盐城房地产投资形势分析报告

盐城房地产投资形势分析报告
今年以来，盐城继续坚持房地产调控政策不动摇，政策效果明显，投资投机性需求被有效抑制，刚性需求逐步成为市场主力。

受宏观调控政策和房价走势不明朗等因素的影响，盐城房地产开发投资增速回落，房地产销售低迷，但降幅收窄，房价的过快上涨已得到有效控制。

一、盐城房地产市场特点
（一）房地产投资增速回落，商业投资趋热
1—11月份全市房地产完成投资207.95 亿元，同比增19.4%，比1-10月回落5.5个百分点，比上年同期回落11.9个百分点。

商业投资趋热。

1-11月份全市商业营业用房完成投资19.09亿元，同比增长50.8%，占全部开发投资比重为17.5%，较上年同期提高3.6个百分点。

住宅投资成主导力量。

1-11月份全市完成住宅投资156.18亿元，同比增长11.2%，占房地产开发投资比重超过七成，达75.1%。

（二）商品房销售低迷
受房地产市场调控政策影响，盐城房地产销售市场呈现买方市场格局，市场以观望为主，整体成交量较往年低迷。

1-11月份全市房地产销售面积为404.94万平方米，同比下降11.3%，其中：住宅销售面积为354.18万平方米，同比下降9.7%，商品房销售额179.75亿元，同比下降12%。

分区域看，市区商品房热销，而县（市）则持续低迷。

今年以
来，市区特别是城南和城西南的楼盘上市量较多，而且体量大，占市区的一半左右，竞争非常激烈。

各大房企压力巨大、纷纷实施以价换量的策略，以满足刚需，顺应市场和政策方向的发展模式，再加上今年以来国家金融政策微调，首套房贷利率回调，释放了部分住房需求。

中南世纪城、绿地商务城、恒大名都销售雄居市区前11月份销售榜前列。

锦盛豪庭采取买房送装修的优惠政策，开盘当天销售超300套，短时间内成为整个城南楼市的焦点。

御景湾开盘以来一次性付款86折，按揭88折的优惠从未间断，销售取得非常好的业绩。

在大盘的带动下，1-11月份市区商品房销售面积为155.5万平方米。

相比市区的热销，县（市）的销售则比较冷淡。

在当前房地产市场处于“胶着”状态下，由于没有采取更有吸引力的优惠政策，县（市）房地产销售遇冷。

（三）商品房空置面积增加，社会资源闲置
当前盐城购房者处于观望气氛，商品房空置面积不断增加。

1-11月份，全市商品房空置面积84.94万平方米，同比增长195.3%，其中住宅空置面积54.68万平方米，同比增长164.5%。

较多的商品房积压，大量的土地、资金没有被社会所使用、发挥其应有的价值。

（四）楼市调控成效明显，房价得到控制
2009年3月份以来，盐城房地产市场持续走热，房价一路上涨，房源处于供不应求的状态，形成恐慌性买房，买房需要请人、甚至加价买房号还要捆绑车位，火热的房市一直延伸到2011年的上半年。

随着国家房地产调整政策组合拳逐步实施到位，2011年下半年
开始，盐城从之前“一房难买”的卖方市场转为“有房难卖”的买方市场。

为抢占市场，部分房地产企业采取特价或打折销售的方式促销。

国家抑制投机性需求、促进房价合理回归的政策调控取得了初步成效，房价下行趋势显现，刚性需求已成为当前市场主流。

（五）保障性工程进展顺利，快于序时进度
年初，市政府着手制定保障性住房目标，即全年将通过新建、回购、自建、长期租赁社会房源等多种渠道，完成省政府下达的29160套保障性住房建设任务。

1-9月份，全市新开工建设保障性住房28167套，占全年计划目标的96.6%，快序时进度21.6个百分点。

1-9月份实际购买套数4550套，长期租赁套数1249套，发放租房货币补贴户数4438户，有力地解决了住房困难户的实际困难。

二、当前房地产市场值得关注的问题
（一）销售持续低迷
去年下半年以来，全市商品房销售持续低迷，今年1-11月份全市商品房销售面积下降12%，国家房地产调控政策目前不会放松，这对开发企业的资金回笼及开发商的信心产生较大影响，并将影响后期房地产开发工程推进进度，导致房地产投资增速回落，商品房供应量减少，房地产税收增幅减缓。

（二）房价总体偏高
近几年来，盐城商品房销售价格基本处于不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高。

世界银行认为发展中国家房价收入比在4～6倍之间比较适宜。

以市区为例，2011年盐城市
区城市居民人均可支配收入22851元，按户均2.84人计算，户均可支配收入约64897元，同期市区商品住宅销售均价为4723元/平方米，单套住房建筑面积按100平方米计算，则每套房47.23万元，2011年市区房价收入比达到了7.3倍，高于房价收入正常区间。

较高房价使很多有购房愿望者缺乏相应的购房能力，只能望房兴叹。

三、对策建议
房地产业是国民经济的先导产业，一头连着投资，一头连着消费，产业关联度大，房地产业能否保持平稳健康运行，直接关系50多个相关行业的稳定和发展，直接影响经济发展速度和质量。

（一）继续加强保障性住房建设，解决低收入群体的住房需求解决低收入人群的住房问题，不仅关系到百姓的生存问题，也关系到国家经济的发展和社会稳定。

政府要从财政上加大对保障性住房的投资建设力度，优先保证保障性住房用地，同时进一步加强对保障性住房建设的相关监管，解决低收入家庭的住房问题，以促进经济、社会的协调发展。

加强保障性住房小区的配套建设，以方便居民生活、出行。

（二）巩固房地产市场调控成果，建立健康可持续的房地产市场
应继续按照国家相关政策要求，严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

促进开发企业积极应对市场，采取以价换量的策略，回归到售价与合理的利润相匹配，更好地适应市场。

支持房地产开发企业合理的融资需求。

商业银行
要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，促进开发企业实现产品结构的调整，多建一些适销对路的普通商品住房。

（三）加强宣传，营造正面、积极的舆论导向
政府和新闻媒体应加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和盐城市保障性住房建设成果，引导居民理性的住房消费观，形成有利于盐城市房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

合理引导购房者树立风险意识，打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的，抑制投资和投机行为，使住房逐步回归到居住的基本属性。

四、全年房地产发展走势及展望
自房地产调控政策实施以来，盐城房地产市场经历了“量跌价滞”、“降价换量”的过程，投资投机性需求逐步退出市场，刚性需求得到有效释放。

今年的中央政府工作报告提出，坚持房地产调控政策不动摇，继续做好房地产市场调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，房价“稳中有降”仍是基调。

另一方面，信贷政策松动、房贷利率优惠的重新启动等利好政策信息，将影响楼市，影响购房者心理，促使房地产市场成交量的增长。

毕竟无论是出于“稳增长”之需，还是楼市自身运行规律使然，刚性需求释放势在必行，市区刚需“三月小阳春”、“五月红”持续至今已说明了一些问题。

总体看，盐城全年楼市投资将保持较快的速度增长，增长25%左右。

销售将小幅回升并企稳。

商品房价格会因为“降价换量”项
目的增加，以及保障性住房建设力度的加大，而小幅走低并逐步趋稳，大涨或大跌的可能性不大。