房地产宏观环境分析PPT课件
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2019年鞍山房地产宏观市场38p-PPT精品文档
远期路网规划
鞍山宏观环境分析︱鞍山市概况
五环十射道路交通规划
鞍山总体规划-道路交通
鞍山宏观环境分析︱鞍山市概况
万水千山百湖城规划
千山总体规划
鞍山总体规划
经济技术开发区规划
鞍海经济带规划
千山文化旅游产业带规划
鞍山宏观环境分析︱鞍山市概况 小结
鞍山未来发展将全面推进“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针
人均可支配收入与支出走势
近年来鞍山人均可支配收入和支出均与城市固定资产投入呈现增涨态势， 说明人均消费力与城市未来发展全面看好。
近三年，鞍山人均可支配收入与支双增涨，同时可 支配收入涨幅也逐步为大于支出，说明鞍山人均生活 水平不断得到实质性提高，未来消费将向品质的消费 倾斜。
上半年鞍山市城镇居民人均可支配收入为11955.6 元，同比增长15.3%，扣除物价因素实际增长11.9%， 和去年同期相比，市民上半年零花钱多了1587元。
3000
2000
1000
0 2008 2009 2010 2011
08-11年鞍山GDP走势变化情况
2444 1950 2125 1608
全市增长总值 1608 1950 2125 2444
20% 21% 8% 15%
比上年增长 20% 21% 8% 15%
鞍山宏观环境分析︱鞍山宏观环境分析
鞍山市人均GDP走势
从消费构成来看，随着市民对商品服务需求和汽车 需求的增加，市民在此方面的消费增长也最明显。数 据显示，其他商品和服务支出增长最多，此外，市民 刚性消费比重下降，享受型娱乐服务性支出比重稳步 上升。消费比重由上年同期的15.5%提高到17.2%。
08-11年鞍山人均收入与支出走势变化情况
鞍山宏观环境分析︱鞍山市概况
五环十射道路交通规划
鞍山总体规划-道路交通
鞍山宏观环境分析︱鞍山市概况
万水千山百湖城规划
千山总体规划
鞍山总体规划
经济技术开发区规划
鞍海经济带规划
千山文化旅游产业带规划
鞍山宏观环境分析︱鞍山市概况 小结
鞍山未来发展将全面推进“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针
人均可支配收入与支出走势
近年来鞍山人均可支配收入和支出均与城市固定资产投入呈现增涨态势， 说明人均消费力与城市未来发展全面看好。
近三年，鞍山人均可支配收入与支双增涨，同时可 支配收入涨幅也逐步为大于支出，说明鞍山人均生活 水平不断得到实质性提高，未来消费将向品质的消费 倾斜。
上半年鞍山市城镇居民人均可支配收入为11955.6 元，同比增长15.3%，扣除物价因素实际增长11.9%， 和去年同期相比，市民上半年零花钱多了1587元。
3000
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0 2008 2009 2010 2011
08-11年鞍山GDP走势变化情况
2444 1950 2125 1608
全市增长总值 1608 1950 2125 2444
20% 21% 8% 15%
比上年增长 20% 21% 8% 15%
鞍山宏观环境分析︱鞍山宏观环境分析
鞍山市人均GDP走势
从消费构成来看，随着市民对商品服务需求和汽车 需求的增加，市民在此方面的消费增长也最明显。数 据显示，其他商品和服务支出增长最多，此外，市民 刚性消费比重下降，享受型娱乐服务性支出比重稳步 上升。消费比重由上年同期的15.5%提高到17.2%。
08-11年鞍山人均收入与支出走势变化情况
房地产市场宏观调控25页PPT
第三波冲击:购买信用评级较高的次级 债的保险公司、共同基金和养老基金、商 业银行等。
第四波:2019年7月房利美和房地美陷 入困境，其股价被“腰斩” 。美国财政部 和美联储提出了救援计划，包括提供贷款 以及部分国有化
第五波:即破产高潮和政府救市，雷曼 兄弟和AIG（美国国际集团）公司宣布破 产
（三）美国次贷危机的原因
1、宽松的次级抵押贷款标准
首付款比例优惠：次级住房抵押贷款的首 付款比例只有5％， 2019年布什总统签署 了《美国梦首付款法案》，推出了每年2 亿美元的首付款资助计划，规定将为购房 的中低收人家庭提供1万元或住房购买价 格6％的首付款资助。
