房地产宏观环境分析PPT课件

一、政治法律分析
政治环境包括政治制度、权力机构、颁布的方针政策等因 素。法律因素包括国家制定的法律、法规、法令以及国家 的执法机构。 政局稳定状况 政府行为 路线方针政策 各政治利益集团 法律法规 国际政治法律因素
一、政治法律分析
特点： • 不可测性 • 直接性 • 不可逆转性
二、经济环境分析
棚户区改造
棚户区的改造速度和规模将明显提高。今年政府工作报告 明确提出 2014 年棚户区改造任务为470 万套，在上年实际 开工的 323 万套基础上大幅提升。
一、政治法律环境
房产税征收新规定
2014年，对拥有2套住宅的家庭，人均建筑面积80 平方米以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年征 收1%—3%房产税，家庭第三套住宅，每年征收 4%—5%房产税，第四套及以上住宅，每年征收 10%房产税
利率对房地产供求的的影响
从需求上看，购房者主要分为两类，消费性购买者和投资性购买者。不管是用于居 住还是投资，大部分的购房者都采取银行按揭贷款的方式购买房产，所以利率政策 会直接影响于购房者的成本。在房款总价不变的前提下，若利率提高，则借款的支 出会增加，会减少对房屋的需求。反之，则会导致人们手中财富的贬值，人们会选 择其他的投资渠道，也会催生对房屋的投资性需求。
A. 技术环境
B. 政治环境
C. 经济环境
D. 自然环境
测一测
在十多年前，因被报道在全球分店使用含有牛肉调味剂的 油脂制作法式炸薯条，麦当劳曾几乎被迫撤离印度市场。 众所周知，麦当劳是以汉堡作为其主打产品的。然而汉堡 的主要原料牛肉却成为麦当劳在印度惹争议的一个根源。 在印度，信奉印度教的人占到印度总人口的80%，他们将 牛奉为神物，宰杀或食用牛肉是对印度教和教徒最大的亵 渎。麦当劳宣布于2013年在印度开全素麦当劳餐厅，这表 明麦当劳不愿放弃印度市场，为吸引消费者不断作出改进 。以上信息表明麦当劳在进行战略规划时考虑了( )。
社会经济结构（最重要的是产业结构） 经济发展水平（国家经济发展的规模、速度和水
平） 经济体制（国家经济组织的形式） 宏观经济政策 当前经济状况 其他一般的经济条件
三、社会文化环境分析
人口状况 社会流动性 消费心理 生活方式变化 文化传统 价值观
四、技术环境分析
国家科技体制 科技政策 科技水平 科技发展趋势
人民币升值带动房地产市场价格：对于国内投资者来说，人民币升值首选的行业就 是房地产行业，因为国内投资品种较少，股票市场风险又大。房地产是以人民币计 价的资产，从房地产本身和人民币资产两个角度考虑，他们都具有升值潜力。
但同时人民币升值，汇率下降会使国内市场竞争激烈，特别是资金外流，会影响经 济法发展后劲。
以万科为例，万科2000年-2010年营业收入为例
根据数据计算得出，人民币升值前的2000年一2005年间，万科公司年平均营业收 入增长率为22.78%:人民币升值后的2005年一2010年间，万科公司年平均营业收增 长率36.87%:2005年一2010年人民币升值后的万科公司年营业收入增长速度，明显 快于2000年一2005年的年营业收入增长速度。
A.政治和法律因素
B.经济因素
C.社会和文化因素
D.技术因素
测一测
柯达公司是世界上最大的影像产品及相关服务的生产和供 应商。柯达公司在影像拍摄、分享、输出和显示领域一直 处于世界领先地位，一百多年来帮助无数的人们留住美好 回忆、交流重要信息以及享受娱乐时光。柯达公司长期依 赖相对落后的传统胶片部门，而对于数字科技给予传统影 像部门的冲击反应迟钝。直接导致该公司后来经营陷入困 境。导致柯达公司经营陷入窘境的主要外部环境因素属于 ( )。
一、政治法律环境
取消限购 全国三十多个城市相继宣布取消楼市限购
政策。
一、政治法律环境
房地产泡沫——商业地产
从国内来看，城市人均商业面积超过1、5平方米，就意味着城市的商业地产 供应面积已明显出现过剩现象。目前，在这35个城市中，有19个城市人均商 业面积已经面临饱和或过剩的状态。
一、政治法律环境
一、政治法律环境
实施双向调控，推进长效机制
两会关注全面深化改革，加速推进房地产长效机制建立健全
落脚长效机制“第一步” ，不动产统一登记制度加速推进
一、政治法律环境
新型城镇化规划——健全城镇住房制度
国家新型城镇化规划出台，促房地产业新变局
优化城镇化布局，差别化供地，促进区域协调发展
一、政治法律环境
万科发展历程
二、经济环境分析
人民币汇率变动对房地产价格的影响
人民币升值将使调整中房地产面对大量热钱恶炒的巨大压力。国外游资早已栖身国 内房地产业，其中有的就是赌人民币升值才进入内地房地产业的。当一个国家或地 区的货币面临升值压力或者货币持续升值时，在升值前如把外币换成本币，一旦本 币升值，投资者将本币换成外币就能够获得与升值幅度相应的收益。这促使投资者 追逐该国及地区资产，而最有吸引力的就是股票和房地产，因为投资者不但能获得 升值收益，而且能够获得股票和房地产本身增值的收益，可以说是赚足两头的钱。
小组成员：靳玉贤、张峰雪、袁华旭
壹 政治法律环境分析（Political factors） 贰 经济环境分析（Economical factors） 叁 社会和文化环境（Social factors） 肆 技术环境 (Technological factors) 伍 测一测 陆 房地产行业宏观环境分析
Baidu Nhomakorabea 测一测
商界有句名言“女人和孩子的钱好赚”。从战略分析角度 来看，该说法主要分析的因素是（ ）。
A.人口因素 B.价值观 C.生活方式变化 D.消费心理
某国际快餐连锁公司宣布在中东开设连锁店，但并不出售
猪肉汉堡，只出售牛肉汉堡、鸡肉汉堡和鱼肉汉堡。这说
明该国际快餐连锁公司在战略分析中考虑了（ ）。
A.政治和法律因素
B.经济因素
C.社会和文化因素
D.技术因素
测一测
甲公司从事家电产品的生产和销售，现在决定进军北美市 场，为此进行详细的外部环境分析。下列选项中，属于甲 公司针对北美市场进行宏观环境的分析有( )。
A.北美相关国家针对来自我国的家电产品实行进口配额 B.北美相关国家整体经济增速下降 C.北美相关国家技术创新能力较强 D.北美相关国家市场中该产业竞争对手数量众多