案例分析：住宅小区公用通道、绿地的土地权属如何确定

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公共绿地买卖归属争议的裁判及评析

反诉被告辩称：目司不具备原其他业主的合法利益，故双方签订的商益。讼争的附属花园属于新鹤苑住宅小弘公花园 ”买卖的区的公共绿地，是小区的配套设施之一，告主体资格，该公共绿地的所有权、使品房购销合同中关于本 “
７现业・业ＭＤＲＯＥＹＡＡＥＥＴＮＷＰＯＲＴＲ２０：２代物新主ＯＥＮＲＰＲＭＮＧＭＮＥＰＩＯ０９ＰＴＲＥ１２
举案说法＜ＴＴＨＡＹＣＳ＜ＳＡＥＥＬＷＳＢＡＥＴ
全体购房者在购买商品房的同时，也就
法院认为，房地产开发公司可以作让开发商提起反诉，在一个案件中一并解决，也有利于节约司法资源。法院最
取得了对该绿地的使用权。杨先生和弘为原告起诉。理由如下：
目公司擅自买卖新鹤苑住宅小区内的公
（）出售公共绿地的是弘目公司，后的判决，既不违反法律的有关规定，１
按份共有和共同共有的依据。因此，住
花园出售，违反了国家技术质量监督局
３、被告弘日公司应于本判决生效宅小区内归全体业主共同使用的土地，
关于商品房销售面积计算的规定，无法之日起Ｉ５日内，将讼争花园南面的栅如公用通道、绿地等，不能由某个共有
办理权属登记，遂要求被告返还购花园栏及基石拆除，恢复成公共绿地。款２，０元并赔偿利息损失。５．０Ｏ被告辩称并反诉：原告以该附属花园属于新鹤苑住宅小区的公用设施为由要求退还花园的购房款，根据公平合理案例的裁判要旨是案中讼争的附属人任意处分，应当确定为全体业主共同共有；住宅楼基座、固定停车位等可以归业主独占使用的，可以确定为业主按

小区绿地是否属于业主专有部分的认定

小区绿地是否属于业主专有部分的认定现实生活中明示属于某个业主的绿地，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的绿地，应当认定为该特定房屋的组成部分，即专有部分的组成部分。

对这一问题的理解应着重把握以下几个方面：一、该绿地是否在“规划上”专属于特定房屋这里的“规划”，是指与规划有关的所有文件，而不仅仅是规划图，如经规划主管部门批准的施工首层图就明确标明了小区的首层房屋是否有专门附属于该房屋的绿地及绿地的面积。

因此律师在处理这类案件时应当以批准的施工首层图来确定“明示属于个人”的绿地是否合法。

如果其他业主认为某业主的绿地侵占了小区的共有绿地，就应当进行举证。

所举证据也是有关的规划文件，以及开发商是否按照这些文件进行建设。

如果开发商的建设完全是按照规划进行的，就表明该绿地没有侵占公共绿地；如果开发商的建设没有完全按照有关文件进行施工，建设的共有绿地不够，责任由开发商承担。

因为是开发商在卖房时将该绿地作为房屋的附属物一并出卖的，买房人并无过错；如果业主认为规划违法，可以提起行政诉讼。

如果买房时房屋没有附属的绿地，或者附属的绿地没有那么大，而是自己圈一块绿地，或者扩大自己的绿地，作为自己专有部分的组成部分，这种情况是不需要举证的。

二、开发商在卖房时也已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中如果买房合同中没有约定，该绿地也不属于该特定业主的专有部分的组成部分。

三、该绿地在业主购房时就已经“明示”，如该绿地被围了起来，只能从该特定房屋才能进入这就是《物权法》第73条中规定的“明示属于个人”所有绿地。

明示的标准实际上就是“具有构造上的独立性，能够明确区分”和“具有利用上的独立性，可以排他使用”。

四、关于“明示属于个人”的绿地的登记问题由于明示属于个人的绿地具备了规定的专有部分的前提条件，其已经构成了专有部分的组成部分，其已经“能够”登记，因此其是否在登记机关的登记薄上进行登记，可以不予考虑。

小区绿地归属有说法

小区绿地归属有说法小区内的草坪、小型公园、绿化隔离带等，都属于小区绿地的范围。

目前有关小区绿地之争的纠纷日渐凸现。

小区绿地的权属是应归属于房地产开发企业或物业管理企业，还是全体业主或个别业主呢？对此，物权法明确规定，“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。

