫
60㎡－70㎡
三房两厅两卫
90㎡－95 ㎡ 110㎡－115㎡
四房两厅两卫
125㎡－135㎡ 140㎡－150㎡ 合计
如规划路的修建出现问题，可铺设红色行 道砖，既经济实用又美观大方
8
保证利润实现
街铺最大化 合理的开间进深
1期街铺的总体规划：7600平方米
2期集中商业的延展，与1期呼应、互动
沿街面：约230米 小区出入口：约20米
道路宽度：15米 商铺层数：1层
开间：4－5米
进深：10米
总面积：约1900M2
惠
与2期互动的节点
0～800
800～4000
4000～8000
需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主
发展特征
超速发展 单纯数量型
快速发展
平稳发展，以质
以数量为主，数量与 量为主，数量与
质量并重
质量并重
减缓发展阶段
8000以上
改善需求为主
缓慢发展 综合发展型
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
惠州某房地产项目定位报告(ppt 80页)
项目简介
人人乐
用地面积：3.94万 ㎡ ； 总建筑面积：9.85万㎡； 容积率：2.520ຫໍສະໝຸດ 4年2005年本项目
往惠阳
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
开工
主体封顶
竣工
入伙
2
目标
1期 2期
户型 ——方正实用 ——南北向 ——双阳台 ——部分大户型送入户花园
7
快速回笼资金
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
学校用地
2期
原生树木暂时移植到2期备用地，待1 期进入园林施工阶段再移植回来
一市:惠州市 二区:惠城区和惠阳区
结论2：行政区划调整促进惠州城市化发展
12
分项研究2：房地产市场开发与供应
300
万平方米
200
100
0
2001
2002
2003
2004上半年
施工面积 竣工面积 销售面积 空置面积
201 73.7
52 47.1
211 87.27 56.36 47.48
271.84 88.96 73.73 73.47
户数（约） 82 191 136 109 27 545
套数比 15％ 35％ 25％ 20％ 5％
5
快速回笼资金
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
商业部分
淡
2层20米×20米，共800M2
路
沿街面：约135米
道路宽度：42米
商铺层数：1层
开间：5－6米
进深：15米
总面积：约1600M2
沿街面：约230米 小区出入口：约30米
道路宽度：36米 商铺层数：1层
开间：4－5米
进深：12米
总面积：约2200M2
沿街面：约130米
道路宽度：18米 商铺层数：1层
6
快速回笼资金
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
外立面 ——欧式洋房 ——坡屋顶 ——顶层送阁楼 ——铁栏杆 ——百叶 ——老虎窗
布局 ——庭院式 ——1梯4户
备注：沿街面尺寸系根据红线图及地块指标表计算 得出，有细微误差，但不影响结论
开间：4－5米
进深：10米
总面积：约1100M2
9
工作流程
市场研究 项目分析 定位规划
10
分项研究1：宏观背景
2003年惠州人均GDP2501美元；经济增长率13.3 ％
发展阶段 启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
人均GDP （美元）
261.36 10.24 33.66 53.76
由于烂尾楼的存在，施工面积的统计数据一直维持在200万平方米以上
2004年上半年，竣工面积减少，销售面积同比增长75.6％。竣工面积与销售面 积的关系逐渐改善。
2004年上半年，空置面积减少
科学的短平快 快速回笼资金
保证利润
3
目标下的战略
快速回笼资金
保证利润实现
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
街铺最大化 合理的开间进深
4
快速回笼资金
定位 产品
房地产业发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 快速发展
结论1：惠州房地产进入全面快速发展阶段
11
地区 城市化率（%）
全省 55.0
地区 城市化率（%）
珠三角 72.65
珠三角9市城市化率
深圳 珠海 广州 佛山 92.46 85.48 83.79 75.06
中山 60.67
东莞 60.04
惠州 51.66
江门 47.08
肇庆 32.52
惠州市分县区城市化率
惠城区 96.17
惠阳区 56.95
大亚湾区 53.42
惠东县 40.51
博罗县 30.72
龙门县 27.59
2003年惠州行政区划调整:
市区范围由东江、西枝江畔延伸到大亚湾，市区面积扩 大5倍，达到2672平方公里，市区人口142万
城市空间布局：
形成“核心—轴线—网络”的点轴网空间格局。 以一市二区为核心进行发展。
占地面积 容积率
3.06万 2.08
0.88 万
3.9
3.64万 2.5
沿街面：约230米 小区出入口：约30米
道路宽度：36米 商铺层数：1层
开间：4－5米
进深：12米
总面积：约2200M2
首先启动部分独立占地的街铺，可以 利用经济适用房人气，在住宅封顶之 前即回笼资金
由于商业分解了住宅的压力，故本项 目可以不设置小高层