(最新版)郑州中原路项目可行性研究报告95498

郑州中原路项目
可行性分析报告
郑州XX臵业有限公司二0C八年九月
目录
第一部分市场分析篇
一、郑州市城市发展状况
1、郑州市宏观经济发展状况
2、郑州市作为区域中心的五大优势
3、郑州市城市发展战略
4、中原区概况
二、2008 年上半年郑州房地产住宅市场分析
三、2008 年上半年中原区房地产市场分析（一）区域市场概述（二）区域房地产市
场总结分析
四、宏观调控的市场影响及预测：
（一）宏观调控对房地产市场的影响
（二）2009 年房地产市场形势预测第二部分项目定位效益分析篇
一、项目区位描述
1、项目位置
2、区位特性
3、区位概念
二、项目周边状况分析
1、周边综合环境分析
2、区域竞争性开发项目状况
三、项目性质分析
四、项目开发建议
五、项目投资收益分析
第三部分项目可行性建议注：本报告涉及的所有数据，来源于政府
发布的官方统计资料。

第一部分市场分析篇
一、郑州市城市发展状况
1、郑州市宏观经济发展概况
郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，东经112° 42' —114° 14' ，北纬34° 16' —34° 58' ，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。

郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4 ° C 。

7 月最热，平均27.3 ° C ；1月最冷,平均0.2°C ；年平均降雨量640.9 毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400 小时。

境内大小河流35 条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流经郑州段的黄河150.4 公里。

郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。

辖12个县（市）、区，其中县1 个、县级市5个、区6 个。

据2007年的统计资料，年末全市总人口735.6 万人，其中女性356.0 万人；城镇人口450.8 万人；非农业人口303.0 万人。

郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要” ，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。

悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400 多处，其中国家级文物保护单位26 处。

嵩山风景名胜区是全国44 个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点，“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下，威震海内外的少林功夫从这里走向世界。

这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观星台、中国宋代四大书院之一嵩阳书院、我国现存最大的道教建筑群中岳庙等。

在郑州周围，还有星罗棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场遗址，中华人文始祖黄帝，著名历史人物列子、子产、杜甫、白居易、高拱等就出生在郑州。

全市国民经济持续健康快速发展。

2007 年完成生产总值2421.2 亿元，比2006 年增长15.6 ％；人均生产总值33169 元，增长14%。

其中第一产业增加值88.4 亿元，增长4.6 ％；第二产业增加值1308.7 亿元，增长18.9 ％；第三产业增加值1024.1 亿元，增长12.3 ％。

产业结构出现新的变化，由2006年的3.8 ：53.5 ：42.7 调整为3.6 ：54.1 ：42.3 ，二、三产业比重比上年提高0.2 个百分点。

非公有制经济完成增加值1404.3 亿元，增长22.6 ％，占生产总值的58.0 ％，比上年提高2.8 个百分点。

积极推进城镇化战略，城镇化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强，年末全市城镇化水平达到61.3 ％，比上年提高1.1 个百分点。

郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位臵。

陇海、京广铁路在这里交汇，107、310 国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30 多个城市通航。

拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1 个，货物可在郑州联检封关直通国外。

邮政电信业务量位居全国前列。

已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。

郑州商贸发达，是国务院确定的3 个商贸中心试点城市之一。

拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30 多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。

2、郑州市作为区域中心的五大优势
（1）历史悠久，有着深厚的文化积淀。

悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400 多处，其中国家级文物保护单位26 处。

（2）具有居中地位，四面辐射，便于物流、人流、资金流。

郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，已跻身全国综合实力50 强、投资硬环境40 优、全国综合投资环境前10 名和卫生城市行列。

（3）交通便利，是我国最重要的交通枢纽城市。

郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位臵。

陇海、京广铁路在这里交汇，107、310 国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30 多个城市通航。

拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1 个，货物可在郑州联检封关直通国外。

邮政电信业务量位居全国前列。

已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。

（4）不可比拟的商贸优势，这里是全国最大的货物编组站，商品、物资流量很大。

郑州商贸发达，是国务院确定的3 个商贸中心试点城市之一。

拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30 多家；每年在
郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。