案例：停车场不够，小区绿地来“凑”某小区业主王女士称，开发商未经他们许可，将小区内商品房南侧现有的绿地改建为停车场。

王女士介绍，这片绿地在2005年8月就已存在，一期的多数业主都是冲着这片绿地前来买房；每位业主手中持有售房合同的附件内都有一张小区平面布局图，房地产权证中也有一张地基图，售楼书中也有一张彩色的小区效果图，这些文件都明确表示这块地本是绿地。

今年5月初，开发商在二期工程中擅自设置围栏施工，破坏一期现有的这片绿地，将其改造成停车场。

开发商则表示，他们有权根据经政府审批的规划图建停车场，且建停车场也是为业主提供便利，解决停车难，因此没有侵犯业主的权利。

法官说法：房地产开发商在预售房屋的时候，为了增加楼盘的吸引力，往往用文字、图形、模型等，向业主做出明确承诺修建小区绿地；或者在商品房买卖合同中，开发商与业主明确约定小区的绿地布局和面积。

在业主支付的购房款中，就包含着修建绿地的成本，所以业主购买房屋后，作为小区配套设施的绿地已转化为全体业主共有，成为小区整体环境的组成部分，应由业主共同行使所有权。

本案中，开发商把绿地改建为停车场的行为，既违反了合同义务，又侵犯了业主对绿地的共有权。

对小区绿地的占有、使用、收益、处分，应由全体业主共同决定。

开发商在没有全体业主授权的情况下，即使为了业主的利益，也不得随意改变绿地的用途。

案例：一楼住户“圈地”，公共绿地成私家花园今年4月，某小区九号楼的一楼住户蔡某用铁栅栏把楼门前的绿地圈了起来，此后，其他一楼住户也纷纷效仿，有的用铁栅栏，有的用水泥垒起围墙。

就这样，九号楼的一楼业主兴起了“圈地运动”，整块绿地被分割成了一个个独立的小花园。

小区绿地的所有权归谁

小区绿地的所有权归谁
开放式小区居民对公共绿地没有所有权，决不能想占就占。

根据中华人民共和国《物权法》第六章、第七十三条相关规定，园区规划内的绿地归全体业主共同所有不属于任何单位及个人，任何单位及个人不得私自占用。

绿地之争现象涉及到旧式开放式小区公共设施的权属及使用问题。

对于一般旧式的开放式小区，其房屋最早多属国有或集体财产，由房管局、居委会等国有、集体单位代管，居住人交纳租金。

房改后，居住人交纳了房款，取得了房屋的所有权，但业主购房款中通常并不包括购买公共设施的份额，因而像小区绿地、道路等公共设施的所有权仍属于国家或集体。

这就造成了公共设施使用权与所有权的分离，导致了有些开放式小区公共设施无人管理或有关部门疏于管理、居民先占先得的混乱现象。

“需要说明的是，以上开放式小区的公共设施，业主虽不拥有所有权，却拥有共同使用权，个别居民的乱占乱用，必然侵犯其他业主的使用权。

根据有关法律规定，任何组织或自然人占用小区公共设施，必须经过业主大会通过才行。

”以上公共设施，可由业主委员会代表全体业主管理，业委会不具备管理条件的，可由地方居委会管理，将来慢慢过渡到专业的物业公司管理。

对居民乱占乱用的现象，居民可向房管部门或城建管理部门举报，由上述部门参照有关法规予以处罚，也可由业委会代表业主起诉乱占乱用者，由法院判令其停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。

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绿地权利的归属

绿地权利的归属【摘要】建筑区划内绿地的土地所有权由国家所有，不可能由业主共有；绿地之上的建设用地使用权，作为小区的共有部分，只能由业主共有，但可以在其上设定专有使用权。

开发商与业主之间的商品房买卖合同中不能约定绿地的使用权归属，规划文件也无权规定绿地的使用权归属。

【关键词】绿地建筑物区分所有权共有部分绿地作为小区的配套设施，是小区品质的一个关键性指标，为小区业主在购买房屋时和居住使用过程中所置重，同时作为其上没有建筑物的地块，蕴含着巨大的商业价值，为开发商所竞相追逐，有的开发商在绿地上建造商品房出售而盈利；[1]有的开发商在绿地上修建停车场，通过出租而获利；[2]有的甚至将绿地转卖而牟利。

[3]如此而形成了业主与开发商之间的博弈，所谓“绿地纠纷”已成为目前业主维权案例中的主要类型。

[4]一绿地的权利小区的绿地除了公共绿地之外，还包括宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，但不包括屋顶、晒台上的人工绿地。