贷款利率优惠：针对次级债申请者大多收 入水平较低的特点，房地产金融机构开发 出多种抵押贷款品种。90%左右是可调整 利率抵押贷款；其中大约2/3属于2＋28混 合利率产品，即偿还期限30年，头两年以 明显低于市场利率的固定利率计息，第三
地价上涨
建材价格上 涨 利率提高
土地成本增加 建安成本增加 投资利息增加
建设成本增加
真实需求
虚假需求
房地产市场 高垄断性
巨大总需求， 房地产供不应 求
开发商操纵房 价
开发利润增加
房价快速上涨
房价的不合理上涨的三个点：
从成本角度：地价过快上涨 从需求角度：投机需求 从开发商角度：暴利行业
三、三种房地产市场宏观调控政策比 较
在2019年6月以后美国经济出现过热的倾 向，美联储变更了利率政策，将方向转到 缩小流动性上。此后l7个月连续加息，房 价出现下跌。高利率的次级抵押贷款用户 因无法承受增长的利息而开始破产，成为 此次次级债危机的起源。
经济 衰退
降低 利率
经济 过热
第四波:2019年7月房利美和房地美陷 入困境，其股价被“腰斩” 。美国财政部 和美联储提出了救援计划，包括提供贷款 以及部分国有化
第五波:即破产高潮和政府救市，雷曼 兄弟和AIG（美国国际集团）公司宣布破 产
（三）美国次贷危机的原因
1、宽松的次级抵押贷款标准
首付款比例优惠：次级住房抵押贷款的首 付款比例只有5％， 2019年布什总统签署 了《美国梦首付款法案》，推出了每年2 亿美元的首付款资助计划，规定将为购房 的中低收人家庭提供1万元或住房购买价 格6％的首付款资助。
贷款利率优惠：针对次级债申请者大多收 入水平较低的特点，房地产金融机构开发 出多种抵押贷款品种。90%左右是可调整 利率抵押贷款；其中大约2/3属于2＋28混 合利率产品，即偿还期限30年，头两年以 明显低于市场利率的固定利率计息，第三
地价上涨
建材价格上 涨 利率提高
土地成本增加 建安成本增加 投资利息增加
建设成本增加
真实需求
虚假需求
房地产市场 高垄断性
巨大总需求， 房地产供不应 求
开发商操纵房 价
开发利润增加
房价快速上涨
房价的不合理上涨的三个点：
从成本角度：地价过快上涨 从需求角度：投机需求 从开发商角度：暴利行业
三、三种房地产市场宏观调控政策比 较
在2019年6月以后美国经济出现过热的倾 向，美联储变更了利率政策，将方向转到 缩小流动性上。此后l7个月连续加息，房 价出现下跌。高利率的次级抵押贷款用户 因无法承受增长的利息而开始破产，成为 此次次级债危机的起源。
经济 衰退
降低 利率
经济 过热
中国房地产宏观发展预测报告幻灯片
2021年前9个月，金价获得多重利好。年初金价稳步上行，一度攀升至 1900美元/盎司，成为万众瞩目的焦点。但好景不长，9月，黄金出现一波 较大的跌幅，从1900美元高位跌至1600美元附近，11月初又反弹至1790美 元附近，随后又是一波暴跌，近日徘徊于1600美元/盎司附近。 股票跌跌不休
2021年，是一个令无数A股市场投资者备感伤心之年，A股暴跌近20%。 一项调查显示，八成以上被调查股民在2021年亏钱，对于2021年股市总体 趋势，44.1%的被调查股民认为股市仍将盘整，48.8%的股民表示将在2021 年择机清仓。
改委指出，建立外资并购平安审查制度有利于标准和促进外资并购持续安康开展， 鼓励外资以参股、并购等方式参与国内企业改组改造和兼并重组。 3.中国人民银行6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率 ，分别上调0.5个百分点 。 4.6月银监会向各商业银行下发了?关于支持商业银行进一步改进小企业金融效劳的通 知?，首次界定了商业银行针对小企业金融效劳的业务范围。 5.2021年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点。此举除了 举新债还旧债的短期作用外，更是建立了有效的融资机制，是中央推进地方政府阳 光财政、阳光融资的重要措施。 6.11月30日，央行宣布，从2021年12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备 金率0.5个百分点。
Page 6
一、2021年宏观经济运行分析—金融市场运行