（5）郑州是中部地区的核心城市；又是亚欧大陆桥东段92 个城市当中最具发展潜力
的城市。

进入新世纪，郑州市将紧紧抓住我国加入WTO 、西部大开发、国家批准郑州市建设区域性中心城市总体规划的重大机遇，制定了“十五”时期国民经济和社会发展的战略目标：到2005 年，实现国内生产总值超千亿，到2010 年实现国内生产总值比2000 年增长1.5 倍，经济综合实力、城市化水平、辐射能力和人民生活水平再上一个台阶，人民的小康生活更加宽裕，社会主义市场经济体制比较完善，为率先在全省基本实现现代化奠定坚实基础。

3、郑州市城市发展战略
伴随着郑州市城市发展战略的实施，就目前郑州城市发展现状来看，最有利的发展方向是东西向，近期以郑东新区为主要方向；中期以向西拓展为主。

受“北移东扩”影响，近几年郑州北部区域发展迅速，目前已经抵达到黄河，发展空间变得极为有限。

随着郑东新区的建设和“郑汴一体化”战略的实施，东部现已成为城市的主要发展方向。

西区作为郑州市最早成型的老城区，郑州市委、市政府的所在地，各项城市基础设施完善，人文气息浓厚，工业基础雄厚，近年来随着“郑洛产业带”的规划实施，西区已逐步成为仅次于东区的重要城市发展区域。

4、中原区概况
中原区位于市区西部，是郑州市最早的建成区之一，素有“郑州西大门”之称。

辖区面积97.1 平方公里，其中城区面积24 平方公里。

下辖1个镇，10个办事处，总人口56 万。

中原区是市委、市政府所在地，是郑州市的主要工业区。

辖区工业基础雄厚，有白鸽集团、郑缆集团、嵩岳集团等国有大中型企业70 余家，乡镇企业5000 余家，磨料磨具、机械制造、纺织印染、电线电缆等行业在省内举足轻重；辖区科技力量集中，有各级科研机构20余家，大中专院校8 所，是全国科技工作示范区，具有较强的科研开发能力；基础教育发达，市区现有中小学33 所，郑州一中、外国语中学享誉全省，是全国“两基” 工作先进区；辖区交通便利，陇海铁路、310国道、郑少高速、绕城高等级公路等穿境而过，建设路、中原西路、嵩山路、桐柏路等构建市区四通八达的交通网络；市政基础设施完备，水、电、气、暖等公用设施配套齐全, 得天时而占地利，享政通而悦人和。

近年来，中原区委、区政府坚持以经济建设为中心，解放思想，开拓进取，经济建设和社会事业取得长足发展。

2006年，全区生产总值完成26.2 亿元，财政收入完成5.78 亿元，城镇固定资产投资完成18.2亿元，社会消费品零售总额完成51.3亿元，三次产业比重为 3 : 53 : 44, 经济结构进一步优化。

先后被评为全国社会治安综合治理先进区、全国民政工作先进区、省级文明城区、市双拥”工作模范区等。

中原区的整体规划及功能分布
强化碧沙岗商业中心为城市级综合服务中心。

在航海路和大学路附近建设片区商业服
务中心。

利用建设路一带工业区建设新型居住区。

在郑新公路以东、京广铁路以西、环城公路以北，建设市场聚集区。

沿伏牛路地区，利用西流湖良好的生态环境，发展以动漫为特色的创意产业基地。

根据郑州市总体规划和“郑洛工业走廊”的建设规划，依托现有工业基础，按照合理规划、产业聚集、资源共享、协作配套、链条延伸、整体优化的原则，不断优化产业布局，强力打造“一带二园” 。

二、郑州市2008 年上半年房地产市场状况分析
1、郑州市住宅市场状况分析
住宅供应市场情况分析
郑州市2008年上半年商品住宅供应面积312.74万m2，相对去年同期439.68万m2的供
应量，总体减少幅度为28.83%。

月均市场投放50万m。

上半年最高月份预售面积仅78.93 万m ,最少的二月份才39.74万m。

从图表可以看到，2008年上半年几乎所有月份的供应量都少与去年同期，表明由于市场销售压力加大，项目的推出规模减小，推出速度趋缓。

住宅销售市场情况分析郑州市2008年上半年商品住宅销售面积256.11万m ,销售率为81.9%，相对去年同期386.91万
m ,上半年郑州市商品住宅销售面积减少130万左右，减幅达33.8%。

