新乡市原阳县房地产市场调查报告

清 盛世佳苑 名门世家 竹 180亩 20190亩 20 苑 万㎡ 万㎡
汇宝名都 新城 220亩 21 万㎡
京奥苑 14.9亩 14500 ㎡
上宅公园 世纪 600亩
县 城 在 售
阳武路
山西 三建 189亩
合 计
约100万
约30万
目前在售项目 将来入市项目
启示：原阳房地产从2004年开始出现发展，目前为止共供应房屋 面积100万平米左右，共消化70多万平米房屋，还剩约30万方存 量房尚未消化。而原阳真正房地产销售走入正常在2007年以后， 在已销售的70多万平米中大部分为近3年消化的。因此综合分析 出，原阳房地产近3年平均每年消化近20万平米左右的去化量。
风格
现代简约
三房：130-150㎡
户型
四房：150-160㎡
目前为二期三期同时销售，价格区间为1380-1600元/㎡ 项目为三期，目前二期三期同时销售 天然气、全现浇板、中空双层窗、24mm特厚墙体 中心花园、尊贵会所、中央水系、篮球、幼儿园
价格 销售 卖点 内部配套
典型个案分析
案例4——上宅〃公园世纪。该项目以复康路为界分为东西两块，地块紧挨规划
其他
典型个案分析
案例6——翰林华府。该项目在鑫源花园与锦绣华城之间，紧邻黄河大道， 周边已有鑫源花园、锦绣华城、名门世家、盛世佳苑等入住项目，居住氛 围浓厚。
开发商 投资商 位置 占地面积 总建面 原阳成功置业 南京新广厦置业有限公司 黄河大道与陈平路交汇处 150亩 17万㎡ 6层电梯多层，10层小高层，17层高层，四层大 型商业广场 据该公司工程部负责人说，预计将突破2000元/平 米
项目名称
占地 亩 180
建筑 面积 20万
房型
120-150㎡ 三房 140-160㎡ 三房 130-160㎡ 三房四房 130-160㎡ 四房
价格区间 (元/㎡) 1600
已推 量 14万
预计推 售量 6万
盛世佳苑 新 区 在 售
名门世家
190
20万
1300-1600
13万
7万
鑫源 花园
锦绣华城 汇宝〃名 都小镇 丰泽园 天成相苑 新银座华 庭
鑫源花园 翰林华府 锦绣华城
汇宝〃名 都新城
地福 祥
市政 广场
清 盛世 竹 佳苑 苑
名门 世家
京 澳 苑
天成相苑 上宅〃公
园世纪
上宅置业
600亩
翰林华府
南京 新广厦
150亩 14.9亩 189亩 275亩
四星 上宅 汇宝 酒店 公园世纪 名都新城 紫光明珠
京奥苑
在售项目 山西三建地块 潜在项目
地福祥 合计 --
270 130 40 80 26
20万 10万 3万 7万 3.5万
1380-1600 1400-1500 1400-1500 1400-1500 1500-1700
15万 2万 1.5 万 5万 2万 约 70万
4万 8万 1.5万 2万 1.5万
文
地福 祥
民主路
市民 广场
四 星 酒 店
紫光明珠 295亩 24 万㎡
产品分析
原阳主力产品线以三房和四房为主，表现出明显的“改善性、舒适 性”置业特征，三房出现明显的供大于求现象，五房及复式等产品 市场需求不足，成为滞销产品.
一房 — 两房 89-90 三房 120-150 四房 150-160 五房 复式
项目 盛世佳苑 名门世家 锦绣华城 汇宝· 名都 小镇 丰泽园 天成相苑 新银座华 庭
丰泽园
天成相苑 新银座华庭
欧式新古典
现代简约 现代简约
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典型个案分析
案例1——盛世佳苑。位于原阳新区主干道黄河大道南侧，东临陈平路，项 目品质一般，门前展示面相应较好，二期09年5月开盘，当月销售60%。
开发商 位置 规模 容积率 绿化率 郑州永泰置业有限公司 黄河大道与陈平路交叉口西南角 总占地180亩，总建面20万㎡，建筑密度34.6%，纯多层。 1.6 34%
卖点
内部配套
天然气 中心水景
水景休闲平台 儿童活动处 老人交流区
典型个案分析
案例3——锦绣华城。该项目入市较早，06年开始开发，现项目销售较为混 乱，有三个售楼部同时售房，分别出售二期，三期以及商业。
开发商
位置 规模 产品
河南格恩置业有限公司
黄河大道与思谦路交叉处 占地270亩，总建面25万㎡ 以多层为主，有少量别墅
容积率 绿化率 建筑密度 总户数 产品 建筑风格 配套
24万㎡
1.46 32.1% 33.4% 2040户 多层 24000平米商业 现代简约 会所 幼儿园 沿街商业
市场总结：
发展趋势：原阳新区受到政府的大力支持，土地供应较多，目前在售品质相对较低，随着 未来大批项目的进入，预计市场将进入品质竞争阶段； 价格趋势：中高档楼盘的单价超过1600元大关，价格拉升明显，预计未来资源型及产品 创新的楼盘具有明显的价格优势；预计未来一两年价格将达到2000元以上。 产品趋势：市场上绝大部分产品为多层，从个别项目后续供应上看，小高层产品开始出现； 主力户型为三房，面积区间在120-143平米，但户型设计一般，预计未来创新性产品将赢 得市场； 项目品质：在售项目同质化严重，包装档次低下，多为中端市场的竞争，高端市场空白； 营销推广：原阳新区项目，广告推广力度较小，除道旗广告和单页广告外很难再见到其它 广告形式，销售服务意识较为低下； 销售引导：目前在售项目在销售说辞上均强调自身的建筑质量，主打全现浇和保温墙卖 点，天然气等配套少，各项目均依赖自身打深水井、自运天然气等方式为项目增加卖点； 客户趋势：基本上以本地的公务员、私营业主为主，吸引外地客户能力非常有限，这与本 地楼盘档次偏低，投资潜力不高有关。 销售态势：城市消费力有限，当地地产开发程度较低，年去化量在20万方左右，但力度 逐步加大，未来潜在供应多。