债券“牛皮市〞 2021 年前11 个月，银行间债券市场累计发行债券6.7 万亿元，同比减
少26.0%。11 月份，银行间债券市场发行债券6694亿元，较上月上升 21.7%。截至11 月底，债券市场托管量为21.6万亿元，其中银行间债券市 场托管量为21.0 万亿元，占债券市场托管量的97.1%。
2021年，是一个令无数A股市场投资者备感伤心之年，A股暴跌近20%。 一项调查显示，八成以上被调查股民在2021年亏钱，对于2021年股市总体 趋势，44.1%的被调查股民认为股市仍将盘整，48.8%的股民表示将在2021 年择机清仓。
改委指出，建立外资并购平安审查制度有利于标准和促进外资并购持续安康开展， 鼓励外资以参股、并购等方式参与国内企业改组改造和兼并重组。 3.中国人民银行6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率 ，分别上调0.5个百分点 。 4.6月银监会向各商业银行下发了?关于支持商业银行进一步改进小企业金融效劳的通 知?，首次界定了商业银行针对小企业金融效劳的业务范围。 5.2021年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点。此举除了 举新债还旧债的短期作用外，更是建立了有效的融资机制，是中央推进地方政府阳 光财政、阳光融资的重要措施。 6.11月30日，央行宣布，从2021年12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备 金率0.5个百分点。
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一、2021年宏观经济运行分析—金融市场运行
债券“牛皮市〞 2021 年前11 个月，银行间债券市场累计发行债券6.7 万亿元，同比减
少26.0%。11 月份，银行间债券市场发行债券6694亿元，较上月上升 21.7%。截至11 月底，债券市场托管量为21.6万亿元，其中银行间债券市 场托管量为21.0 万亿元，占债券市场托管量的97.1%。
房地产宏观调控PPT课件
货币政策手段
1.货币政策含义
货币政策是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货 币供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总 量平衡目的的政策手段。
❖ 调控对象有三方面：一是控制货币投放量二是控 制房地产产业的投资规模，三是控制房地产信贷 总规模。
2.货币政策的主要工具
利率政策 公开市场业务 法定存款准备金 贴现率政策
❖ 时间结构效应的成因
新出台政策本身不够完善 旧政策的历史惯性对其干扰 人们对新政策还没有足够的认识和理解 新政策的作用机制尚未有效运行 与其它经济政策还没有取得协调
4.房地产宏观调控的空间结构效应
房地产经济宏观调控体系的构建
❖ 房地产的宏观调控体系包括决策系统、控制调节系统、信息 和咨询系统、监督保证系统
1.房地产产业政策目标和实现手段 ❖ 产业政策目标
产业发展水平目标 房地产业效益水平目标 房地产业内部结构调整目标
❖ 实施手段
间接经济调控手段 间接行政控制手段 信息引导手段
2.产业政策的主要内容
❖ 产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策、产 业布局政策和产业联系政策。
❖ 产业政策的三个层次
2.加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需 要
❖ 房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础 性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响 这些相关产业的发展，对建筑业、建材业、建筑装 潢业甚至有决定性的作用。
（3）加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要
①房地产位置固定不能移动，其用途短期内难以调整或 调整费用很高，所以必须合理规划和控制；
❖ 1.当前我国房地产宏观调控的任务
