改革开放以来中国房地产业的发展

改革开放以来中国房地产业的发展

房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产业是我国改革开放的产物，并随着改革开放的深入和经济的快速发展而不断繁荣。但近几年来，我国的房地产业出现了一些非理性的因素，开始对我国经济发展和城市居民的生活带来了负面的影响，如不切实有效地解决好存在的问题，不仅影响我国社会的稳定，同时也将制约我国房地产业的发展。

上世纪八十年代中后期，我国的房地产市场开始发育，由于大部份公民住房还以公有住房为主，房地产市场十分萧条，1986年全国房地产开发企业仅1991家，房地产开发企业数量的增加也十分缓慢。九十年代初，由于国家全面推行住房制度改革，老百姓开始意识到住房不仅仅是福利更多的是一种商品，全国商品房建设、销售、购买以及存量房买卖和租赁活动不断出现，逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场，房地产市场逐步走向繁荣。1991年商品房价格变化率为11.9%，1992年猛升至26.5%，1993年又升至29.8%。

房地产开发掀起了投资热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，几年间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严重的房地产泡沫。1993年下半年国家陆续采取宏观调控手段歇制房地产畸形发展的趋势，房地产行业进入调整期，1994年商品房价格率急剧下降至9.1%，全国房地产开发建设投资完成1608亿元，比1993年增长41.3%，明显低于1993年的124.9%，房地产开发的增长速度明显放缓。1994年至1997年随着经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并由高于GDP增长转变为低于GDP增长，房地产泡沬破裂，房地产市场一片萧条，1996年行业平均利润率仅为0.91％，1997年行业转入亏损，全国的房地产开发企业数量锐减至21269家。

在计划经济时代，我国没有商品房这一概念，住房有国家或集体为个人提供保障。虽然保障的住房并非免费的，入住者要定期向房管所缴纳一定的租金，但租金的数量确实大多数人能够承受的。上世纪90年代初期，住房制度开始在我国部分地区试点改革，之后全国各地的住房陆陆续续地被商品化。在改革的初期，整个房产行业比较理性，商品房的价格也处在当时人们可以接受的范围内。至90年代末期，房改已在全国全面推进，房产行业快速地

进入到由市场主导价格的轨道上。从此住房上的支出在人们收入中所占的比例不断增大，时至今日，商品房的价格已超出了理性的范围。

在中国人的心目中，无房等于无家，所以中国居民关注国内房价的走势。想要了解中国近年来房价的走势，我们不妨以北京的房价为例：北京2000年的房价仅为平均4083元/平米，2002年甚至小幅下跌至4083元/平米，2004年回升至5053元/平米，2006年开始加速上涨到8792元/平米，2008年由于奥运会飞涨至27000元/平米，而今年五环以内的平均房价已高为3～4万元/平米。在珠三角、深圳、上海等地区的房价也有着类似的数据。

由此可见，中国大中城市的房价飞涨不仅仅是市场自然调节的结果。造成这一局面的因素有很多，不可一概而论。但笔者始终认为如今住房价格的居高不下是房产行业外部环境与其产业内部利益机制共同造成的。

改革开放改革了住房制度创造了如今的高房价，但同时也改变了我们的住房条件。可以说住房条件与投资环境相互影响，经过以市场为主导的各方力量调控，才最终形成今天房产行业复杂的局面。

改革开放后，中国的经济高速发展，造成中国地区性经济发展的不平衡，东部有上海，南部有深圳、广州。这种发展的不平衡促使大量人口涌入经济发达的城市和地区，大大增加了该地区对住房的需求。这是发达地区房价上涨的基础。没有强烈市场需求的商品其价格的涨幅不可能有如此之高。3、当房价上涨已成定局时，便会有投资者投资楼市。改革开放使一部分人先富了起来，积累了一定的财富，由于国内缺乏其他的投资渠道，加之人们从高速上涨的楼市获得“住房价格只涨不跌”等错误信息，人们纷纷将手头空余的钱甚至贷款的钱投入房地产市场。这一条件更是催化了住房价格的飞涨。

事实上住房的价格至今仍是居高不下。这是因为当住房的涨价超过一定界限时，开发商只需卖掉部分房源即可还清贷款，大量的房源囤积在开发商手中，开发商肆意抬高价格，使房产行业变为“卖方市场”。

总结起来，住房需求量增加、住房扩张受限等外在环境的改变和投资资金进入楼市、开发商囤积居奇等内在涨价压力共同作用，最终导致了我国高房价的局面。

从长远来看，这种局面对中国的发展是很不利的。政府虽然通过拍卖土地使用权以及对开发商的征税增加了财政收入，但也增加了房地产业的泡沫，同时也使居民的幸福指数下降。对于市场的长远发展弊大于利。