其中“公共绿地”是指满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住公园、小区小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地。

小区绿地的权利包括了三种：第一是国家土地所有权；第二是建设用地使用权；第三是植被的所有权。

[5]在我国，土地所有权禁止交易，因此，绿地的土地所有权自不是《物权法》第73条所称“属于业主共有”或“属于个人的”绿地权利的范围。

“开发商把窗前绿地赠送给一层业主，实际上等于把绿地这一部分共有的建设用地使用权和草坪的所有权都给了一层业主。

”[6]由此可见，《物权法》第73条所称“属于业主共有”或“属于个人的”绿地权利是指绿地的建设用地使用权和植被的所有权，其中，以建设用地使用权为主要的权利，植被的所有权归属虽有意义但不重要。

在我国《物权法》明确承认他物权准共有[13]的情况下，规定建设用地使用权“属于业主共有”。

二权利的归属评析作为建筑区划内的一项财产，小区绿地自应依建筑物区分所有权法理来确定其权利归属。

从一则案例剖析住宅小区公建配套用房的权属界定

35CHINA REAL ESTATE不动产登记1案例简介2011年10月，万某在登记机构办理了坐落于某巷的某房屋登记，并领取了房产证。

登记簿记载的面积为48.02平方米，规划用途记载为商业。

2014年6月，万某起诉某业主委员会，要求业主委员会返还占用多年涉案房屋中作为门卫用房的部分面积，并参考同地段租金标准要求支付房屋使用费用。

2015年7月1日，某区法院判决业主委员会支付租金给万某，驳回其要求业主委员会腾房的诉求。

2015年7月27日，某业主委员会提起行政复议，以万某所购买的涉案房产一直是某公寓的门卫室，属公建配套用房，其应该属于全体业主共有等为由，要求撤销万某的房产证。

2015年9月24日，该市政府维持了登记机构对该房屋的登记行为。

2016年3月，某业主委员会对行政复议不服，对该市国土局及市政府提起了行政诉讼。

2016年10月，登记机构根据某建筑设计院的图纸以及实地查看的结果向万某作出《不动产更正登记告知书》，要求其在一定期限内至登记机构将其名下涉案房屋进行更正登记。

万某向登记机构提出异议，登记机构认为其提交的证明材料不足，不予采纳。

登记机构于2016年10月17日对涉案房屋进行更正登记，更正后的面积为35.13平方米，对门卫部分占用的12.89平方米面积权利归属待定，需进一步提供证明材料方可确定。

2016年11月14日，某业主委员会撤回起诉。

2017年1月，万某向法院提起行政诉讼，要求撤销更正登记，重新就涉案房屋以48.02平方米为面积发出产权证。

从一则案例剖析住宅小区公建配套用房的权属界定徐珏作者简介：徐珏，无锡市不动产登记中心。

摘要：随着居住环境的改善，居民在关注房屋质量的同时，也逐渐意识到小区公共配套设施的重要性，配套用房的权属问题成为业主们关注的重点之一。

业主委员会与房地产开发企业之间关于配套用房权属争议的纠纷逐渐增多，公建配套用房的权属如何界定已成为焦点问题。

试结合一则实际案例对此进行简要探析。

城市住宅小区公共绿地权利归属问题浅析

城市住宅小区公共绿地权利归属问题浅析作者：张鸣来源：《世界家苑·学术》2018年第04期摘要：近年来由于我国房地产业的高速迅猛发展，有关城市住宅小区的建筑物区分权的相关问题也随之而来，特别是对于城市住宅小区的共有部分用地更是矛盾频发的和冲突的焦点。

据作者观察，城市住宅小区共有部分中的车库，会所、屋顶平台、外墙面和小区绿地等公共配套设施设备的使用纠纷更是冲突焦点中的敏感地带。

本文针对焦点问题其中之一的城市住宅小区公共绿地的权利归属问题进行分析。

关键词：公共绿地，权利归属，近日，河南某小区因反对开发商将小区一楼住户的窗前绿地出售给一楼业主，该小区部分业主以损害全体业主公共绿地使用权为由将开发商诉至法院，并要求开发商拆除一楼圈占绿地栅栏，恢复全体业主的绿地使用权。

除此之外，据《新京报》报道，因反对开发商将小区内一块绿地改建成地下停车场，北京市丰台区长安新城小区 200 多居民聚集在正在施工的地下停车场工地前进行维权活动，阻止挖土方的汽车驶入。