月均销售面
积42.69万m2,有三个月份销售面积在40万m2以下，最高单月商品住宅销售面积仅为70.62 万m2。

与去年同期相比, 有五个月份都远远低于去年同期销售面积, 总体销售量下降已非常明显。

郑州市2008 年上半年商品住宅共销售24981 套, 月均销售约4164 套；相对去年同期35037 套, 上半年郑州市商品住宅销售套数减少10056 套, 减幅达28.7%。

单月销售套数最多
的是5 月份, 本月共销售6710 套商品住宅。

而销售套数最少的2 月份仅销售1829 套, 尚不及5 月份的三分之一。

与去年同期相比, 很多月份都较上年同期少销售近3000套。

住宅价格市场情况分析郑州市2008 年上半年商品住宅销售价格保持持续性增长状况, 每月都保持一定量的增幅，从一月份的销售均价3771元/ m到六月份的4386元/ m ,销售价格依然保持较快上涨幅
度,上半年整体住宅销售价格每平方米上涨了615元/ m。

相对去年同期，郑州市商品住宅每
平方米销售价格上涨了近1000 元。

小结：商品住宅实际销售面积2 5 6. 1万平方米，比去年同期减少33.81% ;商品住宅实际销售2 4 9 8 1套，比去年同期减少2 8.7% ;商品住宅实际销售均价为每
平方米3 9 6 3元，比去年同期上涨19.76%。

上半年，郑州市总体商品住宅市场呈现价格持续快速上涨、销售量迅速下降态势，总体商品住宅市场销售压力增大。

2、郑州市二手房市场状况分析
二手房销售市场情况分析
郑州市2008年二手房共成交5726套,月均成交量为954套左右,其中,成交套数最多的为1月份，单月成交1104套，成交套数最少的2月份仅为513套；相对去年同期8033套的成交量，减少幅度达
28.72%。

郑州市2008年上半年二手房共成交50.33万m2，单月成交面积均在10万m2以下。

最高
月份成交面积为1月份的9.77万m2，最低成交面积为2月份的6.19万m2；相对去年同期69.77万m .减少幅度为27.86%。

二手房价格市场情况分析
郑州市2008年上半年二手房销售价格整体呈现上涨态势，只是2月份不明原因导致该
月二手房销售价格达到5160元/ m。

相对去年同期持续稳定地增长，今年上半年二手房销售价格波动较大。

小结：2008年上半年，郑州市二手房市场受新房市场影响很大，共成交5726套，成交50.33万m，减少幅度为27.86%。

上半年二手房销售价格整体呈现上涨态势，但销售价格
波动较大。

三、2008年上半年中原区房地产市场分析
1、区域市场概述
上半年，中原区商品住宅新批准预售面积52.54万平方米，占全市新增量的16.8%;销
售面积31.56万平方米，占全市新增量的12.32%;该区域上半年商品用房在郑州市房地产
市场所占比重较小，上半年区域销售总量相对较小。

中原区办公用房新批准预售面积0.86万平方米，占全市新增量的 2.33% ;销售面积
0.096万平方米，占全市新增量的0.5%;该区域办公用房约占全市供销量很少，表明中原区写字楼市场非常不活跃，该区域的楼宇经济尚不发达。

中原区商业用房新批准预售面积1.31万平方米，占全市新增量的3.28%；销售面积1.84 万平方米，占全市新增量的6.64% ;该区域上半年商业房供销总量都很少，但由于成熟区域，商业配套发达完善等因素，该区域上半年商业用房的销售状况相对较好。

2.市场分析
供应分析
2008年上半年，中原区商品房新批准预售面积为124.02万平方米，较2007年同期增
长42.45%，其中，商品住宅新批准预售面积为52.54万平方米，增长53.27%。

办公用房新
批准预售面积为0.86万平方米，下降3.4%;商业用房新批准预售面积为 1.31万平方米，
下降59.5%。

销售分析
2008年上半年，中原区商品住宅成交31.56万平方米，较07年同期下降24%非住宅
成交1.94万平方米，较07年同期上升22% 虽然上半年该区域内住宅类物业相对去年同期减少很多，非住宅类物业销售增长幅度很大。

区域商品房成交一直以商品住宅的成交为主。

在售楼盘数量有限，故受个案影响明显。

价格分析
2008年上半年，中原区商品住宅销售价格平稳，上半年区域销售价格在元/怦之间；办公
用房销售价格元/怦之间；商业用房销售价格在元/之间，个别项目和月份销售价格已突破
20000元/ m2，最高4月份商业用房销售价格高达29203元/ m2，销售价格因项目个案影响波
动很大。