总量控制 优化结构 规范行为 调节收益
❖ 2.宏观调控支撑房地产业的五大体系
中国宏观经济分析与房地产行业分析ppt课件
一、中国房地产的宏观情况
中国的房地产市场起步较晚。新中国成 立后的 30 多年，我国基本没有房地产市场 改革开放后，我国房地产业才开始有 所发育并逐渐成熟。从20世纪70年代末80 的萌芽，到90年代初房地产市场的建立， 再到今天房地产产业具有相当规模，这短 短三十年我国房地产业几乎一直呈高速度 持续发展态势。 下面用几张图分析房地产的基本情况。
第2个周期
历年Gห้องสมุดไป่ตู้P增长率 第3个周期
第4个周期
19 76 19 78 19 80 19 82 19 84 19 86 19 88 19 90 19 92 19 94 19 96 19 98 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4
1、潜在进入者
潜在进入者。对于一个产业来说，新竞争者的加入必然 会打破市场平衡，引发现有竞争者的竞争反应，也就不可避 免地需要调入新的资源用于竞争，因此使收益降低。 城市化、住房制度、土地政策的改革以及投资渠道的相 对匮乏，改革开放30多年积累下来的资本必然会进入房地产 行业。大量的非传统房地产企业由于房地产市场的高额利润 纷纷进入该市场做服装的七匹狼、雅戈尔做地产；做家电的 美的、海尔、苏泊尔、格力做地产；买家电的苏宁也做地产 。加上中国加入WTO后，大量的外资也开始涌入了中国的房 地产市场。这些现象表明大财团、国际性投资基金、大型企 业都成为潜在进入者，进一步提升激烈竞争的局面。
4. 经济波动的不对称性有所减弱
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4
第 1个 周期
第2个周期
历年GDP增长率 第3个周期
第4个周期
房地产投资环境与市场分析PPT课件
16
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
房地产行业PEST分析课程(PPT 36张)
一.房地产行业相关介绍
• 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属 于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土 地，人力成本，资金等相关因素组成，所以与上述各因素 相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地 产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代 的到来，新的政策与经济形势、先进的设计理念和技术必 将会给房地产行业造成很大的影响与冲击。 • 21世纪的10年代将近过半，中国房地产在新的时代将经历 怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题 。附表ຫໍສະໝຸດ （2013年国家各部门对房地产业政策）
（2）ＰＥＳＴ之Ｅ 经济因素
• 经济环境主要包括宏观，微观环境两个方 面。从我国来看，房地产市场的发展和宏 观经济依然保持着较为密切的相关性，国 内房地产的周期与GDP 增长有明显关系， 波动基本一致，但波幅前者大于后者。但 不管宏观环境还是微观环境的改变对于房 地产这个对于经济政策敏感的行业都会造 成很大的影响。我们具体从消费者购买力、 股市、银行利率三点分析。
•
3.股市
股市和房市是一个互动的联合体，有着紧密的关联性。 首先，房地产市场股票市场都受到宏观经济的影响，同时也在一定程度上影响着经济增长。 房地产业是国民经济的重要支柱产业，以中国为例，近年来，房地产投资额在GDP的 占比不断上升，截至2011年第3季度，该比值达到13.8%。此外，房地产业对钢铁、建 材及家电家居用品等关联产业群的发展发挥着举足轻重的作用。同时，经济形势对上 市公司的业绩产生重要的影响，也会改变投资者的投资行为。经济形势好，投资者对 前景乐观，投资就会积极；经济形势不好，投资者对前景悲观，投资时就会格外谨慎。 房地产市场与股票市场都受利率水平、货币供应量和通货膨胀的影响，并且两个市场 的变动方向一致。