收房指南+验收标准

本验收标准和办法中等级标为A的，涉及影响人身安全和健康或者国家法律法规，必须无条件做到；等级标为B的，涉及影响装修使用和外观效果，必须做到；等级标为C的，涉及轻微影响装修使用和外观效果，应当做到。

首先请仔细阅读第一部分：收房手续流程。记住一点，流程是死的，人是活的。流程可以帮助你，但是更多的时候，随机应变要靠自己。本验收标准和办法中验收项中使用的测试工具和办法在第二部分：测试工具和第三部分：测试方法中详细说明。对于验收成果的取证办法在第四部分：取证办法中说明。第五部分：共性问题汇总汇集了常见问题，可着重针对性检测。其他表格中没有提及的问题可记录在第十三部分：其他问题记录。第十七：房屋质量整改策略介绍了如何妥善的解决整改问题。

本标准按照四房情况编写，不同房型业主可自行稍作变化。

本验收标准和办法由上海-金地未来域业主维权小组主持编写，感谢广大未来域业主对本手册提供的技术和资金上的支持

收房手续流程：

领号，进入收房大厅。复印资料。

出示身份证、合同、发票、收楼通知书后，要求查《住宅交付使用许可证》《房屋建筑面积测算表》。

确认《房屋建筑面积测算表》中的实测面积和你的收楼通知书上写的相符合。阁楼业主和面积差额超过2%的业主还应当要求查验《房屋建筑面积计算表》并要求开发商提供以上两个文件复印件。如开发商拒绝，可通过录音取证或者寻找周围业主作为人证后结束收房，直接回家。

在《房屋建筑面积测算表》《房屋建筑面积计算表》确认无误的情况下，缴付面积差价或者领取退款。

要求物业公司提供物业公司营业执照、资质证名并保证缴纳物业费后可开具正式发票。在以上确认无误后，缴纳物业费或者签署免物业费协议。注意物业公司应当为“深圳市金地物业管理有限公司上海分公司”

缴纳其它应缴费用，请参考“缴费对策一览表”。

要求先验房后收房，如开发商拒绝，可以在《商品房钥匙收条》上注明“本人尚未验房。本人保留就房屋中任何不可预知的问题追究法律责任的权利”，然后签收《商品房钥匙收条》，保管好钥匙。

阁楼业主和面积差额超过2%的业主在顺利查验《房屋建筑面积测算表》《房屋建筑面积计算表》两个文件的前提下，也可以签收钥匙，但是要加一句话，“本人对于该商品房预测及实测面积真实可靠性存有疑问，保留就此问题追究法律责任的权利。”若开发商不同意写，可通过录音取证或者寻找周围业主作为人证后结束收房，直接回家。

验房。签收商品房钥匙收条后，房屋已经属于你。验收过程中你有权将所有闲杂人等请出房间，物业工作人员至多留两人，用于见证验收过程。若有人唧唧歪歪不肯走甚至要动粗，立即报警。这种行为属于私闯民宅，刑事犯罪。若警察到场不作为，可记下警号，立即拨打24023456上海市公安局热线转4，投诉警察。

验收过程中将发现的问题记录在对应的“验收结果”栏中。这份东西自己带回去留底。

用黄色记事贴将问题记录下来，然后贴在问题发生的现场。

用dv对现场问题取证，请参考第四部分：取证办法。

将验收表格中的问题抄写到开发商提供的“意见反馈单”上。请对方签字后复印一份给你留底。

在“未来域城室内精装修设备签收表”上，对没有验收或者当时条件无法验收的设备后面万不可划勾，而应注明无法验收。对多媒体箱（有线电视仅一根进线）、门锁（与宣传资料不符）、空调（与样板房不符）、油烟机（与样板房不符）、消毒柜（与样板房不符）、配电箱（空调两路并一路）等已知存在问题的设备后面，要写清楚我括号内提示的语句。然后签字。请对方签字后复印一份给你留底。

将收楼书中“本人已检查清楚上述单元一切设备。除《未来域城室内精装修设备签收表》中备注所列整改项目外，其余全部设施已验收满意！”这句话划去，然后签字。请对方签字后复印一份给你留底。

假如对方工作人员表示不签字就不整改，可以不予理睬，把单子自己带回家或者还给物业工作人员。然后准备通过诉讼解决问题。在这种情况下，务必要做好第十部分交待的取证工作。