此间，曾有 30 余名陌生男子与维权业主发生冲突，这些年轻男子推搡、威胁维权业主，之后被警方制止。

根据上述两个案例所反映出来的问题无论是开发商将窗前绿地出售给一楼小区住户所引起的纠纷还是开发商将小区内一块绿地改建成停车场的纠纷，其基础问题即城市住宅小区公共绿地的权利归属问题。

换言之，开发商是否对于窗前绿地具有所有权也就关系到开发商的出售行为是否为无权处分行为？一楼住户在此种情况下取得的所谓的所有权是否有其法律依据并受法律保护？如果部分业主若要想获得公共绿地专属使用权是否有合法的途径？根据《物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

除此之外《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

建筑物共有部分权利归属分析

建筑的基石是非常非常重要的建筑物共有部分权利归属分析房地产开发经营过程中涉及的小区绿地、道路、地下人防工事、停车场、外墙面、楼顶等权利归属问题，应为建筑物区分所有权调整的范畴。

在《物权法》尚未正式通过实施前，以上物权的归属，在法律规定层面上，多数存在缺位，学理上存在争论，现实中也多有争议。

因此，笔者试图结合判例、法学理论、法律基本原则进行分析，并提出自己的观点和意见，以期引起房地产开发商注意，避免因不当的处置导致侵权。

按物权基本原则要求物权法定，建筑物区分所有权制度，是在制定《物权法》过程中引入的，此前的法律规定中并无此概念。

建筑物区分所有权是一种复合权利。

它包含三个权利，这就是对区分所有的建筑物专有部分享有的专有权、对共用部分的共有权，以及对于区分所有建筑物整体享有的成员权。

即业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。

对于专有部分的权利一般不存在争议，大部分争议是对共有部分。

因此，主要对共有部分进行分析。

共用部分的共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。

共用部分的范围采取排除法确定，即规定区分所有建筑物除专有部分之外的其他部分为共用部分。

共用部分还可以分为法定共用部分和约定共用部分，只要构造上利用上没有独立性，就属于法定共用部分，通常包含基地、外墙壁、共同墙壁、地板、屋顶、电梯、楼梯、通道、走廊、梁、柱、燃气管、水电系统、电话线、冷暖气系统、庭院绿地、围墙等等。

法定共用部分按照不同的作用一般可以分为三类：一是建筑物的基本构造部分，如楼房的外墙、地板、楼顶、通道、楼梯；二是建筑物附属设施，如电梯、中央空调或暖气设施、水电燃气管道系统、地下停车场；三是建筑用地，如基地、绿地、庭院及围墙等。

约定共用部分本来具有结构上和使用上的独立性，只是根据区分所有权人之间的自愿约定将其变为共用部分，当然，这种约定不得损害其他区分所有权人的利益。

建筑区划内道路绿地业主共享所有权

建筑区划一般与《物业管理条例》中的物业管理区域相一致，以便于建筑物及配套设施的管理。

说法：根据物权法规定，小区内绿地归谁所有，主要看是否在建筑区划以内，如果绿地在建筑区划内，则属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的小区绿地属于公摊面积，业主在购房时也往往考虑绿化因素，绿地理应归业主所有。

在本案中，开发商侵犯了全体业主的共有权，应当承担相应的法律责任。

谁能给解释下这几条：物权法:第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有,...........。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，...........。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

请问这个共有是什么含义啊？是使用权还是所有权，在拆迁中是不是说就能把绿地和道路，公共设施的面积平均划到各业主的建筑面积从而得到补偿呢？这些共有面积是不是属于业主的建筑面积呢？1、“这个共有是什么含义啊？是使用权还是所有权”：（1）这个共有是所有权，不仅包括使用权，还享有处分权、收益权等权能。

（2）而且，业主对共有部分不仅享有[共同所有]权的权利，还负有共同管理的义务。

而且对这部分的共有面积共有权利可以自愿放弃、但对共有部分管理的义务却必须履行。

依据是：《物权法》第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

”2、但是，楼主忽视了一个问题：你把第七十三条中的部分内容省略了，即：“但属于城镇公共道路的除外”，“绿地，但的除外”。

也就是说：在建筑区划内的道路和绿地，只有在不属于“城镇公共道路”、不属于“城镇公共绿地”或者“明示属于个人”的情况下，才会是业主共有。

3、“在拆迁中是不是说就能把绿地和道路，公共设施的面积平均划到各业主的建筑面积从而得到补偿呢？”：（1）如果是属于业主共有的道路和绿地：其所占面积的拆迁补偿应当按业主专有部分面积占全部建筑面积的比例来分摊给业主。