利率下降，促使资金流入两市，同时增加了房地产市场与股票市场 的需求，促进两个市场的繁荣。货币供应量的增加也会将资金引入两个市场。一定水 平的通货膨胀会鼓励人们放弃货币转而持有具有保值增值功效的资产，因此，在一定 的通胀水平下，两个市场的投资活动会更加活跃。 房地产市场和股票市场通过各自与宏观经济的相互影响，呈现出一定的相关关系，而 宏观经济各因素则成了实现两市场互动关系的传导中介。 其次，随着金融市场和房地产市场的发展，股票和房地产正日益成为两种重要的财富种类 。两种财富占家庭财富总额的比重越来越大，并对家庭投资行为存在显著影响。股市 财富效应和房市财富效应的不同，会促使市场中的流动资金从财富效应较小的市场转 向财富效应较大的市场，从而产生房地产市场和股票市场“此消彼涨”的现象。 第三，作为投资工具，房地产与股票既有相似之处又各具特色。从收益看，股息与租金收 入的性质非常类似。股票投资者以购买股票的方式成为股东，在不考虑炒作的情况下 ，股息可视为股票投资的收益；而房屋出租后，房东可以不断收取租金。从风险看， 上市公司有可能因业绩亏损不派发股息，房东也会因房屋空置而没有租金收入，即股 东与房东都必须承担市场波动带来的风险。投资者将根据房地产和股票的特点选择合 适的投资组合。
房地产市场状况调研分析报告PPT
2023年，对各个行业来说似乎都该是繁荣的一年，“井喷式”的恢复使得旅游、电影、餐饮等领域的活跃度大大增加。唯有房地产市场尽管产生了一定的增幅，但仍然远远没能达到疫情发生时的高度，房地产市场呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
随着各地政府的宏观调控政策的逐渐出台完善，房地产市场将逐渐回归理性，尤其是随着新一轮城市化的启动，二三线城市的经济发展和人口流入也呈现出较快的增长，将成为房地产市场的新的增长点，至少在2023年底或2024年上半年以后中国房地产市场将呈现稳中有升的趋势。
2022年12月以后，国家多次强调“房地产业是国民经济的支柱”，标志着房地产的支柱产业地位依然牢靠。从“五一”数据看，各个城市的交易量相对去年“五一”时间的数据大大提高了25%，部分刚性购房需求得到集中释放。
一
二
三
四
从宏观市场结构设计看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2023年全国拟开业购物中心达588个，拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍。
数字化、智能化等技术的广泛应用，以及元宇宙等新概念的兴起，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新。
以空间功能为切入口，融入都市农场、儿童乐园、智慧购物、AR沉浸体验等元素，以多变的玩法赋予商业地产项目新的文化内涵、时尚元素和科技含量。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2023
房地产市场状况分析报告
C
ontents
宏观调控中的房地产业PPT课件
因此,商业模式至少要满足两个必要条件: 商业模式必须是一个整体,有一定结构,而不仅仅是一个单一的组成因素。 商业模式的组成部分之间必须有内在联系,这个内在联系把各组成部分有机的关联起来,使它们互相支持,共同作用,形成一个良性的循环。
两类基本的商业模式—— 运营性商业模式和策略性商业模式
我的看法:
政府以计划经济思想控制市场的产物,非常粗暴。 70%,90平方米等数字的依据不足 操作性困难:如经济房价的控制,地方政府行为 市场监管非常困难,等 但是对房地产市场、房地产商与消费者行为会产生影响,需要研究。
三、房地产公司商业模式的转型
1、商业模式究竟是什么？ 最原始的答案就是赚钱的方法; 严谨的解释是: 企业经营的环境、企业需要实现的财务目标,以及在给定环境中实现既定的财务目标所需要的内部活动和能力。 商业模式是一种系统的设计,用于衡量和打造一个企业的健康状况和盈利方法。
中国近20年来经济增长很快,每年名义GDP增长15%,实际GDP增长平均10%左右,居民收入水平平均增长8。6%左右。 中国工业化进步的过程中城市化进程加快,中国的农民要进入城市或就地城市化,这方面每年平均的人口少说有2000万。 居民储蓄规模不断创新高,已经有13万亿。目前银行的存贷差为10万亿,股市最近进去1000亿,估计再进4000亿,这和10万亿的大盘比是微不足道。