验收步骤：

测试工具

2m靠尺（兼具垂直检测功能）。

楔形塞尺。

钢皮尺。

金属小锤。

直角检测尺。

数字式万用电表。

短路插头。

小脸盆。

5米卷尺。

十字螺丝刀。

一字螺丝刀。

试电笔。

手电筒。

黄色记事贴。

拖鞋或者鞋套。

DV。

一块大毛巾。

一支笔。

测试方法：

垂直度测试：展开2m靠尺紧贴门框或者墙面，打开垂直检测器，读取读数，取绝对值。测试方法视频下载地址：/visiontrip/data/1.wmv

间隙测试一：适合深度能够容纳楔形塞尺完全塞入的缝隙，如门缝。使用楔形塞尺尽力塞入到底，推动游码，读取读数。

测试方法视频下载地址：/visiontrip/data/2.wmv

间隙测试二：适合浅缝，如地砖之间的缝隙。用钢皮尺直接量取。

空鼓测试：使用金属小锤敲击镶贴面，密实处声音为叮叮，空鼓处为咚咚。此处不可言传，只可意会。另一测试办法可在敲击同时手指贴在敲击部位附近，如感觉有震动，说明有空鼓。测试方法视频下载地址：/visiontrip/data/3.wmv

高低差测试：使用钢皮尺一端紧贴镶贴面砖两块中较高的一块，把楔形塞尺塞入钢皮尺和较

低一块面砖之间的缝隙。

泼水测试：取一脸盆清水，将水均匀泼向测试平面，观察水流情况。

平整度测试：展开2m靠尺紧贴测试平面，将楔形塞尺塞入靠尺与测试平面之间最大的缝隙处，推动游码，读取读数。

测试方法视频下载地址：/visiontrip/data/4.wmv

阴阳角偏差测试：展开直角检测尺，将两条测试边紧贴测试面，读取读数。取绝对值。

短路测试：一人使用短路插头插入插座，一人观察配电箱对应空气开关跳闸情况。此测试可同时检测插座和配电箱空气开关及线路的对应关系。短路测试对电路有伤害，测试一次有问题就不要继续测试了。直接判不合格即可。这条假如业主没有一定的电气知识，强烈建议跳过不验收。

地线电阻测试：关闭总电闸，使用万用电表电阻测试档，测试杆一搭地线（三眼插座上面那个），测试杆一搭火线（三眼插座右边那个）。读取读数。因为未来域的插座有保护门，所以需要两人配合，一人用测试杆插入地线插孔和火线插孔的同时，另一人用试电笔插入零线插孔（三眼插座左边那个）。这样才能插入，不然是插不进去的。

地线及等电位连接交流电压测试：关闭总电闸，使用万用电表200v交流电压档，测试杆一搭地线，测试杆一搭手指。读取读数。

取证办法：

无论你是否准备通过诉讼维护自己的合法权益，对于房屋验收的状况的取证都是非常重要的。能够明确证明出时间点和空间点的证据，可以避免房屋质量问题的推诿。例如，你家地板有一个划痕，假如你不在当场取证证明交房的时候这个问题就存在，那么当几天之后，开发商就可以说这个划痕是后来几天你自己的造成的。这时候就说不清楚了。

取证的关键在于确认三个要素：1.取证的时间。2.取证的地点。3.证据的真实性。你所取得的证据，自身必须能够充分证明这三点。

我们比较推荐采用连续录像的方法来取证。当然，最好的办法是通过公证做诉前证据保全，可是考虑到3000元的公证费的问题，可能并不适合一般情况。

连续录像的做法如下：

首先进行验房，验房过程中无需录像。把所有检测出的问题的点用黄色记事贴在现场标注出来。

验房完成后，开始录像。步骤如下：

1）拨打969221气象信息台，语音菜单中选择1，然后打开免提，这个时候电话会报出当前的日期。接着挂断电话，拨打12117，打开免提，这个时候电话会报出当前的时间。这一整个过程中，dv要一直对着手机拍摄，靠近手机，现场保持安静，把手机的声音清楚的录进去。

2）按照验收标准的顺序，将现场发现的所有问题通过录像记录下来。有部分问题，通过测试工具才能观察出的，应当再次测试，并全程记录测试过程。

3）走出房门，进入电梯或楼梯，记录电梯下降过程。出单元后回头拍摄单元号及周边环境。这个时候才能停止录像。之前拍摄过程中决不能够停止摄像。若万一有中断，应当立即在原地重新开始录像，并重复步骤1）的内容。

通过1394线，将dv内容导入电脑并压缩成适合dvd机直接播放的内容。对于关键的画面定格抓屏，做成图片，并打印出来。同时制作抓屏图片在录像中的时间点对应列表。