浅谈炒房风险

“骗买骗卖”，浅谈炒房风险
中国的房地产业在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛发展，几年间随着市场经济的发展已经成为我国国民经济的支柱行业，国家GDP主要推动者，城镇化进程的拉动刚需，财政的中流砥柱，改变着国家的经济结构，并切实的改善着我国居民的居住条件和居住环境。

2016年，房地产市场持续出现“高烧”现象，房地产业进入了基数大、增速低时期，市场也从以新房交易为主转向新房、二手房市场同步发展。

面对不断“加杠杆”的楼市，其中存在风险和泡沫正成为业界共识。

“炒房”这个因房地产行业巨额利润而产生的投机行为，打乱了房地产市场。

人们建房子、买房子的最终目的，主要还是为了让人居住，炒作房地产虽然无可厚非，但炒房背后蕴藏着一定风险。

一、政策风险
房地产是政策面和宏观调控重点关注的领域。

调控政策总体取向已经十分明朗，将突出商品房的自住消费功能，投资功能将受到抑制。

由于房地产涉及广大群众的根本利益，对构建和谐社会具有重要影响，所以，房地产必将成为宏观调控目标之一。

就当前看，投资买卖和炒房者的政策性风险主要体现在三方面：一是信贷政策的变化。

在贯彻落实科学发展观和宏
观调控政策的大背景下，加上美国次级债务危机的经验教训，银行对个人住房信贷政策在近期和未来一段时期会不断趋紧，尤其对多套住房投资者的信贷控制会更加严格。

运用信贷杠杆进行商品房买卖投资的难度会越来越大。

第二是“增控逼存”政策进一步增强。

如严控新增土地、盘活存量用地、打击“捂盘惜售”等政策。

三是交易转让环节限制政策逐步增强。

如税收政策对持房者和交易成本的影响，对第二套房购买对象限制等，这些政策对市场需求和交易具有一定的抑制作用。

二、市场风险
房地产投资炒作最终要受市场实际需求制约，租金和
房价的严重背离已是投资买房的最基本市场风险。

投资和
炒作商品房的获利前提是市场良好预期，普遍看好市场价
格上涨，市场租金价格合理，具有投资回报的机会。

但目前市场需求已发生显著变化，高价位的商品房面
临变现的困难，多套购房者容易遭受资金链断裂而被迫平
价和低价出售的风险。

在房价快速上涨的背景下，一些卖
房者在签完合同后发现自己的房子卖低了，于是终止交
易。

在房价下跌时，
三、法律风险
为使房地产调控制度长效化，对房地产市场的规范和调
控很可能从目前的行政命令，上升到法律层面。

目前很多炒房客都是以公证的方式买房然后再交易，但这种“全权委托代理公证”的方式对于第一手卖家和投资者都存在着很大的风险。

投资者买房时要全额支付，却没有得到房产的实际拥有权。

在进行二次交易时，被代理的一手卖家就可以再次向投资者收钱，投资者存在要给两次钱的风险。

另一方面，房价上涨，一手卖家在有利可图的情况下，可以要求单方撤消公证，要求按政策进行过户交易，致使投资者无法规避政策，并有可能导致第三方违约或者投资亏损。

根据相关法律规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。

被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，即一手卖家应对二手卖家的行为承担相应的法律后果。

而另一方面，二手卖家也要承担很大风险，因为，一手卖家也可能一房两卖。

一旦一手卖家一房两卖，拿到钱后“人间蒸发”或者挥霍一空，那么二手卖家就要承担“连带责任”。

也就是说，二手卖家需要和一手卖家共同承担被骗者的损失。

近段时间来，市民对房价上涨的关心持续升温，媒体连篇累牍的报道更是推波助澜。

确实，房价的不断攀升，对广大市民圆住房梦带来了巨大的压力。

现如今，各色人等都眼
巴巴地看着地方政府：担心房价“虚火”烧了自家保险箱的金融机构，要求政府干预；等着“炒房团”抬高房价的房地产商，希望政府“沉默是金”；还没买房的消费者，呼吁政府维护市场公平；手中有房、待机抛售的二房东，不满政府“越俎代庖”。

政策杠杆如何倾斜，颇费思量。

不管政府如何出牌，首先需要对当前楼市的现状有个正确的判断。

炒房是种投资，投资的普遍规律是收益越大，风险越大，期货的风险比国债大得多，可是可能的收益也远大于国债。

并且炒房作为一种投机行为，获利的就必然象股票一样，只是少数人。