我认为改变的基本方向是: 持有自己的物业(写字楼、商业楼宇、其他物业),在销售收入中占有相当的比例。同时进行明确的市场定位,发展开发房产(保持相当的土地储备),获得另一部分销售收入和利润。 好处:
好处: 收入稳定,有现金流入有保证; 长期来看,物业会增值; 固定资产规模扩大,抗风险能力增大; 融资的空间扩大。 成功案例: 香港的李嘉成、郑裕彤等,日本的森公司等。
房地产宏观环境分析PPT课件
一、政治法律分析
政治环境包括政治制度、权力机构、颁布的方针政策等因 素。法律因素包括国家制定的法律、法规、法令以及国家 的执法机构。 政局稳定状况 政府行为 路线方针政策 各政治利益集团 法律法规 国际政治法律因素
一、政治法律分析
特点： • 不可测性 • 直接性 • 不可逆转性
二、经济环境分析
A.政治和法律因素
B.经济因素
C.社会和文化因素
D.技术因素
测一测
甲公司从事家电产品的生产和销售，现在决定进军北美市 场，为此进行详细的外部环境分析。下列选项中，属于甲 公司针对北美市场进行宏观环境的分析有( )。
A.北美相关国家针对来自我国的家电产品实行进口配额 B.北美相关国家整体经济增速下降 C.北美相关国家技术创新能力较强 D.北美相关国家市场中该产业竞争对手数量众多
A. 技术环境
B. 政治环境
C. 经济环境
D. 自然环境
测一测
在十多年前，因被报道在全球分店使用含有牛肉调味剂的 油脂制作法式炸薯条，麦当劳曾几乎被迫撤离印度市场。 众所周知，麦当劳是以汉堡作为其主打产品的。然而汉堡 的主要原料牛肉却成为麦当劳在印度惹争议的一个根源。 在印度，信奉印度教的人占到印度总人口的80%，他们将 牛奉为神物，宰杀或食用牛肉是对印度教和教徒最大的亵 渎。麦当劳宣布于2013年在印度开全素麦当劳餐厅，这表 明麦当劳不愿放弃印度市场，为吸引消费者不断作出改进 。以上信息表明麦当劳在进行战略规划时考虑了( )。
从供给方面看,房地产开发是长期投资，需要大量的资金来支持,目前国内房地产企 业普遍财务能力有限,并且项目风险较大,大多数只能依靠金融机构行的贷款和购房 者的预付款，因此利率的变动对开发商的决策影响甚大。不考虑其他因素的影响, 贷款利率提高使得借款的利息提高，进而企业的机会成本变大，当企业收益一定时 ，成本的提高会降低企业所得利润,因此开发商可能会减少房地产的供给量。对一 些规模小的企业影响甚大，因为这些企业的资金来源单一，不像大企业可以上市投 资，它们主要是依靠银行借款，利率的提高会对借款成本产生乘数效应，数倍的增 大企业的融资风险。
当前房地产市场形势及其走势分析讲座PPT
房地产开发资金来源累计同比情况：1998.7-2013.11 单位 %
数据显示，2013年前10月社会融资规模为14.82万亿元，比去年同 期多1.81万亿元。2013年1-9月累计新增信贷72690亿元，同比增
长8.16%。
需要重视的市场变化特征：
市场分化趋势明显（ 2013年前11个月，全国商品房待售面
市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，是未来房地产
市场发展的基本方向；
缩小征地规模、建立城乡统一的建设用地市场，是完善未来房地产用
地政策的重要方向。
加快房地产税立法，建立不动产统一登记体系，是构建以经济手段为
主的房地产市场调控体系的关键。地方税体系构建的重要一环。
不动产统一登记，统一的信息平台。
2011.2-2013.11商品房销售面积累计同比情况 单位：%
1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同 比增长9.9%，1-10月份下降3.6%；土地成交价款8669亿元， 增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。
2013年前10个月，全国房地产待开发土地面积累计同比增幅是0.9
当前房地产市场形势和走势分析
2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5 %，增速比1-10月份提高0.3个百分点，是2012年2月以来累计同比增 幅最高的时期。 其中，住宅投资增长19.1%，增速提高0.2个百分点， 占房地产开发投资的比重为68.6%。
