华夏幸福基业案例分析 产业园

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2020/3/1
园区概况-发展成果
2011 年，华夏幸福基业共实现营业收入77.9 亿元，比上年增长76.22%；主要受益于园区住 宅配套的收入增长。实现营业利润17.5 亿元，比上年增长180.80%；实现归属于母公司所有 者的净利润13.6 亿元，比上年增长225.46%；毛利率和净利率分别为41.9%和16.4%。
2. 在地产开发方面，公司未来五年的战略目标是以“孔雀城”为品牌，从事北京周边 住宅产品的开发，以环境优越的郊区新兴小城镇住宅作为公司未来房地产业务的主 要特色和竞争优势。此外，公司还打算进行新产品研发，针对养老社区、青年公寓、 商务酒店、镇区商业等产品展开房地产业务的整体开发体系，开发符合特定群体需 求的创新型产品。
2. 2010 年来，公司新开工面积和施工面积增长显著，竣工面积复合增长率达56.73%。公 司期末储备开发用地规划建筑面积 414.03 万平方米，分别位于河北省廊坊市、固安、 大厂、香河、怀来地区
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2020/3/1
园区概况-发展成果
1. 2011 年，公司产业发展服务收入达9.53 亿元，占总收入的12%，其主要包括委托工业园区内进 行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务收入。
行业名称
产业发展服务 基础设施建设
土地整理 综合服务 物业管理服务 园区住宅配套 城市地产开发
其他 合计
营业收入
9.53 1.86 22.63 0.32 0.25 38.54 4.16 0.30 77.59
营业成本
1.49 15.24 0.23 0.40 24.16 2.98 0.26
-
毛利率
19.9% 32.7% 27.9% -62.1% 37.3% 28.2% 12.8%
2. 近年来由于大量在建项目处于基建期，公司资产规模迅速增长，贷款规模不断扩大， 使得资产负债率相对较高。2013年年报显示，公司总负债达到674.43亿元，资产负债率 为95.0%。净资产负债率为1014.1%。
3. 华夏幸福在房地产开发之前的园区建设，属于一级土地开发，不能获得银行开发贷， 之前较多采用的是信托融资，导致资金成本较高。据了解，融资成本在十几个百分点， 在行业中算是比较高的。
2. 2011 年，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78 亿元，单位企业 投资额为1.51 亿元；园区累计签约入园企业 438 家，累计签约投资额489.53 亿元，单位企业投 资额为1.12 亿元。可以看到，固安工业园区新增的单位企业投资额已达2.35 亿元，新投资企业 呈规模扩大趋势。
4. 融资方式包括信托融资和应收账款转让、售后回租融资方式。售后回租融资方式是指 承租方以融资为目的，将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后，又将该 项资产从该融资租赁企业租回的行为。例如，其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿 投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租的方式 向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，融资期限为2年。该融资案例的融资方式是 第一个半年需偿还本金的10%，第二个半年偿还租赁本金的10%，第三个半年偿还租赁 本金的30%。第四个半年偿还租赁本金的50%。
5. 2011 年，公司45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住宅开发。
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2020/3/1
“园区运营+地产开发”模式
1. 园区业务主要为园区托管和代建业务。园区所有权基本属于地方政府而非华夏幸福。 华夏幸福只是签订“园区孵化”协议，根据原有托管分成协议，在托管年限之内完成 规划、建设、招商和后期维护工作。
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2020/3/1
园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
项目
新增入园企业数量 新增签约投资额 （亿元）
固安
36 84.56
大厂
19 23.92
怀来
19 13.44
小计
74 121.92
其它新增 园区
12
7.78
总计
86 129.7
累计入园企业数量
266
113
47
426
12
438
累计签约投资额 （亿元）
347.24
109.22
25.21
481.67
7.78
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园区概况-发展成果
财务指标 毛利率 净利率
销售费用率 管理费用率 财务费用率 资产负债率 投资性房地产占总资产的比例 货币资金占总资产比例 长期借款占总借款比例 去除预收款后资产负债率 预收账款与营业收入比值 预收账款与总资产比例
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2010年 34.5% 9.4% 8.3% 4.0% -0.1% 89.4% 0.5% 17.3% 55.3% 31.6% 2.08 57.9%
① 由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成 本锁定大量土地；
② 土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定 程度上实现对于前两者的现金流支持；
③ 园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提 供相对充足的目标客户群；
2. 土地开发采用BT模式，与政府110%结算。招商引资，提供产业服务收入。当地政府以 上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等。2012 年之前，综合毛利利润高达40%左右。
1. 这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。
从企业角度看，“园区运营+地产开发”模式有很好的协同效应：
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2020/3/1
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
减少4.51个 百分比
42.29
76.26
增加7.57个 百分比
2020/3/1
园区概况-园区融资
1. 得益于产业转移和城市化的大背景，华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模的房地 产开发获得了可观的现金流收益，但同时也必须通过快速的住宅开发和园区规模维持 高速增长。这种“高门槛、高成长”的模式背后潜藏了高风险，也经常会引起财务指 标的波动。
-
营业收入较上年 增加百分比 38.3% 228.3% 586.8% 37% 151.7% -70.6% -47.9% 76.3%
A. 产业发展服务：委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等； B. 园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务
2. 华夏幸福与当地政府签订排他性协议，拿地成本极低。
3. 园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资4-5亿元，主要用于征地、开发和修路，其 中征地和拆迁占60%，基础设施建设站40%。
4. 目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80%，而在园区周边拿 地也1年 41.9% 16.4% 6.9% 6.7%
0% 85.5% 0.3% 13.0% 35.5% 24.0% 2.18 61.5%
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园区概况-房产企业
1. 园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，公司84%的营业收入来自这三方面
2. 华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。
单位企业投资额 （亿元-新增）
2.35
1.26
0.71
1.65
0.65
单位企业投资额 （亿元-累计）
1.31
0.97
0.54
1.13
0.65
10
489.45
1.51
1.21 2020/3/1
园区概况-发展成果
1. 在现金持有量和资本结构方面，截至2011 年末，公司持有现金31.74 亿元，占总资 产比例达13%，短期负债和一年内到期非流动负债16.91 亿元；公司资产负债率达 85.5%，去除预收账款后净负债率为24%。但鉴于公司新拓展了7 个园区，并且园区 前2 年的开发须由公司垫资，故其资金压力将较大。
以节能环保、新一代信息技术、高端装备、 新能源、新材料为主导产业
以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假 运动旅游的天堂
以新型材料和装备制造业为支柱产业
围绕“国际科技城”“活力智慧核”“生态 宜居地”三大主题，打造、属性多样、动能 符合的蒲河智慧产业区
定位于现代服务业
总体定位为“智慧之港、健康之城”，重点 从智慧产业、科技创意、商务商业、生态栖 居四个方面建设园区
运营模式：2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商 转型，目前形成“园区+地产”的独特运营模式
园区开发业务：对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政 公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管 理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大 卫城、华夏系列等完备产品系列
华夏幸福基业案例
投资发展部
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2020/3/1
目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区