国税总局所得税司二处对国税发[2009]31号文的部分解析
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预售收入指的是什么？）
（按照本条规定企业所得税收入应包含一部分预收帐款。既然本办法第九条规
定：“预售收入”仍按照预计毛利计入应纳税所得额，那么在这里还将它明确
为收入用意是什么？在国税函[2006]31 号文件中，以下几种销售方式只适用于
销售完工产品，现在适用于销售未完工产品吗？）
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理
法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入
的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首
付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
号文件的规定，在计算企业所得税时都要按照实际结转收入、成本？）
总局所得税司二处，何处长回答：只要符合产品完工的三个条件之一，不
论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该
按照实际利润计算应纳税所得额。
第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可
对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国
税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征
收方式进行征收、管理。
第二章 收入的税务处理
第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等
价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发
产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外
的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（这里的发票指的是什么，包括企业开出的加盖本企业公章的其他票据吗？
（三） 开发产品已取得了初始产权证明。
（《会计准则》《国税函[2008]875 号》文件，已经确定了销售货物收入
实现的条件，这里强调开发产品完工条件目的是什么？是否意味着只要开
发产品完工，不管会计上是否结转收入，也不管是否符合国税函[2008]875
格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入
的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购
买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认
收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑
物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为
已经完工：
（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二） 开发产品已开始投入使用。
总局所得税司二处，何处长回答：从企业所得税的角度，不存在预收帐
款的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，全部确认为收
入。能够确认实际利润的，按实际利润确认企业所得额，不能确认实际利润
的，按预毛利计利确认所得额。但是与会计上的收入是有区别的。
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方
已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、
受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同式确认收入的实现。
签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或
协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开
发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；
如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清
代收费用在什么时点确认为收入，成本如何计算？）
总局所得税司二处，何处长回答：包括企业开出的各种收据，只要以企业
名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确
认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （按照以上规定确认的收入，是否全部要结转实际成本和实际利润？后面讲的
单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得
的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述 1 至 3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款
（按照本条规定企业所得税收入应包含一部分预收帐款。既然本办法第九条规
定：“预售收入”仍按照预计毛利计入应纳税所得额，那么在这里还将它明确
为收入用意是什么？在国税函[2006]31 号文件中，以下几种销售方式只适用于
销售完工产品，现在适用于销售未完工产品吗？）
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理
法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入
的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首
付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
号文件的规定，在计算企业所得税时都要按照实际结转收入、成本？）
总局所得税司二处，何处长回答：只要符合产品完工的三个条件之一，不
论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该
按照实际利润计算应纳税所得额。
第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可
对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国
税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征
收方式进行征收、管理。
第二章 收入的税务处理
第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等
价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发
产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外
的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（这里的发票指的是什么，包括企业开出的加盖本企业公章的其他票据吗？
（三） 开发产品已取得了初始产权证明。
（《会计准则》《国税函[2008]875 号》文件，已经确定了销售货物收入
实现的条件，这里强调开发产品完工条件目的是什么？是否意味着只要开
发产品完工，不管会计上是否结转收入，也不管是否符合国税函[2008]875
格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入
的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购
买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认
收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑
物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为
已经完工：
（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二） 开发产品已开始投入使用。
总局所得税司二处，何处长回答：从企业所得税的角度，不存在预收帐
款的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，全部确认为收
入。能够确认实际利润的，按实际利润确认企业所得额，不能确认实际利润
的，按预毛利计利确认所得额。但是与会计上的收入是有区别的。
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方
已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、
受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同式确认收入的实现。
签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或
协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开
发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；
如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清
代收费用在什么时点确认为收入，成本如何计算？）
总局所得税司二处，何处长回答：包括企业开出的各种收据，只要以企业
名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确
认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （按照以上规定确认的收入，是否全部要结转实际成本和实际利润？后面讲的
单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得
的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述 1 至 3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款