2013年前11个月，商品房销售累计同比增幅是20.8%，远远高 于2012年前11个月2.4%的累计同比增幅。201年的销售面积同 比增速仍处于2011年以来的最高水平，是2012年2月出现最低 水平后出现的新峰值。
房地产宏观环境分析的PPT 第一次做
无论中央出台什么政策， 最终落实都是要靠地方 政府去执行，没有地方 政府的配合，政策想要 贯彻实施就基本上是一 句空话，地方政府对土 地财政的依赖使得房地 产调控政策的执行大打 折扣。
先安居后乐业文化传统的刚性需求
房地产是文化、社会、经济与政治现象的总和，根本 上是一种文化现象。文化是房地产市场作为经济、民 生与政治问题的集中反映，是理解房地产市场特征与 调控的“钥匙”，也是理解对房地产的众说纷纭观点 的关键。房地产作为一种文化现象，主要体现在中国 人的三种文化心理上。
城市发展对土地财政的依赖有增无减
2010年国有土地出让收入 2.9万亿元，占全国财政收 入的35%。与此同时，全国 省市县三级政府的负债总 额已达到10.7万亿元，其 中超过三分之一的债务要 靠土地出让金来还。中西 部欠发达城市、沿海还没 有形成产业支撑的开发区， 由于没有相关产业作为支 撑，土地财政必然成为政 府收入主要来源，对土地 财政更加依赖。
影响房地产的宏观因素
1.国民经济快速增长为房地产业提供了强劲 1.国民经济快速增长为房地产业提供了强劲 动力 2.人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨 2.人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨 大 3.城市化进程推动房地产业持续发展 3.城市化进程推动房地产业持续发展 4.通胀压力巨大 通胀压力巨大， 4.通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投 资渠道 5.城市发展对土地财政的依赖有增无减 5.城市发展对土地财政的依赖有增无减 6.政策法律上对房地产进行宏观调控 6.政策法律上对房地产进行宏观调控 7.先安居后乐业文化传统的刚性需求 7.先安居后乐业文化传统的刚性需求
总结
要想以后能买房，现在就要早起床。 要想以后吃起饭，上课不要上一半。 要想以后娶老婆，现在就要好好活。 要想以后行天下，必修课目不能挂。
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利率对房地产供求的的影响
从需求上看，购房者主要分为两类，消费性购买者和投资性购买者。不管是用于居 住还是投资，大部分的购房者都采取银行按揭贷款的方式购买房产，所以利率政策 会直接影响于购房者的成本。在房款总价不变的前提下，若利率提高，则借款的支 出会增加，会减少对房屋的需求。反之，则会导致人们手中财富的贬值，人们会选 择其他的投资渠道，也会催生对房屋的投资性需求。
测一测
商界有句名言“女人和孩子的钱好赚”。从战略分析角度 来看，该说法主要分析的因素是（ ）。
A.人口因素 B.价值观 C.生活方式变化 D.消费心理
某国际快餐连锁公司宣布在中东开设连锁店，但并不出售
猪肉汉堡，只出售牛肉汉堡、鸡肉汉堡和鱼肉汉堡。这说
明该国际快餐连锁公司在战略分析中考虑了（ ）。
万科发展历程
二、经济环境分析
人民币汇率变动对房地产价格的影响
人民币升值将使调整中房地产面对大量热钱恶炒的巨大压力。国外游资早已栖身国 内房地产业，其中有的就是赌人民币升值才进入内地房地产业的。当一个国家或地 区的货币面临升值压力或者货币持续升值时，在升值前如把外币换成本币，一旦本 币升值，投资者将本币换成外币就能够获得与升值幅度相应的收益。这促使投资者 追逐该国及地区资产，而最有吸引力的就是股票和房地产，因为投资者不但能获得 升值收益，而且能够获得股票和房地产本身增值的收益，可以说是赚足两头的钱。
棚户区改造
棚户区的改造速度和规模将明显提高。今年政府工作报告 明确提出 2014 年棚户区改造任务为470 万套，在上年实际 开工的 323 万套基础上大幅提升。
一、政治法律环境
房产税征收新规定