案例分析：住宅小区公用通道、绿地的土地权属如何确定

案例分析：住宅小区公用通道、绿地的土地权属如何确定编者按：按照《物权法》和《土地登记办法》等法律和行政规章的规定，土地登记行为成为房地产交易的产权基础。

为住宅小区的使用单位或个人颁发土地产权证，保障土地使用权人的合法权益是是土地登记部门的一项重要职责。

北京市正在积极开展住宅小区登记发证课题研究，公共用地如何分摊是其中一项重要内容，本期转载的典型案例，对住宅小区公用通道、绿地的土地权属如何确定进行了深入的探讨，对于我市开展住宅小区登记发证工作，研究公共用地如何分摊提供了技术思路。

[案情介绍]2006年10月，某市甲房地产公司进行东方花园二期房地产开发，施工过程形成塌方，破坏了小区内相邻的8号楼的基础，造成房屋开裂，经市建设部门鉴定属危房。

2007年10月，该房地产公司与8号楼住户签订转让拆迁协议，采取货币补偿和东方花园小区内就地安置的方法将所有住户安置到位。

同年11月，该房地产公司持转让拆迁协议及其他有关文件，申请办理8号楼土地的转让手续，要求以8号楼与相邻楼房间距的中心线为界，将楼房占用范围内的土地、公用通道用地和部分绿地都转让至其名下。

但是，东方花园的其他业主以公用通道、绿地属于小区内全体业主共有为由提出异议。

[处理结果]市国土局按照土地登记的规定，对该宗地的转让采取分割登记的办法，按房屋投影占地面积办理了8号楼土地的转让手续，8号楼基座占地面积为该房地产公司的独有面积，对房屋间距、绿化和公共通道部分确定属于小区全体业主共同共有。

处理依据主要是《物权法》第73条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

”[评析]针对住宅小区内公共通道、绿地的土地归属，存在不同的观点。

第一种观点认为：公共通道、绿地的土地归属可以根据土地登记分摊原则的规定，根据楼房间距的中心线划分；另一种观点认为：根据《物权法》的规定，小区内的公共通道或绿地，如果没有明确规定属于个人的外，都应该属于小区内的全体业主共有。

物业管理中的公共区域使用权归属

物业管理中的公共区域使用权归属随着城市化进程的不断推进，人们对于物业管理的需求也日益增加。

在大多数的住宅小区、商业区和办公区中，都存在着公共区域，如道路、绿化带、停车场等。

然而，这些公共区域的使用权归属问题却常常引发争议和纠纷。

本文将探讨物业管理中公共区域使用权的归属问题，并就此提出一些解决方案。

首先，我们需要明确公共区域的定义。

公共区域是指供所有居民或业主共同使用的地方，其所有权归物业所有，但使用权归属居民或业主。

在一个小区中，公共区域的存在是为了满足居民的生活和工作需求，提供方便和舒适的环境。

然而，由于使用权归属的不明确性，往往会导致一些问题的出现。

其次，我们需要关注公共区域使用权归属的相关法律法规。

在我国，有关公共区域使用权的归属主要由《物权法》和《物业管理条例》等法律法规进行规定。

根据《物权法》第二十三条的规定，“公共财产的使用权属于广大人民群众，依法受到保护。

”这就意味着公共区域的使用权归属于居民或业主，物业仅有管理权。

而《物业管理条例》则进一步明确了物业公司的管理职责和居民或业主使用公共区域的权利。

然而，在实际操作中，公共区域使用权归属的问题却时常引发纠纷。

有些物业公司过于强调自身的管理权，忽视了居民或业主的使用权。

例如，在停车场管理方面，一些物业公司设置了过多的限制和收费标准，对于居民或业主的合理需求并未给予足够的关注。

在其他公共区域的使用上，也存在类似问题。

这些都导致了居民或业主对物业公司的不满和抱怨。

为了解决公共区域使用权归属问题，我们可以采取以下几个方面的措施。

首先，物业公司应该将服务质量和居民或业主的需求放在首位，确保公共区域的合理使用。

其次，可以建立居民委员会或业主委员会，作为居民或业主与物业公司之间的沟通纽带。

居民或业主通过委员会表达自己的意见和建议，进一步提高公共区域的使用效率和满意度。

再次，政府可以加强对物业管理的监管，完善相应的法律法规，明确公共区域使用权的归属和相应的管理责任。

安徽省合肥市关于侵占小区内公共绿地行为的法律分析

安徽省合肥市关于侵占小区内公共绿地行为的法律分析一、小区内绿地的权属。

小区内的绿地分权属分并不统一与固定，根据《中华人民共和国物权法》73条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

