浅谈房地产开发中的规划设计

浅谈房地产开发中的规划设计
本文简述了房地产开发的内涵，介绍了房地产开发应遵循的原则，对房地产开发中的规划设计要点进行了详细分析和探讨，以供参考。

标签：房地产;开发;规划设计
随着我国住房制度的改革，居住建筑在房地产开发中的比重越来越大，居住建筑带动了整个房地产业的蓬勃发展，成为国民经济的重要支柱产业之一。

因而房地产商也越来越重视居住区的开发，对居住区的规划设计、建筑设计、和景观设计，甚至标识系统的设计、智能化设计等的要求越来越高，设计在房地产开发过程中的地位也越来越突显出来。

1、房地产开发的内涵
房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设，包括城市新区开发和旧区改建，而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。

房地产开发是房地产活动中一项重要经济行为，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。

房地产开发，在依据《城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位。

2、房地产开发应遵循的原则
一般而言，房地产开发包括土地开发和房屋开发，房地产开发必须遵循以下原则：
（1）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。

在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。

（2）房地产开发必须严格执行城市规划的原则。

城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。

科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。

（3）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。

社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。

环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。

以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。

这就需要企业站在国家和社会整体利益的高度上，进
行综合整合和管理。

（4）应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

即综合开发原则。

综合开发较之以前的分散建設，具有不可比拟的优越性。

综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌;有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。

3、房地产开发中的规划设计要点
3.1项目规划设计必须与城市宏观规划相协调
近年来，国内多数城市都在进行大规模的旧城改建和开发区建设，客观上要求开发商能成片开发项目，有部分实力雄厚的开发商甚至被冠名为城市营运商，项目少则占地几百亩，多则占地上千亩。

因此房地产项目的地位在城市规划中的地位也越来越高，反过来说，对房地产项目的设计要求也越来越高。

从房地产项目自身来看，其整个生命周期是一个开发商投资、开发、经营，城市居民购买、居住、生活，物业公司管理、维护等活动的连续过程，因此其价值的体现是长期的。

如果在规划设计时未考虑与未来发展中的城市环境相协调，则很难保证其持久的生命力，难以保值、增值。

为此建筑师应充分注重顺应城市规划的脉络，使得地产项目在城市变迁的过程中，不但保证其自身的完善和成熟，同时使其具有长期保值的可能性，从而增加投资价值。

3.2规划设计必须重视城市的建筑风貌和文脉特征
对于一个房地产项目来说，其投资、规模、楼宇的内部设施、外观形象等都可以复制、抄袭;只有其内部蕴含的地域差异和文脉特征难以做到。

即便是生搬硬套，也只能是无水之源、无木之本。

目前，市场上将欧陆风情、澳洲风情、加拿大北美风情作为住宅卖点大为宣传，成为时尚。

应该说适当且有条件地借鉴一些外国建筑做法，也不能一概否定，但决不能把这些作为时髦，东拼西凑，装在建筑外表上。

建筑风格乃是功能与艺术相结合的合作成果，需要充分考虑当地的文化传统、居民习俗、地理气象等因素。

创造出具有时代精神、民族传统和地方特色的住宅建筑风格。

3.3规划设计应明确的项目定位
市场需求或者说是客户需求也是房地产项目设计的驱动力之一。

目前由于房地产投资热潮高涨，在许多项目开发中，开发商为抢占市场先机，尽快实现“快周转”、“现金流”，在规划之前既缺乏周密的市场调查和广泛征求客户意见。

在没有明确的项目定位的情况下就很快确定规划和产品方案并进行各项审批以及后续施工，到销售时才发现规划或设计考虑不周再进行大的调整，结果是或者进行调整，增加了投资，也延误了交付，带来一系列的后遗症，或者销售业绩差，无法实现项目回款，给整个项目甚至公司带来较大资金压力，严重者甚至资金链断裂，项目功亏一篑，公司为止付出巨大代价。

在产品设计阶段往往也会犯同样的错误，导致设计师没有时间做产品的深入研究，没有从项目市场定位上、客户研究上、建筑技术运用上做深入细致的、专业的研究，而是不分区域特质、项目特质的大批量的复制。

从房地产的长远发展来看这种先入为主的规划设计模式会带来一系列问题，当房地产市场走向成熟时、供应量充足时这些问题将集中显现出来。

因此设计与市场的结合显得尤为重要。

项目必须结合市场有明确的定位，规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。

项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。

3.4规划设计必须以人为本
规划设计必须以人为本，居住区建成是让人住的，要住七十年，设计必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。

设计师要从用户的角度去考虑设计问题，而不是简单地从平面布局的美学效果出发做设计。

思考小区业主的家庭构成、生活方式、实际需要，甚至随着时间的发展而产生的需求变化，思考要具有长远性。

这样设计出来的居住区的规划才能切合时代和客户的需要，才能满足人的“本”的需求，才是一个有生命力的、持续性的社区。

结语：
总而言之，房地产开发作为我国经济的支柱产业，开发商与设计师们都承担着很高的历史使命。

不断变化的市场需求，不断提升的城市形象，要求我们通过创新的设计手段和先进的建筑技术的运用，高度实现房地产项目的商业价值、文化价值和社会价值。

参考文献：
[1]林水根.浅谈房地产开发中的设计管理[J].河南建材，2017（03）：262-263.
[2]饶晓婷.城市规划与房地产开发的协调机制[J].四川建材，2016，42（05）：47-48.。