我国个人住房贷款违约风险研究

我国个人住房贷款违约风险研究摘要：房地产市场是我国市场经济最活跃的一个领域。

近些年来，随着商品房价格的持续走高，个人住房抵押贷款（简称房贷）逐渐成为中低收入家庭购房的主要手段。

然而，由于我国的个人住房抵押贷款的模式与其他发达国家存在差异，贷款运作机制的成熟性和市场化程度都远远不及部分发达国家，种种因素导致贷款面临着各种各样的风险，其中，个人住房贷款的合同违约风险是贷款人面临的一个主要风险，本文从我国房贷市场的违约现象入手，分析导致违约的成因，并提出一些有益的建议。

关键词：住房贷款；违约；风险个人住房抵押贷款是指由银行等金融机构发放的，以个人或者家庭为贷款对象，以所购买的住房为抵押品、按照固定或者浮动的利息率计算、在较长的时间内分期还本付息的贷款。

当前我国国内的个人住房抵押贷款主要有三类：第一、政策性个人住房贷款，也称公积金贷款，是指正常缴存住房公积金的职工以贷款人或第三人所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押或质押而申请的一种政策性货款；第二、商业性住房贷款，是指向商业银行申请的住房贷款，银行以借款人或第三人所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押或质押向购房者个人发放的贷款；第三，政策性住房贷款和商业性住房贷款的组合，也即有两个资金来源，向购买同一住房的个人发放的贷款。

本文所述的住房贷款即以第二种商业性住房贷款为论述对象。

一、个人住房贷款违约风险概述个人住房贷款的违约是指借款人在合同执行期间终止还款并已持续一段时间。

从贷款人一方来看，通常将逾期三个月未能偿付贷款本息的现象当作违约，也就是老百姓所说的“断供”，这也是商业银行个人住房贷款面临的主要风险。

根据商业银行通行的规则，在购房者与银行签订个人住房按揭合同后，如果连续三个月或者一年内累计有六个月没有按时还款，银行才会视其为“断供”。

各个银行都有其具体的操作方法，如建设银行规定：“借款人在还款期内累计拖欠六个月未足额偿还贷款本息和相关费用的，即视为对贷款人全部借款的违约，贷款人可通过相应方式实现全部债权。

”工商银行规定：“借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期内未按时偿还贷款本息的，银行有权宣布借款合同提前到期，并有权要求保证人履行保证义务或对借款人所购房产进行回购。

”中国银行规定：“经催告，借款人在限期内仍未纠正其违约行为，或借款人的违约行为已使贷款人不能实现其合同目的的，贷款人可书面通知违约方解除合同。

”结合我国国情并综合国内外学者的观点，笔者认为个人住房抵押贷款违约风险是指借款人在借款期间内未能正常支付金融机构贷款本息，且发生了至少逾期三期的贷款为违约贷款。

根据合同主体的不同，个人住房贷款违约风险又分为开发商违约产生的风险、购房者违约产生的风险以及银行违约产生的风险。

（一）开发商违约产生的风险。

是指开发商与购房者签订的房屋买卖合同后，在合同履行的过程中，如果出现开发商一方违约就会影响到按揭贷款合同的履行。

比如开发商延期交楼或者所交商品房质量不合格，或者是开发商未取得合法的土地使用权证而违法预售房屋。

如果开发商违约行为致使贷款合同的目的不能实现，贷款合同中当事人有权解除贷款合同。

（二）购房者违约产生的风险。

在购房者不履行还款义务时银行面临着巨大的贷款坏帐风险。

如前所述，此处不再赘述。

（三）银行违约产生的风险。

比如银行未按约提供按揭贷款或者不按合同约定的利率计息或者无正当理由提前收款等。

二、我国个人住房贷款违约风险的表现中国住房抵押贷款业务迅速发展于中国经济快速发展的时期，这一时期中国经济发生了巨大变化，如城市化进程加快、住房分配体制改革、投资融资体系不完善等等。