”这就说明，小区内的绿化用地有三种权属：1.属于城镇公共绿地的。

这种在城镇公共绿地规划区内，一般是和小区连接的部分。

通过查询城镇规划图不难区分。

在这类绿地上，侵占绿化用地或者擅自破坏绿化苗木的。

依据《合肥市城市绿化管理条例》第29条及第30条规定，需报上级部门审核批准。

2、明示属于个人的。

明示属于个人的需要具备两个条件：一是绿地规划事前需经过规划部门批准。

二是出售时，需要通过合同、广告或其他方式明示属于购买业主专有。

在这类绿地上，侵占绿化用地或者擅自破坏绿化苗木的，属于侵犯个人物权的行为，由当事人通过民事协调或者诉讼解决纠纷。

3. 属于全体业主共有。

根据《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

”在现实生活中，绝大多数小区内的公共绿地都属于全体业主共有。

在这类绿地上，侵占绿化用地或者擅自破坏绿化苗木的，又分为不同情况，下面进行的论述专指这类的纠纷。

二、侵占小区绿地（全体业主共有）的行为侵占小区绿地的行为按照侵犯主体又分两种，一是开发商或者物业管理部门侵占小区绿地。

二是小区内的住户侵占共有绿地。

对于这两种行为，因其性质不同，应当分别予以不同处理：（一）对于开发商或者物业管理部门的侵占行为。

侵犯的是全体业主的共同利益。

这属于民事关系中的一方违约，业主可以通以下手段维护自己的利益：1、通过业主委员会同开发商或者物业管理部门交涉，要求其整改。

2、可以直接向法院起诉，要求开发商承担违约责任。

3、可以向行政机关要求调阅相关的设计图纸与批文，如果发现开发商擅自修改绿化规划用地、侵占绿化用地并未经过行政机关审批，则可以请求行政机关履行行政职权，对开发商或者物业管理部门进行处罚并整改。

建筑区划内的道路绿地物业服务用房公共设施以及其他公共场所归谁所有

建筑区划内的道路绿地物业服务⽤房公共设施以及其
他公共场所归谁所有
根据相关法律规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明⽰属于个⼈的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房，属于业主共有。

现实的情况是，建筑区划内的绿地基本归业主所有。

道路有的归业主所有，有的归市政所有。

物业管理⽤房的归属，物业管理条例第三⼗⼋条规定，物业管理⽤房的所有权依法属于业主。

未经业主⼤会同意，物业服务企业不得改变物业管理⽤房的⽤途。

⽴法部门经调查研究认为，建筑区划内的道路、绿地、公⽤设施、物业服务⽤房以及其他公共场所作为建筑物的附属设施原则归业主共有。

因此相关法律规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明⽰属于个⼈的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房，属于业主共有。

该条规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的⼟地所有权归业主所有，⽽是说绿地、道路作为⼟地上的附着物归业主所有。

《民法典》第⼆百七⼗四条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明⽰属于个⼈的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房，属于业主共有。

民法典的建筑区划内道路、绿地等的权利归属有哪些规定

民法典的建筑区划内道路、绿地等的权利归属有哪些规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明⽰属于个⼈的除外。

关于民法典的建筑区划内道路、绿地等的权利归属的⽽更多规定，店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。

⼀、民法典的建筑区划内道路、绿地等的权利归属有哪些规定1、建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明⽰属于个⼈的除外。

2、建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房，属于业主共有。

3、法律依据：《中华⼈民共和国民法典》第⼆百七⼗四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明⽰属于个⼈的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房，属于业主共有。

⼆、物业合同违约责任的法律特征违约责任是⼀种民事责任，与其他民事责任相⽐，具有以下特征：1、违约责任是合同当事⼈违反合同⽽发⽣的责任。

违约即是指当事⼈违反其约定的义务。

因此，违约责任以存在合同义务为前提。

2、违约责任是财产责任。

违约当事⼈⼀⽅依法应承担违反合同的不利后果，这种后果为财产性的。

因此，违约责任是财产责任，⽽不能是⾮财产责任。

3、违约责任只能发⽣在特定当事⼈之间。

因违约责任以合同义务存在为前提，⽽合同义务只能发⽣在合同当事⼈之间。

不为合同义务⼈的，不承担违约责任。

在下⾯两种情况下违约⽅不承担违约责任：(1)物业管理服务合同的特定当事⼈就是业主、业主⼤会和物业管理公司。

当然，当事⼈⼀⽅违约可能是因第三⼈的⾏为或者上级机关的⾏为造成的，但于此情形下也应由违约⽅向对⽅承担违约责任，违约⽅可以在承担责任后以债务的形式向第三⼈或上级机关追偿。

