农民集中居住建设工程策划书

1. 总论

1.1 项目概述

1.1.1 项目名称：XX县XX乡XX北街农民集中居住建设工程项目

1.1.2 项目责任单位: XX县XX乡XX村民委员会

1.1.3 建设地点：XX县XX乡XX村。

1.1.4 投资估算及建设规模内容：该建项目工程总投资150万元，占地面积0.88亩（585平方米），总建筑面积2200平方米。主要建设内容包括住宅楼、门面及绿化等配套设施。

1.1.5 资金筹措：村民自筹。

1.1.6 进度计划：本项目拟在1年半建设完毕。

1.1.7 主要技术经济指标（见表1-1）

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表1-1 项目主要经济技术指标汇总表

序号项目单位指标备注一技术指标

1 总占地面积平方米585 0.88亩

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总建筑面积平方米2200 其中

住宅建筑平方米1650

门面建筑平方米550

3 居住户数户7

4 机动车停车位辆7

5 绿化率% 29.5

6 容积率 3.76

二经济指标

1 总投资万元150

2 建设期年 1.5

1.2 编制依据

（1）国家发改委审定的《投资项目可行性研究指南》。

(2)国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。

（3）《XX县城镇总体规划》

（4）《XX县住宅小区配套设施规划建设管理办法》

（5）农村房地产开发的有关规定

（6）项目单位提供的其他资料

（7）有关统计调查资料

（8）有关政策和技术标准

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1.3 研究范围

受建设责任单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、市场环境、投资构成与能力、经济效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。

1.4 项目综合评价

1、本项目属农村农民集中居住建设项目，符合国家产业政策。

2、该项目所在XX乡是XX县东北部乡镇依托交通枢纽，打造商贸、休闲、居住为一体的城镇新区。环境优良，交通优越。XX乡XX村街面规划面积20.27万平方米，规划人口规模1.18万人。

3、项目开发主要建设农民集中居住型住宅，锁定的是经济不宽裕以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标是明确的，定位是准确的。

4、2010年以来，XX县房地产市场逐月升温，随着我县经济的快速发展和城镇规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目提供了良好的市场前景。

5、最近召开的中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快农村城镇化建设。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于地产行业

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的政策基调是积极扶持的。房地产跨年度行情即将展开。

6、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方案是可行的。

7、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。

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2.项目选址及建设条件

2.1 选址

该项目项目用地位于XX县XX乡XX村，是XX乡通往茶陵县的重要交通枢纽，打造农村商贸、休闲、居住为一体的城镇新区。

2.2 建设条件

2.2.1 配套建设条件

历经多年建设，XX县东北部的XX乡不仅形成了四通八达的交通网，并且强电、弱电、供水、排水、供电、供气等配套建设全面跟进，达到了“道路通、供水好、排水畅、电力稳、供气足、环境美”的总体目标，可满足开发高品位居住小区对基础设施条件的要求。

1、供水：附近山塘、水井众多，可以保证建设供水。

2、排水：乡道沿线修有雨水管网和污水管网。

3、供电：区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。

4、镇内通信光缆网和有线电视网均延伸到达。

2.2.2 自然条件

地形、地貌、工程地质

项目地位于安攸丘陵地区，总的地势西北高，东南低，地面高程在230-224米。

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2.2.3设计基础资料

年平均气温：17.7℃-19.6℃

极端最高气温：40℃

极端最低气温：-10℃

采暖室外计算温度：3℃

夏季主导风向：南风

冬季主导风向：东、东北

夏季平均风速： 2.6m/S

年最大降雨量：1541.9

年平均降雨量：1067.2

最大冻土深度：10mm

最大积雪厚度：50mm

抗震设防烈度：6度

2.2.4、建材供应条件

项目地周边建材资源丰富，各类建材生产、经销企业众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻区城供货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。

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3. 市场分析及营销策略

3.1 市场分析

3.1.1 XX县社会经济发展概况

XX县东界茶陵、炎陵县，南邻资兴、永兴、西连耒阳、衡阳，北接衡东、攸县，素有“八县通衢”之称，是郴州市最北端的县。国土总面积219.17万亩（约1462平方公里），下辖6个镇，15个乡，225个村（居）民委员会，3005个村（居）民小组。2010年总人口43.2万人，其中农业人口35.92万，出生率为10.23‰，自然增长率为7.54‰，出生人口男女性别比为122：100。

XX县地势自东南向西北倾斜，属半山半丘陵区，万洋山脉蜿蜒于东南部，五峰仙屹立于西部边境，武功山脉的茶安岭从东北斜贯县境中部，醴攸盆地从北向南、茶永盆地从东向西南横跨其间，形成“三山夹两盆”的地貌格局。永乐江顺地势由东南向西北流贯XX全境。土地肥沃，气候温和，雨量充足，四季分明，其中耕地面积42.35万亩，水田34.11 万亩，旱土8.24万亩；森林面积121.16万亩，森林覆盖率60.3%，木材蓄积135万立方米；土壤类型繁多，适应性强，一至二级优质土壤占70％以上；年平均气温17.7℃，

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