正是由于这种特殊的经济背景，相对于西方成熟的房地产市场而言，我国的个人住房贷款市场也呈现出自己的特点：比如各大金融机构逐渐放松了贷款条件；住房贷款税率单一；金融机构不重视借款人的信用评级等等，这些都成为住房贷款违约风险的隐患。

具体表现在：（一）购房者违约带来的风险个人住房贷款的对象多是居民个人，同时个人住房贷款又属于中长期信贷，其还款期限最长期限多达10至30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着很大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转变为银行的贷款风险。

由于我国尚未建立起一套完整的个人征信体系，也没有对居民个人的信用状况进行调查评估的专门机构，银行很难对普通购房者的信用情况做出准确判断。

比如购房者利用虚假信用资料骗取贷款。

由于中国的国情，相关部门很难评估购房者的真实收入水平，某些不法购房者在向银行申请个人住房贷款时往往利用欺诈手段，通过伪造的个人收入证明资料骗取银行的贷款。

而无论此类购房者所借的贷款是用于真实购房还是去从事其他高风险的投资活动，都会使银行错误的评估借款者的财务状况与信用等级，增大银行发放的个人住房贷款的风险；再如所购房产由于市场原因贬值，购房者主动违约，个人在购房时的房价基本上是由开发商决定，开发商出于自身追求高额利润的目的，在开始销售之前，利用种种营销手段，形成商品房旺销的假象，有些小区的房子一旦卖出去，房价立即下跌，其中除了市场规律自身外，开发商承诺的配套设施不能如期到位、物业管理不规范等也是重要原因。

再如购房者为炒房而购房时隐藏的违约风险，中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，公民申请个人住房贷款的目的应该是用于购买“自用普通住房”，对用于为了赚取买卖差价的投资性贷款购房行为进行了严格限制。

但是一段时间以来，我国部分地区的房价持续上涨，其中投资性“炒房”是重要原因之一。

投资性购房造成了房价虚高，一旦金融政策发生变化，资金面出现问题，势必会造成房地产泡沫的破裂，大量房贷资金将面临无法收回的局面。

而此类借款人的风险具有隐蔽性和滞后性，在房价上涨阶段，违约的情况很少出现，但是一旦房价下跌，此类风险马上就会显现。

（二）开发商违约造成的风险个人住房按揭贷款的借款人主体虽然是自然人而非开发商，但作为房屋生产者的开发商却是影响按揭贷款安全的重要因素。

房地产开发企业由于各种原因导致不能按时修建、出售、交付楼盘，给借款人造成直接或间接损失，从而给贷款带来风险，开发商利用虚假按揭骗取贷款也是开发商信用风险的重要表现。

1.期房预售。

期房预售俗称“炒楼花”，就是消费者所购买的只是图纸上的房屋。

由于我国房地产开发商普遍资金实力有限，为了加快房地产开发商的资金流动速度，我国从香港引入了期房预售制度。

但是，在引进期房销售制度时，却没有借鉴相关的保障制度，造成了买卖双方信息不对称、开发商信誉缺失，消费者维权事件层出不穷。

2.一房多售。

抵押制度在现代经济生活中有着极其重要的作用，对债权具有保全功能。

但是在期房销售的情况下，由于产权还未明确，开发商很有可能为了经济利益而进行一房两卖，重复抵押。

二手房的产权纠纷更为复杂，有的多次转卖，在其过程中诸如手续费不足、拖欠管理费，未及时办理过户，多人共有等多种问题，造成其产权纠纷，甚至故意欺诈，这种产权风险使银行很难预料。