2014年，对拥有2套住宅的家庭，人均建筑面积80 平方米以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年征 收1%—3%房产税，家庭第三套住宅，每年征收 4%—5%房产税，第四套及以上住宅，每年征收 10%房产税
A.政治和法律因素
B.经济因素
C.社会和文化因素
D.技术因素
测一测
甲公司从事家电产品的生产和销售，现在决定进军北美市 场，为此进行详细的外部环境分析。下列选项中，属于甲 公司针对北美市场进行宏观环境的分析有( )。
A.北美相关国家针对来自我国的家电产品实行进口配额 B.北美相关国家整体经济增速下降 C.北美相关国家技术创新能力较强 D.北美相关国家市场中该产业竞争对手数量众多
一、政治法律分析
政治环境包括政治制度、权力机构、颁布的方针政策等因 素。法律因素包括国家制定的法律、法规、法令以及国家 的执法机构。 政局稳定状况 政府行为 路线方针政策 各政治利益集团 法律法规 国际政治法律因素
一、政治法律分析
特点： • 不可测性 • 直接性 • 不可逆转性
二、经济环境分析
人民币升值带动房地产市场价格：对于国内投资者来说，人民币升值首选的行业就 是房地产行业，因为国内投资品种较少，股票市场风险又大。房地产是以人民币计 价的资产，从房地产本身和人民币资产两个角度考虑，他们都具有升值潜力。
但同时人民币升值，汇率下降会使国内市场竞争激烈，特别是资金外流，会影响经 济法发展后劲。
小组成员：靳玉贤、张峰雪、袁华旭
壹 政治法律环境分析（Political factors） 贰 经济环境分析（Economical factors） 叁 社会和文化环境（Social factors） 肆 技术环境 (Technological factors) 伍 测一测 陆 房地产行业宏观环境分析
一、政治法律环境
实施双向调控，推进长效机制
两会关注全面深化改革，加速推进房地产长效机制建立健全
落脚长效机制“第一步” ，不动产统一登记制度加速推进
一、政治法律环境
新型城镇化规划——健全城镇住房制度
国家新型城镇化规划出台，促房地产业新变局
优化城镇化布局，差别化供地，促进区域协调发展
一、政治法律环境
社会经济结构（最重要的是产业结构） 经济发展水平（国家经济发展的规模、速度和水
平） 经济体制（国家经济组织的形式） 宏观经济政策 当前经济状况 其他一般的经济条件
三、社会文化传统 价值观
四、技术环境分析
国家科技体制 科技政策 科技水平 科技发展趋势
A.政治和法律因素
B.经济因素
C.社会和文化因素
D.技术因素
测一测
柯达公司是世界上最大的影像产品及相关服务的生产和供 应商。柯达公司在影像拍摄、分享、输出和显示领域一直 处于世界领先地位，一百多年来帮助无数的人们留住美好 回忆、交流重要信息以及享受娱乐时光。柯达公司长期依 赖相对落后的传统胶片部门，而对于数字科技给予传统影 像部门的冲击反应迟钝。直接导致该公司后来经营陷入困 境。导致柯达公司经营陷入窘境的主要外部环境因素属于 ( )。
A. 技术环境
B. 政治环境
C. 经济环境
D. 自然环境
测一测
在十多年前，因被报道在全球分店使用含有牛肉调味剂的 油脂制作法式炸薯条，麦当劳曾几乎被迫撤离印度市场。 众所周知，麦当劳是以汉堡作为其主打产品的。然而汉堡 的主要原料牛肉却成为麦当劳在印度惹争议的一个根源。 在印度，信奉印度教的人占到印度总人口的80%，他们将 牛奉为神物，宰杀或食用牛肉是对印度教和教徒最大的亵 渎。麦当劳宣布于2013年在印度开全素麦当劳餐厅，这表 明麦当劳不愿放弃印度市场，为吸引消费者不断作出改进 。以上信息表明麦当劳在进行战略规划时考虑了( )。
一、政治法律环境
取消限购 全国三十多个城市相继宣布取消楼市限购
政策。
一、政治法律环境
房地产泡沫——商业地产
从国内来看，城市人均商业面积超过1、5平方米，就意味着城市的商业地产 供应面积已明显出现过剩现象。目前，在这35个城市中，有19个城市人均商 业面积已经面临饱和或过剩的状态。
一、政治法律环境
以万科为例，万科2000年-2010年营业收入为例
根据数据计算得出，人民币升值前的2000年一2005年间，万科公司年平均营业收 入增长率为22.78%:人民币升值后的2005年一2010年间，万科公司年平均营业收增 长率36.87%:2005年一2010年人民币升值后的万科公司年营业收入增长速度，明显 快于2000年一2005年的年营业收入增长速度。