(2)业主⽤租约或其他形式约定由租户或⾮业主使⽤⼈交纳物业管理费，⽽租户或⾮业主使⽤⼈却不按时交纳，造成了物业管理费、维修基⾦的拖⽋，物业管理公司⾃然要依据物业管理服务合同找业主承担未按时交费的违约责任，业主也只有先承担违约责任后，再追讨租户或⾮业主使⽤⼈。

住宅小区配套设施所有权归属分析

住宅小区配套设施所有权归属分析住宅小区配套设施所有权归属是指在一个住宅小区中，各种配套设施的所有权属于谁的问题。

一般来说，这些配套设施包括道路、公共绿地、停车场、游泳池、健身房、儿童游乐场等。

在城市发展过程中，随着住宅小区的建设，这些配套设施的所有权归属一直是一个争议较多的问题，涉及到政府、房地产开发商和购房人之间的利益分配等多个方面。

首先，住宅小区配套设施的所有权归属应该是明确而透明的。

政府作为规划者和管理者，应该明确规定好在住宅小区建设过程中，哪些配套设施的所有权属于政府，哪些属于开发商，哪些属于购房人。

这样可以避免日后的争议和纠纷，保障各方利益。

其次，政府应该对于住宅小区配套设施的所有权拥有决定权。

政府在城市规划和土地出让过程中，应该对于住宅小区的配套设施的所有权作出规定，并在土地出让合同中明确约定。

政府可以要求开发商承建一部分配套设施并转交给政府所有，也可以决定直接由开发商所有。

这样可以确保住宅小区的配套设施的建设质量和规范性。

此外，对于开发商来说，他们应该对于自己开发的住宅小区配套设施的所有权负有责任。

开发商在开发住宅小区的过程中，应该按照规划要求和约定，承建对应的配套设施，并在交房后将这些设施交给政府或者购房人。

开发商应该承担维护和管理配套设施的责任，确保其正常使用和安全性。

购房人对于住宅小区配套设施的所有权也应该有明确的权益。

购房人在购买住宅的同时，也购买了住宅小区的配套设施使用权。

购房人应该享有合法的权利，使用和享受住宅小区的各种配套设施。

同时，购房人也有义务遵守配套设施的使用规则，并按时缴纳相关费用，为设施的维护和改进做出贡献。

总的来说，住宅小区配套设施的所有权归属分析需要考虑政府、开发商和购房人的利益，并在规划、建设和管理过程中做出明确的约定。

政府在起到监管和规划的作用的同时，应该保证各方的权益平衡，确保住宅小区的配套设施建设和使用的顺利进行。

开发商应该承担相应的责任，按照规划要求和约定，建设和维护配套设施。

小区内道路和绿化属于谁？

小区内道路和绿化属于谁？小区内道路和绿化属于谁?小区内道路和绿化属于谁?物权法专门设置了第六章《业主的建筑物区分所有权》其中该章第73条规定，建筑区划内的道路属业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

考虑到业主共有的财产很多，难以逐项列全，物权法又作了概括性规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有。

这里所指的其他公共场所和公用设施，包括电梯、过道、水箱、自行车存车处等。

关于车库、车位的归属，物权法第74条也作了专门的规定，其中特别提到：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

”小区内道路属于谁小区道路属全体业主共有，但并非每个业主都有机动车，所以有机动车的业主停车应当交停车费，物业收取这笔费用应当用在惠及全体业主的物业服务和物管费优惠上。

目前物业收费和使用没有对全体业主透明公开，业主无法有效监督和制约，停车费有物管私吞的可能，业主没能感受到回馈，因而质疑停车收费有其合理性，只有业主真正当家做主，停车收费矛盾才会缓和。

小区内道路和绿化谁是管理?根据《城市绿化条例》的规定，新建住宅小区内部有路名的道路绿化和养护管理应由物业管理企业负责。

《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

住宅小区内，室外配套的水电管网，道路绿化都属于市政吗？小区内的道路绿化不属于市政，如果有问题直接找建设单位。

水电官网中的主干线属于市政，有问题直接拨打电话报修。

厂区内道路属于公路吗?不属于公路。

公路是联接城市之间、乡村之间、工矿基地之间的按照国家技术标准修建的，由公路主管部门验收认可的道路。

显然厂区道路的权属和主管部门都不是公路部门。

小区内道路转弯半径怎么确定最低要求可以参考小区停车场的标准铰接车和大型车的转弯半径：13.00米中型车： 10.50米小型车： 7.00米来源：城市道路设计手册[北京市政设计院编，中国建筑工业出版社]中的《中国城市规划》其中有：公安部、建设部的《停车埸规划设计规则》《中国城市规划》2009/11/17小区内道路宽度一般取多大居住区道路分级根据功能要求和居住区规模的大小，居住区级道路一般可分为三级或四级。