3.房屋质量问题。

借款人与银行签订的贷款合同，是以现房作为价值标准确定贷款数的。

而期房出售的却是楼花，并无完整的实物价值。

有的开发商建设资金不足，不能准时足额拨付工程款，造成施工企业偷工减料，或者在选择建筑材料时以次充好，造成住房质量达不到国家规定标准。

目前，商品房是投诉率最高的商品之一。

开发商与购房者因为质量等问题产生的纠纷往往很难在短期内解决，用个人住房贷款购房的客户往往会暂停偿还银行贷款。

借款人要求退房，或因质量纠纷拖延还贷，或银行需要变现房产，会出现抵押房产价值不足的严重后果，从而将风险最终转嫁到银行身上。

4.开发商虚假按揭。

个人住房贷款在消费信贷中的比重正在不断增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的甚至还享有利率的优惠，因而个人住房贷款很可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移，这样就使低风险的个人住房贷款变成了高风险的房地产开发货款。

当前房地产融资中的一些“假按揭”贷款就是一个代表性的现象。

虚假按揭一般发生在实力不强、信誉状况较差的开发商项目上，尤其是在开发商面临资金困难、楼盘销售不畅时，更容易采取骗取银行贷款的手段。

被媒体揭露出来的“森豪公寓”假按揭案震惊全国，在此案中，中国银行北京分行被骗贷资金 6.45 亿元。

另外，也有开发商和借款人、中介公司联手的欺诈风险，用假按揭、高报价、重复按揭等手法大量套取银行信贷资金。

三、个人住房贷款违约风险的成因分析（一）经济成因信息不对称理论是经济学的传统理论，传统的经济学理论把完全竞争模型作为理想模型，因为在这种模型下才能达到最高经济效率。

而完全竞争模型的一个基本前提是：在完全竞争市场上，生产者和消费者都占有完全消费信息，所有与产品有关的信息都是完全公开的，生产者和消费者可据此做出正确的决策。

但在现实中，完全竞争模型的这种、条件往往难以得到满足，大量存在的是市场交易者之间的信息不对称现象。

在这种情形下，处于信息优势一方出于追逐利润最大化的目的，往往使得信息弱势一方处于不利地位，从而导致资源配置无法达到最优状态。

从20世纪80年代开始，信息不对称理论被引入金融市场的研究领域。

在住房信贷市场上，信息不对称在借贷者之间也普遍出现。

住房信贷市场的信息不对称会导致房贷市场的失效，使得房贷资源得不到最优配置。

具体来说，贷款银行与借款人之间在贷款合同成立后，银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化，也无从观察到借款人的行为，借款人有可能因为各种客观或者主观的原因出现违约，借款人的违约情况根据其是否具有主观性可分为被动违约与主动违约。

被动违约主要与支付能力有关，是指由于借款人出现支付能力不足或预期家庭财务危机的情况时，借款人无法按期偿还个人住房贷款的月还款额中断偿付月还款超过宽限期。

主动违约是指当借款人出于自身利益的考虑，在有偿还能力的条件下，但由于利率大幅上调或者房产市场价格大幅下跌等情况下，借款人自愿放弃继续偿还贷款，以免遭受更大损失。

主动违约符合借款人的利益，却对贷款人利益造成损害，通常贷款人无法从抵押物的拍卖收入中收回未偿付的贷款本息。

因此主动违约成为贷款人重点防范的对象，也是理论研究的重点。

（二）制度成因1.《个人住房贷款管理办法》内容比较滞后。

中国人民银行在1997 年制定了《个人住房担保贷款管理试行办法》，并以其为基础，在 1998 年出台了《个人住房贷款管理办法》，至今已经施行了13年，相比较当时的立法环境，当今的房地产市场发生了重大的变化，银行的个人住房贷款业务的种类也在不断更新，也使得这部法律产生了严重的滞后性。

2. 现行担保制度无法保障银行债权的实现。

我国商业银行实行的个人住房贷款业务，又可以称为个人住房按揭贷款业务，其基本模式源于香港地区，香港地区，“按揭”本身就是指一种由债权人依法取得担保物的所有权，但并不占有担保物，当债权人依约履行债务时，债权人负有返还担保物所有权的义务，而当债权人不履行该约定时，该担保物归债权人所有的特殊担保方式。