惠州某房地产项目定位报告(ppt 80页)_4312

肇庆 32.52
惠州市分县区城市化率
惠城区 96.17
惠阳区 56.95
大亚湾区 53.42
惠东县 40.51
博罗县 30.72
龙门县 27.59
2003年惠州行政区划调整:
市区范围由东江、西枝江畔延伸到大亚湾，市区面积扩 大5倍，达到2672平方公里，市区人口142万
城市空间布局：
形成“核心—轴线—网络”的点轴网空间格局。 以一市二区为核心进行发展。
备注：沿街面尺寸系根据红线图及地块指标表计算 得出，有细微误差，但不影响结论
开间：4－5米
进深：10米
总面积：约1100M2
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工作流程
市场研究 项目分析 定位规划
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分项研究1：宏观背景
2003年惠州人均GDP2501美元；经济增长率13.3 ％
发展阶段 启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
人均GDP （美元）
惠州某房地产项目定位报告(ppt 80页)
项目简介
人人乐
用地面积：3.94万 ㎡ ； 总建筑面积：9.85万㎡； 容积率：2.5
2004年
2005年
本项目
往惠阳
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
开工
主体封顶
竣工
入伙
2
目标
1期 2期
261.36 10.24 33.66 53.76
由于烂尾楼的存在，施工面积的统计数据一直维持在200万平方米以上
2004年上半年，竣工面积减少，销售面积同比增长75.6％。竣工面积与销售面 积的关系逐渐改善。
2004年上半年，空置面积减少
户数（约） 82 191 136 109 27 545
套数比 15％ 35％ 25％ 20％ 5％
5
快速回笼资金
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
商业部分
建筑面积 （M2）
占地面积 （M2）
层数
1期 7600
南侧街埔独立 占地2200 局部2层
住宅部分
1期
建筑面积（M2） 56550
住宅平均层数 住宅部分
建筑面积（M2）
6.5 1期 64150
2期
1600 0
8000
总体 23600
——
2层 ——
2期 总体 1835 74900
0 6.9 —— 2期 总体 34350 9.85万
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快速回笼资金
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
外立面 ——欧式洋房 ——坡屋顶 ——顶层送阁楼 ——铁栏杆 ——百叶 ——老虎窗
布局 ——庭院式 ——1梯4户
淡
2层20米×பைடு நூலகம்0米，共800M2
路
沿街面：约135米
道路宽度：42米
商铺层数：1层
开间：5－6米
进深：15米
总面积：约1600M2
沿街面：约230米 小区出入口：约30米
道路宽度：36米 商铺层数：1层
开间：4－5米
进深：12米
总面积：约2200M2
沿街面：约130米
道路宽度：18米 商铺层数：1层
科学的短平快 快速回笼资金
保证利润
3
目标下的战略
快速回笼资金
保证利润实现
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
街铺最大化 合理的开间进深
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快速回笼资金
定位 产品
房地产业发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 快速发展
结论1：惠州房地产进入全面快速发展阶段
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地区 城市化率（%）
全省 55.0
地区 城市化率（%）
珠三角 72.65
珠三角9市城市化率
深圳 珠海 广州 佛山 92.46 85.48 83.79 75.06
中山 60.67
东莞 60.04
惠州 51.66
江门 47.08
户型 ——方正实用 ——南北向 ——双阳台 ——部分大户型送入户花园
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快速回笼资金
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
学校用地
2期
原生树木暂时移植到2期备用地，待1 期进入园林施工阶段再移植回来
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
本项目1期户型配比建议
建筑面积区间
两房两厅一卫
60㎡－70㎡
三房两厅两卫
90㎡－95 ㎡ 110㎡－115㎡
四房两厅两卫
125㎡－135㎡ 140㎡－150㎡ 合计
占地面积 容积率
3.06万 2.08
0.88 万
3.9
3.64万 2.5
沿街面：约230米 小区出入口：约30米
道路宽度：36米 商铺层数：1层
开间：4－5米
进深：12米
总面积：约2200M2
首先启动部分独立占地的街铺，可以 利用经济适用房人气，在住宅封顶之 前即回笼资金
由于商业分解了住宅的压力，故本项 目可以不设置小高层
0～800
800～4000
4000～8000
需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主
发展特征
超速发展 单纯数量型
快速发展
平稳发展，以质
以数量为主，数量与 量为主，数量与
质量并重
质量并重
减缓发展阶段
8000以上
改善需求为主
缓慢发展 综合发展型
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
一市:惠州市 二区:惠城区和惠阳区
结论2：行政区划调整促进惠州城市化发展
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分项研究2：房地产市场开发与供应
300
万平方米
200
100
0
2001
2002
2003
2004上半年
施工面积 竣工面积 销售面积 空置面积
201 73.7
52 47.1
211 87.27 56.36 47.48
271.84 88.96 73.73 73.47
如规划路的修建出现问题，可铺设红色行 道砖，既经济实用又美观大方
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保证利润实现
街铺最大化 合理的开间进深
1期街铺的总体规划：7600平方米
2期集中商业的延展，与1期呼应、互动
沿街面：约230米 小区出入口：约20米
道路宽度：15米 商铺层数：1层
开间：4－5米
进深：10米
总面积：约1900M2
惠
与2期互动的节点