住宅小区公用通道、绿地的权属如何确定

住宅小区公用通道、绿地的权属如何确定
珊珊
【期刊名称】《资源导刊》
【年(卷),期】2009(000)009
【摘要】@@ [案情介绍]rn2006年10月,某市甲房地产公司进行东方花园二期房地产开发,施工过程形成塌方,破坏了小区内相邻的8号楼的基础,造成房屋开裂,经市建设部门鉴定属危房.2007年10月,该房地产公司与8号楼住户签订转让拆迁协议,采取货币补偿和东方花园小区内就地安置的方法将所有住户安置到位.
【总页数】1页(P44)
【作者】珊珊
【作者单位】(Missing)
【正文语种】中文
【相关文献】
1.论住宅小区配套设施权属及维护责任确定 [J], 韩南生
2.行政事业单位办公用房权属问题的思考和实践 [J], 蔡彦贞
3.行政事业单位办公用房权属问题的思考和实践 [J], 蔡彦贞
4.关于党政机关办公用房权属统一登记工作登记办法的探讨 [J], 蔡琦
5.关于党政机关办公用房权属统一登记工作登记办法的探讨 [J], 蔡琦
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通行权和占用公共用地纠纷中如果查明土地的权属

通行权和占用公共用地纠纷中，如果查明土地的权属？律师解答：先由双方举证证明争议的土地或房屋产权登记在谁名下，如不能证明，那么可申请律师调查令去市规划和自然资源局调取相关红线图及档案，如还无法查清，那么可由法院直接发函给市规划和自然资源局或相关行政部门，询问争议场地的产权和规划。

如下面这个案件，原告自己提交了其房屋的房地产平面附图，就能证明争议土地属于小区公共部位，被告也无异议。

判决书节选：在本案诉讼期间,法院于2020年3月24日组织原被告双方到现场勘查。

喻某提交一份房地产平面附图,并用红、黄、绿不同颜色予以标准。

原被告确认涉案争议的通道属于小区公共部位,房地产平面附图中深绿色、黄色、及红色方格部位是喻某的物业,其中深绿色部位原来是商铺,黄色部位原是幼儿园。

物业周边浅绿色部位是小区公共通道。

喻某已于2017年12月底将商铺部位自行收回,里面有隔断墙,在2018年初喻某将隔断墙撤除,商铺北面有5个门。

本案喻某诉请撤除的2个铁门分别位于涉案小区东北面和西南门,在平面图上用A、B 标识,均是由市海珠区凤阳街群某幼儿园安装搭建。

市海珠区凤阳街群某幼儿园在喻某物业东面及南面通道铺设地胶,在喻某物业南面通道拉设天网。

市海珠区凤阳街群某幼儿园还在喻某物业东面外墙搭建9个储物格,并在喻某物业东面通道摆放了幼儿游乐设施。

房地产平面附图中的黄色幼儿园区域东面原有1个门,南面原有2个门,但已被市海珠区凤阳街群某幼儿园封堵,现没有门口或通道可以进入喻某物业中对应的幼儿园位置。

喻某物业西面相邻为新港西路鹭某街105、109号房屋,由群某房地产开发出租给市海珠区凤阳街群某幼儿园,现仍由市海珠区凤阳街群某幼儿园实际使用。

公共通道东面建筑由市海珠区凤阳街群某幼儿园向鹭江六社租赁作为教学楼和办公室使用。

小区窗前绿地到底属于谁？别争了，答案在这里！

小区窗前绿地到底属于谁？别争了，答案在这里！导读：现实生活中，经常有开发商或者销售商通过房屋买卖合同与买方约定，小区内建筑区划内的绿地（或者底层商品房窗前的绿地）属于底层业主专有使用。

然而，按照《物权法》的规定，要使绿地专属于个人，需要符合相关条件，本文结合法条、案例及相关观点进行解析，供读者参阅。

法律依据1.《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

2.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

相关案例1.业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属，必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定——青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案本案要旨：1.业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。

物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。

当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。