商品住宅市场供求分析
2008年上半年，中原区商品住宅供应量为52.54万平方米，月均供应量8.76万平方米；销售量为31.56万平方米，月均销售量5.26万平方米；供求比为1 : 0.6，供过于求较为严重。

各项目应尽力提升项目性价比、开展多渠道营销，以期加快区域内楼盘的去化速度。

3、区域典型楼盘汇总
区域房地产市场总结分析：
作为郑州的老工业基地，西区拥有大量成熟的生活区，生活氛围浓郁、配套设施完善，但由于属于郑州最早的老城区，开发项目相对东区来说较少，目前缺乏高品质居住社区，区域内新开发项目大都以普通住宅项目为主。

2007年以来，随着旧城改造步伐的加快，以
及农业西路的打通及桐柏路的改造等交通条件的完善，百万平方超级大盘在西区不断涌现，西区的房地产市场在未来几年里将会实现大的跨越。

四、宏观调控的市场影响及预测：
（一）宏观调控对房地产市场的影响
从2007年年底开始，在国家宏观调控政策的调节下，对我市房地产市场产生了一定影响，在一定程度上改变了开发商和消费者对市场的心理预期，投资购房者观望心理加强。

郑州市2008年上半年商品房供应和销售增速同步趋缓。

企业开发行为趋于谨慎，消费者心理更趋于迷茫，商品房供应和销售总量的增长速度与2007年相比有较大幅度下降，房价上
涨势头受到遏制。

（二）2009年房地产市场形势预测
1、国家宏观调控政策的影响仍将继续。

2、住房供应结构进一步调整，90平方以下商品住房供应量将会增大。

3、品牌竞争将更加激烈。

4、供需进入盘整期。

5、高层市场形成主流，房价持续稳定，多层稀缺。

6、旧城改造开发将形成主流。

7、政府保障力度加大，经济适用住房管理将更加规范，为中低收入者建立住房保障体系。

8、二手房市场发展趋于平稳。

第二部分项目定位篇
项目区位描述:
1项目位臵：该项目所在位臵为河南省建筑工程学校，位于中原区郑州市政府、裕达国贸西邻，北临中原路，西临文化宫路。

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项目所在位臵（河南省建筑工程学校）
项目北临中原路项目西临文化宫路该项目位于郑州市中原区中原路，裕达国贸西邻，东距市委市政府1公里，距碧沙岗
商圈约2公里左右，属于郑州市西区市级行政中心，交通便利，周边市政公共配套环境成
熟，人文气息浓厚。

2、区位特性:
本项目位于中原路南侧，郑州西区行政中心（市委市政府）西 1公里。

项目所在区域
从目前的发展现状来看，属于西区城市中心，周边配套设施齐全；项目位于郑州西区行政
大道一一中原路旁，周边就是大量的政府行政事业单位、高等院校以及五星级酒店、写字 楼，城市绿地公园、博物馆、图书馆等公共配套设施大量聚集，市委、市政府近在咫尺,
距离西区核心商圈一一碧沙岗商圈约 2公里，项目在交通上的绝对优势明显， （中原路是目
前西区唯一直达二七商圈的主要交通道路，并且规划中的地铁一号线经过项目在位臵。

） 本项目的区位特征主要体现在属于市级行政区版块、西区交通便捷枢纽区、区域核心
商业区与文化中心的聚集地，也可以表诉为郑州市西区的核心区。

3、区位概念：
本项目的区位从大环境看，适合于开发建设高档住宅物业，主要是利用紧邻市政府和
大量省市级行政事业单位集中形成的高档居住配套版块概念。

充分发挥周边大量的文化资
源配套设施以及周边大片城市公园的环境优势，是西区成熟区域内不可多得的绝版地段。

二、项目周边状态分析：
1、周边综合环境状况：
（1）区位状况：
交通异常便利，项目位于中原路与嵩山路交叉口西 1公里，属于中原区管辖范畴，距
离郑州市委、市政府较近，既享有周边的优美环境与便利交通，同时又兼具众多行政事业
单位的成熟配套与人文环境，地理位臵优越。

