《房地产会计第七章》

【例7－3】
第四节 配套设施开发成本的核算
一、配套设施的种类及其支出归集的原则
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类 是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、 锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一 类是能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目，包 括：(1)开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、 邮局等；(2)开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文 化站、医院等；(3)开发项目外为居民服务的给排水、供电、 供气的增容增压、交通道路等。
应按月结账。完工后结转成本。对于已完工的土地开发项目 的成本，应根据用途采用不同的方法加以结转。 1.企业为有偿转让而开发的商品性土地，开发完成后，将其 实际成本转入“开发产品”账户结转时，借记“开发产品－ 商品性土地”账户，贷记“开发成本－土地开发成本”账户。 2.企业自用的建设场地，应在开发完工投入使用时，将其实 际成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品的成本中. 结转时，借记“开发成本－房屋开发成本”账户，贷记“开 发成本－土地开发成本”账户。
土地开发成本的核算
企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同 的方法。
1.企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发 成本--土地开发成本”明细账的成本项目中。
2.企业开发自用建设场地所发生的费用，能够分清负担对象 的，直接记入该对象的“开发成本－房屋开发成本”明细账 的成本项目中，不需单独核算土地开发成本。
企业在确定土地开发成本核算对象时，除了应遵照开发 成本核算对象的一般原则外，还应结合本企业土地开发 项目的具体情况，以有利于成本费用的归集和有利于土 地开发成本的及时核算为原则来确定。
1．对于一般的土地开发，可以每一独立的开发项目即 “地块”作为成本核算对象。
2．对于开发面积较大，工期较长，分区域开发的土地， 可以一定区域作为成本核算对象。
开发产品成本概述
（四）建筑安装工程费：是指土地房屋开发项目在开发过程 中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费 和设备费。
（五）配套设施费： 指在开发小区内发生，可计入土地、 房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉 房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行 车棚、公厕等设施支出。
开发产品成本概述
开发产品成本按其经济用途，可分为如下四类：
（一）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地(即建设 场地)所发生的
各项费用支出。
（二）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋(包 括商品房、出租房、代建房等)所发生的各项费用支出。
（三）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转 让的大型配套设
配套设施开发成本的核算
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共 配套设施，如果工程规模较大，可以把各该配套设施作为成 本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、 开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑 将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总 成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出 各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发 成本分配记入有关房屋等开发成本。
一般来说，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成 本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费；(2)前期工程费；(3)基 础设施费；(4)开发间接费。
土地开发成本的核算
二、土地开发成本的划分和归集的原则
（一）土地开发成本的归集 房地产开发企业开发的土地，按其经济用途可将它分为如下
两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地(也叫商 品性建设场地)；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而 开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出 单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品， 其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。
产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及 原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租 地价。 （二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设 计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 （三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以 及道路等基础设施费用。
施及不能有偿转让，不能直接计入开发产品成本的公共配套 设施所发生的各项费用支出。
（四）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位 的委托，代为开
发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费 用支出。
开发产品成本概述
二、开发产品成本的构成 开发产品成本包括以下六个成本项目： （一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地
一、开发产品成本的分类
为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费 的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正 确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项 费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发 产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产 开发企业在开发产品开发过程中所发生的各项费用 支出。
配套设施开发成本的核算
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的 支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大型配套设施的开 发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：
（一）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套 设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成 本——房屋开发成本”科目中归集其发生的支出；
第二节 开发间接费用的核算
一、开发间接费用的构成内容
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发 现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开 发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接 计入各项开发产品成本的各项费用。由于这些费用往往是多 项开发产品共同发生的，因而无法将它直接计入某项开发产 品成本，而应将其先记入“开发间接费用”账户，然后按照 适当分配标准，将其分配记入各项开发产品成本。
3.企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两 个以上成本核算对象的，应先归集其发生的费用，记入“开 发成本－土地开发成本”明细账的成本项目中。待土地开发 完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建 筑物等开发产品成本。
土地开发成本的核算
（二）土地开发成本的结转 ห้องสมุดไป่ตู้“开发成本－土地开发成本”账户核算的土地开发成本，
房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记“开发间 接费用”账户，贷记“应付职工薪酬”、“累计折旧”、 “递延资产”或“长期待摊费用”、“银行存款”等科目。 如果房地产开发企业不设置现场管理部门而由企业(即公司 本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所 发生的间接费用，可记入企业的管理费用。 [例7-1]
土地开发成本的核算
3.企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用的，应将 其实际成本先转入“开发产品”账户，即借记“开发产品－ 自用土地”账户，贷记“开发成本－土地开发成本”账户。 当企业再进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自“开 发产品”账户转入“开发成本”账户，即借记“开发成本－ 房屋开发成本”账户，贷记“开发产品－自用土地”账户。
一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设 施项目作为成本核算对象，以便正确计算各设施的开发成本。
对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：(1) 土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2)前期工程费；(3)基 础设施费；(4)建筑安装工程费；(5)配套设施费；(6)开发间 接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。
开发间接费用的核算
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项
费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发 间接费用应分设如下明细项目进行核算：
（一）职工薪酬
（六）劳动保护费
（二）折旧费
（七）利息支出
（三）修理费
（八）其他费用
（四）办公费
（五）水电费
开发间接费用的核算
二、开发间接费用的归集和分配 （一）开发间接费用的归集 开发间接费用的归集，是在“开发间接费用”账户中进行的。
至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下 四个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2) 前期工程费；(3)基础设施费；(4)建筑安装工程费。
土地开发成本的核算
(二) 土地开发成本项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和
内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑 物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还 要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就 各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全 相同的。
某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计 划）开发间接费用*分配率
采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预 算。
开发间接费用的核算
（2）直接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间 接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。 其计算公式如下：
分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目直 接费用总和
（二）对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施 支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”科目进行 归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发 成本；
（三）对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发 成本——配套设施开发成本”科目进行归集。
配套设施开发成本的核算
二、配套设施开发成本核算对象和成本项目的设置
开发间接费用的核算
二、开发间接费用的分配
每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入 有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根 据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配 套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算 手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地 和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接 费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配 计入有关房屋开发成本。