物业公司设备维修检查保养计划制度

恒鼎鑫物业设备维修维护检查保养计划制度

为使公司设施设备的预防保养、日常维护、故障请修及备品零件管理有章可循，确保公司设施设备正常运转，完好率达到95%以上，特制定本制度：

1.建立完整的公司设施设备档案资料：

（1）各设施设备的原始资料，包括使用说明书、图纸、产品合格证、安装调试记录等，分类造册，归档管理；

（2）编制设备清单，设立设备台帐，完整记录设备的大、中修及改造升级等异动资料；

（3）建立设施设备维修保养档案，内容包括维保计划、维保记录、检测记录、事故报告及巡查记录。

2.依据各设施设备不同特性、维护保养说明、操作状况等，编制各设备的维保

项目、要求和周期。

3.公司设施设备的维护保养分为日常维护、定期维护和定期检测。工程主管应

于每年12月份，进行本年度的设施设备维修保养工作总结和运行状况评估，并依此编制下一年度的维保计划，呈工程部经理核准公布实施。

4.每月28日前，工程主管依据年度维保计划，并参照当月份设备实际维修状况，制定下一月份的公司设施设备月维保计划。

5.公司设施设备的日常检查和保养工作，由工程值班人员和维保单位的维修人员负责执行，异常情况应及时处置，工作完成后，应填写巡查记录。

6.公司设施设备维护保养的要求：

（1）清洁：设备内外整洁，各部位不漏油、不漏气、不漏水、无油污，设备周围干净、无杂物；

（2）整齐：工具、附件、标识标牌要放置整齐，管道、线路要有条理；

（3）润滑良好：按时加油或换油，不断油，无干摩现象；

（4）安全：遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。

7.进行维护保养工作时，必须严格执行设备维护规程，逐项完成工作内容，确保公司各设施设备工作状态良好，并达到相关职能部门的年检要求。

附：公司设施设备维修保养项目及要求

附：设施设备维修保养项目及要求

一、配电设备

1．每隔2小时对高低压配电房巡查记录一次，掌握设备运行状况，执行交接班和工作日志制度。

2．每周清扫高低压各配电房，保持整洁卫生。

3．每月对高低压配电柜及每层配电房、配电箱进行里外除尘。

4．每半年对配电柜进行一次停电清扫和接头紧固工作。

5．每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器测试，并做好记录。

二、照明灯具

1．每周六巡查公共区域照明亮度，发现故障及时处理。

2．每周四检查记录用户电表是否正常。

3．每季度检查夜景灯线路状况，做好保养，维修工作并记录。

三、水泵、水箱及管道

1．每班巡查各水泵运行状况，检查水箱水位、控制箱电压、电流指示灯及供水压力等，发现问题及时处理；并做好巡查记录工作。

2．每班巡查管道、阀件接口是否连接良好，破裂漏水等情况。

3．每月检查每台水泵运行状况。

4．每月清扫机房及控制柜卫生。

5．每季度对控制箱的接线端子紧固一次。

6．每半年对每台水泵的过滤器进行清洁一次。

7．每半年检修水箱浮球装置一次。

8．每半年对进出水阀开关一次并检修。

9．每季度进行水质化验一次。

10．每半年清洗水箱一次。

11．每年对每台水泵进行一次大修保养。

四、卫生设备、排水管道

1．每周六巡查使用楼层马桶、茶水间及地漏排水情况，发现堵塞及时疏通。2．每周六对小便器、面盆的冲水情况试验一次，发现故障及时修理。

3．每周六检查面盆、茶水间、公共水龙头是否松动或漏水。

4．每月检查排水管道阀件、接头是否堵塞或渗漏。

5．每季检查各窨井发现泥沙及时疏通清理。

五、污水处理

1．每班检查记录污水处理泵设备运行情况、液位报警装置及控制箱工作状态。2．每班清理隔栅房调节池垃圾一次。

3．每二周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱指示灯是否良好等）雨季每天。

4．每二周对污水处理控制箱及污水泵进行保养一次。

5．每半年对污水井清淘一次。

六、电梯

1．每班巡视记录各电梯运行及电梯机房。

2．每班检查各电梯机房控制箱、设备是否良好（电梯运行的声音及控制箱的气味、温度等）。

3．每班巡查机房空调制冷情况，按时开关机。

4．配合监督电梯保养承包商对设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）并做好记录。

5．每月对每部电梯状态汇总。

6．每年安排报请安监局进行一次年检工作。

七、中央空调系统：

冷水主机：

每月：

1．启动油泵，检查供油系统

2．系统探漏试验

3．运行制冷机组，检查运行状况，调校机组技术参数及设定

4．检查冷媒运行，冷凝器及蒸发器的温度及压力

5．检查阀门的操作状况

6．检查及清理马达起动柜内的电器设备

每年：

1．化验压缩机油并提供报告，根据实际情况而定，更换压缩机油和油过滤芯2．清洗冷凝器

3．检查安全保护元件

4．检查压缩机马达绝缘情况

5．运转制冷机组，检查制冷状况，进行负荷测试

6．空调系统管道过滤器清洗

循环水泵及冷却塔：

每月：

1．检查水泵马达的润滑情况，若有必要给予加注润滑油

2．查及记录马达电流量、进水压力和出水压力

3．检查水泵进口端过滤器，若有必要给予清洗

4．检查补水箱补水情况

5．清洗冷却塔内脏物

每年：

1．检查填料及避震情况

2．检查布水器布水情况

3．检查轴心之平衡情况

4．检查及测量马达之绝缘度

5．检查水位阀门动作情况