项目所在的中原路是西区至二七广场的主要交通干道，目前中原路沿线分布有：郑州
市委、市政府、市规划局、市图书馆、市博物馆、省文化宫、郑州大学、河南工学院、解 放军防空兵学院等行政事业单位和高等院校，又有裕达国贸等超五星级酒店及甲级写字楼， 規州醯造
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周边还有绿城广场、碧沙岗公园等城市大面积绿地公园，具备浓厚的行政办公氛围和文化氛围。

项目以北两公里为郑州市西区商业中心——碧沙岗商圈，汇集着大量的人流和物流，繁华至盛。

项目西邻嵩山路是西区唯一贯通城市南北的主干道。

（2）竞争态势状况：
该区域内（中原路沿线）均为城市核心成熟区，主要以历史久远的大型城市公园、高等院校、行政事业单位及其配套的生活区为主，缺乏纯粹高尚住宅项目，周边2 公里半径范围内没有规模房地产开发项目。

（3）周边竞争项目分布：
该区域开发项目多分布在（以本项目为中心）周边2 公里半径以外的区域，开发项目
多为中等品质项目，近年来在优越地段陆续有少量中高端楼盘出现，如新长城华城项目、鑫苑景园、升龙国际中心，高端楼盘市场基本处于空白。

竞争分析：
项目所在地两公里半径范围内目前没有大规模房地产项目开发，竞争压力不大。

该项目最大的竞争对手将是随着旧城改造涌现出来的位臵较好的新入市或待入市项目，诸如新长城、鑫苑、升龙公司等品牌房地产公司所开发的项目。

三、项目SWOT 分析：
1、本项目的优势：
（1）西区旧城改造成城市发展重心的发展优势
（2）交通枢纽环境的优势（农业路贯通、地铁一号线规划）
（3）行政区优良配套的优势（政府机关、绿地公园、高校林立）
（4）区域内缺乏竞争项目
2、本项目的劣势：
（1）属于拆迁改造项目，进程缓慢，成本较高
3、本项目的威胁：
（1）随着旧城改造的进行，可能会涌现出位臵优越、规模化的项目
（2）受东区板块热度的影响
4、本项目的机会：
（1）位于市级行政区，具有良好的项目形象前提
（2）区域内目前缺乏品牌公司开发的高品质项目
（3）随着“重振西区”的战略实施，区域未来前景看好
（4）地铁一号线的规划建设，将为区域注入强劲发展动力
四、本项目的土地属性解读：
该地块开发前景看好，从目前区域发展状况来看，本项目区块优势明显，交通便捷，周边聚集大量优质市政及生活配套，中原路沿线以及周边的行政、文化氛围突出，特别是地铁一号线的规划建设，将给该区域带来新的活力，作为郑州市最早也最为成熟的老城区，随着“重振西区”战略的实施，使得区域发展潜力巨大。

五、项目开发建议
1、项目开发建议主要背景：
a、受90/70 政策影响，未来几年内，项目区域竞争主要的物业形态是电梯房小户型
b、受国家宏观调控政策影响，客户对于房价敏感，市场观望态势严峻，高性价比必然成为
今后消费关注的一个热点
c、产品研发不成熟。

为了适应新政策影响，众多项目不得不抛弃以往成熟的开发设计模式，
重新进行新项目的设计研发
d、区域内一直以来缺乏高品质住宅项目，市场需求旺盛
2、项目开发建议：
（1）项目开发建议：
总体定位为高品质纯居住型社区，符合以下四方面要求：
A、总体规划要达到高档物业的平均值，体现高性价比
B、产品差异特征明显，符合创新领先
C、景观设计要能提升物业品质形象
D、商业物业在符合品质要求的状态下合理充分开发
（2）项目规划设计
A、聘请国际知名规划设计机构担纲设计，提升项目的整体形象；
B、充分考虑地块所处区域的发展，充分发挥地块区位优势和交通优势，体现项目高品质和
深厚文化底蕴，达到区域内至整个新区的最高标准。

（3）项目产品设计
A、产品设计要求在符合郑州本地居住习惯的前提下大胆创新，与周边项目形成差异化优势;
B、90/70 政策下，符合市场需求的产品创新（90 平方以下小户型设计）；
C、产品种类丰富，能够满足多种人群的需求；
D、与先进建筑材料、建筑技术的结合。

（4）项目景观设计
A、聘请国际知名景观大师，以增强本项目与其它项目的竞争优势（目前周边项目景观设计聘请的有EDSA、贝。