项目已经动工
产品
价格
项目进度
目前工程已开工，售楼部下ห้องสมุดไป่ตู้月启用
地块西南角规 划有大型商业
卖点
全地下停车，抬高地势15米
典型个案分析
案例7——紫光明珠。目前项目地块已由铁丝网围合，从规划图上看，项目 品质感较低，卖点不足。
开发商 位置 占地面积 河南东辉置业有限公司 农行大道与阳武路交汇处 295亩
总建面
售楼部现状
地块现状
建筑风格
项目进度
内部配套
推广语
施工方办公室
户外形象展示
典型个案分析
案例5——汇宝〃名都新城。此项目紧邻上宅〃公园世纪，同样为200亩以上
的复合大盘，产品丰富，且开发商在原阳有开发经验，目前老城区的汇宝〃名都 小镇正在销售中。
开发商 位置 占地面积 总建面 容积率 绿化率 建筑密度 产品 建筑风格 项目进度 河南汇宝置业有限公司 陈平路与民主路交叉口东南 149213㎡ 206512㎡ 1.38 35% 34% 多层 洋房 别墅 小高层 现代简约 目前陈平路旁已建成两栋样板楼 项目延陈平路民主路规划有两层商业，商业面积3 万㎡
潜在竞争分析
新区地块规模开发，市民认可度高，县城供应相对较少，未来 供应主要集中在新区
阳光新城
项目名称 开发公司 河南东辉 置业 汇宝置业 占地 建筑形态
机关 单位
原阳 新政府
紫光明珠
295亩
220亩
多层
多层 洋房 别墅 小高层 星级酒店、花园洋 房、电梯洋房、 TOWN HOUSE、 高层 6F\10F\17F
中市政广场，为新区复合业态大盘，产品形态多样，着力打造异域风情，上宅置 业在原阳有一定得品牌效应。
开发商 位置 代理公司 规模 产品 原阳上宅置业 阳武路与复康路交叉口 郑州深蓝 占地600亩 四星级酒店、花园洋房、电梯洋房、TOWN HOUSE、高层 地中海 8月6日奠基，施工方已进入地块，售楼部已建至 二层 水景园林、会所、幼儿园、大酒店、公园、商业 街 政府核心、艺术中心、星级酒店、公园围合、 600亩地中海建筑群
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— 95 103 — 86-96
140-150
130-150 130-150 130-140 130-150 120-150
150-160
150-160 160-170 — — 140-150
—
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190-240
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产品分析
从内部环境发展角度来看，原阳目前的景观及内部配套还处在初级 阶段，内部配套及景观缺乏。
山西三 建 189亩
1745亩
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启示—— 待入市项目集中在新区，约有1745亩，按照综合容积率1.8计算，未来约有200万大规模入市，加上之前剩余 的30万方存量，相当于整个原阳约8-10年的成交量，相对庞大的竞争环境，加上国家政策的不可预见性，预 测未来竞争将十分严峻。 对于项目来讲，我们必须对未来竞争环境提高警惕，通过开发定位、开发模式、开发战略的合理化和差 异化组织来应对竞争，以“借势避险”的心态来拉动项目可持续发展的核心竞争力。
风格
户型
现代简约
两房：88-90㎡ 三房：120-150㎡ 占比10% 占比90%
价格 销售 卖点
均价1600元/㎡，目前三期三楼以下无房源 二期销售完毕业主入住，目前三期销售40%，已封顶明年年 初交房 22米楼距，三米层高，全现浇，温泉湖泊 文化广场、文化会所、县政府、财政局、原阳一中、原阳中 医院、自身配套商业街
项目名称 盛世佳苑 名门世家 锦绣华城 汇宝· 名都小 镇
园林主题 现代简约 现代简约 现代简约 新自然主义
水系 ★ ★ ★ ★
特色 树种
老人活 动设施 ★ ★ ★ ★
儿童活 动设施 ★ ★ ★ ★
网球 场 — — — —
羽毛球 场 — — — —
游泳池 — — — —
休闲 设施 — — — —
幼儿 园 — — ★ —
谢谢﹗
赵俊杰 2010年10月11 日
原阳房地产市场调查报告
营销部： 赵俊杰 2010年10月11
竞争现状
原阳目前在售项目较少，主要集中在新区；新区价格在13001600元/平米左右，县城价格在1400元/平米，略低于新区
区 域
文
原阳一中 农
行 大 道 财 政 县政府 局 富 康 路 陈 平 路 思 谦 路 思 翰林华府谦 锦绣华城 学 150亩 17 270亩 25 校 万㎡ 万㎡
周边配套
典型个案分析
案例2——名门世家。位于黄河大道与思谦路交汇处，与盛世佳苑隔路相望，
与盛世佳苑同质性严重，无自身明显卖点，为死盘再包装项目，即将推出三期。
开发商 位置 规模 容积率 绿化率 风格 郑州瀚搏商贸、新乡百慕商贸 黄河大道与思谦路交口西南 占地190亩，总建面20万㎡，建筑密度29.98%，纯多层。 1.59 35.03% 现代简约 三房：140-150㎡ 户型 四房：150-160㎡ 复式：240 ㎡ 价格 销售 目前为二期，均价1200-1300元/㎡，三期价格未定 二期尾盘，仅剩部分5楼三房，三期11月初开盘，买5层 送6层阁楼，阁楼面积40-58平米。